La ciudad alberga inmuebles con todo tipo tarifas en prácticamente todos los barrios: desde 25.000 a 1,8 millones de euros
"Que exista una gran variedad de producto y de costes tasados permite ofrecer opciones a muy diferentes demandas"
GRÁFICO: Precios máximos y mínimos por código postal
El mercado de la vivienda se caracteriza por su heterogeneidad. Una máxima que repiten reiteradamente todos los analistas del sector. Cada ciudad, barrio e incluso calle es un micromundo inmobiliario. Sirva la ciudad de Madrid como gran ejemplo de esta realidad. Una urbe de contrastes residenciales a simple vista, que ahora TecniTasa saca a la luz con una radiografía de precios realizada ad hoc para ELMUNDO.ES.
La tasadora ha hecho un detallado chequeo de los valores reales absolutos de la vivienda en la capital por códigos postales. A partir de su base de operaciones de 2015, TecniTasa identifica el precio mínimo, promedio y máximo de las casas en cada uno de los 55 códigos postales (CP) del mapa de Madrid, ofreciendo los precios reales (tasados) de inmuebles existentes (garaje y trastero excluidos).
"En las estadísticas más habituales sobre valores inmobiliarios se suele aportar el valor unitario. Es decir, el valor de cada metro cuadrado. Indudablemente, se trata de un dato más técnico y, normalmente, más adecuado, pero puede ocultar o enmascarar la realidad global del objeto del mercado, que no es otro que la vivienda. Igual que los árboles nos pueden ocultar el bosque, el metro cuadrado nos puede ocultar la vivienda", explica José María Basañez, presidente de TecniTasa.
El análisis sobre el terreno de TecniTasa arroja múltiples conclusiones. Quizá la principal sea la confirmación del variopinto y rico escaparate de viviendas que es la capital, con inmuebles con todo tipo de precios en casi todos los barrios. La tasadora ha localizado (tasado) viviendas en una horquilla de 25.000 a 1,8 millones de euros. Incluso dentro de un mismo código postal (28035) conviven los inmuebles más baratos con viviendas de 950.000 euros. "El mercado suele ser bastante heterogéneo. En realidad, deberíamos hablar más de los mercados que del mercado y rara vez son coincidentes con divisiones administrativas como los distritos, los códigos postales o los barrios", advierte Basañez.
Estos grandes contrastes de precios tienen su razón de ser en múltiples variables, como explican desde TecniTasa: la localización exacta del inmueble, la superficie, la tipología, la antigüedad, etc. Sin ir más lejos, en el mismo código postal donde está la casa más cara (28010) puede encontrarse un inmueble por 76.000 euros (un piso de 32 metros cuadrados interior en la calle García Paredes de un dormitorio y un aseo en la planta semisótano con más de un siglo de antigüedad).
Sea por lo que fuere, queda de manifiesto que en prácticamente todos los rincones de la capital puede accederse a viviendas con precios asequibles mirando los valores mínimos. El precio mínimo más alto asciende a 255.000 euros y está en el CP 28049, ocupado mayoritariamente por los nuevos barrios de Arroyo del Fresno y Montecarmelo, al norte de Madrid.
El estudio de TecniTasa expone seis realidades a destacar: las zonas con una mayor y menor diferencia de precios mínimos y máximos, áreas con inmuebles de menos de 100.000 y más de un millón y la vivienda más barata y la más cara. En esta última dualidad, Basañez enmarca "las viviendas poco habituales". Por un lado, de características superiores: áticos, bajos con jardín, de gran superficie, etc.; y por otro lado, las casas de características inferiores: plantas semisótano o altas sin ascensor, superficies reducidas, etc.
El barrio más desequilibrado
La enorme diferencia de precios en un mismo barrio tiene su principal reflejo en el CP 28035, donde dista el precio mínimo de una casa (25.000 euros) con el máximo (950.000 euros) hasta en un 3.700% . "Esta gran brecha se debe a que la zona reúne parte de barrios periféricos del distrito de Fuencarral-El Pardo, con áreas de edificaciones antiguas e inmuebles pequeños y baratos, con Puerta de Hierro, una de las áreas más exclusivas de Madrid", explica Alejandro García, delegado de TecniTasa en Madrid.
El barrio más equilibrado
No todo son desmesurados contrastes en un mismo vecindario. También hay zonas más uniformes en precios. La más equilibrada sería el distrito 28049. En este barrio la diferencia entre el valor más bajo y el más alto es de un 70,9%, va de los 255.000 euros a los 436.000 euros que cuesta la más cara. En este código postal, García remarca que, aunque también se trata de un área periférica, "sólo recoge un barrio de reciente creación, como es Montecarmelo, bastante homogéneo". Recientemente, a este enclave se ha añadido el nuevo PAU de Arroyo del Fresno, igualmente con un escaparate muy homogéneo.
La barrera de los 100.000 euros
Aunque pueda sorprender, la oferta de casas por menos de 100.000 euros prolifera en la capital. Hasta en 40 códigos postales hay inmuebles con un valor inferior a esta cifra psicológica. Incluso en el mismo corazón de la ciudad, en torno al parque de El Retiro, pueden encontrarse pisos desde 54.000 euros próximos, eso sí, a propiedades de más de un 1.000.000 de euros. Es el caso del CP 28004, en el preciado barrio de Justicia. "Madrid es una ciudad muy antigua y, por lo tanto, con viviendas diferentes entre sí en casi todos los barrios de cierta antigüedad, y más en los barrios céntricos", aclara García, quien remarca que El Retiro es aledaño a zonas en las que pueden encontrarse "edificios muy antiguos sin ascensor y sin demasiado mantenimiento e incluso con tipología de vivienda interior y de escasa superficie".
El listón del millón de euros
El lujo inmobiliario también está muy presente en la capital. TecniTasa ha valorado multitud de viviendas por encima del millón de euros en varias ubicaciones. La mayoría, en las zonas más céntricas y cercanas al Barrio de Salamanca. Hasta en 14 enclaves hay casas cuyo coste supera el millón, la mitad en los primeros 10 números del registro postal. Es decir, en torno a El Retiro y la Milla de Oro. "Hablamos de valores absolutos y de viviendas exclusivas en distritos como Salamanca, Chamberí o Chamartín, pero también en otros barrios periféricos como Puerta de Hierro", dice García.
Cabe remarcar en este sentido que también hay inmuebles por un millón de euros en zonas no tan céntricas, recuerda el delegado de TecniTasa en Madrid, como en el heterogéneo barrio de Cuatro Caminos (28020), con cotizadas zonas aledañas a la calles Orense, General Yagüe y al margen del Paseo de La Castellana; en Aravaca y Valdemarín (28023), dos barrios en los márgenes de la carretera de La Coruña con valores tradicionalmente altos; en la zona de Chamartín, barrio Nueva España (28036), con la calle Alberto Alcocer, margen de La Castellana y Plaza de Castilla con zonas de oficinas de alto nivel y también de viviendas de cierta exclusividad; y en el barrio San Juan Bautista (28043), distrito de Ciudad Lineal, con parte de la calle Arturo Soria y el barrio de Piovera (Hortaleza), donde está la acomodada zona del Parque del Conde Orgaz.
"También existen otras zonas donde los precios más altos detectados pueden considerarse más excepcionales", dice García. Serían Ciudad Universitaria (28040), con pisos de grandes superficies; y los barrios de nueva creación que se consolidaron antes de la crisis, Sanchinarro y Las Tablas (28050), donde hay casas grandes en urbanizaciones con zonas comunes.
El inmueble más barato
25.000 euros es el precio de la vivienda más barata tasada en 2015 por TecniTasa en Madrid. Está situada en el código 28035 del distrito Fuencarral-El Pardo (al norte). Concretamente, en el barrio de Mirasierra, en la calle Ventisquero de la Condesa, entre las vías de Mirador de la Reina y Collado de Marichiva. Se trata, puntualizan desde TecniTasa, de un inmueble a reformar integralmente. De ahí, su bajo coste. De cualquier modo, es un ejemplo de la alta diversidad de precios, por el motivo que sea, que existe incluso en un barrio etiquetado tradicionalmente como pudiente. La vivienda responde a un piso exterior de 32 metros cuadrados construidos del año 1996 en una segunda planta con un dormitorio y aseo en un bloque con ascensor.
El inmueble más caro
Más de 1,8 millones de euros es el valor de la vivienda más cara tasada en 2015 en la capital por TecniTasa. Un alto valor que reside, principalmente, en la variable más preciada en el mercado: la localización. La propiedad, un piso exterior en una cuarta planta con ascensor, está en el Paseo General Martínez Campos, entre las calles Zurbano y Miguel Ángel. Es decir, en el preciado barrio de Almagro del céntrico distrito de Chamberí, por lo que la zona tiene un gran peso en su alta cotización. Pero también la superficie: la vivienda, de 1976, tiene 250 metros cuadrados construidos, en los que alberga seis dormitorios y cuatro baños.
En general, la gran diversidad en el mercado madrileño de la vivienda es para Basañez algo a ensalzar. "Que exista una gran variedad de producto y de precios permite ofrecer opciones a muy diferentes demandas", asegura. "Es en parte", sostiene, "un reflejo de un tipo de ciudad que podríamos denominar como mediterránea: sin zonificaciones exclusivas y bastante mixta y heterogénea". "De forma simplificada, se puede decir que el producto ofertado es la respuesta a demandas previas, pero el precio sí es la respuesta a demandas actuales del mercado", concluye el presidente de TecniTasa.
JORGE SALIDO COBO / El Mundo
Página Web - 2016/02/05
Fuente: http://www.elmundo.es
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