Cuando Penny Tannenbaum y Michael Aronsohn regresaron a su casa de Coconut Grove después del paso del huracán Irma, una de las primeras cosas que notaron fueron las fotos familiares desparramadas por la casa y aun chorreando agua.
Un vecino fue tan amable de chequear la casa de 3 cuartos y dos baños y encontró fotos de cumpleaños, vacaciones y fiestas familiares, bajo dos pies de agua sucia que había inundado su casa. La mayoría de las fotos estaban dañadas a pesar de que hicieron todo lo posible por salvar algunas.
Ahí fue cuando Tannenbaum, de 64 años, se dijo que no podía pasar por esto otra vez.
Ya su casa, construida en 1926, se había inundado cuando pasó el huracán Andrew. Tanto en aquel entonces como ahora el proceso de limpieza y reconstrucción fue largo y costoso. No quisieran mudarse a un lugar más alto; les gusta su casa, el vecindario y los vecinos. Y, con el aumento del nivel de mar ellos saben que a su casa –ubicada entre un canal y la bahía‑ le va a volver a suceder lo mismo en el futuro.
Tannenbaum encontró una posible solución en Louisiana. El LaHouse, un proyecto de la Universidad Estatal de Louisiana que muestra a una casa resistente, duradera y económica la inspiró a adoptar la misma estrategia para mantener la estructura seca –levantar la casa del suelo de manera que el agua pase por debajo y no a través.
Pero resultó que la solución más simple y obvia –levantar una casa en el sur de la Florida para que el nivel del agua no llegue‑ no es tan simple. Cuando Tannenbaum comenzó a averiguar sobre elevación de casas no obtuvo una respuesta directa en cuanto a si los códigos de Miami lo permitían.
Por décadas han estado construyendo lugares en pilotes en los Cayos de la Florida, pero en la costa. Algunas comunidades han pedido que las nuevas construcciones se hagan con la primera planta levantada, pero los códigos para elevar casas antiguas son complicados y nada claros.
Pero en otras zonas de huracán la historia es muy distinta. Por ejemplo en Mandeville, Lousiana, el 75 por ciento de las casas están elevadas, dijo Roderick Scott, de la firma Ducky Johnson, y quien es un contratista especializado en levantar estructuras históricas.
Después de luchar tormenta tras tormenta, explicó que la ciudad dirigió el dinero federal destinado a los desastres a proyectos de elevación. En Florida, ningún condado está planificando utilizar el dinero que dio la Agencia Federal de Manejo de Emergencias (FEMA por sus siglas en inglés) después del huracán en elevar una sola casa, dijo Scott, con la sola excepción del condado de Monroe.
“No sabemos por qué la Florida está más atrasada que los demás”, dijo Scott. “Solo faltan 60 años para que los inodoros dejen de trabajar. Eso significa dos ciclos de una hipoteca”.
Scott cree que en la próxima década, elevar las casas se convertirá en una industria importante. La cantidad de trabajo que se necesita solo en Miami Beach, comentó, mantendrá ocupadas a cinco compañías por 20 años. Su firma actualmente está evaluando cuatro casas en Miami Beach para llevar a cabo una elevación. Hace poco dio una conferencia sobre los beneficios de la elevación a la ciudad de Miami que según dijo había sido acogida con “gran interés”.
Tannenbaum dijo que ella no había tenido la misma acogida. Y lo mismo escuchó de otros contratistas, vecinos y miembros del comité de Miami Sea Level Rise. No, no es posible. Le dijeron que su casa era muy vieja, que las restricciones de altura no iban a permitir que su casa de dos plantas fuera más alta y, que si lograba elevarla, tendría que arreglar otras cosas. Ella se presentó en reuniones de la junta de planificación y envió emails a funcionarios municipales. Incluso le preguntó al que sería el próximo alcalde en una campaña sobre el impacto que tendría la elevación en los impuestos sobre la propiedad.
Por fin, siete meses después que la marea provocada por Irma inundara su casa con aguas del canal Tannenbaum tiene su respuesta.
“Actualmente no hay nada que lo prohíba” dijo Jeremy Calleros Gauger, director adjunto del departamento de planificación y zonificación de Miami. Pero “tampoco existe nada en el código que haga más fácil ese proceso. Hay una serie de cosas que se podrían aclarar para hacerlo un poco más fácil”.
“Si ella viene con un permiso no habría nada que lo impida”, dijo él.
Miami, continuó diciendo, ha estado trabajando para aclarar los códigos de construcción de manera que sea más fácil para los propietarios analizar las opciones de mejorar la resiliencia del aumento del nivel del mar y de las inundaciones causadas por las tormentas – un proyecto que está sobre la mesa desde antes de Irma.
Con un aumento del nivel del mar estimado en un pie o dos para el 2060, de acuerdo con las proyecciones de Southeast Florida Regional Climate Change Compact, es muy probable que un número mayor de propietarios de casas consideren hacer lo que Tannenbaum está haciendo.
Cuando los dueños de casa se enfrentan a las complicaciones de elevar una casa vieja, muchos creen que es más fácil derrumbarla y hacer una nueva que esté elevada. Las nuevas casas blancas rectangulares que han comenzado a aparecer por la ciudad, incluyendo en la misma de Tannenbaum, son un ejemplo de ello. Todas son construidas sobre pilotes y están levantadas de manera que puedan enfrentar la amenaza de inundaciones.
Pero tanto ella como la ciudad piensan lo mismo en cuanto a resistir el cambio climático: la meta es preservar el diseño único y original del Grove así como de otras áreas.
“Estamos tratando de que todo esto se haga sin cambiar el carácter de la comunidad, que se haga de una manera que suponga una mejora”, dijo David Snow, jefe de diseño urbano de Miami.
Preservar su casa era lo que tenía en mente Tannenbaum cuando se puso en contacto con Scott. Este visitó a Tannebaum y tomó medidas de la casa y le confirmó que era candidata para elevar la casa. El estimado que hizo de lo que costaría elevarla fue de $230,000 un poco más de los $200,000 que FEMA le dio para reparar los daños causados por la inundación. Ese estimado posiblemente cambiará cuando Tannenbaum decida a qué altura quiere levantar la casa.
El proceso es el mismo que el de cualquier otro proyecto de construcción, comentó Scott. Los propietarios necesitan un certificado de elevación, muestras del suelo, planos, estimados de contratistas, permisos, y posiblemente un préstamo de banco.
Los trabajadores pasan entonces a examinar los cimientos del edificio para ver cuál es el próximo paso. Si está en buenas condiciones y no está hecho de concreto mezclado con arena o agua salada, se levanta junto con la casa utilizando grúas hidráulicas. Unos nuevos cimientos diseñados igual que los había antes se construyen bajo la casa y toda la tubería y cabrería de conecta: electricidad, plomería, gas.
Un factor que no está tomado en cuenta en el proceso de elevación es el viento. La fuerza del mismo aumenta dramáticamente con la altura, de manera que algunos temen que elevar unos cimientos que están diseñados para cierto nivel de viento pueda acarrear desastres.
“Los cimientos son los que evitan que el edificio salga volando o que se hunda”, dijo Calleros Gauger. “Tenemos una mayor carga de viento de lo que tienen los de Louisiana, y eso debe formar parte de la ecuación”.
Scott dijo que su compañía siempre recomienda que la estructura del techo sea acondicionada nuevamente si se eleva, pero el tema del viento no es obligatorio tomarlo en cuenta cuando se levanta una casa. El cree que esto es una falla que debería resolverse, no un obstáculo que retrase o desanime a levantar estructuras que están cerca de la costa.
“Ya no puedes tener tu casa a ras del suelo en la costa”, explicó. “Las ciudades que lo hagan sobrevivirán hasta que llegue el agua. Las que no tendrán pérdidas enormes cuando el mercado de las bienes raíces colapse porque no se prepararon”.
Hasta y a menos que las comunidades no revisen sus códigos, los proyectos de elevación podrían enfrentar una serie de complicaciones legales que harían que muchos propietarios descarten esta opción.
Por ejemplo, muchos vecindarios tienen restricciones. Levantar una casa un piso –especialmente si, como la casa de Tannenbaum, tiene ya dos- puede ir en contra de las normas de ese vecindario.
Calleros Gauger confirmó que Tannenbaum puede elevar su casa sin violar ninguna restricción de altura debido a una norma de FEMA que permite a los edificios en zonas inundables estar dos pies y medio sobre el nivel de inundación. En el caso de Tannenbaum, dijo Calleros Gauger, eso significaría que la elevación podría ser tan alta como para estacionar un coche ahí abajo si quisiera.
Ese posible espacio extra lleva a otra pregunta, ¿ese espacio cuenta como extra pies cuadrados?
Calleros Gauger dijo que no, aunque admite que es uno de los códigos que la ciudad espera aclarar con la revisión. El área nueva debajo de la casa no está destinada a vivienda, comentó, de manera que al igual que algunas plantas bajas de las casas que están levantadas en los Cayos, no debería contar como parte de los pies cuadrados de la propiedad.
“La única razón por la que estás haciendo esto es para salvar el espacio habitable del área a riesgo”, comentó.
Otra preocupación de los dueños de casas es si la construcción del proyecto va a ocasionar normas de la ciudad que acabarán forzando a los dueños de casa a hacer otros cambios. La situación sería de esta forma: Si el costo de reparar o renovar una casa sobrepasa el 50 por ciento del valor de la tasación, entonces el dueño de la propiedad debe actualizar todo lo demás en la propiedad según los códigos modernos.
Para casas que fueron construidas hace medio siglo, elevarlas supondrá un gasto sustancial, ya que necesitarán actualizar todo, desde nueva cabrería hasta ventanas de impacto. Pero Snow, el jefe de diseño urbano de Miami, dijo que no cree que elevar la propiedad obligue a actualizar todo de acuerdo los nuevos estándares de códigos.
Snow hizo referencia a una línea del código relacionado a la reconstrucción de casas después de una tormenta que él cree aplica igual a la elevación de casas. El código dice que las casas destruidas por ‘un acto de Dios’ pueden volver a construirse igual que estaban antes de la tormenta, y que no hay necesidad de cumplir con los nuevos códigos o eliminar estructuras ilegales (como las casitas para los suegros).
A Tannenbaum todo esto le parece maravilloso. Dijo que iba a hacer todo lo posible para elevar su casa lo antes posible, desde buscar diferentes cotizaciones de contratistas y hacer un poco de más investigación sobre la altura correcta a la que puede elevar la casa. Si todo sale bien tal vez pueda proteger su casa antes de que comiencen las próximas inundaciones.
Alex Harris / El Nuevo Herald
Página Web - 2018/05/14
Fuente: http://www.elnuevoherald.com/