Cuando una compañía llamada Flower of Scotland pagó $1.13 millones en efectivo por un apartamento de tres habitaciones en Sunny Isles Beach el año pasado, tuvo que hacer algo poco común: informar al gobierno federal quién era su verdadero dueño.
En el pasado, esta empresa fantasma con sede en Delaware hubiera podido pagar y recibir su nuevo apartamento —con un atracadero en Dumbfounding Bay—, sin que nadie le preguntara nada. Pero ese entorno de secreto desapareció a principios del 2016, cuando el Departamento del Tesoro federal impuso una norma temporal de transparencia en Miami-Dade y Manhattan, dos de los mercados más atractivos del país para el dinero sucio.
La sencilla exigencia era una oportunidad para un experimento tentador: si las autoridades normativas requerían a compradores anónimos en efectivo como Flower of Scotland que revelaran la identidad de sus verdaderos propietarios, ¿qué sucedería?
Ahora, un documento preliminar de economista del Banco de la Reserva Federal en Nueva York y la Universidad de Miami ofrece una respuesta: los compradores anónimos de propiedades en efectivo dejaron de comprar, al menos con el método observado por las autoridades normativas.
En Miami-Dade, el primer estudio de su tipo identificó una baja de 95 por ciento en la cantidad de dinero que las compañías fantasma y otras entidades corporativas invertían en bienes raíces. La declinación comenzó inmediatamente después que la regla entró en vigor en marzo del 2016.
Las autoridades normativas “encendieron los reflectores y al mismo tiempo esos compradores han regresado a las sombras”, dijo Sean Hundtofte, uno de los coautores del estudio, que analizó millones de ventas de viviendas en todo el país compiladas de evaluadores locales de la propiedad y otras fuentes por la firma digital de bienes raíces Zillow.
La enorme reducción en las transacciones pudiera dar munición a funcionarios federales que alegan que los negocios secretos de bienes raíces permiten a delincuentes lavar dinero con la compra de apartamentos y mansiones en todo el sur de la Florida.
Esos funcionarios quieren que la norma sea permanente y se amplíe a todo el país. Pero el estudio también revela las dificultades que enfrentan las autoridades para identificar a los que están decididos a colocar de cualquier manera su dinero en el sistema financiero estadounidense, porque los que se dedican a lavar dinero están evadiendo las trampas más recientes establecidas por las autoridades.
A pesar de la retirada de las compañías fantasma, el mercado inmobiliario residencial de Miami-Dade no se desplomó: las ventas generales no cambiaron mucho, aunque los precios aumentaron con menos rapidez de lo que de otra manera podía esperarse, concluyó el estudio. Los agentes de bienes raíces dicen que no han notado un cambio en el comportamiento de los compradores.
“En cualquier caso, he observado un aumento en las compras en efectivo”, dijo Jay Parker, presidente ejecutivo de Douglas Elliman Real Estate Florida.
Eso sugiere que los compradores que antes usaban compañías fantasma para no ser identificados pueden haber encontrado nuevas formas de comprar propiedades, un efecto conocido como “sustitución”, afirman los autores del estudio.
“No estamos diciendo que el dinero está saliendo del mercado”, dijo Ville Rantala, coautor del estudio. “Lo que decimos es que los compradores quizás han encontrado otra manera”.
En este caso, la U.S. Financial Crimes Enforcement Network, una agencia del Tesoro conocida como FinCEN, se centró en compañías fantasma que usan efectivo para comprar viviendas porque esas transacciones permiten a los compradores evadir las reglas empleadas por los bancos para conocer la identidad de los clientes y el origen de los fondos. Eso significa que la identidad de los compradores —y la relación potencial con actividades delictivas— podía permanecer en secreto.
El efecto de las nuevas normas sobre las ventas se hizo sentir con más fuerza en Miami-Dade, donde las propiedades de lujo atraen dinero del extranjero como un imán, lo que lleva a precios inalcanzables para muchos surfloridanos.
Antes de implementarse la norma, las entidades corporativas compraban un promedio de $111 millones semanales en viviendas en Miami-Dade, equivalente al 29 por ciento de todas las transacciones residenciales, según el estudio. Pero casi inmediatamente después que se implementaron las nuevas exigencias de información, esa cifra se desplomó a $5 millones por semana, o 2 por ciento de todas las transacciones.
Y desde entonces no ha cambiado.
El cambio en el comportamiento puede ser un reflejo de que los compradores están evitando tener que revelar su identidad al gobierno federal, según los autores del estudio.
“Si se elimina esa anomalía, se puede ver el efecto sobre el mercado”, dijo Rantala.
Medios alternativos de compra pudieran ser el uso de testaferros —personas o entidades que controlan nominalmente la propiedad a nombre del dueño verdadero— o emplear otros vehículos empresariales, como fideicomisos, o usar otras formas de evadir las exigencias de información, por ejemplo, como tomar una hipoteca pequeña.
Pero es de notar que la nueva norma no afectó solamente a los mercados de precios elevados donde se implementó. Inmediatamente después de aprobarse, las compañías fantasma también dejaron de comprar viviendas con efectivo en muchos otros mercados del país, concluyó el estudio. Los autores identificaron una baja de 70 por ciento en todo el país. Eso sugiere que la publicitada orden del Tesoro fue una advertencia que llegó a los rincones más oscuros de los mercados inmobiliarios, opinan los autores.
En momentos que FinCEN ha ampliado la norma a otros mercados en la Florida, Nueva York, Texas, California and Hawai, trata de adelantarse a los compradores que pueden estructurar sus transacciones para evitar ser detectados.
Cuando la agencia emitió una nueva regla en mayo, redujo el precio que dispara la exigencia de información, según documentos revisados por el Miami Herald. Anteriormente, las compañías tenían que reportar la identidad de sus propietarios cuando pagaban en efectivo viviendas de $1 millón o más en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Ahora el umbral es $300,000, lo que ha aumentado significativamente la cantidad de transacciones que hay que reportar. La nueva orden también abarca a los fideicomisos, que anteriormente estaban excluidos. Todo esto se mantuvo confidencialmente.
FinCEN había anunciado previamente los cambios en las reglas con comunicados de prensa y conferencias telefónicas con los medios de comunicación.
Pero fuentes familiarizadas con los procedimientos de la agencia dicen que la estrategia ha cambiado. Las autoridades ya no quieren publicitar el tipo de transacciones que cae bajo las exigencias de información. Los funcionarios no quieren que mucha información pública ofrezca a los que se dedican a lavar dinero una manera de estar siempre adelantados a las autoridades normativas.
Hay razones legítimas para usar compañías fantasma para comprar bienes raíces, como protección de la privacidad, limitar las responsabilidades jurídicas y recibir beneficios tributarios.
El estudio examinó millones de ventas entre el 2010 y el 2017 en 17 estados que registran información tanto sobre las hipotecas como la participación corporativa. Es el primer intento por medir el efecto de la regla de FinCEN. Rantala es profesor adjunto de Finanzas en la Universidad de Miami. Hundtofte es economista del Banco de la Reserva Federal de Nueva York. El estudio no representa necesariamente la opinión de sus respectivas organizaciones. Los autores calificaron las conclusiones de “preliminares” y dijeron presentar el estudio para su en publicaciones académicas tras su presentación en varias conferencias.
Nicholas Nehamas y Rene Rodriguez / El Nuevo Herald
Página Web - 2018/07/19
Fuente: https://www.elnuevoherald.com/