En el mercado inmobiliario de Miami solo sobreviven los mejores. Cómo ser un buen comprador (ESTADOS UNIDOS)
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Para nadie es un secreto que en el sur de la Florida los alquileres están altísimos, que es muy difícil encontrar una vivienda y que los requisitos para alquilar son tantos que a veces no vale la pena pasar tanto trabajo para que ni siquiera sea una casa propia.
Además, ese dinero mensual que se destina al alquiler es como si se lo llevara el viento, porque va directo a la cuenta de banco del casero.
Si ya ha asimilado todo lo anterior, está preparado para comprar una casa, al menos mentalmente.
Pero con un mercado de bienes raíces favorable al propietario en el que el precio promedio de la vivienda pasa de los $300,000, y con reglas tan estrictas de los bancos para conceder préstamos hipotecarios, este sueño es cada vez más difícil de alcanzar.
Jorge Soliño, un técnico de medios de comunicación de 61 años, acaba de realizar ese sueño por cuarta vez. Pero su experiencia más reciente no se parece en nada a las anteriores. El proceso fue muy complejo por la "volatilidad" del mercado, cuenta.
Cuando decidió comprar a principios del año pasado, todavía se vendían propiedades como la que acaba de adquirir a un precio de $300,000. A finales de año, ya una propiedad con esas características no bajaba de $500,000, y en este momento ya llegaron a los $700,000, añade.
Soliño se mudó de un apartamento en Coral Way, que vendió a muy buen precio porque la zona se apreció por estar cerca de Miracle Mile, para una vivienda amplia y con patio en el suroeste de Miami.
"Compramos nuestra casa por lo mismo que pedía el dueño, $650,000, y sin chistar", cuenta, indicando que hay poco margen para rebajas y que el proceso se parece más a una "subasta" porque tan pronto sale una propiedad al mercado, de inmediato recibe varias ofertas.
"Los bancos son como una Inquisición. Buscan de dónde viene cada peso que pusiste en tu cuenta ", dice del escrutinio de los bancos, una respuesta de las instituciones financieras a la caótica política de préstamos que condujo a la crisis inmobiliaria e hipotecaria del 2008.
Aun así, Soliño considera que comprar casa es la mejor inversión que pueda hacerse. "No hay negocio en este país en el que compras algo y de pronto vale $200,000 o $300,000 más", dice.
La competencia es dura
El mercado del sur de la Florida tiene una particularidad que agrava la situación de los altos precios de las casas y las dificultades para obtener préstamos.
"Con los ingresos de la gente en Miami, todo el mundo 'califica' para los mismo precios de $200,000 a $300,000, por eso la pelea es por el mismo mercado", señala René Díaz, de Golden Acres Real Estate en Miami Lakes, refiriéndose a los requisitos que deben cumplir los compradores para aspirar a un préstamo.
El ingreso promedio en Miami-Dade es de $52,300, según cifras de abril de la página del Condado sobre la vivienda pública y el desarrollo comunitario, por lo que la mayoría de los compradores buscan una casa de alrededor de $250,000. La pregunta es dónde encontrarlas.
Yasser Ponce, agente de bienes raíces de la compañía Compass, dice que la mayoría de las veces la búsqueda de propiedades se percibe como muy difícil porque las expectativas de los compradores no son realistas.
"La gente dice: 'Quiero pagar $200,000 y vivir en el medio de Brickell, y eso sí va a ser difícil", apunta.
Ponce trabaja con todo tipo de compradores, pero le gusta dar esperanzas a aquellos que están planeando comprar su primera casa. En Miami sí hay propiedades en esos precios, especialmente más al sur del Condado o en la frontera con Broward, dice.
También señala que los compradores deben tener en cuenta que su primera casa no tiene que ser la definitiva. Puede ser una transición para una vivienda más grande en el futuro, solo que en este caso, si decide venderla, tendrá una "cuenta de ahorro" para el pago inicial de su próxima casa.
Aun así, en un escenario tan competitivo como el actual, los compradores más "informados" tendrán más éxito, señala Jorge Fernández, agente de bienes raíces que también trabaja con Compass, quien acumula 11 años de experiencia en el mercado local.
En su lista de recomendaciones para quienes se preparan para comprar su primera casa, Fernández pone en un lugar importante la revisión del historial de crédito. Todas las personas tienen derecho a obtener un reporte anual gratis sobre el estado de su crédito, de las tres compañías fundamentales que reportan al buró de crédito. Para obtenerlo, visite la página annualcreditreport.com.
Cada prestamista tendrá sus exigencias, pero se considera un buen puntaje de crédito (FICO) a partir de los 700. Sin embargo, la página de consejos para el comprador Homebuyinginstitute.com señala que un FICO de 640 puede ser suficiente para obtener un crédito, de acuerdo con algunos prestamistas.
Fernández también recomienda observar si en el reporte aparece alguna cuenta que no le pertenece. "Si hay algo que arreglar en el crédito, debe hacerlo con tiempo, para prepararse para la hipoteca", apunta.
Ponce por su parte considera que las exigencias de los bancos para los préstamos deben verse como algo que protege al comprador de dar un paso equivocado.
"Aunque el comprador promedio se sienta defraudado de no cumplir los requisitos para el préstamo, esta situación no es para toda la vida. Además se ahorra el dolor de cabeza de entrar en un compromiso financiero para el que no estaba preparado", dice. Por otra parte señala que si la persona considera que ya está lista, no debe esperar más para comprar porque las tasas de interés pueden seguir subiendo.
"Los compradores no se pueden dormir en los laureles, porque a medida que los intereses vayan subiendo, las casas van a ser más caras. Este es el momento de comprar", afirma Ponce en respuesta, sobre todo, a los comentarios de aquellos que esperan una bajada de precios.
El interés al que se ofrece el préstamo es una parte fundamental del pago mensual de una hipoteca, que se comprende además del principal (la cantidad financiada), los impuestos (property tax) y el seguro de la propiedad (homeowner's insurance).
En el actual mercado financiero, una hipoteca a 15 años puede tener un interés anual de 3.75, y una hipoteca a 30 años (la más común para las personas que compran su primera casa) puede ser de alrededor de 4.1, de acuerdo el sitio de Internet LendingTree.
Estas cifras, sin embargo, varían a veces de un día para otro, por lo que solo pueden tomarse como una guía para comparar precios.
Cómo prepararse para ser un buen comprador
Fernández recomienda hablar con el prestamista sobre los documentos requeridos, pero, en general, estos son los principales: la declaración de impuestos de los tres últimos años de la personas que van a pedir el préstamo; la prueba del salario que recibe de su empleador (pay stub) y los reportes de las cuentas bancarias.
Con esta información y el reporte de su crédito, el prestamista puede darle un estimado de la cantidad de dinero que le prestarán y a qué interés. Esta es una buena oportunidad para pedirle una carta de calificación previa (pre-qualification letter) o de aprobación previa (preapproval letter), que indica cuánto dinero está dispuesto a prestarle.
Estas cartas son fundamentales en un mercado como el de Miami, porque le sirven para hacer su oferta más sólida y atractiva en el momento de presentar su propuesta de compra al dueño de la casa.
Por otra parte, una pregunta que la mayoría de los futuros compradores se hace es: ¿en qué rango de precio buscar la casa?
René Díaz aconseja una manera fácil para saberlo . "Mire cuánto paga de renta hoy en día y compárelo con un apartamento o casa similar si la fuera a comprar. Ese número no falla", señala sobre esa cifra que en la actualidad ya se siente cómodo pagando y que en el futuro sería la hipoteca de su casa.
También señala que si ya está decidido a comprar, no debe hacer ninguna decisión financiera importante como la compra o alquiler de un auto, porque el pago le restaría a sus ingresos mensuales y, por lo tanto, a la capacidad para cumplir los requisitos de una hipoteca.
En este punto, el paso fundamental es buscar un agente de bienes raíces que le ayude a encontrar la casa que le conviene. Pero, cómo elegir a ese agente.
"Lo más importante es que sea un agente full time [que trabaje a tiempo completo]", dice Hernández.
El agente estaría informado de cualquier casa que salga al mercado en el rango de precio y con las características que usted busca. Los agentes de bienes raíces tienen acceso a una lista de propiedades en venta (Multiple Listing Service), conocida generalmente por las siglas de MLA.
En caso que le interese una propiedad, debe verla inmediatamente. Y si se decide, presentar la oferta rápido.
"Por eso es tan importante que sea un agente a tiempo completo, no alguien que esté cortando pelo o manejando Uber", alerta Ponce, "Esa puede ser la diferencia de que la casa sea suya".
Uno de los sitios de internet ideales para encontrar tanto un agente de bienes raíces como una propiedad es realtor.com, en el que el futuro comprador provee la información sobre el vecindario en que le gustaría vivir y le ofrecen un inventario con las propiedades que están a la venta.
Números y emociones
El proceso de hacer una oferta es más complejo de lo que parece, porque no solo se trata de presentarla rápido y con algún incentivo para que el dueño de la casa que usted quiere decida vendérsela. Díaz recuerda un aspecto que muchas veces algunos agentes de bienes raíces pasan por alto: en una compra-venta no solo hay números, sino también emociones.
Así que sea amable con el dueño cuando le abra las puertas de su casa para que se la muestren. Buscando una rebaja en el precio, no critique las reparaciones que ha hecho o ha dejado de hacer. Parece muy oportunista. Los problemas son obvios y no hay necesidad de recordarlos. Además, lo que usted ve como una desventaja, puede gustarle a otra persona.
Por último, si es necesario, con la oferta preséntele una carta al dueño indicando por qué su casa es "especial" y usted la considera el hogar perfecto, aconseja Díaz.
La cantidad de dinero que va a ofrecer por la casa, sin embargo, no estará dictada por las emociones. La cifra saldrá de un análisis comparativo de mercado, que le proveerá su agente de bienes raíces. Este análisis se basa en el estudio de los "comparables", las propiedades que se han vendido recientemente en el vecindario donde está comprando y con características similares a la que quiere (número de cuartos y baños, tamaño del terreno y del área vivible de la casa, estado de la vivienda, etc).
Para saber si está haciendo una buena compra, recuerde la regla de oro del mercado de bienes raíces: "Location, location, location". Es decir, siempre busque la casa más barata en el mejor vecindario, porque las casas siempre se pueden reparar, arreglar y hasta construir nuevamente, pero el vecindario estará ahí por mucho tiempo. Así que si le gusta una casa, no dude en pasar por el barrio y por la calle donde está situada a diferentes horas del día, para saber cuál es la dinámica del lugar y estar seguro de que vale la pena hacer allí una de las inversiones más importante de su vida.
Díaz recuerda que una vez que le aceptan la oferta, el cliente tiene un plazo de 15 días para llevar inspectores profesionales a la propiedad y ver si esta tiene algún problema. Basándose en los resultados de esa inspección, puede decidir si no va a comprarla, y está en su derecho de retirarse del contrato sin sufrir daños financieros.
En el caso que esté comprando un apartamento o condominio, tenga en cuenta los gastos de mantenimiento y lo que estos incluyen. Esta cantidad se sumará al pago mensual de la hipoteca, por lo que es necesario tenerla en cuenta para hacer un presupuesto.
En cuanto a los tipos de préstamos hipotecarios, existe una gran variedad, y lo mejor es consultar con su prestamista o banco cuál es el más indicado en su caso. El más común es el préstamo convencional, para el que debe dar como pago inicial (downpayment) entre un 10 y un 20 por ciento del precio de venta de la casa.
Para las personas que compran su primera casa está disponible el préstamo que se conoce en inglés como "FHA (Federal Housing Administration) mortgage". Este es un programa de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) que le ofrece un seguro a los prestamistas, que a su vez están más dispuestos a prestarle a un comprador primerizo porque su dinero está asegurado.
Este préstamo suele ser más flexible en las exigencias que el convencional, y tiene la ventaja de que se puede comprar la vivienda dando como pago inicial solo el 3.5 por ciento del precio de venta de la casa. En ocasiones también pueden añadirse al préstamo los gastos de cierre y otros costes del préstamo.
Estos gastos, que se pagan el día que se cierra la transacción de la venta de la casa, son compartidos por el vendedor y el comprador de la propiedad y representan de un 2 a un 7 por ciento del precio de compra de la casa.
Si ya ha llegado tan lejos, tenga en cuenta este consejo de los agentes de bienes raíces: no haga gastos grandes (por ejemplo, no compre los muebles antes de que la casa sea suya) porque antes del cierre le van a volver a chequear el crédito y se arriesga a no cumplir los requisitos para la compra.
Sarah Moreno / El Nuevo Herald
Página Web - 2018/05/16
Fuente: http://www.elnuevoherald.com/
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