Medellín y su área metropolitana siguen expandiéndose y el camino para no detener esta dinámica es construir edificios.
El modelo, conocido como crecimiento vertical, puede ser traumático si no se planifica también el desarrollo de la infraestructura para transporte y servicios públicos, para atender a más personas en menos espacio de terreno.
Esta condición se viene dando en muchos territorios de Colombia, según Diego Velandia, director del Observatorio de Vivienda de la Universidad de los Andes, e implica afectaciones de la movilidad, y cobertura en redes de acueducto y alcantarillado.
“Nos hemos dado cuenta de que no hay una política clara o normativa que diga cuál debe ser la altura: si puedo hacer 20 pisos y venderlos, pues lo hago. Las regulaciones y la planeación no están articuladas y, por eso, en un pueblo, en el que todas sus casas son de máximo dos pisos, aparece una edificación de 15 pisos”, explica.
Velandia considera que construir torres de apartamentos es un modelo acertado si se garantizan servicios públicos y existen estrategias de movilidad como estaciones de transporte público cercanas y control al tráfico pesado.
“Como se desarrolla la política de vivienda en Colombia es algo comercial (...) Y tiene efectos devastadores, por ejemplo, crear grandes densidades de población en sectores sin acceso a servicios públicos (...) Se degrada el entorno por la cantidad de vehículos que ingresan a estos nuevos conjuntos y no se prevé cómo se manejará”, enfatiza.
Norma e impacto en tráfico
Medellín no está exenta de estos problemas en algunos sectores, donde las condiciones para el transporte (privado y masivo) y los servicios públicos no son las más adecuadas.
Las dificultades en la movilidad son evidentes, pues la ciudad, según la Secretaría de Infraestructura, tiene 3.709 kilómetros de vías en zonas urbanas, por las que circulan a diario 1.350.000 vehículos, según estudios recientes del Área Metropolitana, autoridad regional en transporte.
Si bien no todos los vehículos se mueven por los mismos sectores, Velandia insiste que donde hay más edificios circula mayor cantidad de automotores. Sin embargo, ni se construyen nuevas vías ni se han adecuado las calles existentes para evitar congestiones.
Según la Secretaría de Movilidad de Medellín y la Encuesta de Origen y Destino, del Área Metropolitana, en la capital antioqueña circulan, en promedio, 343 vehículos por cada 1.000 habitantes.
En el Poblado, uno de los barrios en los que más se construyen edificios (ver gráfico) ruedan 1.252 automotores, en promedio, por cada 1.000 habitantes, es decir, más de uno por persona. En Laureles también la motorización es elevada: 739 vehículos por 1.000 habitantes.
Durante los 10 años recientes, en Medellín la población pasó de 1. 172.504 personas a 2.510.000 y el Valle de Aburrá llega a 3 millones 200.000, según Planeación Municipal.
Estas personas, de acuerdo con la misma dependencia, habitan 24.544 edificios, de más de cuatro pisos, en las 16 comunas de Medellín y 1.354 estructuras con esas características en los cinco corregimientos.
Teniendo en cuenta estas cifras es que el panorama ha cambiado. Para Ana Catalina Ochoa, directora de Planeación de Medellín, desde el modelo de planificación de la ciudad, un tema clave es el transporte y a eso apunta la normatividad existente con base en la que se otorgan o no licencias de construcción.
“Antes planificábamos con los servicios públicos: se expandían las redes de energía, acueducto y alcantarillado y la gente ocupaba los territorios. Ahora es primordial la movilidad, el espacio público, la conectividad”, explica.
Ochoa añade que el riesgo por la inestabilidad de los terrenos tras la ocupación en las laderas, también ha hecho repensar el modelo de ocupación en Medellín y así lo establece el Plan de Ordenamiento Territorial (POT).
“Tenemos que redensificar el suelo. Pensar desde planeación que hay que crecer en altura y no horizontalmente”, dice y destaca que la norma es clara en el sentido de priorizar la construcción en lo que se ha denominado el eje del río Medellín y restringir la densificación de las laderas.
Respecto al cumplimiento de la norma por parte de urbanistas o constructores, la directora de Planeación apunta que los polígonos de construcción tienen que pasar etapas de aprobación y cumplir con normatividad.
“Cualquiera no puede construir 40 pisos. Se requiere una solicitud de obra vertical que primero pasa por planeación, que da el visto bueno, luego Curaduría, que conoce el POT para poder dar licencia. Luego la Secretaría de Gestión hace control para que se cumpla la normatividad”, asevera.
¿Crecimiento organizado?
La capital antioqueña cada vez es más atractiva para asentarse en ella debido a factores como clima (24 grados centígrados en promedio) y su sistema de transporte integrado (metro, cables, tranvía y buses articulados). Esos, y los fenómenos de desplazamiento que la hacen receptora de inmigrantes, son razones a las que atribuye Ochoa, la densificación en la ciudad.
Luis Fernando González, docente de la Universidad Nacional e integrante de la Escuela de Hábitat, explica que la arquitectura en altura (edificios) en el Valle de Aburrá no es un fenómeno nuevo. Comenzó a verticalizarse en la década del 40 con los edificios de renta.
“Después (en los 60 y 70) se empezaron a levantar estructuras en La Playa (Centro de Medellín ), edificios altos de buena factura arquitectónica y gran generosidad de espacios, apartamentos de 120, 150 o 200 metros cuadrados, es decir, que esa tendencia no es nueva”, señala.
González agrega que lo que se ha venido presentando desde las tres últimas décadas del siglo 20 es una disminución de estándares constructivos, arquitectónicos y espaciales, “un modelo de especulación inmobiliaria argumentado en el poco suelo urbano”.
“Frente al agotamiento del suelo calificado como urbano y la no habilitación de otros suelos se decidió que la mejor alternativa era construir en altura. Y eso es lógico, porque ante la imposibilidad de expansión horizontal está la verticalización”, acota.
Cuestiona el académico que en ese nuevo modelo de crecimiento en altura se construyen apartamentos de 38 o 40 metros cuadrados, que además de afectar la calidad de vida de los habitantes, buscan que en poco espacio existan más viviendas.
En América Latina
En contexto latinoamericano afloran modelos como los de Brasilia (Brasil) y Ciudad de México, que para el profesor de arquitectura de la universidad de Pensilvania (Estados Unidos), David Gouverneur, son atípicos.
“Brasilia no es una ciudad nueva de crecimiento vertical. Allí hay una arquitectura monumental del área central, donde se reúnen el Congreso de Brasil, el palacio presidencial y la catedral. Además hay megacuadras, zonas residenciales monótonas y sin comercio. Mientras tanto existen lugares en los que ha crecido la informalidad, y son de baja altura”, destaca.
Sobre México D.F., Gouverneur, establece que si bien su población supera las 25 millones de personas no tiene grandes torres, pero el 40 % corresponde al crecimiento informal y horizontal.
“Hay edificios altos en el centro, pero debido a estar fundada en un lago hace que el suelo sea blando, sumado a estar en zona de sismo, la mayoría de estructuras no superan los siete pisos”, agrega.
Alternativas de crecimiento
Medellín tiene 11.160 hectáreas en área de suelo urbano y en el costado norte del río 452 ya fueron intervenidas o lo serán en los próximos años. Allí, la Administración formuló 11 Planes parciales (proyectos urbanísticos de vivienda y comercio).
En el Centro hay 1.122 hectáreas y se proyectan nueve planes parciales, y en el sur, con 640,76 hectáreas, existen 13 planes formulados.
Los proyectos habitacionales o que se combinan con comercio continúan en marcha, y contemplan la construcción vertical y no horizontal. La Alcaldía de Medellín hoy acompaña 96 iniciativas que se construirían a partir de este año.
“El reto es redensificar el Centro con los instrumentos del POT que nos dice que tenemos plazo hasta 2026. Todo proyecto tiene estudios para ser aprobado y lo acompañamos y autorizamos si cumple con los análisis” enfatiza Ochoa.
González afirma que el problema no es dónde se debe concentrar la construcción, sino cómo se debe hacer y “hasta que no se defina cuáles son las densidades, el equilibrio entre altura, espacio público, urbanismo, vías y arquitectura, no se logrará”.
Alejandro Echeverri, director del instituto de estudios urbanos Urbam, de la universidad Eafit, señala el Oriente de Antioquia como una oportunidad importante de expansión del Valle de Aburrá, que ya se está dando, pero que requiere de control.
“En esta región, el Valle de San Nicolás (Rionegro, El Carmen de Viboral, El Retiro, El Santuario, Guarne, La Ceja, La Unión, Marinilla y San Vicente) tenemos la oportunidad de hacer una normativa y regulación adecuada con el paisaje. Allá hay que densificar, pero se debe pensar en desarrollos inmobiliarios con norma baja (no en altura)”, acota.
En los otros municipios del Valle de Aburrá, la información sobre densificación, cantidad de edificios y suelo disponible no está siquiera bien consolidada. La pregunta que sigue rondando entre los ciudadanos: ¿hay espacio, transporte y servicios públicos para tanta gente?.
La tendencia de construir edificios en Medellín va más allá del negocio. Un modelo obligado ante la carencia de tierra, que requiere control para garantizar a los habitantes servicios básicos.
Contexto de la Noticia
Paréntesis
La norma prohibe los rascacielos
El Plan de Ordenamiento Territorial en Medellín tiene en cuenta para cada aprobación de licencias de construcción la densidad habitacional, que es la cantidad máxima de unidades de vivienda por hectárea que se define para un territorio y se fija de manera diferencial para cada zona. La normatividad prohibe hacer edificios de más de 20 pisos en Medellín y en laderas. Por ejemplo, en El Poblado solo se pueden levantar máximo 8 pisos. De acuerdo con esos topes, el promedio de las edificaciones que se pueden hacer en los bordes del río (dónde no hay restricción), es lo que hay en zonas como Suramericana, es decir, aproximadamente 15 pisos, en algunos casos, hasta 20.
Víctor Andrés Álvarez C. / El Colombiano
Página Web - 2018/01/23
Fuente: http://www.elcolombiano.com/
El Alcalde comparó el proyecto con otros Lagos de Tunjuelo, Pablo Sexto y Ciudad Salitre.
Según resolución del Ministerio de Vivienda, deberán destinar un 5 % de sus ingresos por expensas.
Son para 600 damnificados por la ola invernal del 2010 y 2011
Minvivienda impugnó sentencia de Tribunal que ordenó trabajos.