Detrás de este dilema hay toda una fortuna: ¿repotenciar los edificios con deficiencias estructurales o comprar los apartamentos a los propietarios?
Con su propia voz o a través de sus abogados, familias que han sido evacuadas de proyectos habitacionales del Grupo CDO por problemas estructurales insisten en que no aceptan que se repotencien las construcciones y, menos, el volver a vivir allí. El constructor, por su parte, públicamente ha declarado que la rehabilitación de las obras es viable, así como su disposición a pagar compensaciones por la pérdida de valor de los inmuebles.
La discusión no está zanjada. Y va para largo, a menos que las conciliaciones o acuerdos eviten el largo forcejeo jurídico que existiría en los tribunales entre los abogados de las partes. El problema no es de poca monta, según lo ha podido establecer El Colombiano, con base en informes obtenidos en fuentes gubernamentales.
Los costos de la atención de esta crisis tienen un comportamiento creciente. En un primer momento, el Grupo CDO estimó que con cerca de 62.000 millones de pesos podría atender de manera integral las contingencias derivadas, primordialmente, de la caída de la torre 6 de Space, la demolición de la torre 5, la repotenciación de las torre 1 a 4 y de otras edificaciones que ya mostraban inconvenientes.
De esa cifra, Space se llevaría del orden de 37.500 millones de pesos y el reforzamiento de otros edificios, más los auxilios de habitabilidad, comprometerían unos 20.300 millones de pesos.
Ese escenario no va más. Una de las razones, es que la Alcaldía de Medellín, a través del Inspector de Policía 14 A de El Poblado, se plantó en la orden de demoler las torres que sobrevivieron a la tragedia en la que perdieron la vida 11 personas. Según la Superintendencia de Sociedades, la constructora de ese proyecto, Lérida CDO, no tiene más remedio que acatar el mandato y proceder a implosionar los inmuebles, o, si no tiene recursos, dejar que lo haga la administración local de Aníbal Gaviria Correa, que luego deberá pasarle la respectiva cuenta de cobro.
No es uno, son once
Pero hay una segunda razón por la cual el presupuesto de atención de esas contingencias se disparó: no fue uno, sino 11, los edificios que registraron problemas y que habían sido diseñados por el mismo ingeniero estructural, Jorge Aristizábal Ochoa, sobre cuyos hombros CDO descarga la presunta responsabilidad del caso.
El tamaño del lío puede apreciarse en estos indicadores: los 11 proyectos afectados son: Space, Asensi, Continental Towers, Altos de San Juan, Alcalá, Punta de Luna 1, Cerezos, Colores de Calasania, Punta Luna 3, Acuarela del Norte y San Miguel del Rosario.
De acuerdo con lo reportado por CDO a las autoridades gubernamentales a finales de enero de 2014, esos proyectos tenían 2.665 apartamentos. De ellos, 1.510 ya habían sido escriturados a los propietarios, que además los ocupaban, y 1.058 estaban en construcción. Próximos a la entrega estaban 588 apartamentos de interés prioritario, en Altos de San Juan.
Sin embargo, a las órdenes de evacuación de proyectos como Asensi y Continental Towers, se añadieron las de Colores de Calasania. También vinieron estudios técnicos, más refinados y el taxímetro de los daños totales presupuestados pasó de 62.000 millones a más de 125.000 millones, de los cuales ya se habían pagado, a finales de enero, 23.000 millones de pesos.
En documento conocido por El Colombiano, los constructores afirman que "los accionistas del Grupo CDO, que son víctimas de los problemas de diseño estructural, han aportado recursos muy grandes para ayudar a resolver el problema, sin necesidad de requerimientos judiciales o administrativos".
En ese mismo informe se consigna que los accionistas habían entregado un patrimonio que rondaba los 136.000 millones de pesos. La cuantía se desagregaba así: 15.631 millones de pesos del valor en libros del patrimonio del Grupo CDO; 53.980 millones de la valorización de las propiedades a valor comercial y 28.380 millones de pesos de excedentes de proyectos. Se añadían 12.000 millones de pesos en préstamos de otras sociedades y 26.000 millones entregados a un patrimonio autónomo en Acción Fiduciaria.
El riesgo de una liquidación del Grupo CDO estaba latente, dados los siguientes problemas que destacaban los empresarios: desalojos innecesarios, órdenes de demolición o recompra de apartamentos, órdenes de compensación adicional a los propietarios, no permiso de repotenciación, altos costo del dinero en los préstamos puente.
La lista era amplia. Incluía desde el desinfle de los ingresos por la venta de apartamentos y otros activos, hasta la afirmación de una "actitud hostil de las autoridades locales (Alcaldía y algunos miembros del Concejo), problemas con las IAS (entes de control) y mal ambiente creado por las informaciones de prensa".
En concepto de los empresarios, los problemas que acarrea una liquidación podían evitarse, combinando allí el apoyo de las autoridades y el compromiso del Grupo CDO de "buscar nuevos recursos para aportar al proceso y acatar los controles que consideren adecuados las autoridades para vigilar el proceso".
Ese diálogo al más alto nivel con las autoridades posibilitó que la Supersociedades aceptara la solicitud del Grupo CDO de una liquidación judicial de Lérida CDO, constructora del edificio Space. Como medida complementaria, el 27 de junio la misma entidad ordenó al grupo empresarial su ingreso a un plan de reorganización empresarial.
Las cuentas de lo que cuesta solucionarles los problemas a las familias afectadas ha dado así un nuevo salto. De los 61.000 millones de pesos estimados en enero de este año, fuentes de la Supersociedades calculan ya una suma de 220.000 millones de pesos. Eso, en caso de que los propietarios lograran su objetivo de que CDO les pague sus inmuebles, para salir a comprar nuevas viviendas en otro lado.
No la tienen fácil las familias ni la Supersociedades ni Alonso Sanín Fonnegra, el agente promotor que maneja la reorganización del Grupo CDO. En los autos de intervención y en la liquidación de Lérida CDO se lee que la firma creada por el empresario y político Álvaro Villegas Moreno, tiene activos de 157.978 millones de pesos, pasivos por 110.277 millones y un patrimonio de 47.703 millones.
INFORME
PUNTA LUNA NO SOPORTA SU PESO: ROCHEL
De acuerdo con estudio de vulnerabilidad sísmica contratado por propietarios de Punta Luna, construida por Vifasa CDO, la estructura tiene falencias en cargas verticales y no soporta su peso. Según analizó el ingeniero Roberto Rochel, la revisión de las resistencias del concreto muestran valores inferiores a los especificados en el diseño y varias columnas trabajan al 100 por ciento de su carga, sin factor de seguridad. Habría 31 violaciones a la norma de sismorresistencia. Margarita Arbeláez, vocera de Punta Luna, dijo que el estudio fue socializado con propietarios y residentes y se le entregó a las autoridades para decidir qué hacer.
EN DEFINITIVA
Este miércoles la Supersociedades tendrá en la Alcaldía de Medellín una reunión con los afectados del Grupo CDO. El tema de fondo son los activos disponibles para solucionar la crisis.
GERMÁN JIMÉNEZ MORALES / El Colombiano
Página Web – 2014/07/15
Fuente: http://www.elcolombiano.com
Es para familias desplazadas en los proyectos La Hoja (calle 19) y Victoria (San Victorino).
Si las familias afectadas por los problemas estructurales de 11 complejos habitacionales construidos por compañías del Grupo CDO rechazaran la repotenciación o rehabilitación de sus inmuebles y pidieran que les devolvieran su dinero, la organización creada por el exgobernador de Antioquia y exalcalde de Medellín, Álvaro Villegas Moreno, tendría que comprometer allí del orden de 220.000 millones de pesos.
El pasado sábado a las 8:00 de la noche los habitantes del barrio Buenos Aires se vieron afectados por la caída de un muro que hace parte de la obra de la Terminal del Tranvía en este sector.