Cuando una compañía llamada Flower of Scotland pagó $1.13 millones en efectivo por un apartamento de tres habitaciones en Sunny Isles Beach el año pasado, tuvo que hacer algo poco común: informar al gobierno federal quién era su verdadero dueño.

En el pasado, esta empresa fantasma con sede en Delaware hubiera podido pagar y recibir su nuevo apartamento —con un atracadero en Dumbfounding Bay—, sin que nadie le preguntara nada. Pero ese entorno de secreto desapareció a principios del 2016, cuando el Departamento del Tesoro federal impuso una norma temporal de transparencia en Miami-Dade y Manhattan, dos de los mercados más atractivos del país para el dinero sucio.

La sencilla exigencia era una oportunidad para un experimento tentador: si las autoridades normativas requerían a compradores anónimos en efectivo como Flower of Scotland que revelaran la identidad de sus verdaderos propietarios, ¿qué sucedería?

Ahora, un documento preliminar de economista del Banco de la Reserva Federal en Nueva York y la Universidad de Miami ofrece una respuesta: los compradores anónimos de propiedades en efectivo dejaron de comprar, al menos con el método observado por las autoridades normativas.

En Miami-Dade, el primer estudio de su tipo identificó una baja de 95 por ciento en la cantidad de dinero que las compañías fantasma y otras entidades corporativas invertían en bienes raíces. La declinación comenzó inmediatamente después que la regla entró en vigor en marzo del 2016.

Las autoridades normativas “encendieron los reflectores y al mismo tiempo esos compradores han regresado a las sombras”, dijo Sean Hundtofte, uno de los coautores del estudio, que analizó millones de ventas de viviendas en todo el país compiladas de evaluadores locales de la propiedad y otras fuentes por la firma digital de bienes raíces Zillow.

La enorme reducción en las transacciones pudiera dar munición a funcionarios federales que alegan que los negocios secretos de bienes raíces permiten a delincuentes lavar dinero con la compra de apartamentos y mansiones en todo el sur de la Florida.

Esos funcionarios quieren que la norma sea permanente y se amplíe a todo el país. Pero el estudio también revela las dificultades que enfrentan las autoridades para identificar a los que están decididos a colocar de cualquier manera su dinero en el sistema financiero estadounidense, porque los que se dedican a lavar dinero están evadiendo las trampas más recientes establecidas por las autoridades.

A pesar de la retirada de las compañías fantasma, el mercado inmobiliario residencial de Miami-Dade no se desplomó: las ventas generales no cambiaron mucho, aunque los precios aumentaron con menos rapidez de lo que de otra manera podía esperarse, concluyó el estudio. Los agentes de bienes raíces dicen que no han notado un cambio en el comportamiento de los compradores.

“En cualquier caso, he observado un aumento en las compras en efectivo”, dijo Jay Parker, presidente ejecutivo de Douglas Elliman Real Estate Florida.

Eso sugiere que los compradores que antes usaban compañías fantasma para no ser identificados pueden haber encontrado nuevas formas de comprar propiedades, un efecto conocido como “sustitución”, afirman los autores del estudio.

“No estamos diciendo que el dinero está saliendo del mercado”, dijo Ville Rantala, coautor del estudio. “Lo que decimos es que los compradores quizás han encontrado otra manera”.

En este caso, la U.S. Financial Crimes Enforcement Network, una agencia del Tesoro conocida como FinCEN, se centró en compañías fantasma que usan efectivo para comprar viviendas porque esas transacciones permiten a los compradores evadir las reglas empleadas por los bancos para conocer la identidad de los clientes y el origen de los fondos. Eso significa que la identidad de los compradores —y la relación potencial con actividades delictivas— podía permanecer en secreto.

El efecto de las nuevas normas sobre las ventas se hizo sentir con más fuerza en Miami-Dade, donde las propiedades de lujo atraen dinero del extranjero como un imán, lo que lleva a precios inalcanzables para muchos surfloridanos.

 

Antes de implementarse la norma, las entidades corporativas compraban un promedio de $111 millones semanales en viviendas en Miami-Dade, equivalente al 29 por ciento de todas las transacciones residenciales, según el estudio. Pero casi inmediatamente después que se implementaron las nuevas exigencias de información, esa cifra se desplomó a $5 millones por semana, o 2 por ciento de todas las transacciones.

Y desde entonces no ha cambiado.

El cambio en el comportamiento puede ser un reflejo de que los compradores están evitando tener que revelar su identidad al gobierno federal, según los autores del estudio.

“Si se elimina esa anomalía, se puede ver el efecto sobre el mercado”, dijo Rantala.

Medios alternativos de compra pudieran ser el uso de testaferros —personas o entidades que controlan nominalmente la propiedad a nombre del dueño verdadero— o emplear otros vehículos empresariales, como fideicomisos, o usar otras formas de evadir las exigencias de información, por ejemplo, como tomar una hipoteca pequeña.

Pero es de notar que la nueva norma no afectó solamente a los mercados de precios elevados donde se implementó. Inmediatamente después de aprobarse, las compañías fantasma también dejaron de comprar viviendas con efectivo en muchos otros mercados del país, concluyó el estudio. Los autores identificaron una baja de 70 por ciento en todo el país. Eso sugiere que la publicitada orden del Tesoro fue una advertencia que llegó a los rincones más oscuros de los mercados inmobiliarios, opinan los autores.

En momentos que FinCEN ha ampliado la norma a otros mercados en la Florida, Nueva York, Texas, California and Hawai, trata de adelantarse a los compradores que pueden estructurar sus transacciones para evitar ser detectados.

Cuando la agencia emitió una nueva regla en mayo, redujo el precio que dispara la exigencia de información, según documentos revisados por el Miami Herald. Anteriormente, las compañías tenían que reportar la identidad de sus propietarios cuando pagaban en efectivo viviendas de $1 millón o más en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Ahora el umbral es $300,000, lo que ha aumentado significativamente la cantidad de transacciones que hay que reportar. La nueva orden también abarca a los fideicomisos, que anteriormente estaban excluidos. Todo esto se mantuvo confidencialmente.

FinCEN había anunciado previamente los cambios en las reglas con comunicados de prensa y conferencias telefónicas con los medios de comunicación.

Pero fuentes familiarizadas con los procedimientos de la agencia dicen que la estrategia ha cambiado. Las autoridades ya no quieren publicitar el tipo de transacciones que cae bajo las exigencias de información. Los funcionarios no quieren que mucha información pública ofrezca a los que se dedican a lavar dinero una manera de estar siempre adelantados a las autoridades normativas.

Hay razones legítimas para usar compañías fantasma para comprar bienes raíces, como protección de la privacidad, limitar las responsabilidades jurídicas y recibir beneficios tributarios.

El estudio examinó millones de ventas entre el 2010 y el 2017 en 17 estados que registran información tanto sobre las hipotecas como la participación corporativa. Es el primer intento por medir el efecto de la regla de FinCEN. Rantala es profesor adjunto de Finanzas en la Universidad de Miami. Hundtofte es economista del Banco de la Reserva Federal de Nueva York. El estudio no representa necesariamente la opinión de sus respectivas organizaciones. Los autores calificaron las conclusiones de “preliminares” y dijeron presentar el estudio para su en publicaciones académicas tras su presentación en varias conferencias.

 

 

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Nicholas Nehamas y Rene Rodriguez / El Nuevo Herald

Página Web - 2018/07/19

Fuente: https://www.elnuevoherald.com/

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Cerca de cuatro docenas de casas humildes dispersas en West Coconut Grove han sido declaradas monumentos históricos por la junta de preservación de Miami, coronando así un controvertido esfuerzo de la Ciudad para salvar los últimos restos de un barrio históricamente negro.

La aprobación por parte de la junta de varias designaciones históricas representa una victoria para los conservacionistas, algunos activistas de la zona del West Grove y del comisionado de la Ciudad de Miami, Ken Russell, que representa al vecindario y abogó por la medida para ralentizar el crecimiento de bienes raíces de alto costo que está ocurriendo en el lugar.

Pero puede que esa no sea la decisión final para algunas de las casas. Al menos varios propietarios indicaron que apelarán a la comisión de la Ciudad la designación de sus propiedades. Otros instaron a la Ciudad a idear formas de ayudar a los propietarios de casas recientemente designadas, muchos de ellos ancianos o personas pobres, a pagar el mantenimiento y las renovaciones.

La cantidad de casas que obtuvo la designación de históricas fue más corta que la lista original de más de 50 hogares propuesta por la oficina de preservación de la Ciudad.

En una audiencia que duró aproximadamente siete horas, los funcionarios de preservación y la junta retiraron una docena de casas de una lista inicial para protección luego de concluir que las estructuras no cumplían con estrictos criterios para su inclusión.

Sin embargo, la mayoría de la junta encontró que muchas otras cumplían con esos criterios. La calificación de históricas ahora prohíbe la demolición de las casas. Aunque no obliga a los propietarios a realizar reparaciones o renovaciones, la designación exige que los cambios o adiciones exteriores sean arquitectónicamente e históricamente congruentes con la estructura original.

Algunos conservacionistas y residentes del Grove han abogado durante mucho tiempo por la protección de las casas con estructuras de madera del vecindario como una forma de salvar su legado histórico, pero hasta ahora solo un puñado han sido designadas como históricas. Salvar esos hogares era algo de urgencia porque los urbanistas comenzaron a comprarlos y demolerlos para construir nuevas viviendas modernas que pocos en West Grove pueden comprar o alquilar.

Las casas de madera en la lista protegida, algunas de un siglo de antigüedad, recuerdan los primeros años de West Grove. El vecindario negro más antiguo que ha sobrevivido en Miami, estuvo en algún momento separado legalmente del sector blanco más rico de Coconut Grove, hacia el sur y el este.

El West Grove fue originalmente ocupado por inmigrantes de las Bahamas, a los que luego se unieron los negros que migraban del sur de Estados Unidos. Ambos grupos trajeron sus tradiciones de construcción a West Grove. Las casas recientemente designadas incluyen bungalós, cabañas y las viviendas denominadas shotguns: casas largas y angostas en las que las habitaciones están alineadas una tras otra.

Los conservacionistas dicen que la designación ayudará a los residentes y propietarios porque las casas y edificios históricos tienden a aumentar significativamente en valor. Señalan ejemplos en otras áreas de Miami, donde los distritos históricos han ayudado a cambiar áreas empobrecidas, incluida Morningside, la primera en la ciudad.

Pero las designaciones propuestas han dividido a los vecinos, con algunos propietarios y residentes que se oponen fuertemente a la designación. Algunos se quejaron de que es difícil y costoso mantener, reparar y asegurar esas casas.

Los residentes de hace mucho tiempo, así como algunos inversores que compraron casas con armazón de madera para alquilar o reconstruir, se quejaron de que la designación les privaría injustamente de la posibilidad de venderlas por el precio más alto posible para después desmantelarlas.

“Van a destruir el valor de nuestras casas”, dijo J.B. Diederich, un inversor que está arreglando dos casas estilo shotgun en West Grove, después de la audiencia, que concluyó alrededor de la 1:30 a.m. del martes.

Diederich dijo que no tiene intención de demoler las casas, pero le preocupa la carga adicional de cumplir con las estrictas normas de preservación histórica y la dificultad de vender propiedades que han sido designadas como históricas, especialmente sin incentivos para ayudar a los propietarios.

La Ciudad está considerando varios programas que podrían ayudar económicamente a los propietarios de West Grove, incluida una nueva zonificación que permitiría a algunos propietarios de viviendas de madera construir unidades de alquiler separadas en el patio trasero, y la creación de un distrito fiscal que podría generar dinero para la renovación con donaciones y préstamos.

Debido a que las casas están dispersas por toda la zona, no es posible crear un distrito histórico unificado, como Morningside o South Beach. La comisión de la Ciudad aprobó una idea para la creación de grupos “temáticos” de designaciones que cubrirían un estilo arquitectónico o tipo de construcción en particular. Tales designaciones temáticas se han utilizado en otras ciudades, incluida la vecina Coral Gables.

 

 

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ANDRES VIGLUCCI / El Nuevo Herald

Página Web - 2018/07/19

Fuente: https://www.elnuevoherald.com/

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Comprar una casa es una importante y emocionante decisión en la vida. Sin embargo, los elevados precios del mercado inmobiliario y de la vida en general en las grandes ciudades han convertido el deseo de una vivienda propia en una meta difícil de alcanzar para muchos.

Para ayudar en este proceso, la empresa de finanzas personales WalletHub analizó 300 ciudades de Estados Unidos para determinar cuáles son las mejores y las peores con respecto a la posibilidad de adquirir una vivienda por primera vez.

Y Miami, tenemos malas noticias.

Esta ciudad del sur de la Florida fue considerada la decimotercera peor de todo el país, de acuerdo con la conclusión del estudio publicado este lunes.

Es que Miami obtuvo terribles calificaciones en cuanto a la asequibilidad de las viviendas, la tasa de ejecuciones hipotecarias y la tasa de delitos contra la propiedad.

Los mejores puntajes que logró Miami en el estudio fueron en cuanto a la tasa de impuestos a las propiedades inmobiliarias (al obtener 171 de 300), el costo de vida (181) y el precio de los alquileres (121).

El informe anual Certificación preliminar de valores gravables (Preliminary Certification of Taxable Values) de Miami-Dade, publicado recientemente, indicó que el valor gravable de las propiedades en el Condado aumentó un 6.5 por ciento con respecto al año pasado, debido principalmente a la construcción de nuevos proyectos.

Según el estudio de WalletHub, Hialeah es una mejor opción para quienes quieren comprar su vivienda en el Condado Miami-Dade: está en el lugar 30 en la lista de las peores ciudades.

La única buena noticia para Miami en el estudio de WalletHub es que Miami Beach es una peor alternativa para los compradores inmobiliarios primerizos, al ser la séptima peor ciudad de todo el país.

El reporte brinda también algunas noticias positivas para el llamado “estado del sol”.

Tampa es la segunda mejor ciudad del país y la mejor de la Florida para comprarse su primera vivienda, debido a que a los precios y la posibilidad del mercado inmobiliario y la calidad de vida.

Además, Orlando ocupa la posición 14 entre las mejores de todo Estados Unidos y Cape Coral, el lugar 29.

Las 10 mejores ciudades de EEUU para comprar tu primera casa:

1. Broken Arrow, Oklahoma.

2. Tampa, Florida.

3. Centennial, Colorado.

4. Boise, Idaho.

5. Grand Rapids, Michigan.

6. Thornton, Colorado.

7. Frisco, Texas.

8. McKinney, Texas.

9. Cary, Carolina del Norte.

10. Gilbert, Arizona.

Las 10 peores ciudades de EEUU para comprar tu primera casa:

1. Berkeley, California.

2. Detroit, Michigan.

3. Flint, Michigan.

4. San Francisco, California.

5. San Mateo, California.

6. Oakand, California.

7. Miami Beach, Florida.

8. Elizabeth, Nueva Jersey.

9. Newark, Nueva Jersey.

10. Anchorage, Alaska.

 

 

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Johanna A. Álvarez / El Nuevo Herald

Página Web - 2018/07/16

Fuente: https://www.elnuevoherald.com/

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No importa si el inversionista es un joven que quiere vivir solo o un retirado que quiere asegurarse de que tiene sus finanzas bajo control, parece haber una variable constante: la tendencia a incluir la vivienda propia en la cartera de inversiones. En Miami eso es aún más tentador, dada la afinidad por el mercado de bienes raíces.

Pero aclaremos algo muy bien: Su casa NO es una inversión.

Eso no significa que los fondos en fideicomiso en bienes raíces (REIT) y las inversiones calculadas en ese sector con una fecha de maduración planeada no deban contarse como inversiones. Queremos explicar por qué la casa es diferente.

A mediados de los años 2000, propietarios de viviendas e inversionistas acudieron como moscas a la miel a un mercado de activos con un aspecto tangible que muchas inversiones tradicionales no tienen. Quizás el aspecto físico, el hecho que la casa está ahí, que se puede ver y tocar, resonó entre inversionistas que veían las acciones y los bonos como nada más que letras en una pantalla o, en el mejor de los casos, pedazos de papel. Aunque la crisis de la vivienda quizás representó lo máximo de esa filosofía, ciertamente no fue algo nuevo. Los inversionistas individuales han incluido desde hace mucho tiempo sus viviendas como parte de su cartera de inversiones y se han convencido a sí mismos de que han logrado una gran diversificación mediante el uso de “activos” de bienes raíces. De hecho, incluso después que el precio de la vivienda tocó fondo en el 2012, la lealtad de los inversionistas se mantuvo fuerte.

En una encuesta de Gallup en el 2012, casi 20 por ciento de los inversionistas creían que los bienes raíces eran la mejor inversión a largo plazo para su dinero, solamente detrás del oro, pero por delante de las acciones, los bonos, y los certificados de depósito.

En el 2017, la misma encuesta mostró que 34 por ciento de los inversionistas creen que su vivienda es la mejor inversión a largo plazo para su dinero y la colocan en el No. 1 de la lista, 8 por ciento por encima de las acciones.

¿A qué se debe esto?

Prácticamente no hay prueba alguna que apoye esta percepción entre los inversionistas. Yo me atrevería a decir que la casa es algo más parecido a un pasivo que a un activo.

Comencemos con las ganancias reales. Y cuando digo reales quiero decir no percibidas, así como también ajustadas por la inflación. Credit Suisse ofreció las ganancias a largo plazo (de 1900 al 2017) sobre clases de activos tradicionales, así como “piezas de coleccionistas”, como obras de arte, autos y vino.

Sobre la base de las ganancias reales, las acciones lideraron al entregar aproximadamente 5 por ciento de ganancias reales a lo largo de este período de 117 años, en términos anuales. ¿El segundo lugar? El vino. Incluso más extraño, es que las estampillas de correo y los violines terminaron en tercero y cuarto lugar, respectivamente. Las viviendas brillaron por su ausencia.

Así las cosas, ¿cómo la generación de valor percibido de la casa de uno puede estar tan alejada de las ganancias reales?

La información específica sobre la vivienda puede ayudar a arrojar alguna luz sobre este misterio. A Robert Shiller, economista de la Universidad de Yale y ganador del Premio Nobel, le hicieron la misma pregunta hace algunos años. Esta es su conclusión: desde 1890 hasta el 2017, el precio de la vivienda en Estados Unidos ha aumentado 70 por ciento en términos reales (después de ajustarlo por la inflación). Durante este período de 127 años, eso es un rendimiento anual real de 0.42 por ciento. A manera de comparación, el índice bursátil S&P 500 tuvo un rendimiento de 6.57 por ciento anual en términos reales.

De manera que el precio de la vivienda en Estados Unidos apenas ha logrado mantenerse al ritmo de la inflación, ¿qué pasa por el resto del valor percibido de la vivienda de uno? Para clasificar un activo, un objeto tiene que ser fuente de flujo de efectivo positivo a futuro. Si ese objeto tiene más probabilidades de requerir el uso de dinero —incurrir en gastos— a lo largo de su vida, entonces debe caer en la categoría de pasivo. El costo de tener una vivienda entre la fecha de compra y la fecha de venta son los que más pasan por alto los inversionistas que creen que han ganado mucho dinero con la venta de una vivienda. Si se toman en cuenta gastos recurrentes, como el impuesto a la propiedad, el seguro, el pago de los intereses hipotecarios y el mantenimiento normal, con lo que uno se queda es con un pasivo.

¿Ven mucho el canal HGTV? Bueno, esa remodelación total de su vivienda que acaba de empezar es en realidad un espejismo. Es un riesgo serio al que se someten inversionistas en la Florida y todo Estados Unidos. Amarrar cantidades significativas de su riqueza a una casa es un error antiquísimo.

Opinamos que este mensaje hay que seguir enviándolo a los que ya tienen una vivienda y a la ola de compradores que llega al mercado en este momento.

 

 

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EDUARDO GRUENER / El Nuevo Herald

Página Web - 2018/07/16

Fuente: https://www.elnuevoherald.com/

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