Tal como ofrecimos, continuamos con las entregas sobre el arrendamiento de vivienda. Existe, en torno a este sector, una enmarañada telaraña legislativa, que ha creado caos por lo complejo de la legislación y los procedimientos.

Veamos, siguiendo con el esquema trazado, el análisis de las interrogantes más comunes que la gente plantea.

“Me demandaron por desalojo, y ya sentenciaron a mi favor, pero no tengo donde mudarme, ¿qué hago?”.

Esta pregunta es sumamente común tanto en los inquilinos como en los arrendadores propietarios.

Según la nueva legislación, corresponde a SUNAVI a través del Ministerio del Poder Popular proveer al afectado de desalojo una salida habitacional provisional o definitiva. El inconveniente es que no se disponen de ellas, o son muy escasas, el procedimiento es lento y carente de respuesta, y en casi en la mayoría de las oportunidades donde se asigna, el afectado o sujeto de protección (como lo denomina la ley) al final no acepta ir al refugio asignado.

“Voy a celebrar un contrato de arrendamiento de un anexo de vivienda, ¿qué tengo que hacer?”.

Todo propietario, o administrador de inmueble, antes de proceder a arrendar una unidad destinada a vivienda debe inscribirse en el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas ante SUNAVI (Art. 22, 48 LPRYCAV y del 12 al 17 del Reglamento).

Solicitar la fijación del canon justo, pues la Providencia debe ser adjuntada al contrato a suscribir, según el procedimiento indicado en la entrega anterior, y una vez cumplido tanto la inscripción como el procedimiento de fijación del canon justo, presentar el contrato de arrendamiento ante SUNAVI, para su revisión y aprobación (Arts. 21, del 50 al 55 LPRYCAV y del 5 al 11 del Reglamento).

Una vez aprobado, deberá ser suscrito ante notaría acompañando la constancia de aprobación y la Providencia donde se fije el canon justo, y dentro del lapso legal consignar un ejemplar ante el organismo competente, así como de no firmarse comparecer a indicarlo y razonar el por qué no se suscribió.

Valga indicar que el incumplimiento de todas estas obligaciones a cargo del arrendador da lugar a la imposición de sanciones, pero peor aún, según sentencia del 6-5-15, TSJ-SCC, Ponente Dr. Guillermo Blanco Vásquez, caso relativo a la interpretación de la disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45, 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya hoy no se justifica que los contratos no estén adecuados a la ley, y se corre el riesgo que sean declarados nulos, lo que consideramos improcedente, amén de las sanciones señaladas.

Es importante indicar, o mejor aún, reiterar que todo arrendamiento total o parcial de un inmueble destinado a vivienda está sujeto a este régimen legal.

“Soy estudiante, y necesito una habitación alquilada, ¿nadie me protege?”.

En este supuesto, incluso la ley destina un capítulo donde se determina las condiciones de los inmuebles destinados a viviendas estudiantiles (Arts. 59 al 65 LPRYCAV).

“El inquilino ha deteriorado mi casa y la vecina me dice que hay una filtración que la afecta gravemente, y el inquilino no me deja pasar para verificar, ¿qué puedo hacer?”

Si bien es cierto que SUNAVI fue creada con la finalidad de proteger al inquilino, también tiene competencias propias que debe ejercer en protección de los derechos de los arrendadores, por lo que se puede plantear solicitud de inspecciones para que dé fe y deje constancia de los deterioros y proceder posteriormente a ejercer las acciones a que haya lugar.

Esta solicitud puede tramitarse también por vía de jurisdicción voluntaria ante los Tribunales de menor cuantía, o ante Notarías, pero, dado que el órgano rector, y conforme al Reglamento, es SUNAVI el que debe determinar los daños en el supuesto de querer plantear el desalojo por tal causal, es preferible que la misma sea evacuada por SUNAVI (Arts. 20 núm. 6 y 16, 25 de la LPRYCAV).

Sin embargo, es nuestra opinión que si los deterioros son tales que coloquen en riesgo a los ocupantes del inmueble y a este mismo, los informes deben gestionarse a través de organismos con la pericia suficiente, y con las competencias para ello como: Ingeniería Municipal, Sanidad, Bomberos, Defensa Civil, entre otros.

“Soy inquilino y el 30 de julio se me vence el contrato de arrendamiento, ¿qué pasa al vencer el contrato?”.

La nueva ley establece un derecho de preferencia para continuar ocupando el inmueble, el cual no se desarrolla debidamente, lo que sí está claro es que es potestad del inquilino continuar o no en la ejecución del contrato de arrendamiento. De no querer, debe notificarlo al arrendador y a SUNAVI (Art. 89 LPRYCAV).

Ahora bien, en el supuesto que quien no desee continuar el contrato sea el arrendador, es nuestro criterio que deberá notificar lo conducente al arrendatario siempre por escrito, alegando una de las causales de desalojo dispuestas en la ley, para una vez vencido el contrato iniciar el procedimiento previo de desalojo ante SUNAVI y poder posteriormente demandar ante los Tribunales competentes.

“Mi arrendador no me quiere recibir el pago del canon de arrendamiento, ¿qué puedo hacer?”.

Según la ley se prevé que SUNAVI debe coordinar la creación de cuentas con los inquilinos, figura que sustituye la tradicional de las consignaciones arrendaticias. Sin embargo, el organismo al inicio colapsó, posteriormente creó una cuenta, y en la actualidad emite un certificado de solvencia, luego de intimar al arrendador a recibir el pago mediante un procedimiento administrativo.

El caso se agrava cuando el inquilino no tiene certeza de dónde ubicar a su arrendador o si este está vivo, en cuyo caso, SUNAVI como órgano de garantía de los derechos de los inquilinos sí debería proceder a recibir el pago.

Valga indicar, que en este aspecto sugerimos que si es el arrendatario quien quiere pagar y no se le acepta, puede proceder a través de la jurisdicción voluntaria a notificar al arrendador para que manifestar su voluntad de pago y solicitar se le indique la cuenta bancaria donde realizarlo. Con ello, evidencia su voluntad de cumplir y ser solvente, así como según la propia ley, no puede ser considerado insolvente.

Caso contrario, si fuere el inquilino quien no paga, el arrendador puede proceder de forma similar intimando el pago y colocándolo en estado de insolvencia, luego de suministrar la cuenta bancaria donde este debe perfeccionar el pago.

Hoy creemos es suficiente la información suministrada para ser digerida paulatinamente por nuestros usuarios.

El vía crucis es largo, así que en próximas entregas, conforme lo prometido, continuaremos nuestro análisis.

6 de septiembre de 2017

Teresa Borges García

 

 

 

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Cámara Inmobiliaria del Estado Aragua

Página Web - 2017/09/11

Fuente: http://www.caminaragua.com/

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Luego de haber precisado el marco legal general del arrendamiento inmobiliario, en esta oportunidad procedemos a esclarecer algunos tópicos en la materia específica del arrendamiento de vivienda.

Dado lo complejo del área a tratar, el tema se desarrollará en varios artículos y de la manera que estimamos más didáctica posible, y a tal fin haremos uso de los interrogantes más comunes que los usuarios nos plantean.

Dejamos a salvo comentar todo lo relativo al Decreto 8.190, Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto el mismo no solo aplica al arrendamiento sino a otros contratos cuyo objeto sea la vivienda principal, por tanto lo desarrollaremos posteriormente.

Debemos precisar que, en el arrendamiento de vivienda, primero el arrendador o propietario debe agotar obligatoriamente varios procedimientos administrativos, que son optativos en algunos casos para el inquilino y en otros no requiere de ellos.

También recordamos que al referirnos a la LPRYCAV, estamos invocando la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En la primera fase de los artículos nos limitaremos a responder según lo pautado en la ley, no emitiendo juicios de valor, materia que reservaremos al final con nuestras recomendaciones tanto para los usuarios como lo que a nuestro juicio debe ser materia de reforma legislativa.

Recordamos que, para estos procedimientos administrativos, el órgano administrativo competente es la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) y órganos de representación en las regiones del país.

Entonces, valga señalar que en la actualidad muchas de las decisiones en la materia son tomadas desde la propia SUNAVI, obviamente aunado a las directrices que dicta como órgano rector en la materia.

Veamos, ahora sí, algunos casos complicados.

Violación genérica de la Ley: incluso indemnizaciones, restituciones, reparar daños, establecimiento de responsabilidades penales (Art. 5, núm. 20 LPRYCAV).

La Ley prevé innumerables sanciones administrativas derivadas de su incumplimiento, y debemos resaltar que siendo casi en su totalidad los derechos previstos de Orden Público no pueden ser olvidados por las partes.

Esto es fundamental, dado que los usuarios siempre preguntan por qué hay problemas, por ejemplo, si en el contrato dice que el canon se pacta mutuo acuerdo, y resulta que eso es contrario a la ley y por ende sancionado.

En el caso de ejemplo, inclusive, no solo se procede a sancionar, sino que va acompañado de una pretensión a su vez sancionatoria, el reintegro de sobrealquiler, si el monto que fijare el organismo resulta inferior al pactado entre las partes.

Las partes no pueden celebrar acuerdos contrarios a lo dispuesto en el texto legal, pues se consideran no válidos, no surten efectos.

Continuamos con otro duda. Nos preguntan algunos: “¿Es verdad esto? He leído que si el Estado me adjudicó una vivienda no la puedo arrendar”.

En principio es así, pues la Ley especial lo prohíbe, pero deja a salvo que se puede gestionar una autorización motivada ante SUNAVI. De ser arrendado sin autorización, el beneficiario de la adjudicación corre el riesgo que le sea revocada la misma, perdiendo el derecho al inmueble (Art. 13 LPRYCAV).

¿Es cierto que si tengo niños no se pueden arrendar a esa familia? No, no es cierto. De hecho, discriminar por tal motivo está prohibido expresamente en la ley, además de violar normas de la Constitución Nacional que prohíben la discriminación (Art. 14 LPRYCAV).

“Hay una administradora que me está cobrando por mostrarme un inmueble para arrendar”. No le pagues, nunca, la ley lo prohíbe. Esto debe ser considerado y respetado por los corredores y administradores de inmuebles (cobro de sumas de dinero por exhibir o mostrar el inmueble, Art. 15 LPRYCAV).

“Estoy negociando un apartamento para que me lo alquilen, pero el canon de arrendamiento es muy alto”. El canon de arrendamiento máximo debe ser fijado a través de un procedimiento por el órgano administrativo (SUNAVI o del ente de representación en el interior del país) y el arrendador no puede arrendar sin primero haber obtenido la fijación del canon justo, pues incluso dicha Resolución o Providencia debe adjuntarse al contrato de arrendamiento a suscribir, que a su vez debe ser aprobado por el indicado órgano. Valga señalar que el arrendador no puede percibir un monto superior al fijado por SUNAVI.

“Estoy alquilado hace 10 años, y el arrendador quiere vender, ¿no tengo ningún derecho? Dice que pueden poner el precio que desea”. De igual manera, si el inmueble está arrendado, y si el arrendador decide vender, no solo debe cumplir con la Preferencia Ofertiva (primera opción y oferta al inquilino), sino que SUNAVI debe fijar también el precio justo de venta (fijación de los cánones máximos de arrendamiento, Arts. 39, 47 y 130 LPRYCAV; y precio de venta de los inmuebles Art. 132, núm. 1 LPRYCAV).

De no cumplir el arrendador con la Preferencia Ofertiva, el inquilino no solo puede denunciar el ilícito ante SUNAVI, sino demandar por retracto legal arrendaticio para lo cual el arrendador propietario, así como el nuevo adquirente deben notificar al inquilino de la negociación y el último dispone de un plazo para poder ejercer la pretensión de retracto (Art. 138 LPRYCAV).

En los próximos días continuaremos analizando mediante las interrogantes usuales, la LPRYCAV, como en el presente.

Teresa Borges

30 de Agosto de 2017

 

 

 

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Cámara Inmobiliaria del Estado Aragua

Página Web - 2017/08/31

Fuente: http://www.caminaragua.com/

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La Gobernación del Zulia entregó 38 nuevos hogares en el municipio Maracaibo, los cuales beneficiaron a 190 personas. El Secretario de Gobierno, Giovanny Villalobos en representación del gobernador Francisco Arias, otorgó 6 viviendas bifamiliares en “Villa Torre Fuerte”, ubicadas en la parroquia Manuel Dagnino de la capital zuliana. 

La obra fue ejecutada en forma conjunta por el el Metro de Maracaibo y el Instituto de Vivienda y Hábitat del Estado Zulia (Inzuvi), trasuna inversión de 29 millones 469 mil 885 bolívares.

Al respecto, Villalobos expresó que luego de esta entrega del Gobierno Regional fue superada  la cifra de 193 mil hogares entregados a la población zuliana, y de esa manera, dignificar su calidad de vida, “hoy estamos felices porque estamos llegando a 193 mil 060 hogares que la Revolución Bolivariana está otorgando, cumpliendo con el compromiso de nuestro Gobernador Arias Cárdenas, más de 30 mil están en ejecución, es decir, para este año habremos superado la meta de 200 mil viviendas.”

Por su parte, Tito Meleán, presidente del Metro de Maracaibo, indicó que el organismo fue el primer constructor de viviendas en el año 2012 y actualmente afianza las políticas de atención social para la colectividad. “ahora estamos retomando el trabajo, tenemos los recursos para culminar 330 soluciones habitacionales que estaban pendientes, la mayoría se ubican en la zona oeste de la ciudad,” refirió.

A su vez, Saira Molina, madre beneficiada, calificó como un sueño hecho realidad recibir un hogar digno para su familia por parte de la revolución.

“Estoy muy feliz, gracias al Gobernador Arias Cárdenas y al Presidente Nicólas Maduro cuento con una casa. Anteriormente vivía en condiciones precarias pero ya eso cambió, mi vida y la de mis vecinos que también fueron beneficiados gracias a la Revolución, al Comandante Chávez, al Presidente Maduro y el Gobernador Arias Cárdenas,” recalcó Molina.

Durante la actividad,  también fueron entregadas 80 viviendas que recibieron mejoras a través de la Misión Barrio Nuevo Barrio Tricolor, en varias parroquias marabinas y 100 títulos de propiedad de tierras junto al Instituto Nacional de Tierras Urbanas.

 

 

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Agencias / Panorama

Página Web - 2017/09/08

Fuente: http://www.panorama.com.ve/

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La Punta y Mata Redonda permanecían este domingo militarizadas y junto con los efectivos de la Fanb, también estuvieron los funcionarios de la Zodi Aragua, Protección Civil, Cuerpo de Bomberos, el Servicio de Emergencias 911, el Cicpc Aragua, la Redip Central del Cicpc, la PA, PNB y demás organismos socorristas y de servicio, pues el ministro para las Relaciones Interiores, Justicia y Paz, M/G Néstor Luis Reverol y el ministro para el Ecosocialismo y Aguas, Ramón Velásquez, realizaron una inspección del muro de contención del Lago Los Tacarigua.

Acompañados por la gobernadora del estado, Caryl Bertho y los alcaldes Pedro Bastidas y Alexis Zamora, de Girardot y FLA, respectivamente, las máximas autoridades recorrieron el dique, corroborando los trabajos de reforzamiento del muro, el cual se vio afectado en días pasados con las precipitaciones caídas en horas de la noche, por lo que se iniciaron las labores para replantear el terraplén.

 

Reunión estratégica

Una vez los ministros subieron hasta la pared donde está la bomba de achique, comenzaron a plantearse algunas medidas a tomar en cuenta en las próximas horas, a fin de encontrar una pronta solución a esta problemática que mantiene a 17 comunidades de los municipios Girardot y Francisco Linares Alcántara en emergencia, “producto de la crecida de 22 afluentes que alimentan al lago”, de acuerdo a lo que señalaron.

En una mesa de trabajo, ejecutada luego de la inspección de los trabajos y constatar la vulnerabilidad del muro, el Mayor General Néstor Luis Reverol, decretó una “emergencia y contingencia” en La Punta y Mata Redonda, por lo que se iniciará “la evacuación de más de 250 familias que serán reubicadas en dos refugios”.

 

Habilitarán refugios dignos

“Activamos el Plan Especial de Contingencia y un Comando Unificado de Emergencias y Desastres para atender situación del Lago”, puntualizó Reverol. En la reunión ordenó a los alcaldes Bastidas y Zamora habilitar 6 refugios dignos en Girardot y 2 de estos en Francisco Linares Alcántara, para albergar a los afectados.

Aclaró que se ejecutará un censo a fin de establecer prioridades, en el que se determinará qué familias serán trasladadas al interior del país y quiénes a refugios dignos, para luego demoler en su totalidad las viviendas que aún quedan en riesgo.

 

Elevarán la cota del Lago

Ante la situación de peligro inminente que se vive, el ministro Reverol puntualizó que la cota del Lago será elevada a 415 metros sobre el nivel del mar, pues en la actualidad está en 413,68 metros. Es importante acotar, que por decreto la máxima cota debía llegar a los 408 metros, los que ya ha sobrepasado y “eso lo hace aún más vulnerable”.

Para estos trabajos será designado el cuerpo de ingenieros de la Armada y del Ejército, quienes se encargarán de elevar la cota. Para la demolición de las viviendas, se requerirán las maquinarias del Ministerio de Obras Públicas, que estarán pronto a arribar al estado.

Por último, el ministro Ramón Velásquez acotó que debido a las condiciones climatológicas cambiantes, entre los meses de septiembre y octubre hay riesgos, por ello inicialmente se enfocarán en las labores de reubicación y reforzamiento del terraplén.

Los afectados de Aguacatal y La Punta aprovecharon la presencia de las autoridades para ubicarse en la vía y mostrar sus pancartas de petición de auxilio.

 

 

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Ernesto Angulo / El Aragüeño

Página Web - 2017/09/10

Fuente: http://elaragueno.com.ve/

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