La evolución del precio de la vivienda va por barrios, literalmente (ESPAÑA)
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La recuperación del mercado inmobiliario va a distintas velocidades según las zonas, incluso dentro de una misma ciudad
En 2015, el precio de las casas en Madrid subió un 3,8% de media, aunque hay distritos que se encarecen un 7,5% mientras otros todavía se deprecian un 3,8%
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El precio medio de la vivienda en España se encareció un 1% en 2015, según la tasadora Tinsa. Una pequeña subida que, más que por su volumenen, es llamativa por cuanto supone el primer incremento interanual del precio de las casas desde principios de 2008, confirmando el cambio de tendencia en la evolución de los mismos.
No obstante, desde Tinsa advierten de que conviene no perder de vista que el mercado es «tremendamente heterogéneo» y avanza a diferentes velocidades en función de las zonas. Así, la tasadora recoge incrementos de precios medios en hasta 21 provincias y 15 capitales durante 2015, al tiempo que todavía refleja caídas superiores al 5% en nueve provincias y 10 capitales.
Bajando a un nivel más detallado, esta disparidad en la evolución de los precios también se da dentro de las propias ciudades. Es el caso de Madrid capital, donde el precio medio de las casas subió un 3,8% en 2015, pero con comportamientos dispares según sus zonas. En tres de sus 21 distritos (Hortaleza, Chamartín y Tetuán) se reflejaron caídas, mientras en el resto las subidas fueron del 7,5% de Salamanca al 0,25% de Villa de Vallecas.
Para entender lo heterogéneo que es el mercado inmobiliario y cómo en este cambio ciclo evoluciona a distintos ritmos incluso dentro de una mismas ciudad, ELMUNDO.es ha contactado con los tasadores de Tinsa que trabajan en los distritos de Madrid en los que el precio más ha subido y en los que más ha bajado. ¿Qué es lo que explica el distinto comportamiento del mercado en cada una de estas zonas?
Salamanca (7,5%)
En Tinsa explican que la incursión de demanda extranjera -tanto europea como iberoamericana- en la compra de edificios y viviendas en esta exclusiva zona de la capital, "ha hecho que los precios no sólo se estabilicen, sino que tengan una tendencia alcista".
"La actuación en rehabilitación integral de edificios o edificación de nueva planta en zonas prime, como las calles de Serrano, Juan Bravo y la zona de los Jerónimos ha hecho que fondos internacionales o family office entren en este mercado", explican.
Puente de Vallecas (6,5%)
Según los técnicos de Tinsa, la subida se basa en que el precio de la vivienda en este popular barrio duramente azotado por la crisis, "parte de valores muy bajos". Se trata de un distrito con una oferta de viviendas en venta muy dispar y desde la tasadora creen "probable" que el precio de aquellas viviendas que cuentan con ascensor, plaza de garaje y zonas comunes "se incremente ligeramente durante el 2016". Por el contrario, no creen que las viviendas "más precarias, en calles estrechas, mal iluminadas o en mal estado de conservación", incrementen su valor, "ya que sus posibles compradores son personas de escaso poder adquisitivo".
Vicálvaro (5,6%)
La explicación al encarecimiento de las viviendas en este distrito hay que buscarla, según Tinsa, en el hecho de que durante el último trimestre del año se dieron más operaciones en el nuevo barrio de Valderribas que en las zonas con viviendas más antiguas. "Los precios de venta más altos de la vivienda nueva, con mejores calidades y prestaciones, han empujado la media del distrito al alza", apuntan.
Por otra parte, desde Tinsa destacan que la disminución de la oferta de pisos de bancos, a los que han ido dando salida "mediante una drástica reducción de precios", ha permitido que aumente la oferta de viviendas de particulares. "Los precios empiezan a superar el umbral de los 100.000 euros para las viviendas de peor calidad y empiezan a acercarse al umbral de los 300.000 en las nuevas promociones", indican desde la tasadora.
De cara a 2016, la empresa detecta "una notable actividad" en los nuevos desarrollos del distrito. "En la medida que la demanda se canalice a estos nuevos sectores, será difícil mantener la tendencia al alza de las viviendas de segunda mano", aseguran.
Hortaleza (-3,8%)
"Por su variedad socioeconómica, este distrito debería tener un comportamiento más parecido a Ciudad Lineal (+3,4%)", dicen en Tinsa. La única circunstancia diferencial sería que en Hortaleza hay barrios como Sanchinarro y Valdebebas, donde la presencia de vivienda protegida es grande. De hecho, en Valdebebas, la mayoría de oferta es de vivienda protegida. "Lo único que puede explicar la bajada de precios es que el peso en la muestra de la estadística de las viviendas de Valdebebas sea grande y además sus precios estén referidos a los máximos legales y no a los de mercado", señalan.
Chamartín (-1,3%)
"Se trata de un distrito con una población y unos barrios muy heterogéneos, que abarcan una población con un poder adquisitivo que va del medio-bajo al medio-alto", explican desde Tinsa. Sería la "profunda" caída del precio de la vivienda destinada al sector intermedio de la demanda (con bajadas superiores al 30% entre 2008 y 2014) la que explicaría que el precio medio del distrito haya terminado el año en negativo. No obstante, desde la tasadora perciben que los valores "han comenzado a estabilizarse" en 2015 y ya apuntan a "una tendencia alcista".
Tetuán (-1,3%)
La bajada de precios en este distrito vendría ocasionada por las casas del margen izquierdo (números impares) de la calle de Bravo Murillo, "un área más antigua, que desde hace ocho o 10 años vive una caída continuada de precios". "La población tradicional se va y este eje se llena cada vez más de inmigrantes de poder adquisitivo bajo", explican en Tinsa. Esta tendencia también se aprecia en el margen derecho, "en la parte más antigua de Estrecho".
LUIS M. DE CIRIA / El Mundo
Página Web - 2016/02/04
Fuente: http://www.elmundo.es
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