Para tomar cualquier decisión se debe consultar el reglamento de propiedad horizontal.

 

Los residentes de un edificio de 26 apartamentos y 30 años de construido plantean las siguientes inquietudes: “¿Cómo se calcula el coeficiente de copropiedad y, con base en este, la cuota de administración?”.

Respuesta de la abogada y asesora externa, Nora Pabón Gómez. El edificio fue sometido inicialmente a las normas anteriores a la Ley 675 del 2001 y, por lo tanto, los criterios que se debieron aplicar para determinar los coeficientes fueron los del Decreto 1365 de 1986.

Esto es, que además del área de cada unidad privada se consideró el estimativo de uso de los bienes comunes y otros aspectos que incidían en el valor del inmueble. Por eso, se debe consultar el reglamento de propiedad horizontal, pues en este caso la asamblea no puede modificar ni cuestionar los coeficientes determinados con criterios diferentes. Este ente de control, vale anotarlo, tampoco puede desconocer derechos adquiridos con base en normas anteriores.

Para ese propósito se requiere la aceptación de cada propietario, pues no es posible cambiar su potestad sobre los bienes comunes, ni la posibilidad de participar en la asamblea. Tampoco es posible variar la base para calcular las expensas. En este punto, también hay que recordar que la cuota de administración se calcula teniendo en cuenta estos índices con relación al presupuesto aprobado por la asamblea.

Sobre el respeto de los derechos adquiridos y la prohibición de imponer más cargas a los propietarios que obtuvieron sus unidades privadas al amparo de la legislación anterior, la Corte Constitucional se pronunció en Sentencias C-488 y C-738 del 2002.

En el caso de los edificios con uso residencial sometidos desde un comienzo a la Ley 675, los coeficientes se calculan con base en el área privada construida de cada bien, con respecto al área total privada del edificio o conjunto. Para estos, la norma prevé los casos específicos en que la asamblea puede aprobar su modificación.

 

Problemas con terrazas

La segunda consulta tiene que ver con dos apartamentos en un segundo piso, cuyas terrazas no aparecen descritas en el reglamento de propiedad horizontal. Además, pagan menos administración a pesar de que disfrutan de su uso; no ocurre lo mismo con dos apartamentos del séptimo nivel, que sí tienen descritos en el reglamento estos espacios. Preguntan: “¿Todas las unidades están obligadas a pagar un dinero por el uso y goce de las terrazas?, ¿lo que se debe cobrar es de acuerdo con su metraje?”.

Respuesta. Aunque el caso debe ser analizado con más detenimiento, los apartamentos fueron entregados con terraza y el valor de las unidades privadas incluyó el uso de estas zonas comunes. Considero que, por las mismas razones expuestas a la primera consulta, no es posible cobrar un valor adicional por este uso. Cuando por solicitud de un propietario la asamblea asigna un bien de uso exclusivo, la ley dice que la compensación es para los edificios sometidos a esta desde un comienzo.

 

 

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Redacción Vivienda / El Tiempo

Página Web - 2018/05/11

Fuente: http://www.eltiempo.com/

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Si el inquilino no paga, el propietario del inmueble tendrá que iniciar un proceso de restitución.

 

Fijar responsabilidades desde el principio. Esa es una de los primeros aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de pactar los contratos de arriendo verbales.

 

Así lo explica Luz Ángela Rivera, abogada especialista en derecho comercial e inmobiliario, quien señala que cuando no se acata esta recomendación, el proceso suele convertirse en un dolor de cabeza para los arrendadores.

“Vale recordar que en este tipo de contratos basta que haya consenso entre las partes para otorgar el goce del inmueble y, en razón a que sus efectos son siempre puramente personales, no se requieren formalidades especiales”, anota la abogada.

En este sentido, el contrato de arrendamiento se puede celebrar de forma escrita o verbal; sin embargo, siempre se aconseja que sea por escrito porque facilita tomar las medidas pertinentes en caso de que alguna de las partes lo incumpla.

Según Rivera, “si arrendó verbalmente y su arrendatario no le paga, tendrá que recurrir al inicio del proceso de restitución, pero antes de demandar, el arrendador deberá realizar unas declaraciones en una notaría frente a dos testigos que declaren sobre la existencia del contrato; de esa forma, garantizará la efectividad del proceso”.

El arrendador del inmueble también tiene derecho a solicitar una audiencia de conciliación, aunque no es obligatorio. Es importante tener en cuenta que esta es considerada una opción alterna para la solución de conflictos, en la cual ninguna de las partes necesita representación de un profesional; aun así, si alguna de las partes no asiste a esta cita, o si no llegan a un acuerdo, se deberá iniciar un proceso de restitución, pero también se podrá hacer alternamente.

Intervención de un juez

Para el segundo caso, es necesario que la parte afectada se acerque a un juez y solicite un interrogatorio como prueba anticipada. Otra opción es ir a donde un notario para que escuche los testimonios, como se mencionó anteriormente.

Una vez el notario firme las declaraciones, harán las veces de contrato de arrendamiento escrito. Con este documento y la asesoría de un profesional se podrá promover la demanda judicial de restitución del inmueble arrendado”, resalta la abogada.

De igual forma, y según el criterio del profesional que asesore el proceso, se podrá recurrir a la inspección judicial del inmueble, la cual debe contener la declaración de quienes lo habitan. “Este tipo de casos suelen ser muy comunes y ocurren cuando se hacen contratos sin las suficientes garantías”, insiste Rivera.

 

Causales para solicitar el desalojo

Se le puede pedir al arrendatario que abandone el inmueble si:

-Incumple el pago de las cuotas de arriendo.

-No paga los servicios públicos.

-Decide subarrendar sin autorización o ceder el contrato sin el conocimiento del
dueño de la propiedad.

-Utiliza el inmueble para realizar actos delictivos.

-Hace cambios sin previa autorización del arrendador o destruye la propiedad.

 

 

 

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Redacción Vivienda / El Tiempo

Página Web - 2018/05/11

Fuente: http://www.eltiempo.com/

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2.775 familias afectadas en ola invernal 2010-2011 se quedaron esperando viviendas del Gobierno.

En los departamentos de Santander, Norte de Santander y el sur de Bolívar, tras varios años de espera, 2.775 familias damnificadas por la ola invernal 2010-2011 se quedaron sin recibir las viviendas que el Gobierno Nacional les había prometido.

El convenio suscrito en el 2013 entre el Fondo Adaptación y la caja de compensación Comfenalco, seccional Santander, que fue elegida como operador zonal del programa para la reubicación y reconstrucción de hogares afectados por ese fenómeno natural en esas zonas del país, venció el 30 de diciembre del año pasado.

A través de este contrato se estableció el compromiso de atender 5.246 soluciones de vivienda en esos departamentos, sin embargo, solo se construyeron 2.471. Algunas, se encuentran en etapa de construcción aún sin entregar.

En poblaciones como la región del Catatumbo, en Norte de Santander, donde las necesidades en materia de vivienda son altas, en el marco del convenio no se levantó ni una casa.

Sobre las razones del incumplimiento en más del 50 por ciento, las partes responsables se señalan la una a la otra.

De acuerdo con Carlos Octavio Gómez Ballesteros, quien fungió como gerente del programa Fondo de Adaptación Comfenalco Santander- operador zonal, la caja de compensación presentó los planes habitacionales en los plazos estipulados y el Fondo fue negligente para darle trámite, principalmente en la viabilización de los recursos.

“El problema desde el comienzo es que hubieran contratado una interventoría que en lugar de agilizar entorpeció y entrabó el desarrollo del programa. El inconveniente con los recursos se dio en el 2016 y el 2017, cuando el Gobierno Nacional no le entregó los recursos que debía al Fondo para vivienda, o que si se los entregó, se desviaron para construir puentes”, señaló Gómez Ballesteros.

Por su parte, el Fondo le dijo a EL TIEMPO que no es cierto que no se hayan viabilizado los recursos. “La ineficiencia del operador zonal llevó al retraso de las obras y por lo tanto a destinar los dineros a otros proyectos”, dijo la entidad.

En medio de este rifirrafe se encuentran los damnificados que aún esperan se les cumpla con la entrega de sus casas. Mauricio Uribe, cuya vivienda, ubicada en zona rural del municipio de Cáchira (Norte de Santander), fue destruida por el invierno en el año 2010, es uno de ellos.

A él, junto a otros 239 damnificados, le asignaron una vivienda en el proyecto de urbanización El Rubí, un proyecto habitacional en el municipio de Rionegro, en Santander. Sin embargo, aunque se tenían los predios para el proyecto, se aprobaron los diseños y se otorgaron las licencias de construcción, las obras no se pudieron iniciar porque no había un certificado que avalara la disponibilidad de recursos por parte del Fondo Adaptación Nacional.

Según el damnificado, por estar en los registros de este programa no puede acceder a otros planes de vivienda de los que ofrece Gobierno.

“Por estar metidos en este proceso, estamos bloqueados totalmente para poder vincularnos en algún programa de vivienda que tenga el Gobierno. Desistir de esto no es la opción, porque corremos el riesgo de quedarnos sin el pan y sin el queso. Guardo la fe en que las casas se construyan”, dijo.

Según informó el Fondo, las 2.471 viviendas que fueron construidas tuvieron una inversión de 118.995 millones de pesos, de los cuales se pagaron 105.594 millones. Los restantes 13.401 millones se pagaran contra avance una vez se firme a liquidación del convenio.

La entidad añadió que no se tiene establecido hacer convenio con ningún otro operador zonal, de manera que los registros que no fueron atendidos por Comfenalco Santander los asumirá de manera directa y se ejecutarán en la medida en la que haya disponibilidad presupuestal.

 

 

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Bucaramanga / El Tiempo

Página Web - 2018/05/10

Fuente: http://www.eltiempo.com/

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El proceso tardará aproximadamente 4 segundos y lo hará la misma empresa que implosionó el Space.

El Departamento Administrativo de Gestión del Riesgo de Desastres (Dagrd) informó que ya hay un cronograma definido para el derribamiento controlado del edificio Bernavento que, si bien está programado para el sábado 23 de junio, se intentará acelerar el proceso, del que está encargo la empresa Atila Demoliciones, la misma que implosionó el edificio Space.

Jaime Enrique Gómez, director (e) del Dagrd, explicó que la demolición tardará aproximadamente 4 segundos para que la estructura caiga (excepto los dos primeros niveles) y levantará un nube de polvo que tardará aproximadamente 10 minutos en disiparse.

El director encargado indicó que el área de influencia comprende un radio de aproximadamente 100 metros a la redonda del edificio.

“Son aproximadamente 800 viviendas a las que se entrará a hacer acta de vecindad y se les pedirá que no estén en sus viviendas durante el proceso, que se realizará en la mañana. Ese mismo día podrán retornar”, aclaró el funcionario.

Además, se realizará una caracterización de las mascotas y un plan de para ahuyentar de las aves del sector ya que se podrían ver muy afectadas por el sonido del impacto.

Tras la revisión de las pólizas respectivas, este 9 de mayo se firmó el acta de inicio del derribamiento controlado, así como la entrega de radicados, el análisis de vulnerabilidad, plan de manejo ambiental, movilidad y socialización.

Surtida esta fase, se pasará a la preparación que irá hasta el 21 de junio, fecha en la que se realizará la carga materiales de voladura para dos días después, el 23 de junio 23, proceder con la demolición.

Una vez hecho el derribamiento, el Dagrd realizará una inspección a las estructuras vecinas para verificar las condiciones de habitabilidad para levantar la medida de evacuación temporal a los edificios Bernalejas y Hábitat.

El retiro de escombros comenzará al día siguiente del derribamiento y el 19 de julio estaría el lote limpio para entregar el acta de terminado el 21.

Lo que debe saber sobre el proceso

“La implosión es un proceso en el cual queda totalmente demolido en escombros una estructura. En este caso no podemos tener totalmente destruido el edificio, ya que necesitamos los dos primeros niveles para que en este espacio queden confinados parte de los escombros”, explicó el director encargado del Dagrd.

Por ende, el área que hay para alojar los escombros obligó que, por lo menos, los dos pisos de parqueaderos que actualmente tiene la edificación queden en pie para que soporten la caída y direccionen el material de la estructura hacia un terreno contiguo.

El derribamiento, agregó el directivo, consistirá en ubicar cargas explosivas de manera estratégica en algunos niveles del edificio. Tras la detonación, la estructura se desmorona hacia uno de los costados para evitar un impacto menor en los edificios más cercano y que se encuentran evacuados temporalmente: Bernalejas y el Hogar Geriátrico Hábitat.

La casa del lado

Para realizar el derribamiento controlado, que realizará la empresa Atila (la misma que implosionó el edificio Space), los expertos indicaron que por las condiciones aledañas necesitarían el sector sur de donde está ubicado Bernavento. El problema es que allí hay una vivienda.

Jaime Enrique Gómez, director (e) del Departamento Administrativo de Gestión del Riesgo de Desastres (Dagrd) indicó que ya se pusieron en contacto con el propietario del inmueble.

“Por tener los otros edificios tan cerca, el contratista indicó que necesita ese espacio por lo que se realizó un avalúo para posteriormente hacer una propuesta comercial”, explicó Gómez. Añadió, que una vez se tenga la vivienda, se procederá a demolerla para disponer allí los escombros del edificio Bernavento.

 

La alcaldía también está demandada

Si bien la alcaldía de Medellín ha realizado acciones jurídicas necesarias para blindarse de las acciones realizadas, sobre la administración también pesa un proceso.

Verónica de Vivero, secretaria general de la alcaldía, indicó que sobre ellos pesa una acción de grupo radicada en 2015 por los afectados de Bernavento por presunta negligencia al permitir que se aprobaran los diseños y la repotenciación de la estructura.

“Estamos accionados por una función de vigilancia y control que la alcaldía tiene y dicho proceso está en una etapa muy preliminar. Tendremos que defender que hicimos las actuaciones de vigilancia y control respectivas y en ningún momento se generó una omisión que generara alguna afectación a estas familias”, explicó De Vivero.

Sin embargo, aclaró que independiente a estas demandas, seguirá el acompañamiento de la alcaldía así como las acciones –que son muy limitadas– para ayudar a los afectados, tales como el cobro de servicios públicos y el pago del impuesto predial.

 

 

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Medellín / El Tiempo

Página Web - 2018/05/09

Fuente: http://www.eltiempo.com/

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