Cuando Jesús Urdaneta pagó $500,000 por un apartamento de tres habitaciones y dos baños en un modesto edificio en Brickell, pensó que había encontrado el lugar perfecto para que él y su esposa criaran a sus tres hijos: una calle tranquila con poco tráfico, cerca de la Interestatal 95 y Coconut Grove, y una hermosa vista de la Bahía de Biscayne y el Viaducto Rickenbacker.
Pero seis meses después, justo cuando la familia se acostumbraba a su nueva vivienda en 175 SE 25 Rd., Urdaneta recibió una oferta que no podía rechazar: el urbanizador y empresario ruso Vladislav Doronin, presidente del directorio y presidente ejecutivo de la firma de bienes raíces OKO Group, ofreció comprarle a Urdaneta su apartamento de 1,800 pies cuadrados por $1.1 millones.
“Mi primera reacción fue ‘¡Dios mío, nos ganamos la lotería!’ ”, dijo Urdaneta sobre la oferta. “Le decíamos la lotería rusa. Era imposible decir que no. No podíamos creerlo”.
OKO Group dedicó un año a negociar la compra individual de los 61 apartamentos en el edificio, y pagó un total de $48 millones para comprar el edificio de 11 pisos en el 2016.
Pronto empezará a demolerlo.
En momentos que las propiedades vacías frente al mar escasean cada vez más en todo Miami-Dade, los urbanizadores se centran ahora en edificios viejos de apartamentos y los compran a precios elevados. Entonces derriban los edificios viejos y construyen torres modernas de lujo.
El proceso es complicado, pero cuando funciona, puede llevar al nacimiento de edificaciones formidables, y dejar a los antiguos propietarios con los bolsillos llenos.
OKO Group, en alianza con la firma de inversiones Cain International, construirá en el lugar la torre de lujo Una, de 47 pisos, cuyos exteriores e interiores estarán diseñados por la firma Adrian Smith + Gordon Gill Architecture.
La torre tendrá 135 residencias, cada una con entrada privada por el ascensor, con áreas de entre 1,100 y 4,786 pies cuadrados. Los precios oscilarán entre $900,000 y más de $5 millones. Los compradores potenciales pueden ver los modelos de los apartamentos —mucha madera, piedra y piel, tonos cálidos y ventanas del techo al suelo— en el nuevo centro de ventas que ya abrió en el lugar. El edificio debe estar terminado para el 2021.
¿Negocio arriesgado?
Construir una nueva torre de condominios de lujo en momentos en que el mercado está repleto de unidades sin vender pudiera parecer un negocio arriesgado.
Según el reporte más reciente de venta de viviendas de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami, las ventas de apartamentos de lujo en enero aumentaron 58.1 por ciento en comparación con el mismo mes del 2017. Los que compran en efectivo —algo crítico para proyectos como Una, que no tiene financiamiento bancario tradicional— fueron el 42.4 por ciento de todas las ventas en enero. Eso es casi el doble del promedio nacional, de 22 por ciento.
La baja en las ventas año sobre año ha afectado el mercado de apartamentos de lujo, que ya tiene un exceso de inventario y donde la oferta excede con mucho la demanda. Según el informe anual del mercado de EWM Realty International para el 2018, que debe publicarse esta semana, el inventario actual de apartamentos de lujo (con precio de $1 millón y más) en Miami-Dade en enero era suficiente para 40.8 meses. Eso es una baja en comparación con 61.7 meses durante el mismo período del año pasado, pero muy por encima del período ideal de tres a seis meses que refleja un mercado inmobiliario saludable.
Y mientras mayor es el precio, mayor es el inventario: en la categoría de más de $3 millones, la cantidad de apartamentos en inventario es suficiente para 73.7 meses, según EWM. El informe usa información del Southeast Florida Regional Multiple Listing Service.
Pero los constructores de Una alegan que su torre es única y no puede compararse con las torres ya construidas que batallan por cerrar ventas. Con el uso de capital privado en vez de depender de la financiación bancaria tradicional y las llamadas, los urbanizadores pueden lanzar nuevos proyectos mientras otros tienen que limitarse a esperar.
“Si uno tiene confianza en el mercado —y tenemos mucha confianza en Miami— tiene que respaldarlo con su propio capital”, dijo Jonathan Goldstein, presidente ejecutivo de Cain International, firma londinense de finanzas e inversión. “Uno va un poco contra la corriente. Tiene que tener confianza en sus convicciones. Cuando otros [urbanizadores] no tienen acceso al mercado es cuando uno se puede llevar la mejor parte. Pero no nos oponemos a la financiación de terceros si llega en el momento adecuado”.
Doronin y Goldstein opinan que la ubicación única de Una, combinado con el momento específico —no hay planes de construir ninguna torre de lujo al sur de Brickell por el momento— permitirá que el proyecto se destaque y salga adelante.
“Es un vecindario muy establecido, muy privado y tranquilo”, dijo Doronin. “Aquí no se construye desde hace por lo menos 10 años. Tuvimos suerte de poder comprar este lugar. Y a corto plazo nadie más va a construir aquí. No tendremos competencia en South Brickell”.
Doronin también señala que los compradores internacionales prestan especial atención a los proyectos destacados, como Missoni Baia, de OKO y de $350 millones, en Edgewater, y el proyecto Aston Martin Residences, del magnate argentino de supermercados German Coto, que se construye en la boca del río Miami.
Aunque los latinoamericanos todavía son la inmensa mayoría de los extranjeros que compran propiedades en Miami, Mansion Global informa que el interés en lugares como Israel, Rusia y Europa en general sigue aumentado. Miami ya es uno de los principales seis mercados internacionales para personas de alto patrimonio (los que tienen activos de al menos $30 millones), en tercer lugar después de Londres y Nueva York, y por delante de Mónaco, Los Angeles y San Francisco.
La reciente reforma de la ley tributaria federal, que limita las deducciones por propiedades y el impuesto a las ventas, también pudiera ayudar a atraer a la Florida, donde no hay impuesto estatal, a compradores estadounidenses acaudalados.
“Los primeros 60 días de este año han sido uno de los períodos de ventas más activos que hemos visto en algún tiempo”, dijo Ken Krasnow, director gerente ejecutivo de Colliers International South Florida, una casa de corretaje de bienes raíces que ayuda a las compañías a reubicarse. “El interés en Miami siempre ha sido global, pero el impacto que la nueva ley tributaria tiene en Nueva York y otros estados con altos impuestos estatalaes va a fortalecer ese interés en Miami”.
Rene Rodriguez / El Nuevo Herald
Página Web - 2018/03/06
Fuente: http://www.elnuevoherald.com/
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