Las inundaciones debido al aumento del nivel del mar todavía no han llegado a las puertas de la mayoría de las viviendas en Miami-Dade, pero algunas investigaciones indican que la amenaza del cambio climático ya están afectando negativamente el valor de las propiedades.

Nuevos datos recopilados por la Universidad de Harvard y la Universidad de Colorado sugieren que las viviendas en terrenos más bajos se están vendiendo en menos y acumulan un menor valor que otras similares en zonas más elevadas. Los investigadores lo consideran una señal de que los compradores están tomando en cuenta el riesgo del cambio climático en sus ofertas de compra e inversiones, una tendencia que pudiera tener grandes implicaciones en un estado con más zonas costeras en peligro.

Sin embargo, los profesionales de los bienes raíces en Miami se muestran escépticos de ese efecto del cambio climático y señalan el aumento constante del valor de las propiedades en zonas aledañas al mar en lugares como Miami Beach y Key Biscayne. Dicen que sus compradores están más preocupados por la calidad de las escuelas y los impuestos que si las propiedades van a quedar bajo el nivel del mar en 50 o 100 años.

“Yo no he escuchado eso. Mi personal no lo ha escuchado. Mis agentes inmobiliarios no lo han escuchado. No es una gran preocupación del público”, dijo el agente inmobiliario Christopher Zoller, de Coral Gables. “Sí, la gente habla de eso, pero ¿ha hecho que no compren por esa razón? No”, dijo.

Sin embargo, Jesse Keenan, profesor de la Escuela de Diseño de la Universidad de Harvard, dijo que su recientemente publicado estudio es el primer indicador en dólares y centavos de que el cambio climático ya tienen un impacto sobre el mercado inmobiliario.

Su equipo estudió las ventas de más de 100,000 casas en el Condado Miami-Dade entre 1971 y el 2017, y determinó que las casas en terrenos menos elevados acumularon valor con menos rapidez que las que están en zonas más altas. Esa diferencia aumentó más después del año 2000, que Keenan dijo es cuando se hicieron más frecuentes las inundaciones en el sur de la Florida.

“Se destaca el hecho de que las propiedades en terrenos bajos ahora son esencialmente inversiones de menor calidad", dijo. "Creo que queda muy claro. Quizás es el cambio climático, o no, pero es difícil alegar que no es el cambio climático", agregó

Un estudio más amplio de la Universidad de Colorado en Boulder identificó que el efecto no se limita al sur de la Florida.

El profesor adjunto Ryan Lewis y su equipo revisaron casi medio millón de ventas de casas y apartamentos en todo el país entre el 2007 y el 2016 y determinaron que las viviendas vulnerables al aumento del nivel del mar se vendieron en un precio promedio 7 por ciento inferior al de viviendas similares en zonas no amenazadas por el aumento del nivel del mar.

Esa disparidad se disparó a 19 por ciento en el caso de propiedades que quedarían afectadas por el agua con un aumento de un pie en el nivel del mar. Aproximadamente 2,500 personas en Miami-Dade viven en terrenos que tienen una elevación de menos de un pie por encima del nivel del mar, según información de Climate Central, una organización noticiosa sin fines de lucro que analiza y reporta sobre el clima, y una proyección unificada del Southeast Florida Climate Compact —un acuerdo entre varios condados del sur de la Florida para coordinar la mitigación y medidas ante el cambio climático— pronostica que en la región'el nivel del mar aumentará entre uno y dos pies para el 2060.

Lewis dijo que sus datos muestran que la pérdida de valor, que calificó de un descuento, probablemente aumentará en el futuro, a medida que más compradores de viviendas conozcan sobre la vulnerabilidad de las propiedades ante el aumento del nivel del mar. Mientras más compradores conozcan sus riesgos, más probable es que puedan negociar un mejor decuento sobre la propiedad. Las investigaciones muestran que los inversionistas —que compran varias viviendas— pagan menos que los compran las viviendas para vivirlas.

Eso pudiera asombrar a los compradores que pagan demasiado. Una vivienda es la mayor inversión financiera para la mayoría de las personas en Estados Unidos, quienes usualmente dependen del aumento en el valor de sus propiedades a lo largo de los años para acumular riqueza para cuando ya no trabajen.

“De repente, este activo pierde valor precisamente cuando más lo necesitan”, dijo Lewis.

El sector inmobiliario de Miami ha rechazado con fuerza tal posibilidad. Zoller, ex presidente de la Miami Association of Realtors, dijo que los miembros del grupo no han escuchado muchas preocupaciones por parte de los clientes.

“Creo que los consumidores todavía no están asustados por eso", dijo.

Lo que es más, los lugares más caros —las mansiones de lujo frente al mar— quizás estén más protegidas de los efectos del cambio climático, al menos por ahora. Zoller dijo que el riesgo del aumento del nivel del mar no ha restado fuerza a las ventas de viviendas en zonas caras de poca elevación como Gables Estates.

Los dos estudios respaldan la observación de Zoller: los cambios en el valor de las propiedades no son visibles en mercados inmobiliarios fuertes.

“Eso no afecta mucho a los ricos", dijo Keenan.

De hecho, sus investigaciones identificaron específicamente a Key Biscayne y Miami Beach como dos áreas donde la elevación menor de las propiedades junto al mar eran más valiosas que ubicadas en zonas más altas en la misma isla.

Alicia Cervera, corredora de viviendas de lujo que trabaja en Miami Beach, dijo que la idea de que los precios cambian debido al nivel del mar es "noticia falsa", y señaló nuevos datos que muestran que el precio medio de una vivienda unifamiliar en Miami ha aumentado todos los meses durante seis años seguidos.

"No he hablado con ningún comprador, ninguno, que me haya dicho que no compra en Miami por el aumento del nivel del mar", dijo. "Son los vaivenes del mercados inmobiliario, no del mar".

 

 

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Alex Harris / El Nuevo Herald

Página Web - 2018/04/25

Fuente: http://www.elnuevoherald.com/

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¿Pagaría usted $300,000 por un estudio de 350 pies cuadrados —el equivalente a dos espacios de estacionamiento— en el corazón de Miami Beach? Si la idea le parece ridícula, los microapartamentos no son para usted.

Pero una cantidad cada vez mayor de urbanizadores están apostando por los microapartamentos, unidades pequeñísimas amuebladas en edificios con muchos servicios en vecindarios de moda, para atraer a compradores e inquilinos que quiren vivir en los vecindarios más atractivos de Miami-Dade pero que no pueden darse el lujo de pagar los precios normales del mercado.

También aprovechan la flexibilidad del concepto de espacios residenciales minimalistas —que se han usado en ciudades como Seattle y Nueva York para aliviar la escasez de vivienda asquible— y los personalizan. Estos proyectos incluyen:

▪ El 6080 Boutique Hotel, de 70 apartamentos, en 6080 Collins Ave., que debe completarse en julio, es un proyecto de uso combinado residencial/hotel con viviendas listas para vivir de entre 350 y 900 pies cuadrados y dos habitaciones (aproximadamente el tamaño de una quinta parte de una cancha de baloncesto). Los precios oscilan entre $300,000 y $750,000.

▪ La urbanizadora Property Markets Group ha lanzado un proyecto llamado PMGx, que aplica el concepto a apartamentos tradicionales. La compañia ha adoptado la estrategia de alquilar habitaciones en las 464 unidades de la torre X Miami (antiguamente conocida como Vice) y ubicada en 300 Biscayne Blvd., muy cerca del Recinto Wolfons del Miami Dade College. La estrategia es sencilla: los clientes alquilan una habitación (con baño privado) en un apartamento completamente amueblado y comparte áreas comunes con otras personas que han sido investigadas como parte del proceso de solicitud de arrendamiento. El alquiler oscila entre $1,300 y $1,500. El edificio debe estar terminado este verano.

▪ X Las Olas, un proyecto de dos torres en 300 SW 1 Ave. en Fort Lauderdale, agregará 1,100 unidades en modalidad de alquiler de habitaciones a PMGx. La compañía planea comenzar a construir un tercer proyecto en el sur de la Florida, la torre X Biscayne, de 700 unidades, en 400 Biscayne Blvd., a finales del 2018.

▪ Wynwood 25, una alianza entre The Related Group e East End Capital, ubicado en 227 NW 24 St., tendrá 289 apartamentos de alquiler en un vecindario de moda donde la demanda de vivienda es fuerte. Los apartamentos se alquilarán entre $1,400 y $3,200 mensuales. La construcción debe completarse a principios del 2018.

Related tiene otros dos microproyectos en la zona: Wynwood 26, una alianza conjunta con Block Capital Group en 51 NW 26 St., agregará 172 apartamentos de entre 400 y 900 pies cuadrados. El alquiler oscilará enttre $1,400 y $2,800. El cantante Lenny Kravitz será el director creativo de las áreas públicas y de servicio del edificio. Las obras del proyecto comenzaron el lunes.

Todos estos proyectos aprovechan los códigos de construcción y zonificación, que permiten una mayor densidad y menores exigencias de estacionamiento, que le saca el máximo provecho a la tierra. Aunque algunos costos fijos de construcción son los mismos, los costos generales son aproximadamente 20 por ciento menores.

"Los urbanizadores y prestamistas ven a Miami como una zona de crecimiento", djo Luis Flores, socio de Saul Ewing Arnstein & Lehr LLP, quien trabaja con ubanizadores de todo Estados Unidos. "El modelo de microunidades permite alquileres y respeta las normas de zonificación. Si alguien tiene 25 años y está en su primer año como abogado o banquero y trabaja en el downtown o en Brickell, no piensa mucho en el espacio, sino que quiere vivir en una buena zona, en un apartamento nuevo con servicios excelentes".

Y todos los edificios de microapartamentos que comienzan a surgir en Miami-Dade tienen una amplia gama de servicios, como espacios de trabajo y entretenimiento comunes, gimnasio, piscina y áreas exteriores. Algunos, como el 6080 Boutique Hotel y la torre X Miami, vienen complementamente amueblados, incluso con televesor de pantalla plana, cama, sofá, ropa de cama y cubiertos y vajilla.

En otras palabras, los clientes lo único que tienen que llevar es la ropa, que es exactamente lo que quieren. Según un estudio del Urban Land Institute Multifamily Housing Councils. la mayoría de los inquilinos de microapartamentos son profesionales jóvenes (menores de 30 años) y personas que alquilan por primera vez que no han acumulado muchas pertenencias, y por lo tanto no necesitan mucho espacio.

Según el estudio, los inquilinos de microapartamentos los consideran plataformas para avanzar en sus carreras y su vida —la mayoría se muda a un lugar más grande en los dos años siguientes— y son personas sociales que prefieren reunirse con sus amigos en un restaurante o bar en lugar de en una vivienda.

 

 

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Rene Rodriguez / El Nuevo Herald

Página Web - 2018/04/23

Fuente: http://www.elnuevoherald.com/

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Negocios en el exterior. Detroit, Miami, Tampa, Fort Lauderdale y Orlando al tope de las preferencias de los inversores. Los precios, el valor de los alquileres y todo lo que hay que saber sobre los aspectos legales.

Como ocurría antes con los grandes inversores, ahora el pequeño capitalista busca negocios seguros y rentables en otras costas, y los encuentra. Cada vez hay más ofertas de emprendimientos en lugares que sufrieron una baja muy importante de sus valores inmobiliarios, ciudades que ahora muestra signos de recuperación. Es el caso de varios mercados en los Estados Unidos.

Los especialistas del periódico USA Today aseguran que el real estate estadounidense se ha mantenido fuerte durante los últimos 5 años y continuará así en el futuro.

Por esa razón, no son pocas las iniciativas que llegan a nuestro país proponiendo inversiones en Detroit y Miami, dos ciudades que se están sacando chispas para conquistar a los inversores latinos.

Para decidir sobre el potencial de inversión en cualquier ciudad extrajera, los agentes inmobiliarios aconsejan evaluar cuatro ítems:

1- Los valores de alquiler para establecer la rentabilidad y los gastos si lo que se busca obtener es una renta mientras se espera la valorización de la propiedad.

2- El precio promedio de las propiedades y el precio histórico para establecer las posibilidades de valorización del bien.

3- La cantidad de ventas que se realizan en el área y el número de construcciones nuevas para conocer el dinamismo del mercado.

4-El estado de la economía local.

En general, todos estos factores se utilizan para predecir el crecimiento probable de las ventas en el área. El crecimiento económico es un buen indicador de que el valor de la propiedad aumentará con el tiempo.

Jorge Kupferman, de Miami Life Realty, sostiene que no hay ninguna otra ciudad que rinda más que Detroit en real estate . “La ciudad está ofreciendo muchas posibilidades de revalorización. Hay propiedades de entre 50 y 60 mil dólares, de 100 m2, que están dando una renta de aproximadamente el 12 % anual con posibilidades de revalorización de casi el 20% anual”, sostiene.

Para los analistas, en los próximos 3 a 5 años, los valores de Detroit podrían crecer al doble. “Esto no sucede en ningún otro lugar -agrega Kupferman-, y la ciudad ofrece la máxima seguridad jurídica, como otras ciudades estadounidenses”.

Durante largos años, la falta de trabajo y el cambio en el perfil industrial de la ciudad llevó a una disminución drástica de la población urbana. En los EE.UU. factores como el desempleo y la despoblación afectan fuertemente a los precios de las propiedades y Detroit vio cómo sus valores se derrumbaban.

Este fenómeno también afectó a otros estados del país, como Georgia, Texas y Florida, donde en 2011 el metro cuadrado cotizaba a un tercio de los valores actuales.

Para Kupferman, en Detroit está sucediendo lo mismo que pasó en Miami en el 2009 y en Argentina en el 2001. “Después de una crisis, los precios se elevan y es cuando se puede hacer una diferencia”, afirma.

Ubicada al norte de Nueva York y limitando con Canadá, en su momento de esplendor (1900-1950) Detroit fue conocida como la París del Oeste y era la cuarta ciudad de Estados Unidos. Luego sufrió una grave crisis atada a la industria automotriz y se convirtió en una ciudad fantasma.

En 2015, empresarios, corporaciones y funcionarios se reunieron para tratar el futuro de la ciudad y decidieron darle impulso a las pequeñas empresas, a las tiendas minoristas, y a las firmas de alta tecnología. Después llegaron grandes inversores como Dan Gilbert (dueño del equipo de básquet Cleveland Cavaliers) con 1.800 millones de dólares, Carlos Slim y Warren Buffett. Estas apuestas y las medidas de política urbana lograron mejorar la tasa de empleo y un sensible crecimiento poblacional en poco tiempo.

Aunque no descartan nuevos destinos, los especialistas en inversiones extranjeras siguen apuntándole a Florida. Dicen que el creciente potencial de la Florida como mercado de bienes raíces se sostiene con el crecimiento estable del mercado laboral, lo que produjo el desarrollo inmobiliario que han tenido ciudades como Tampa, Orlando y Cape Coral en los últimos años.

Según el informe de la revista Forbes, desde principios de este año, el estado de Florida cuenta con el mayor número de ciudades favorables a la inversión entre otros 49 estados de la Unión. Cuatro de las 10 mejores Continúa en la Pág, siguiente Viene de Pág. anterior ciudades para inversión en vivienda en 2018 son de este estado.

Estos son algunos casos recogidos por el servicio de alquiler de viviendas Rentberry con cobertura nacional en los Estados Unidos:

Fort Lauderdale (Alquiler promedio: US$ 1.937/mes. Precio de una casa mediana: US$ 318.141). Es la mejor parte de Florida, y si bien el precio del alquiler es uno de los más altos del estado, el valor de las viviendas está en el promedio. Los inmobiliarios prevén que los precios aumentarán en los próximos años. Un dato no menor es que Fort Lauderdale ha estado liderando el crecimiento del empleo en Florida, lo que señala que habrá demanda de alquileres y venta.

Tampa (Alquiler promedio: US$ 1.186/mes. Precio de una casa mediana: US$ 173.250). El año pasado, Tampa fue considerada la segunda mejor ciudad para inversiones inmobiliarias de los Estados Unidos. De hecho, toda el área de Tampa Bay se considera un buen lugar para comprar y alquilar. Matthew Nagy, miembro de Graystone Acquisitions asegura que en los últimos años, Tampa ha experimentado una valorización de de dos dígitos en sus precios.

Jacksonville (Alquiler promedio: US$ 1.061/mes. Precio de una casa mediana: US$ 165.755). Aquí, el precio de las casas crece en un 9% cada año. Al mismo tiempo, la ciudad cuenta con un crecimiento de la población del 5% y un crecimiento del empleo de 4% por año.

Orlando (Alquiler promedio: US$ 1.327/mes. Precio de una casa mediana: US$ 183.548). Esta es otra ciudad que encabeza la lista de calificaciones en el mundo de la inversión inmobiliaria. Junto con una economía en auge, tiene un crecimiento estable en la población y del mercado de trabajo. Esto significa una creciente demanda de vivienda. Orlando es, ante todo, una ciudad activa que sigue siendo una atracción turística popular y tiene una creciente reputación como el nuevo centro de negocios.

West Palm Beach (Alquiler promedio: US$ 1.480/mes. Precio de una casa mediana: US$ 250.784). Se la conoce como una de las mejores ciudades de playa para inversiones en propiedades de alquiler. El mercado local es dinámico y se caracteriza por una variedad de opciones de vivienda desde casas de alto precio frente al mar y otras relativamente más baratas al oeste. Los precios y la ubicación son dos cosas que hacen de West Palm Beach un mercado atractivo para invertir en inmuebles.

Según un informe de USAToday, otras ciudades con un mercado potencialmente beneficioso son Pittsburgh (Pensilvania), St. Cloud (Minnesota), Houston (Texas), Chicago (Illinois), Indianápolis (Indiana) y Kansas City (Missouri).

Otro tema a considerar antes de decidirse a invertir en los Estados Unidos, son las normas locales. Por ejemplo, allí, el vendedor de un inmueble está obligado a pagar un impuesto sobre la diferencia obtenida entre la compra y la venta. Por otra parte, en el momento de vender, los extranjeros sufren una retención de alrededor del 15% que queda liberado cuando se presenta la declaración impositiva y se acredita el pago del gravamen sobre la ganancia obtenida. Todo este procedimiento puede demorar un año. Esa retención no se realiza en el caso de que la propiedad esté a nombre de una sociedad.

En la mayoría de los estados, el comprador de un inmueble no paga comisión inmobiliaria, pero sí el vendedor, la que ronda el 6 % del valor de la operación. La escrituración puede insumir un 2 %. Además, tener una propiedad en los Estados Unidos puede insumir un 2 % anual de impuestos.

 

 

 

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Miguel Jurado / Clarín

Página Web - 2018/04/24

Fuente: https://www.clarin.com/

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Los miamenses afectados por la crisis de la vivienda podrían tener ahora un alivio en Miami Beach. El Departamento de Viviendas de esa ciudad está aceptando solicitudes para las personas de la tercera edad que deseen residir en el edificio Rebecca Towers Norte.

El complejo residencial, ubicado en el número 200 de Alton Road, está designado para personas de 62 años o más con ingresos limitados. Además de la edad, los requisitos para participar en esta opción de vivienda indican que los ingresos para una sola persona no excedan los $44,100 al año, y para una pareja los $50,400.

Las solicitudes para la lista de espera en Rebecca Towers se aceptarán por internet desde las 9 a.m. del lunes 23 de abril hasta las 4 p.m. del miércoles 25 de abril. Las planillas estarán disponibles, en español, en la página del Departamento de Viviendas de Miami Beach, en https://miamibeach.apply4housing.com. Solo se aceptarán las solicitudes que se llenen y envíen por internet.

Todas las solicitudes recibidas entre el 23 y 25 de abril se considerarán como recibidas al mismo tiempo. No importa si la solicitud fue enviada el primer o el último día.

El proceso de selección de las 600 solicitudes será al azar por sorteo computarizado. Solo se aceptará una por familia y deben estar completadas correctamente. A las personas elegidas se les notificará por correo.

 

 

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Sarah Moreno / El Nuevo Herald

Página Web - 2018/04/20

Fuente: http://www.elnuevoherald.com/

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