No importa si el inversionista es un joven que quiere vivir solo o un retirado que quiere asegurarse de que tiene sus finanzas bajo control, parece haber una variable constante: la tendencia a incluir la vivienda propia en la cartera de inversiones. En Miami eso es aún más tentador, dada la afinidad por el mercado de bienes raíces.
Pero aclaremos algo muy bien: Su casa NO es una inversión.
Eso no significa que los fondos en fideicomiso en bienes raíces (REIT) y las inversiones calculadas en ese sector con una fecha de maduración planeada no deban contarse como inversiones. Queremos explicar por qué la casa es diferente.
A mediados de los años 2000, propietarios de viviendas e inversionistas acudieron como moscas a la miel a un mercado de activos con un aspecto tangible que muchas inversiones tradicionales no tienen. Quizás el aspecto físico, el hecho que la casa está ahí, que se puede ver y tocar, resonó entre inversionistas que veían las acciones y los bonos como nada más que letras en una pantalla o, en el mejor de los casos, pedazos de papel. Aunque la crisis de la vivienda quizás representó lo máximo de esa filosofía, ciertamente no fue algo nuevo. Los inversionistas individuales han incluido desde hace mucho tiempo sus viviendas como parte de su cartera de inversiones y se han convencido a sí mismos de que han logrado una gran diversificación mediante el uso de “activos” de bienes raíces. De hecho, incluso después que el precio de la vivienda tocó fondo en el 2012, la lealtad de los inversionistas se mantuvo fuerte.
En una encuesta de Gallup en el 2012, casi 20 por ciento de los inversionistas creían que los bienes raíces eran la mejor inversión a largo plazo para su dinero, solamente detrás del oro, pero por delante de las acciones, los bonos, y los certificados de depósito.
En el 2017, la misma encuesta mostró que 34 por ciento de los inversionistas creen que su vivienda es la mejor inversión a largo plazo para su dinero y la colocan en el No. 1 de la lista, 8 por ciento por encima de las acciones.
¿A qué se debe esto?
Prácticamente no hay prueba alguna que apoye esta percepción entre los inversionistas. Yo me atrevería a decir que la casa es algo más parecido a un pasivo que a un activo.
Comencemos con las ganancias reales. Y cuando digo reales quiero decir no percibidas, así como también ajustadas por la inflación. Credit Suisse ofreció las ganancias a largo plazo (de 1900 al 2017) sobre clases de activos tradicionales, así como “piezas de coleccionistas”, como obras de arte, autos y vino.
Sobre la base de las ganancias reales, las acciones lideraron al entregar aproximadamente 5 por ciento de ganancias reales a lo largo de este período de 117 años, en términos anuales. ¿El segundo lugar? El vino. Incluso más extraño, es que las estampillas de correo y los violines terminaron en tercero y cuarto lugar, respectivamente. Las viviendas brillaron por su ausencia.
Así las cosas, ¿cómo la generación de valor percibido de la casa de uno puede estar tan alejada de las ganancias reales?
La información específica sobre la vivienda puede ayudar a arrojar alguna luz sobre este misterio. A Robert Shiller, economista de la Universidad de Yale y ganador del Premio Nobel, le hicieron la misma pregunta hace algunos años. Esta es su conclusión: desde 1890 hasta el 2017, el precio de la vivienda en Estados Unidos ha aumentado 70 por ciento en términos reales (después de ajustarlo por la inflación). Durante este período de 127 años, eso es un rendimiento anual real de 0.42 por ciento. A manera de comparación, el índice bursátil S&P 500 tuvo un rendimiento de 6.57 por ciento anual en términos reales.
De manera que el precio de la vivienda en Estados Unidos apenas ha logrado mantenerse al ritmo de la inflación, ¿qué pasa por el resto del valor percibido de la vivienda de uno? Para clasificar un activo, un objeto tiene que ser fuente de flujo de efectivo positivo a futuro. Si ese objeto tiene más probabilidades de requerir el uso de dinero —incurrir en gastos— a lo largo de su vida, entonces debe caer en la categoría de pasivo. El costo de tener una vivienda entre la fecha de compra y la fecha de venta son los que más pasan por alto los inversionistas que creen que han ganado mucho dinero con la venta de una vivienda. Si se toman en cuenta gastos recurrentes, como el impuesto a la propiedad, el seguro, el pago de los intereses hipotecarios y el mantenimiento normal, con lo que uno se queda es con un pasivo.
¿Ven mucho el canal HGTV? Bueno, esa remodelación total de su vivienda que acaba de empezar es en realidad un espejismo. Es un riesgo serio al que se someten inversionistas en la Florida y todo Estados Unidos. Amarrar cantidades significativas de su riqueza a una casa es un error antiquísimo.
Opinamos que este mensaje hay que seguir enviándolo a los que ya tienen una vivienda y a la ola de compradores que llega al mercado en este momento.
EDUARDO GRUENER / El Nuevo Herald
Página Web - 2018/07/16
Fuente: https://www.elnuevoherald.com/