El sector inmobiliario ha sentado las bases de su recuperación en 2016, comentan los expertos de pisos.com. Y aluden a la mejora de indicadores como compraventas, hipotecas y precios. Así, hasta septiembre, el número de transacciones había crecido un 14,6 por ciento respecto al mismo periodo de 2016. En ese mes se firmaron 26.667 hipotecas, un 10 por ciento más que en el mismo mes de 2015 y por una cantidad media un 2,2 por ciento superior. El precio de la vivienda, según el INE, creció en el segundo trimestre a un ritmo anual del 3,9 por ciento, despuntando especialmente la vivienda nueva, que subió un 8,4 por ciento. Aunque, según Fernando Rodríguez de Acuña, de RR Acuña & Asociados, en los cinco últimos meses, el mercado inmobiliario se ha desacelerado, tanto en transacciones como en precios. Y ello no es malo, sólo choca con las explosivas expectativas de principios de año.

A partir de estos números y las últimas sensaciones, ¿qué se espera de 2017? Según Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, si 2016 cerrará con el precio por metro cuadrado por debajo de los 1.600 euros, en 2017 se superarán. Aunque matiza: «Hay que hacer una clara diferenciación entre zonas consolidadas, cuyo techo está muy cerca, y el resto de zonas, donde las caídas se irán diluyendo en 2017 y 2018». La remontada que está por venir, según Gandarias, estará protagonizada por activos de buena calidad en los distritos limítrofes de las almendras centrales. La recuperación, pues, se extiende al modo de una mancha de aceite. Beatriz Toribio, de Fotocasa sí confía en que los inversores en 2017 sigan buscando viviendas en las grandes ciudades y también en las zonas más consolidadas. Maurice Kelly, de JLL, coincide en que las principales subidas de precio sigan teniendo lugar en las zonas consolidadas como pueden ser los centros de las ciudades o las zonas exclusivas de la cosa. Pero Toribio cree que la mejora no sólo será ahí, ya que prevé que la recuperación se amplíe a territorios cercanos a Madrid y Barcelona, a ciudades aledañas, de esas provincias.

Juan Riestra, de Aguirre Newman, matiza: «Los precios en el núcleo de Madrid y Barcelona están bastante altos. Aunque sigue habiendo ventas, no se dan con la misma facilidad de antes. Los activos bien ubicados en torno a las grandes ciudades es donde a partir de ahora va a haber más crecimiento. El comprador va a ir a zonas más descentralizadas porque el precio es más atractivo y los centros se van a estancar».

Rodríguez de Acuña añade que entre las zonas que ya han despegado y las que no van a recuperarse nunca o al menos a medio plazo, surge un tipo de activos intermedios, además de en los barrios aledaños al centro, en lugares como en Zaragoza, o en Sevilla, o en ciudades de ese mismo tamaño, teniendo cuidado con las ubicaciones en concreto que se escojan. Pero Juan Riestra advierte de que los precios en las capitales de provincia más pequeñas van a ir subiendo, pero más lentamente, y condicionado a que el comprador vea que la situación se estabiliza para atreverse a comprar.

Otro fenómeno que anticipa Riestra es que la vivienda nueva va a empezar a ganar peso en las transacciones: ahora sólo protagoniza entre el 15 y el 17 por ciento y debería ir, poco a poco, aproximándose al 30 o al 40 por ciento. Por el lado de la oferta, este experto explica que cada vez está habiendo más interés en la compra de suelo, están apareciendo las grandes promotoras, así como alianzas entre éstas y fondos de inversión para desarrollar nuevos proyectos. Por el lado de la demanda, como señala Beatriz Toribio, los potenciales compradores también van a buscar más viviendas de nueva construcción. Tal es así que Gandarias prevé un equilibrio entre operaciones de vivienda nueva y usada de cara a 2018. En definitiva, como señala Christian Gracia, de Forcadell, «la vivienda nueva está viviendo un momento dulce porque fue la gran damnificada de la crisis. Estuvo en coma. Debido a la escasez de stock, vamos a seguir viendo ventas sobre plano». Los propietarios, pues, de viviendas usadas van a tener una dura competencia.

Una subida del 5 por ciento

De acuerdo con este último experto, en 2017 el crecimiento va a ser más importante en operaciones, en las que se mantendrá el ritmo actual, que en evolución de los precios, que se podrían moderar. Así, espera un aumento del 10 por ciento en compraventas, frente a un 5 por ciento que prevé que aumenten los precios y valora: «Que crezcan las operaciones sí es favorable; pero que lo hagan los precios, no, porque expulsa a los jóvenes y otros colectivos del mercado inmobiliario», señala Gracia.

Rodríguez de Acuña también espera que los precios cierren este año y el siguiente con subidas de entre un 4 y un 5 por ciento. Algo más optimista es Riestra, que espera un avance de entre el 5 y el 7 por ciento. El experto de RR Acuña & Asociados precisa que ésta es una media nacional y que, por tanto, habrá ubicaciones, como las mejores zonas de Madrid, Málaga, Barcelona y Valencia, en las que los precios suben más que la media, dado que es ahí donde se concentra la creación de empleo, y donde también se sitúan las localidades turísticas más consolidadas. Aunque apunta que la evolución del mercado podría depender más del exterior que de lo que ocurra dentro de España, que ya ha cumplido con su parte: un Gobierno estable. Y menciona las implicaciones de la victoria de Trump para el comercio mundial y el posible daño que pueda sufrir Alemania. También, las consecuencias del 'Brexit' en la libra: si sigue a la baja, los compradores británicos pueden seguir replegados. Por último, lo que puede ocurrir en EE.UU. con los tipos y su posible imitación en Europa, dado que, si por un lado los bancos pueden ser más proclives a prestar con el precio del dinero más alto, las economías domésticas pueden sufrir por esa razón. Aunque parece que los compradores están protegiéndose ante esa posibilidad con hipotecas a tipo fijo, una tendencia que seguirá en 2017, como señala Toribio.

¿Se puede comprar?

Las mejores ubicaciones ya se han recuperado y ahora hay que buscar en zonas más descentralizadas para encontrar buenos precios. Pero, ¿será 2017 buen momento para comprar?

Las áreas de costa, como señala Fernando Rodríguez de Acuña, salieron antes de la crisis debido a que la que tiró de ellas fue la demanda extranjera. Pero advierte de que la que no ha despegado, quizás no llegue a hacerlo nunca, por lo que no hay que dejarse guiar por los aparentes 'chollos'. Aunque Gandarias apunta que las segundas residencias recuperarán el protagonismo, aunque no sólo por el papel del comprador extranjero, que volverá a ver en el mercado español una oportunidad y no una incertidumbre.

En general, según Rodríguez de Acuña, para comprar, se está poniendo ya difícil: «Ya queda poco; hasta el precio del suelo se está calentando; quizás haya que 'pillar' ya, en un espacio de unos meses, sin esperar mucho más». Gandarias añade: «Aquellos que compraron vivienda de reposición ya lo han hecho, y los que abordaron el mercado en busca de chollos también han cumplido su objetivo. Por eso, en 2017 el testigo pasará a los compradores de primera vivienda». Así, según Toribio, van a seguir aflorando demanda embalsada.

Aunque, también según Toribio, «el inmobiliario va a seguir siendo atractivo para los inversores». Y ello porque, como apunta esta experta, la subida de precios sólo implica, por el momento, normalización, recuperación de lo perdido. Por eso, estima que si 2016 puede cerrar con 410.000 compraventas, en 2017 pueden llegar a las 450.000, un ritmo saludable, pero muy lejos de las más de 700.000 del pico del ciclo.

El alquiler seguirá al alza

La renta media mensual de una vivienda se situaba en los 665 euros el pasado mes de octubre, según datos de pisos.com. Esta cifra es un 9,66 por ciento superior a la de octubre de 2015. «La renta media nacional podría superar sin muchos obstáculos el límite de los 700 euros en 2017», afirma Manuel Gandarias, de pisos.com. Maurice Kelly, de JLL, sintetiza: «El precio del alquiler ha venido recuperándose mejor que el precio de la vivienda». Estos datos refuerzan la idea de Christian Gracia, de Forcadell, a favor de la compra para destinar el inmueble para el alquiler sobre todo en las grandes ciudades. En ellas, afirma Gracia, los precios son altos, pero los alquileres también lo son y, según sus cálculos, pueden obtenerse rentabilidades de entre un 4 y un 5 por ciento. Ello, afirma Gracia, convierte al 'ladrillo' en un activo refugio frente a los vaivenes de los mercados financieros. Y esta cifra puede ser incluso más atractiva: de acuerdo con Fernando Rodríguez de Acuña, de RR Acuña y Asociados, la rentabilidad de algunos activos, los de más riesgo, puede subir hasta el 7 o el 8 por ciento.

Pero Juan Riestra advierte de que en los dos últimos años el precio del alquiler ha subido un 15 por ciento, lo que está expulsando a gente de la ciudad y ello debido a la presión turística, que está provocando una burbuja. Con ello coincide Gandarias: «El 'boom' del alquiler turístico, de marcado carácter eventual, ha hecho mella en el arrendamiento de larga duración, introduciendo un desequilibrio nada deseable entre la oferta y la demanda». Pero la búsqueda de alquiler permanente, según Beatriz Toribio, de Fotocasa, va a seguir al alza, debido al número creciente de personas que no pueden acceder a la compra, como consecuencia de las condiciones de gran parte de los nuevos contratos de trabajo con bajos salarios y alta temporalidad. Así, según Riestra, el peso del alquiler puede alcanzar el 20 por ciento del parque de viviendas desde el 10 por ciento de antes de la crisis. Para Kelly, podría oscilar entre el 15 y el 30 por ciento. Pese a los buenos augurios de los alquileres, según Kelly, ello no implica que las rentabilidades vayan a mejorar, dado que también se prevén importantes ascensos en los precios de venta.

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Cristina Vallejo / Finanzas
Página Web - 2016/12/12
Fuente: http://www.finanzas.com

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La media se queda en 1.027 euros el metro cuadrado

El precio de los pisos sigue bajando en la provincia de Castellón y lo hace a pesar de que en el conjunto de España la vivienda ya sube un 4% y encadena 10 trimestres al alza. Mientras esto ocurre en el resto de España, Castellón cierra el tercer trimestre del año como la provincia donde más ha descendido el precio de los pisos en el último año, con una caída interanual del 4%. Tan sóloLa Rioja ha registrado un abaratamiento mayor de la cotización media de la vivienda libre, con un descenso del 5%, según las últimas estadísticas publicadas por el Ministerio de Fomento.

En estos momentos, la media del metro cuadrado de la vivienda libre en la provincia de Castellón se sitúa en 1.027 euros, lo que representa un 3,3% menos que en el trimestre anterior, y un 4% por debajo de los datos de hace un año.

Castellón tiene, en estos momentos, los precios medios más bajos en cuanto a vivienda libre se refiere. Y no sólo los más bajos, también los que continúan bajando frente a los crecimientos que se experimentan en el conjunto de España y, también, en el resto de la Comunidad Valenciana.

La mayor subida de la cotización de la vivienda libre se da en la provincia de Valencia, aunque es Alicante quien ostenta los precios más elevados. En este sentido, cabe apuntar, según detalla la estadística del Ministerio de Fomento, que en Valencia el precio medio de la vivienda de renta libre se sitúa en 1.117,1 euros el metro cuadrado al cierre del tercer trimestre de 2016.El dato supone un aumento del precio del 1,9% respecto al segundo trimestre del año y un repunte del 4% en los últimos 12 meses. Por su parte, el precio medio de la vivienda de renta libre en Alicante alcanza los 1.240,6 euros el metro cuadrado tras subir un 1,3% en un trimestre y un 1,4% en el último ejercicio, según las mismas fuentes del Ministerio.

Los precios de la vivienda siguen bajando en la provincia de Castellón, así como también el número de compraventas.En este sentido, cabe recordar que Castellón es la provincia donde más ha caído el número de compraventas de viviendas nuevas en el último año. Sin embargo, y a pesar del descenso del 46,50% en la compraventa de viviendas nuevas registrado en las comarcas castellonenses en el último año, el volumen de transacciones total es positivo debido a la vorágine experimentada en cuanto a la demanda de la oferta inmobiliaria de segunda mano se refiere.

En la provincia de Castellón se han vendido un total de 6.043 viviendas en el último año, lo que representa un aumento del 6,92% en tasa interanual. A pesar de este crecimiento, con un total de 696 transacciones de vivienda nueva en el último año, la provincia acumula una caída del 46,50% en cuanto al número de operaciones de inmuebles a estrenar se refiere, la mayor registrada en toda España. Mientras tanto, la vivienda usada acapara la mayoría de las transacciones registradas en la provincia de Castellón, con un total de 5.347 compraventas, lo que supone el 88,48% del total, según los últimos datos.

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BERTA RIBÉS / El Mundo
Página Web - 2016/12/12
Fuente: http://www.elmundo.es

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Rocío y Juanfran logran sacar de su casa a unos "profesionales de la estafa" que se jactan: "He trabajado en un juzgado, sé lo que hay que hacer en estos casos"

La impotencia de tener tu casa okupada: "Estamos en la puta calle"

La casa huele a humanidad. La cafetera aún está caliente. Los inquilinos morosos han desayunado en la casa que estaban a punto de abandonar y han dejado los vasos sucios en el fregadero. EL MUNDO se cuela en la casa de Juanfran y Rocío, minutos después de que la arrendataria les entregue las llaves de mala gana. Sólo 30 minutos antes de que llegue el agente judicial a las 10 de la mañana la mujer sale de la casa. "Soy víctima de la sociedad", espeta a los medios apostados en la puerta de la vivienda en el barrio de Es Fortí de Palma, y se marcha. Juanfran respira tranquilo. Al final no ha hecho falta recurrir a las autoridades y sacarlos a la fuerza. Anoche se temía lo peor. Una vecina le llamó para contarle que los okupas, que acumulan 11 meses de impagos, seguían en el piso haciendo vida normal.

A las diez de la mañana, hora límite para abandonar la casa, llegan el agente judicial y el cerrajero. Abren la puerta. Al final Juanfran puede entrar en su casa, después de un año sin pisar por allí. Las paredes blancas están ahora sucias y pintadas de rotulador por lo que parece la mano de un niño, el bidé está arrancado, el colchón es un mapa de manchas amarillas y en el techo del pequeño dormitorio hay un agujero del tamaño de un balón. Pese a todos los desperfectos, "podría haber sido peor", reconoce el propietario, aún en shock. Está aliviado, aunque con la incertidumbre de no saber si al final recuperará todo el dinero perdido. A los más de 7.000 euros que le adeudan los okupas en concepto de alquiler, se suman las facturas de luz y agua, de las que nunca abonaron ni un euro -cuando empezó el pleito, los inquilinos cambiaron de nombre la titularidad, y han ido abonando cantidades muy concretas; lo justo para que no les corten el suministro eléctrico-, la minuta del abogado es otro pico (más de 1.000 euros), además de la nueva cerradura (169,40 euros) que acaba de pagar... Todo suma.

Ahora empieza el siguiente paso tras el desahucio: reclamar toda la deuda pendiente. Es lo que se llama el punto neutro, que consiste en localizar todas las propiedades de los morosos y ejecutar un embargo. Un proceso largo y tedioso que no asegura recuperar la deuda. Máxime cuando se topan con "profesionales del engaño", como los define Rocío.

"Sabían lo que hacían cuando se metían, conocían todas las argucias legales para dilatar el proceso de desahucio y lo más probable es que no tengan nada a su nombre. Con suerte recuperamos 50 euros a lo sumo", apunta sin muchas esperanzas. Eso pese al nivel de vida que llevaban. "Viven a todo tren, mejor que nosotros, nos lo han contado los vecinos", asegura.

La okupa: "Lo hace todo el mundo, no pasa nada"

Lo que más les molesta es que puedan engañar a otros propietarios. La Justicia no es justa, critican. Rocío y Juanfran quieren que su historia sirva para que no repitan la estafa, pero temen que ya tengan nueva 'víctima'. "La mujer no ha tenido ningún reparo en decir ante los medios que no paga el alquiler, que lo hace todo el mundo y no pasa nada", cuenta Rocío indignada, en referencia a una cámara oculta que Telecinco ha hecho a sus inquilinos, siguiendo el caso desvelado por EL MUNDO. En la grabación, la mujer reconoce que no paga a Juanfran y Rocío, aunque le quita importancia y habla de "retraso". El juez ha confirmado los impagos desde febrero de 2016, los ha condenado y ha ordenado su expulsión. La evidencia no le incomoda, la mujer se aferra a la "normalidad de la morosidad en España", a que "no es para tanto". Ratifica lo que en su día les dijo a sus arrendadores: "He trabajado en un juzgado y sé lo que hay que hacer en estos casos".

"Si hubiera sido un retraso, nos habrían avisado de que iban a pagar más tarde y habrían abonado algo en todos estos meses. Nunca avisaron. Les llamamos ya el primer mes para preguntarles por el ingreso y nos dieron largas. Al final consultamos con un abogado amigo y les mandamos un burofax. Conseguimos que pagaran al menos la primera mensualidad", recuerda Juanfran.

Creen que esta historia habría sido muy diferente si no la hubieran hecho pública a través de este diario. "Ha sido la única manera de conseguir una fecha de desahucio y de hacer reaccionar a esta gente, y eso me fastidia", asegura Rocío. "Es posible que los hubiéramos echado más tarde o más temprano, pero no tan rápido".

De todo este mal trago han sacado una conclusión: no volverán a alquilar. "La experiencia ha sido tan negativa que nos aterra sólo pensarlo", reconocen. Arreglarán los desperfectos y pondrán el cartel de SE VENDE. Ellos seguirán de alquiler, pagando religiosamente y dando ejemplo. "No entendemos hacerlo de otra manera".

 

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MAYTE AMORÓS / El Mundo
Página Web - 2016/12/09
Fuente: http://www.elmundo.es

 

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Este potencial comprador debe destinar más del 70% de su sueldo para adquirir una casa en Guipúzcoa, Bizcaya, Madrid, Baleares y Barcelona

Los jóvenes, uno de los grandes retos para los promotores de pisos

Los jóvenes y la vivienda, dos mundos llamados a reencontrarse

Son malos tiempos para quienes han cumplido los 30 años y quieren comprarse una casa. Sobre todo, en las provincias de Guipúzcoa, Bizcaya, Madrid, Baleares y Barcelona. Aquí se sitúan los precios más elevados por metro cuadrado, hasta el punto de que adquirir una casa en estas comunidades absorbe más del 70% del sueldo de quienes tienen empleo. Esta situación de continúa crisis en la relación entre los jóvenes y la vivienda no es ni mucho menos nueva, pero se está alargando de modo preocupante.

El Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, en su boletín número 18, el último, incluye un mapa provincial en el que por colores ilustra cuáles son las provincias con los precios medios de la vivienda: en rojo y en naranja se retratan las viviendas más caras en el segundo trimestre de 2016.

En rojo, a la cabeza, Guipúzcoa y Bizcaya, donde el metro cuadrado se tasa en 2.654,2 y 2.363,7 euros, respectivamente; y en naranja, justo a continuación, Madrid, con 2.178,2 euros; Baleares, con 2.041,7; Barcelona, con 2.018,9, y Álava, con poco menos de 2.000. Son las zonas calientes para adquirir vivienda.

El Consejo de la Juventud de España (CJE), en el último informe del Observatorio de Emancipación, analiza la conflictiva relación de los jóvenes con la vivienda en los últimos años mediante datos correspondientes, también, al segundo trimestre de 2016.

Uno de sus muchos mapas, dividido en provincias y en colores, localiza con azul oscuro las zonas dónde los jóvenes con empleo de entre 16 y 29 años se dejan el 70% o más de su sueldo en la compra de un piso. Guipúzcoa, Bizcaya, Madrid, Baleares y Barcelona son las zonas azul oscuro, por delante de Álava, Cantabria, Málaga, Girona y Canarias, pintadas de un azul más claro porque allí adquirir una vivienda supone desviar el 60% de los ingresos del trabajo.

Rojo o azul, el caso es que el Observatorio de Vivienda y el Observatorio de Emancipación coinciden en detectar las provincias en las que para un joven, de hasta 30 años, tiene muy difícil comprar una casa. Si los ha cumplido, la situación se alegra sólo un poco. Tener entre 30 y 34 años en España significa que si te compras una casa inviertes de media la mitad de tu sueldo, el 60% o algo menos si vives en Baleares, País Vasco y Madrid. Alquilar es aún peor.

Los datos que ofrece el CJE dibujan un mapa con más grises y negros: sólo un 19,7% de los jóvenes con entre 16 y 29 años ha podido independizarse, y de estos un 16,7% lo ha podido hacer sin necesidad de compartir piso. Varias razones pesan en la mala relación jóvenes-vivienda. El mercado laboral es una de ellas, pero también, como indica el Observatorio, "el aumento anual de precios de compra y alquiler de vivienda dificulta procesos de emancipación".

El Instituto Nacional de Estadística (INE) constata que esta tendencia al señalar quelos precios han subido un 4% en el último año. Y La previsión es que sigan subiendo. Con todo, hay zonas en España que, sin salvarse del ciclo de precios al alza, muestran resistencia.

Aunque no hay una sola provincia en España en la que la compra de una vivienda represente menos del 30% del sueldo del joven, sí hay varias que se llevan entre el 30% y el 39%. Son Ciudad Real, Toledo, Cuenca y Guadalajara (Castilla-La Mancha), Cáceres (Extremadura), Jaén (Andalucía), Teruel (Aragón), León (Castilla y León) y Lugo (Galicia).

Se trata de provincias en las que, efectivamente, el coste del metro cuadrado de una queda por debajo de 1.000 euros, según el Observatorio de la Vivienda, que certifica que la mitad sur de España es más amable para los jóvenes con intención de comprar.

Asimismo, el CJE, al dibujar el mapa de la emancipación en España, ha agotado el amarillo. Sólo Asturias, La Rioja, Madrid, Canarias, Cataluña y Baleares se libran de un color que representa una tasa de emancipación por debajo del 19% de la población joven residente. Curiosamente, Baleares tiene el porcentaje más alto de España pese a ser una de las zonas con el precio de la vivienda más caro. De nuevo, la respuesta aparece en el mercado de trabajo.

Tal y como refleja el Observatorio de Emancipación, la tasa de empleo más alta de España entre los jóvenes de 16 y 29 años reside en Baleares, por delante de Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana. Otra cosa es cuánto ganan los jóvenes en esos trabajos y si lo que ganan les da para comprarse casa.

Con el alquiler no cambian ni los colores ni las zonas en las que ubicarlos. Un joven de 16 a 29 años se dejaría todo su sueldo en un alquiler en Baleares y en Cataluña y casi todo en Madrid. En Extremadura y en Castilla-La Mancha tendría que destinar cerca de la mitad.

Empezar a trabajar y comprar casa o irse de alquiler nunca fue fácil. Hoy parece una quimera.

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ÁNGEL A. GIMÉNEZ / El Mundo
Página Web - 2016/12/08
Fuente: http://www.elmundo.es

 

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