Los expertos perfilan la hoja de ruta perfecta que debería seguir el buen comprador desde que toma la decisión de adquirir una casa hasta que firma la compraventa ante notario
- Ser realista y actuar con sentido común, principal pauta a tener en cuenta de principio a fin
- El punto de partida pasa por analizar la situación personal, laboral y económica propia
- Fijar presupuesto y saber afrontar las visitas a los inmuebles y negociar resulta fundamental
Todo apunta a que 2015 será un año de mayor actividad en la compraventa de viviendas. Con los precios estables, más oferta disponible y crédito asequible y barato en circulación, muchos darán el paso de adquirir una casa, una tarea ni mucho menos sencilla. Más aún si cabe si tenemos en cuenta que buena parte de esta demanda se ha mantenido muchos años al margen del mercado. Por ello, se hace necesario diseñar una hoja ruta para el potencial demandante con 10 pautas a seguir.
El comprador, antes de tomar la que es una de las decisiones más importantes de su vida, debe estudiar su situación personal, económica y laboral y, quizá lo más complejo, sumergirse en los mercados inmobiliario e hipotecario. Por lo general, desconocidos. Este suplemento, en colaboración con varios analistas, ha elaborado, a modo de guía, las pautas para el potencial demandante.
El camino a la compra puede andarse en solitario o de la mano de un profesional, una intermediación que no acaba de cuajar en el mercado español, al contrario que en la mayoría de los países más avanzados, donde el sector está más regulado y profesionalizado. Sea como fuere (sólo o acompañado), la agenda, más allá de la tranquilidad que da un asesor, sería prácticamente la misma.
"La compra de una vivienda es la decisión más costosa económica y anímicamente que tiene que tomar una persona en su vida", afirma Enric Jiménez, CEO de Somrie Personal Shopper Inmobiliario y presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario.
Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, enmarca el proceso de compra en un momento en el que el comprador se mueve entre la necesidad (para independizarse) y la oportunidad (cambiar su casa por otra mejor a buen precio). "Los precios han comenzado a recuperarse y la decisión de compra, en la medida de lo posible, no debe retrasarse", sostiene. Sin embargo, esta decisión no debe ser tomada a la ligera. Este suplemento ha diseñado un itinerario con los 10 pasos fundamentales.
La hoja de ruta perfecta para el comprador
1 Situación persona
El primer paso del potencial comprador debe ser analizar su situación personal, económica y laboral, siendo realista y con previsiones a largo plazo. "Esta reflexión", según Jiménez, "pocas veces se hace". "Los compradores suelen mirar a corto, ver si pueden pagar la entrada y la cuota de la casa de sus sueños...", lamenta. "Lo ideal es ser consciente de estas variables y tomar la decisión conociéndolas", aconseja. Este punto de partida puede dar al traste con la intención de comprar si no se cumplen ciertos criterios -principalmente, financieros y de empleo-, pero se antoja prioritario, como indican los entendidos. Dependiendo de estas circunstancias, se constatará si la compra es factible o no. En caso negativo, el alquiler podría ser la alternativa.
2 Fijar un presupuesto
Antes de comenzar a buscar, el comprador tiene que definir el presupuesto con el que cuenta. De nuevo, la clave pasa por ser realista y marcar una cantidad acorde a su perfil. ¿Cómo se calcula este importe? Hay varias fórmulas, aunque quizá la más apropiado sea estudiar el esfuerzo económico. Los economistas defienden que la cuota hipotecaria a pagar no debe sobrepasar un tercio de los ingresos familiares o que el precio de la casa no suponga entre cuatro y cinco años de salario bruto anual. Una vez fijado el presupuesto, esta cuantía no debe variar al alza más de un 5%, según Duque, porque el comprador estaría accediendo a una vivienda que está por encima de sus posibilidades. En este sentido, Jiménez avisa de que "los compradores suelen fijarse sólo en los precios anunciados sin calcular impuestos como el ITP o el IVA y los gastos de notario y registro, que pueden incrementar el precio marcado entre un 13% y un 15%", señala. Por ello, aconseja mirar inmuebles que se ajusten 100% al presupuesto o que incluso estén por debajo.
3 Visita al banco
Aunque cada uno puede estimar cuál es su presupuesto aproximadamente con los métodos mencionados, lo más aconsejable es ir al banco para confirmar con qué se puede contar. "Saber la capacidad de endeudamiento que se tiene y hasta dónde se puede llegar con los ahorros de los que dispone se alza como un punto más que relevante en el camino hacia la vivienda en propiedad", declara Jiménez. Hay que ser muy prudente en este paso. "El banco será un vehículo para financiar la compra, pero no una ventanilla para ir a pedir el dinero porque se puede caer en el error de no ser realista con la situación económica", advierte Jiménez. "Nuestro consejo", indica Duque, "es que el potencial comprador visite la entidad antes de iniciar la búsqueda para saber la financiación a la que puede aspirar si necesitara hipoteca".
4 Deliminar zona
"La variable de la ubicación es de las más importantes. Primero hay que plantearse dónde se quiere vivir y después tantear los precios en esa zona", comenta Jiménez. "Si los costes de la oferta o tipologías en el enclave elegido", prosigue, "no encajan, hay que ir alejándose circularmente respecto al punto establecido". Al igual que Jiménez, Duque anima a que el comprador vaya ampliando su ámbito de acción desde el epicentro marcado para generar mayores posibilidades de encontrar lo que necesita.
5 Elegir tipología
Según sus necesidades, el comprador debe fijar qué tipo de casa requiere o requerirá a corto y medio plazo (los más conservadores deben mirar al largo plazo, a una casa para toda la vida). Debe perfilar, por este orden, la superficie, el número de dormitorios, el número de baños, si precisa garaje o trastero, que la finca tenga o no ascensor, si se quiere terraza o que esté ubicada en una urbanización con zonas comunitarias, etc. "Por sentido común, la tipología es fundamental al elegir una casa, pero la variable del precio resulta un condicionante insalvable", recuerda Jiménez, al tiempo que admite que lo lógico es ir restando criterios a la vivienda deseada para no pasarse del presupuesto. Entre los extras a renunciar en primer lugar, según los expertos, estarían algunos metros cuadrados de superficie, la terraza y áreas comunitarias como la piscina o el gimnasio. "Siempre hay que priorizar cuestiones y prescindir de algún elemento, por lo que hay que tener claro cuáles son las prioridades y los aspectos en los que se puede ser más flexibles", sentencia Duque.
6 Buscar en...
Los portales inmobiliarios de internet representan los grandes escaparates de viviendas del momento. Las nuevas tecnologías han traído consigo herramientas que permiten hacer una búsqueda de la casa a medida en pocos minutos con acceso a multitud de datos y fotos. Además, aglutinan prácticamente toda la oferta: desde las casas de particulares hasta el producto de los bancos, pasando por los pisos de los promotores y de agencias inmobiliarias. Al margen del gran mostrador de internet, Jiménez y Duque parten una lanza por sus gremios. "El personal shopper es capaz de encontrar viviendas que están fuera de los circuitos comerciales tradicionales", asegura el primero. "Los agentes inmobiliarios conocen mejor que nadie la oferta real en su radio de acción y los precios reales (no de publicación) y facilitan la negociación para ambas partes", argumenta el segundo. También pervive la opción de buscar casa a pie de calle, paseando por la zona elegida a la caza de carteles de Se vende o, directamente, preguntando a porteros o residentes ya que, en muchas ocasiones, los vendedores rehuyen de internet para preservar intimidad, evitar curiosos y ser perseguidos por las agencias.
7 Selección de inmuebles
Para aligerar el proceso, el demandante tiene que hacer una exhaustiva selección de casas a visitar, intentando que éstas respondan en el mayor alto grado posible a lo que busca y "evitar el agotamiento en este proceso", puntualiza Duque. Según Jiménez, si se hace un buen estudio previo, basta con ver un máximo de 10. Respecto al momento de la visita, Jiménez aconseja al comprador dejarse llevar por las sensaciones. "Cuando uno entra en su futura casa lo nota", señala. En este punto, Duque sugiere estudiar también el estado de mantenimiento. "Un error en este sentido puede generar grandes gastos no previstos", dice. "Igualmente, es recomendable conocer los gastos de comunidad, si hay derramas pendientes, si el dueño está al día de todos los pagos, etc.", esgrime el responsable de Alfa Inmobiliaria. Una vez realizada una clasificación pormenorizada de los inmuebles visitados y tras haber acotado la búsqueda a tres como máximo, lo idóneo sería asegurarse de que registralmente esas viviendas no esconden sorpresas (deudas hipotecarias, un uso diferente, el nombre del propietario, etc.). Estas verificaciones pueden hacerse a través del Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.
8 Precio
Cuando ya se han visitado todas las viviendas preseleccionadas, lo ideal es hacer un ránking de preferencias. Advertencia: todas tendrán pros y contras. Resulta clave hacer un minucioso estudio de precio de la zona para comprobar que las pretensiones económicas del vendedor son adecuadas y en caso de no serlo poder refutarle a la hora de negociar. Para asegurarse de que se pagará el precio justo, más que mirar los precios de oferta en la zona, lo mejor es consultar estudios oficiales. Por ejemplo, los notarios publican mensualmente el valor medio de las casas vendidas en cada ciudad e incluso llegan a detallar los precios por distritos. Otro de los indicadores que pueden poner en la pista del precio real de una casa es el ajuste acumulado. Como apuntan los analistas, una buena compra es la que se hace con una rebaja del 30%-40% desde máximos -este porcentaje varía a la baja o al alza según las zonas-. Jiménez y Duque ven necesaria la intermediación de un profesional en este paso. "La mayoría de compradores no se hace un planteamiento estadístico sobre el precio, mientras que un agente inmobiliario cuenta con un completo estudio de mercado de su área de trabajo", puntualiza Jiménez. "La ayuda de un profesional es fundamental para saber si una casa en concreto ha comenzado a encarecerse o si aún seguirá perdiendo valor", remarca Duque.
9 Negociar
Por ahora, aún puede negociarse a la baja. Un regateo al que, según los expertos, no le quedaría mucho recorrido toda vez que la estabilización de los precios parece cantada con expectativas (estadísticas) incluso que apuntan al alza. Jiménez presume de conseguir todavía entre un 5% y 12% de rebaja sobre el precio de partida. "Actualmente, un buen descuento está entre el 10% y el 15%", manifiesta Duque. Jiménez aclara, no obstante, que la decisión final del precio la tiene el vendedor y que hay que saber con quién se está hablando, ya que no es lo mismo tratar con herederos que con un vendedor solvente. Recuerda que "un personal shopper siempre negocia con sentido común, con la cabeza". Por ello, aconseja al particular hacer lo mismo y evitar el error de "negociar con el corazón". Duque avisa además de que la competencia entre la demanda se ha incrementado y esto provoca que los compradores más decididos se adelanten a resto, limitando las negociaciones. Este experto aconseja al comprador "que no pase una oferta, sino que se siente a negociar con el vendedor todos los detalles". "Nuestra experiencia nos dice que son pocas las operaciones que no cuajan alrededor de una mesa", indica.
10 La compra
Tras alcanzar el acuerdo con el vendedor, llega la situación más farragosa: el papeleo. Gestiones en las que se hace obligatoria la ayuda de profesionales. Sobre todo, si se contrata una hipoteca. Antes de firmar, el comprador debe estudiar muy bien todos los documentos. Entre estos, la escritura hipotecaria, cuya oferta vinculante debe tener por ley desde días antes. "Cabe puntualizar que es el comprador quien elige al notario ya que es quien lo paga", recuerda Jiménez. "Un fallo en este último paso del proceso puede ser fatídico", dice.
Hasta llegar a la firma de la compra pueden haber pasado varios meses. Entre tres y seis, según Duque, siendo la fase de visitas y negociación la más larga. Jiménez especifica que cada comprador tiene sus tiempos, aunque maneja una horquilla de uno a ocho meses como periodo mínimo y máximo, respectivamente. "Lo aconsejable es encontrar la casa soñada en dos o tres meses", concluye.
Atento a...
¿Dónde están las oportunidades interesantes?
Las nuevas promociones y las viviendas usadas en la cartera de los bancos se postulan como el producto más interesante en cuanto a la relación calidad-precio, según el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. "En obra nueva, los promotores están impulsando buenos proyectos en buenas zonas y son muy competitivos, ajustando números para vender sobre plano. Y en el segmento de la segunda mano, los descuentos fuertes los hacen las entidades financieras para evitar el tema de las provisiones", afirma.
Tener criterio de inversor
"El comprador particular de primera vivienda tiene que ponerse el gorro de inversor y pensar que la casa que compra, además de ser su hogar, es una inversión porque es el activo al que va a destinar su ahorro de los próximos 30 años", declara Ruiz Bartolomé. Teniendo esta afirmación como base, aconseja adquirir vivienda pensando en la hipotética rentabilidad que ésta produciría. Es decir, apostar por localizaciones consolidadas con gran tendencia compradora, donde los precios ya se han ajustado o incluso suben, y con gran tendencia alquiladora. "Siempre hay que cubrirse las espaldas. El reto inmobiliario para el español de a pie es que vea su hogar como una inversión de verdad, por lo que tiene que dejar de pensar aquello de que la vivienda nunca baja", asegura este analista.
No dejarse llevar por las hipotecas baratas
La banca ha reabierto el grifo del crédito en 2014 y en 2015 y se da por hecho que subirá la intensidad de su ofensiva hipotecaria a golpe de rebajas en el precio del crédito. Este factor resulta fundamental para la demanda de casa, pero no como para obcecar a los nuevos compradores, en opinión de Ruiz Bartolomé. "El precio de la hipoteca no debe ser tan importante como que el contrato permita una subrogación sencilla y barata a otro banco. Las condiciones financieras van a ir mejorando año tras año y el nuevo hipotecado no debería obsesionarse con firmar el diferencial más bajo, sino que debe prestar atención a que el contrato le posibilite irse a otro banco con mejores condiciones en un futuro", advierte.
JORGE SALIDO COBO / El Mundo
Página Web – 2015/01/16
Fuente: http://www.elmundo.es
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