Madrid, Cataluña y Baleares ya tienen niveles salariales insuficientes para la adquisición de una casa, según Sociedad de Tasación

 

El mercado inmobiliario no da un respiro a quien quiere comprar una vivienda en España, sea nueva o de segunda mano. Las estadísticas publicadas hoy lunes por dos tasadoras nacionales revelan que los encarecimientos prosiguen. En la primera mitad del año, el precio medio de las casas a estrenar y usadas experimentó un incremento del 4,5% anual y colocó en 1.557 euros el precio por metro cuadrado. Con respecto al semestre anterior la subida fue del 2,2%, según el último informe de Sociedad de Tasación relativo al primer semestre del año.

El precio del metro cuadrado no superaba la cifra de los 1.500 euros por metro cuadrado desde junio de 2013, cuando se situó en 1.592 euros. También la variación anual del 4,5% marcó el récord de los últimos 11 años, desde junio de 2007. Ese año el precio por metro cuadrado en el primer semestre del año subió un 8,8% interanual. Al año siguiente, apenas creció un 1,7% y a partir de entonces el mercado y los precios se desplomaron, con caídas de entre el 3,1% y el 9,4% que se prolongaron hasta el año 2015. En 2016 la subida anual en los primeros seis meses fue del 1,1 y en 2017 alcanzó el 3,5%.

El estudio de Tinsa llega hasta el tercer trimestre del año e indica que el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se incrementó un 4,9% interanual, hasta los 1.317 euros por metro cuadrado. La tasadora recuerda que el precio medio en España evoluciona al alza de forma ininterrumpida desde el tercer trimestre de 2016, acumulando una revalorización del 9% desde entonces. Así, la caída media acumulada desde el valor máximo alcanzado a finales de 2017 es del 35,7%. Algo que explica que el plazo medio de venta de las viviendas se haya reducido hasta 7,8 meses, desde los 8,3 meses del trimestre anterior.

Pero no solo subió el precio. Además, los tipos de interés comienzan a ascender; de momento muy levemente. Esto dificulta aun más el acceso a la vivienda. El índice de referencia para los préstamos hipotecarios cierra septiembre en -0,166, la sexta subida consecutiva. Los tipos variables a 12 meses se revisarán al alza por primera vez desde 2014.

Precios y tipos de interés mas altos pero salarios estancados hacen que la capacidad de endeudamiento de los ciudadanos que quieren comprar vivienda sea insuficiente y que los bancos puedan denegarles la concesión de un préstamo hipotecario. Según Sociedad de Tasación, “encontramos un escenario en que cada vez resulta más difícil la adquisición de una primera vivienda, tal como refleja el índice de accesibilidad, que retrocede en el tercer trimestre del año cuatro puntos por debajo que el mismo periodo del año anterior y dos puntos por debajo del trimestre anterior”. Por comunidades autónomas, Madrid, Cataluña y Baleares tienen niveles salariales insuficientes para la adquisición de una vivienda. Y, según Tinsa, el incremento de precios en las ciudades de Madrid y Barcelona impulsó el esfuerzo financiero hasta el 26,1% y el 26,4%, respectivamente, por encima del nivel del 25% que se considera sostenible para no encarar problemas de acceso.

La endiabla ecuación entre precios y salarios también repercute en el esfuerzo que han de dedicar a la compra de una casa y que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para esa compra. Este esfuerzo se situó en 7,7 años en el tercer trimestre de 2018, superior a los registrados en el mismo periodo de 2016 y 2017 (7,3 y 7,4 respectivamente). Esto supone un incremento de entre tres y cuatro meses más de sueldo para adquirir una vivienda, en comparación con el esfuerzo económico que suponía hace 12 meses. Baleares fue la comunidad donde se necesitaron más años para acceder a una vivienda: 16,5 años, con un aumento de 1,2 puntos. Por el contrario, La Rioja y Murcia fueron las regiones donde fue más fácil acceder a una casa, con 4,9 años de sueldo íntegro.

 

Baleares y Málaga, dos motores más

Hasta ahora Madrid y Barcelona han sido los motores del crecimiento de los precios en España. Hasta ahora. Las provincias de Baleares, con un alza del 10% en el primer semestre del año, y Málaga, donde los precios crecieron un 5,1%, se suben al tren.

En Madrid los precios subieron un 5% anual hasta junio y en Barcelona el aumento anual fue el doble (10%). Las cuatro provincias encabezan los principales encarecimientos de la vivienda en España. “Este aumento de miembros en el grupo de cabeza podría acompañarse en un futuro próximo con algunas nuevas incorporaciones”, señala el estudio. Por el contrario, Segovia sufrió una bajada del 0,4%, seguido de cerca por Teruel que cayó un 0,1%. Zamora, Jaén y Lugo registraron los incrementos provinciales más bajos a nivel nacional, de un 0,1% en la primera y de un 0,2% en las siguientes.

A pesar de los encarecimiento de Bvaleares y Málaga, por valores absolutos todavía se encuentren lejos de las dos grandes capitales. El precio medio más elevado se registró en la provincia de Barcelona (2.497 euros por metro cuadrado), seguida de Guipúzcoa (2.377), mientras que los más bajos se dieron en Badajoz (851 euros) y Ciudad Real (869).

Por comunidades autónomas, los mayores incrementos anuales tuvieron lugar en Baleares, con un incremento anual del 10%; seguida de Cataluña, con una subida del 9,1% anual y Madrid, que registró una subida del 5%. Por el contrario, las menores alzas anuales se registraron en Cantabria, con un incremento 0,7%; seguida de Murcia, con un 0,9% y Extremadura, con un incremento del 1%.

En cuanto a los valores de la vivienda por comunidades, los precios más altos se registraron en Madrid (2.223 euros por metro cuadrado), Cataluña (2.211 euros) y País Vasco (2.118). En el extremo opuesto se situaron Extremadura, Castilla-La Mancha y Murcia, con 867, 932 y 1.052 euros respectivamente.

Estos datos señalan una continua senda de crecimiento del precio de la vivienda que se inició en 2015. “Sin embargo, en las grandes capitales, donde esta variable alcanzaba las cotas de crecimiento más altas, la pendiente de línea ascendente tiende a ser ligeramente menos acusada en el primer semestre de 2018, al menos en comparación con los semestres inmediatamente anteriores. Será necesario observar con detalle los resultados de los próximos trimestres para constatar si se trata de un fenómeno”, indican en la tasadora.

Eso es lo que ha hecho Tinsa, que estudia el mercado de julio a septiembre, y que indica que el precio no subió en todas las ciudades españolas. Siete capitales, lideradas por Madrid, Pamplona y Alicante, aumentaron su valor medio por encima del 10% interanual. Madrid sigue destacando como la ciudad más dinámica en evolución de precios, con un crecimiento interanual del 15,6%, seguida de Pamplona (+14,2%), Alicante (13,2%) y Palma de Mallorca (12,8%). También registraron aumentos importantes hasta septiembre las ciudades de Málaga (12,5%), Valencia (12%) y Murcia (11,1%). Por el contrario, hasta en 16 ciudades el precio de la vivienda fue menor que el año pasado. Los mayores descensos interanuales se localizaron en Ourense (-9,8%), Teruel (9%) y Cáceres (-6,7%). Y por regiones, Madrid, La Rioja y Baleares acumularon las mayores subidas en los precios hasta septiembre. Cantabria es la única con dato en negativo (-1,1%).

 

Un sector más pesimista

Las dificultades cada vez más evidentes para acceder a una vivienda, junto con la progresiva subida de los tipos de interés y las previsiones de algunos organismos nacionales e internacionales sobre la economía española y la posible ralentización de su crecimiento, han creado cierto pesimismo entre quienes trabajan en el mercado inmobiliario.

De hecho, la confianza del sector inmobiliario, basada en la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico‐inmobiliarios, cayó por primera vez desde 2012 en el tercer trimestre de 2018, con 57,7 puntos sobre un máximo de 100 frente a los 58,5 puntos en junio de este mismo año. El índice alcanzó su valor más bajo de la serie histórica, 30,6 puntos, en diciembre de 2012. Por Comunidades Autónomas, Madrid, Canarias, y País Vasco superaron los 60 puntos y se situaron en 62,8; 62 y 60,3 respectivamente. A continuación, las comunidades en un segundo nivel con respecto a las expectativas de evolución del sector fueron Comunidad Valenciana con 59,8 y Baleares con un 59,7. Por el contrario, Castilla y León (52,6), Castilla-La Mancha (54) y Cantabria con (54,4), presentaron los valores más bajos.

“No obstante, será necesario esperar para ver si esta ligera caída de la confianza obedece a una situación pasajera o tiene continuidad en el tiempo. En cualquier caso, los factores económicos fundamentales del mercado inmobiliario indican que el recorrido del crecimiento todavía es largo, y en unas condiciones de solidez que no hacen prever a medio plazo situaciones recesivas como las sufridas a partir de 2008”, advierten en Sociedad de Tasación.

 

Rentabilidades por las nubes

Lo que no cae, sino todo lo contrario, es la rentabilidad por alquilar una vivienda, que sigue creciendo en el tercer trimestre de 2018. Según Urban Data Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, la rentabilidad media en el alquiler por provincias alcanzó el 7,5% hasta septiembre, lo que supone un crecimiento anual del 4,6%. Aunque registra un incremento positivo desde el año pasado, la media española experimenta una tendencia intertrimestral a la baja. Las provincias donde poner en alquiler una vivienda sale más a cuenta son Castellón (14,3%), Navarra (9,8%) y Sevilla (8,3%). Las provincias que vaticinan mejor comportamiento (poco riesgo, rentabilidad alta y una evolución notable con respecto al año anterior) son Valencia y Granada. Por el contrario, la rentabilidad en alquiler registra una importante caída interanual en Baleares (11,2%) y en la provincia de Barcelona (9,2%), debido al gran incremento de precios de compraventa en comparación con los de alquiler.

Madrid, Las Palmas y Córdoba presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario, a diferencia de Huesca, León y Lleida, que tienen mayor riesgo.

 

 

---

Sandra López Letón / El País

Página Web -2018/10/01

Fuente: https://elpais.com/

---

El Gobierno trabaja en un «régimen de sanciones homogéneo» para evitar las especulaciones y sobreprecios en la venta de estos inmuebles

 

Con la reactivación del mercado inmobiliario ha llegado también la picaresca. La ambición de algunos propietarios por sacarle más rédito a sus viviendas protegidas, saltándose la ley a la torera (que establece un precio máximo de venta), se ha vuelto a convertir en una práctica fraudulenta que está en la calle. Los sobrecostes, que se pagan y reciben en negro, pueden llegar a incrementar el precio de este tipo de inmuebles a veces hasta el mismo nivel que cuesta una vivienda libre. En Madrid, el fraude se está dando sobre todo en nuevos desarrollos (PAU’S) como Las Tablas, Sanchinarro, Ensanche de Vallecas, Montecarmelo, Valdebebas, y localidades como Alcobendas (Valdelasfuentes y Fuentelucha).

«Lo que hemos detectado son ofertas de vivienda protegida con sobreprecio o ventas realizadas con sobreprecio sin repestar el módulo de precio de vivienda protegida correspondiente», explican fuentes de la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid. En concreto, «desde 2017, y especialmente en 2018, —indican— se observa un incremento de los expedientes abiertos por exigencia y/o percepción de sobreprecio en paralelo a la incipiente recuperación del mercado inmobiliario. Solo en lo que llevamos de año (hasta agosto) casi se han doblado los expedientes abiertos en todo 2015». En el último año y medio, se han estudiado cientos de operaciones que podrían ser fraudulentas y finalmente se han tramitado 101 expedientes por sobreprecio que han concluido en sanción.

Este tipo de fraude, que había desapareció en los años más duros de la crisis, también se da en Barcelona y determinados destinos de la costa. No en vano, el Gobierno quiere tomar cartas en el asunto. De hecho, y según indican fuentes del Ministerio de Fomento, se ha formado un equipo interministerial que trabaja en diseñar «un régimen de sanciones homogéneo para evitar maniobras especulativas y la opacidad en la vivienda con algún tipo de protección». Aunque todo «está en pañales», afirman, esta medida sería una de las que recogería una futura ley de vivienda.

Limitaciones

Las viviendas protegidas cuestan menos que el precio del mercado y están sujetas a unas limitaciones en función de su calificación. «Tienen un periodo de protección fijado en la Cédula de la Calificación Definitiva que otorga la correspondiente consejería de la comunidad autónoma», explican desde la consultora Soluciones e Información para Viviendas Protegidas. Es decir, solo se puede vender cuando expire ese plazo, normalmente 30 años, aunque también pueden ser de 15 o 10 años. Una vez cumplido este periodo, la vivienda puede pasar a otras manos siempre que respete un precio fijado por la administración autonómica. Estos precios se recogen en módulos que establecen un valor por metro cuadrado y por ubicación.

Si se quiere vender la casa antes de que cumpla el plazo de protección, se puede pedir la descalificación «devolviendo las ayudas percibidas más los intereses correspondientes», señala la consultora.

Ocurre que hay quien no respeta toda esta regulación y añade un sobreprecio cuando vende la vivienda protegida, algo de lo que abusaron promotores y particulares durante la época de la burbuja inmobiliaria. Hoy en día el «sobreprecio se disfraza bajo conceptos como las trasmisión de la vivienda con "mejoras" tales como muebles, aire acodicionado, uso de terraza.... Ninguna de estas mejoras se puede repercutir como un coste adicional al precio de la vivienda», sostiene la consultora.

El sobrecoste puede variar mucho, como indica la consejería de Transportes de la Comunidad de Madrid. Por ejemplo, una vivienda de 70 metros cuadrados en Moratalaz, uno de los barrios en los que más ha subido el mercado (ha recuperado un 20% de su valor), puede llegar a recoger un sobreprecio de unos 20.000 euros. En un barrio de moda y con gran demanda como Las Tablas rondaría, al menos, los 70.000 euros.

El fraude no solo puede interesar al propietario, como apunta Juan Casares, presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi). «También —cuenta— hay compradores que quieren blanquear dinero negro a través de estas transacciones». No obstante, Casares asegura que «en las coperativas es algo que no se da.Concovi vela por todas las coperativas integradas en su confederación».

Y es que el fraude es muy difícil de detectar, aunque ayuda el hecho de que ya no se puedan realizar pagos en efectivo de más de 2.500 euros. «El sobreprecio es un acuerdo que se hace de forma privada y verbal entre particulares», explican en el portal idealista.com. Es algo que no se publicita. «Sería muy extraño que un propietario o una agencia anunciara algo ilegal en pisos.com. En caso se detectarlo, lo gestionaríamos como cualquier otro fraude: retirada del anuncio, contactaríamos con el anunciante para aclarar la situación y si no se puede resolver se pone a disposiciones de las autoridades correspondientes», señala Ferrán Font, director de Estudios de esta plataforma inmobiliaria.

Desde luego quien quiera engañar tiene que pensárselo dos veces, porque la sanción que le impondrían oscila de 6.000 a 60.000 euros y la obligación de reintegrar las cantidades indebidamente percibidas.

 

 

---

María José Pérez-Barco / ABC.ES

Página Web -2018/09/28

Fuente: https://www.abc.es/

---

Las dos provincias canarias lideran la subida de precios de la vivienda en alquiler en el último año, al anotar encarecimientos del 16 y del 17 % que han elevado su coste medio mensual hasta los 749 euros en el caso de Las Palmas, según la empresa de servicios a arrendadores Alquiler Seguro.

El portal en alquiler.com apunta, porsu pàrte, que la evolución del alquiler en Las Palmas de Gran Canaria ha bajado un 35,1% en el último año hasta ubicarse en 877 €, lo que representa «un descenso del 4,47% respecto al mes anterior».

De acuerdo con esta misma plataforma, el precio medio de la vivienda en alquiler en Santa Cruz de Tenerife es de 1.029 euros mensuales a agosto de 2018, «lo que supone un aumento del 1,17% respecto al mes anterior».

Según Alquiler Seguro, en el conjunto de España, el precio de la vivienda de alquiler se ha situado en 832 euros de media estatal, tras ascender el 9 % en el último año, de una forma muy desigual por zonas geográficas, conforme a sus datos.

 

Resto de España

Cinco provincias tienen el precio medio más elevado que el de la media estatal (Barcelona, Baleares, Madrid, Vizcaya y Guipúzcoa) y las otras 47 (incluidas Melilla y Ceuta) lo tienen por debajo, según este análisis.

Barcelona tiene la media más alta, con 1.200 euros, tras ascender el 6,2 % desde los 1.130 de hace un año. Le sigue Baleares, con casi 1.200 euros también, tras ascender el 14 %.

En Madrid el desembolso medio para los inquilinos es de 1.100 euros, el 10 % más de los 1.000 del año pasado. Los mayores aumentos anuales se dan en Canarias, con el 16 % en las islas orientales hasta los 749 euros y el 17 % en las occidentales.

En cambio, en otras zonas geográficas los aumentos quedan incluso por debajo de la inflación, como el 1,39 % de Extremadura (1,59 % en Badajoz y 0,95 % en Cáceres). Teniendo en cuenta el número de dormitorios, la media de los inmuebles más caros es la de 1.518 euros por los de cuatro o más habitaciones de Guipúzcoa.

Para los alquileres de tres habitaciones, la media más cara es la de Madrid, 1.254 euros. Los hogares destinan el 36 % de sus ingresos netos al alquiler, el 3 % más que hace un año, también de forma muy desigual por zonas, ya que en Madrid y Cataluña destinan más del 40 %, mientras en La Rioja el 21 %, en Aragón el 22,4 % y en Asturias el 23 %.

 

 

---

R.L.P. / ABC.ES

Página Web -2018/09/27

Fuente: https://www.abc.es/

---

Vivienda negocia con Hacienda beneficios fiscales a los propietarios que se ajusten a un alquiler asequible

La Conselleria de Vivienda de la Generalitat Valenciana impondrá multas de hasta 3.000 euros por infracciones consideradas"muy grave" a aquellas entidades bancarias y grandes propietario (tenedores que poseen más de diez viviendas) que, en el plazo de seis meses, no le comuniquen cuál es su stock de viviendas vacías.

Así lo establece la Ley de Función Social de la Vivienda, publicada el 3 de febrero de 2017. Desde entonces, han aflorado 7.000 viviendas vacías procedentes, en su mayoría, de diez entidades financieras. Sin embargo, cuando el anterior Gobierno de Mariano Rajoy recurrió esta norma ante el Tribunal Constitucional, los bancos dejaron de comunicar sus existencias. Por eso, ahora que ya hay sentencia y únicamente se dejan fuera los artículos 12.4 y el 13 referentes a la expropiación, la Conselleria enviará una carta a los bancos para recordarles su obligación de cumplir de nuevo con la ley.

En esta misiva se les avisará de que si no comunican sus viviendas vacías durante los próximos seis meses, se les impondrá una sanción de entre 600 y 3.000 euros. Posteriormente, en caso de no ponerlas a disposición para alquiler social o de no alquilarlas a un precio asequible, podrán ser multados con cantidades similares.

Así lo ha advertido este martes la consellera de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, María José Salvador, tras reunirse, junto al director general de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana, Rafael Briet, con agentes sociales del sector de la vivienda para abordar las medidas que llevará a cabo la Generalitat con el objetivo de lograr un alquiler asequible.

En este sentido, Salvador ha anunciado que el próximo mes de diciembre su departamento presentará el índice de referencia para un alquiler asequible que, además, identificará, por barrios, las zonas "tensionadas" con mayor presión en los precios del alquiler.

Este índice tendrá en cuenta la ubicación, el tamaño de la vivienda, las calidades de los materiales, la certificación energética, y toda una serie de parámetros, para fijar una horquilla de precios de referencia del alquiler y limitar su subida. La idea es "consensuar" los márgenes con los propietarios, dado que hay experiencias en otros lugares en los que imponer precios de forma "unilateral" no ha funcionado, ha recordado.

También tendrá en cuenta la encuesta de demanda elaborada por la propia Conselleria, el catastro, el registro de fianzas, las bases de datos de la Agencia Tributaria y también el INE, y se analizará el histórico de los últimos diez años.

 

Incentivos en el IRPF

Para "incentivar" que los propietarios particulares pongan sus viviendas en alquiler a precios asequibles, Salvador negocia con la Conselleria de Hacienda establecer "beneficios fiscales" a quienes se ajusten al índice, por ejemplo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Además, se instará a los Ayuntamientos a dar bonificaciones fiscales en materias como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ha apuntado la consellera.

También tendrán "preferencia" a la hora de optar a ayudas para rehabilitación, ha añadido. En este punto ha explicado que hay propietarios que no tienen las viviendas en condiciones para alquilarlas, por lo que tendrán prioridad para las ayudas o tendrán la posibilidad de cederlas a la Generalitat para que las reforme y esta podrá destinarlas a alquiler social hasta amortizar la inversión. En el caso de las entidades financieras, son estas las que se deben hacerse cargo de poner sus viviendas en condiciones de habitabilidad.

"Estamos pidiendo a la iniciativa privada el esfuerzo que hemos hecho desde la Administración Pública", ha subrayado Salvador. Así ha recordado que la Generalitat, en su parque público social de viviendas para personas en situación de vulnerabilidad aplican precios entre 50 y 100 euros, y en las VPO los precios están entre los 104 y 350 euros.

El índice de referencia para un alquiler asequible de la Comunitat Valenciana se enviará al Ministerio para pedir que sea "vinculante". Mientras, se aplicarán este tipo de medidas incentivadoras. Si finalmente el Gobierno central realiza las modificaciones legislativas que permitan que el índice de referencia sea vinculante, se "replantearán" este tipo de incentivos, ya que el alquiler asequible pasará a ser "obligatorio", ha apuntado Salvador.

 

 

---

ABC.ES

Página Web -2018/09/25

Fuente: https://www.abc.es/

---