Un tercio de los 1,2 millones de pisos que aún no han encontrado salida en España se encuentran en zonas de escasa demanda

En algunas zonas está comenzando a tocar techo y en otras apenas ha despegado desde el solar. La recuperación del mercado inmobilario no se ha edificado con patrones uniformes. sino que ha dibujado unas asimetrías que se han acentuado en los últimos años. Un reflejo de estas múltiples velocidades a las que avanza el sector en España se advierte en la reducción del importante stock de vivienda acumulado durante los años de grúas y rosas. Un remanente que se ha ido absorbiendo de forma significativa en los últimos cuatro años al calor de la reactivación de la demanda. En 2017 todavía había 1,2 millones de viviendas sin vender en nuestro país, una cifra un 13% inferior a la del año anterior y que remite a los niveles previos al estallido de la burbuja. Muy lejos quedan ya los 1,7 millones de viviendas acumuladas en los peores años de la crisis, según los datos reocigos en el «Anuario Estadistico del Mercado Inmobilario Español», elaborado por la consultora especializada Acuña y Asociados.

Desde 2014, se han absorbido 445.000 viviendas y se ha retornado al punto de partida de 2006, pero el informe destaca que el nivel de demanda actual es bastante inferior al de entonces. Según los cálculos de la consultora, el tiempo de disolución medio del stock, ratio que se obtiene de cruzar el número de viviendas disponibles con la demanda constante registrada en el último año, sería de 2,9 años (4.5 años la nueva y 2,9 la usada), pero el 35% de ese stock «se encuentra deslocalizado de los grandes núcleos metropolitanos y de interés turístico», destaca el informe. 430.000 viviendas que tardarían en disolverse 3,9 años, aunque el «60% del excedente de oferta tendrá una difícil absorción a largo plazo por la reducida o inexistente demanda de esas localizaciones». En definitiva, más de un cuarto de millón de vivendas a las que encontrar una salida comercial se antoja una misión casi imposible.

«El problema es que son áreas con economías débiles», explica Fernando Ruiz de Acuña, director general de Acuña y Asociados. «Hay zonas en el norte en las que se ha producido una gran caída de la población, porque no hay empleo y la gente joven lo busca en otras ciudades. No hay un pulso grande de población demandante. En el sur ocurre algo parecido con el empleo, aunque la demanda es mayor. Ves los índices de precios de estas zonas y podría parecer que se estabilizan, pero lo que hacen es languidecer, no hay nueva actividad constructiva, ni interés por parte de inversores extranjeros, ni visos de que tengan una recuperación sostenible en el medio plazo. Pero no es un fenómeno exclusivo de España, ocurre en todo el mundo: las grandes ciudades cada vez lo son más, y las zonas fuera de ella están más despobladas», explica Ruiz de Acuña.

Distintos factores

Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com coincide en que hay «mucho stock en la actualidad en localizaciones donde la dificultad de la venta es importante. Porque el piso está en un sitio donde nadie lo quiere comprar o por un tema de calidades, pero también porque el crecimiento económico no ha venido acompañado de un incremento de salarios a la misma velocidad, lo que significa que existe una parte importante de la población que no puede sumarse al mercado de compraventa, ya que su capacidad de pago y de endeudamiento no le da para pagar ese 20% necesario inicial».

El contraste entre la lenta recuperación de estas zonas con el impulso de las grandes áreas metropolinas se ha ido acrecentando en los últimos meses. Ciudades como Madrid, Barcelona y Málaga ya tienen un tiempo de disolución del stock por debajo de los dos años. «Ya no podemos hablar de dos velocidades, sino de múltiples velocidades. El mercado está atomizado y con una demanda dispar. La caída de la demanda desde los máximos del 2007 hasta 2017 fue del 35%, del que se ha recuperado un 17% a nivel general. Pero esos datos solo sirven para ver tendencias, porque en algunos barrios de Madrid y Barcelona ya han recuperado el 100% de esa caída. Y hay zonas, como por ejemplo Extremadura, donde la recuperación de precios es todavía incipiente. Por eso el stock se ha absorbido fundamentalmente en grandes capitales, pero no en el resto de provincias», explica Ferran Font.

El remanente de viviendas sin vender se distribuye entre 340.000 a estrenar y 867.000 usadas, aunque la disolución del stock ha sido más intensiva en las de segunda mano debido en una parte «a la escasez de vivienda nueva en las áreas de mayor demanda que ha imposibilitado mayores operaciones sobre estos inmuebles», según el informe de Acuña Asociados.

El informe también revela que, al calor de la reactivacion, la actividad promotora ha vueto a emerger. En 2017 se terminaron 55.000 viviendas, lo que supone un incremento del 36% respecto al anterior ejercicio. Una actividad, en todo caso, que aún es moderada en comparación con otras etapas del ciclo pasado, ya que en el útlimo año, el inicio de obras (81.000 viviendas) apenas supera una sexta parte de las que se comenzaron en 2007 (anque representen un 136% más que los mínimos de 2013).

En todo caso, las grúas vuelven a somarse al paisaje urbano. «La actividad se ha disparado en Madrid y Barcelona, que están en stock cero o técnico. Pero el volumen de viviendas terminada está por detrás de la demanda», subraya Ruiz de Acuña. Un ritmo impuesto por algunos gobiernos locales, que han ralentizado licencias y paralizado proyectos. «Su objetivo era evitar un boom descontrolado, pero se ha producido el efecto contrario: no estamos llegando, y se desaprovecha la inercia del mercado y muchas posibidades de generar empleo», añade. Además, la falta de oferta en el centro urbano traslada la presión a las zonas más próximas. «En Barcelona estamos viendo un gran crecimiento de precios y compraventas en la primera corona, en ciudades como Hospitalet, Badalona... En Madrid ese traslado de la demanda se está produciendo hasta los barrios más periféricos», concluye Font. El mercado se mueve... pero aún hay zonas por las que ni siquiera pisa.

Fernando Pérez / ABC.ES

Página Web -2018/11/12

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La mayor parte de ellas, 2890 están en la capital, sobre todo en los barrios de Usera y Vallecas

La ocupación ilegal de viviendas sociales y privadas continúa creciendo en Madrid, ni puertas de hierro antivandálicas ni control policial son suficientes para aquellos que deciden saltarse las listas que hay en la región para acceder a una de ellas, en el caso de las públicas. Un total de 4.717 viviendas, según datos de la Policía Nacional y Guardia Civil, se encuentran con inquilinos que no deberían estar en ellas, mientras 3.400 familias en situación de vulnerabilidad elevada se encuentran a la espera de tener un lugar digno para vivir. De estas casas, 1.977 pertenecen a la Agencia de la Vivienda Social.

El parque inmobiliario de la Comunidad de Madrid es de 23.265 pisos sociales, según Isabel Pinilla, directora gerente de la Agencia de Vivienda Social, y de estas 1.977 se encuentra ocupadas ilegalmente. Y un total de 518 en proceso de contratación o adjudicación. Son precisamente las últimas las que tanto Podemos como el PSM en la Asamblea de Madrid entienden que están vacías y que la Administración no agiliza los procesos para poder ofrecer viviendas dignas a las personas que lo necesitan.

El último mapa de viviendas habitadas por personas que se han saltado todos los pasos que exige la Administración para acceder a una de ellas, en el caso de la pública, y que no tienen derecho de propiedad en el caso de la privada, indica, según datos de la Delegación del Gobierno en Madrid, que estas son 2.890 en la capital, desde el distrito de Retiro hasta el de Vallecas. Y 1.518 en grandes municipios en los que tiene competencia el Cuerpo Nacional de Policía desde Móstoles a Fuenlabrada. En el ámbito de actuación de la Guardia Civil, existen 245 viviendas ocupadas ilegalmente desde San Lorenzo del Escorial a Galapagar.

Una vez que un inquilino abandona un piso de protección social, por fallecimiento o por cualquier otra circunstancia, la Agencia de Vivienda Social coloca en él una puerta de hierro para recomponer la vivienda y dejarla en perfectas condiciones de habitabilidad. En esta situación se encuentran actualmente un total de 299 viviendas, que están siendo rehabilitadas por las empresas constructoras Ortiz y Ferrovial, dependiendo de la zona de Madrid en las que se encuentran ubicadas. Las obras que realizan son integrales desde paredes a techos, nuevas instalaciones de gas y electricidad, cocina y baño con todos elementos necesarios para poder vivir. "En cada vivienda que queda vacía se coloca una puerta contra vándalos y, a pesar de ello, en muchas ocasiones, la puerta no resulta disuasoria para aquellos individuos que utilizando máquinas radiales realizan un agujero y se meten en ella. Una vez que los inquilinos están dentro empieza un proceso judicial que se extiende en el tiempo y es muy complicado que esos ciudadanos salgan de la misma hasta que no finalizan los trámites jurídicos”, indica Isabel Pinilla. En muchas ocasiones, indica la responsable de la Agencia de Vivienda Social, lo que se ha hecho es “regularizar la situación de los ocupantes imponiéndoles rentas muy bajas. Aplicando este método se han podido recuperar 523 viviendas para la Administración desde 2016”, indica Pinilla.

La Agencia de la Vivienda Social ha rehabilitado entre julio y septiembre de 2018 un centenar de viviendas y en los próximos meses, asegura, se irán entregando el resto. “Vamos rehabilitando poco a poco todas las viviendas. Aproximadamente algo más de un centenar son las que se quedan sin inquilinos cada año y las condiciones en las que se encuentran las casas son nefastas”, puntualiza Pinilla. Una cuadrilla de media docena de operarios de la construcción trabajan en la rehabilitación de una vivienda social en un edificio de viviendas privadas de Vallecas. “Tenemos que controlar mucho porque, a veces, una vez que se han realizado todas las reparaciones y todo está nuevo es cuando las ocupan irregularmente”, añade Pinilla.

Dentro del parque inmobiliario social hay otras 65 casas que se encuentran en proceso de derribo por las condiciones de inhabitabilidad en las que están.
El mayor número de las viviendas ocupadas ilegalmente están en la capital, siendo los distritos de Usera, Puente Vallecas, Carabanchel y Latina, los que registran un mayor número de ocupaciones.

Aurora Intxausti / El País

Página Web -2018/11/11

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Teruel, sin embargo, fue la provincia en la que más cayó el mercado inmobiliario el mes pasado

El precio medio de la vivienda volvió a aumentar en Aragón el mes pasado, pero lo hizo gracias a Zaragoza capital. En el resto del territorio el comportamiento del mercado inmobiliario es desigual, según los últimos datos del portal especializado Fotocasa. Teruel, de hecho, fue la provincia española en la que más se depreció el mercado inmobiliario el mes pasado, al anotarse una caída del precio medio de la vivienda del 2,3%.

En cómputo global, el precio medio de la vivienda en Aragón quedó situado el mes pasado en 1.564 euros por metro cuadrado, según el último informe de Fotocasa. Es un 0,2% mayor que en septiembre y un 3,8% más que hace doce meses.

Pese a esta senda de remontada del precio de la vivienda, Aragón sigue muy lejos de recuperar los precios de máximos que se alcanzaron hasta 2008, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. De hecho, es e las regiones que más depreciación acumulan todavía.

Según el informe de Fotocasa, el precio medio de la vivienda en Aragón todavía es un 49,6% inferior al máximo que se alcanzó antes de que saltara la crisis.

R. P. / ABC.ES

Página Web -2018/11/06

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La presencia de hidrocarburos vuelve a retrasar la construcción de una promoción de Getafe, iniciada en 2015

El misterio arranca cuando las excavadoras mueven la tierra del solar y se encuentran con una arqueta que bien podría ser un búnker de la Guerra Civil. Ocurre en la promoción de 147 viviendas públicas de El Rosón, en Getafe, que arrancó en 2015 y aún no ha sido entregada, pese a que los vecinos pagaron su entrada y siguen pagando sus letras. La presencia de esa extraña infraestructura en el antiguo polígono industrial obliga a analizar la tierra. Las muestras se envían a un laboratorio holandés. Se detectan trazas de hidrocarburos. ¿El resultado? Que las obras vuelven a retrasarse meses y siguen sin fecha de entrega en esa parcela, pese a que la consejería de medioambiente dictamina que no procede la declaración de suelo contaminado. Como dijo Roberto Benítez, de Impulsa Getafe: “Esto va a durar más que las obras de las pirámides”.

“Hay vecinos que están en la promoción desde 2015, cuando se hizo el sorteo, y otros que se dieron de baja porque eso no avanzaba. Yo me apunté en septiembre de 2016, porque nos dijeron que estarían a finales de 2018”, cuenta Álvaro, uno de esos vecinos afectados, que lleva adelantados 20.000 euros por ese piso que nunca llega. “Muchos vecinos se quejan de que han tenido que retrasar sus proyectos personales, tener hijos, independizarse, casarse… porque siguen teniendo que pagar un alquiler en otro sitio en lugar de entrar en el piso”, explica. “Cuando se lanzó el concurso, hubo que repetirlo”, recuerda. “Y luego, la constructora que ganó finalmente rechazó la obra y hubo que pasar a la segunda, acumulando retrasos”, añade. “Un despropósito”.

Todo arranca con las prisas de la campaña electoral. En 2005, el Ayuntamiento aprueba un plan para construir 2.400 viviendas en el antiguo polígono de El Rosón, y se cambia el uso del suelo de industrial a residencial. En 2010, la empresa para la gestión de residuos industriales actúa porque se detecta en los terrenos tetracloroetileno, una sustancia tóxica que utilizaba una de las antiguas fábricas como desgrasador de metales. Y en marzo de 2015, con las elecciones de mayo ya en el horizonte, el Ayuntamiento, gobernado por el PP, anuncia la construcción de 147 viviendas públicas en dos parcelas distintas. Hay casi 400 solicitudes. La promesa de disfrutar de pisos de alta eficiencia energética, con una piscina en la azotea, actúa como un imán. Los ganadores del preceptivo sorteo empiezan a pagar. Más de tres años después, ya con un gobierno del PSOE, ninguna vivienda está acabada.

“Llevan casi cuatro años esperando“, reconoce Jorge Juan Rodríguez, el concejal de urbanismo actual. “Los vecinos de la parcela 1.7 siguen en previsión de que el planning de obra finalice en septiembre de 2019, pero la otra se encuentra paralizada (por la supuesta contaminación) hasta que la Comunidad nos permita reanudar las obras”, sigue. “Hemos tenido inquietud en los vecinos y por eso nos reunimos mensualmente con ellos y la empresa municipal les envía un correo quincenal”, añade.

Juan José Mateo / El País

Página Web -2018/11/05

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