Para tomar cualquier decisión se debe consultar el reglamento de propiedad horizontal.
Los residentes de un edificio de 26 apartamentos y 30 años de construido plantean las siguientes inquietudes: “¿Cómo se calcula el coeficiente de copropiedad y, con base en este, la cuota de administración?”.
Respuesta de la abogada y asesora externa, Nora Pabón Gómez. El edificio fue sometido inicialmente a las normas anteriores a la Ley 675 del 2001 y, por lo tanto, los criterios que se debieron aplicar para determinar los coeficientes fueron los del Decreto 1365 de 1986.
Esto es, que además del área de cada unidad privada se consideró el estimativo de uso de los bienes comunes y otros aspectos que incidían en el valor del inmueble. Por eso, se debe consultar el reglamento de propiedad horizontal, pues en este caso la asamblea no puede modificar ni cuestionar los coeficientes determinados con criterios diferentes. Este ente de control, vale anotarlo, tampoco puede desconocer derechos adquiridos con base en normas anteriores.
Para ese propósito se requiere la aceptación de cada propietario, pues no es posible cambiar su potestad sobre los bienes comunes, ni la posibilidad de participar en la asamblea. Tampoco es posible variar la base para calcular las expensas. En este punto, también hay que recordar que la cuota de administración se calcula teniendo en cuenta estos índices con relación al presupuesto aprobado por la asamblea.
Sobre el respeto de los derechos adquiridos y la prohibición de imponer más cargas a los propietarios que obtuvieron sus unidades privadas al amparo de la legislación anterior, la Corte Constitucional se pronunció en Sentencias C-488 y C-738 del 2002.
En el caso de los edificios con uso residencial sometidos desde un comienzo a la Ley 675, los coeficientes se calculan con base en el área privada construida de cada bien, con respecto al área total privada del edificio o conjunto. Para estos, la norma prevé los casos específicos en que la asamblea puede aprobar su modificación.
Problemas con terrazas
La segunda consulta tiene que ver con dos apartamentos en un segundo piso, cuyas terrazas no aparecen descritas en el reglamento de propiedad horizontal. Además, pagan menos administración a pesar de que disfrutan de su uso; no ocurre lo mismo con dos apartamentos del séptimo nivel, que sí tienen descritos en el reglamento estos espacios. Preguntan: “¿Todas las unidades están obligadas a pagar un dinero por el uso y goce de las terrazas?, ¿lo que se debe cobrar es de acuerdo con su metraje?”.
Respuesta. Aunque el caso debe ser analizado con más detenimiento, los apartamentos fueron entregados con terraza y el valor de las unidades privadas incluyó el uso de estas zonas comunes. Considero que, por las mismas razones expuestas a la primera consulta, no es posible cobrar un valor adicional por este uso. Cuando por solicitud de un propietario la asamblea asigna un bien de uso exclusivo, la ley dice que la compensación es para los edificios sometidos a esta desde un comienzo.
Redacción Vivienda / El Tiempo
Página Web - 2018/05/11
Fuente: http://www.eltiempo.com/