La asociación española de gestores públicos de vivienda reclama a Hacienda que los Ayuntamientos destinen su superávit a construir casas

 

La asociación española de gestores públicos de vivienda y suelo (AVS), integrada por organismos públicos que promueven vivienda social, han enviado una carta a la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, en la que le reclaman que los Ayuntamientos puedan destinar su superávit a construir vivienda social.

“Es fundamental para garantizar la Política de Vivienda propuesta por el nuevo Gobierno que se permita que el superávit presupuestario y el consiguiente remanente de tesorería municipal puedan dirigirse a la financiación de programas de vivienda pública asequible tanto en régimen de alquiler como de venta mediante su consideración como Inversiones Financieramente Sostenibles (IFS)”, sostiene la asociación en la misiva enviada a Hacienda.

La AVS, integrada por 26 organismos de gestión pública de vivienda de diferentes comunidades, reclama un cambio en la Ley de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera, aprobada en 2012. Esta norma regula un protocolo para equilibrar las cuentas públicas y establece contrapesos para que en momentos de bonanzas las administraciones públicas ahorren para cuando vengan mal dadas. Por eso, impide a los Ayuntamientos destinar sus ahorros a inversiones que no sean sostenibles (IFS). Y la definición de estos está muy restringida.

 

Superávit desde 2012

“Tras la normativa dictada en los últimos años, con la excusa de la aplicación de criterios anticrisis, los gestores públicos se han visto imposibilitados para mantener su tradicional actuación de promoción de vivienda pública protegida para las capas más desfavorecidas de la población”, añade la misiva.

Los ayuntamientos registran superávit presupuestario desde 2012 y han reducido su deuda de forma considerable desde entonces. De hecho, tienen acumulado en los bancos más de 25.000 millones de euros en cuentas corrientes por no poder gastar sus ahorros. No obstante, el actual Gobierno ha acordado con la Federación de Municipios y Provincias (FEMP) flexibilizar el concepto de inversiones financieramente sostenibles para que los alcaldes puedan gastar más.

“Resulta inconcebible que existan ayuntamientos que, con una elevada demanda de vivienda social por parte de los ciudadanos, contando con suelo del Patrimonio Municipal suficiente para ello y fondos provenientes de superávit presupuestario, no lo puedan emplear en satisfacer esta demanda de vivienda tan necesaria y exigida por la sociedad”, señala la asociación en la carta.

 

 

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José Marcos / El País

Página Web - 2018/11/28

Fuente: https://elpais.com/

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Recibir un préstamo al poner la vivienda como garantía puede constituir un complemento interesante a la pensión, pero solo en determinadas situaciones

 

No cuaja. Pese a llevar oficialmente más de una década en el mercado español, la llamada hipoteca inversa –a cambio de la propiedad del piso, se recibe una especie de pensión privada como alternativa o complemento a la pensión pública– queda relegada en la anécdota más pura. Según el Consejo General del Notariado, en 2017 se constituyeron en España apenas 31 préstamos de este tipo, que consisten en hipotecar una vivienda en propiedad, para que el beneficiario reciba a cambio una suma de dinero poniendo su casa en propiedad como garantía. Cuando fallezca, la deuda la tendrán que devolver sus herederos con intereses o quedará cubierta con la propiedad de la casa, que pasará a ser de la entidad que prestó el dinero.

Mientras en España hasta ahora no han tenido éxito, en Reino Unido se suscribieron unas 39.000 hipotecas inversas en 2017, lo que supone un incremento del 41% con respecto a 2016. Un ritmo de crecimiento de vértigo, que se refleja en un aumento de la misma proporción del total prestado que, según datos de la entidad británica Key Retirement, pasó de 2.150 millones de libras (unos 2.430 millones de euros) a 3.010 millones de libras (3.403 millones de euros). Para explicar el fracaso de esta herramienta en España (su mejor prestación fue en 2009, cuando se contrataron 780), los expertos evocan causas distintas, tanto del lado de las entidades que podrían promoverla, como de su público objetivo.

La garantía: la vivienda

La condición básica para suscribir una hipoteca inversa en España es haber cumplido 65 años o tener una dependencia severa, y tener una casa o piso en propiedad. Al poner como garantía esa vivienda de la que es titular, el prestatario recibe dinero mediante disposiciones periódicas o en una sola entrega. La particularidad de esta hipoteca reside en el hecho de que, en lugar de ser devuelta poco a poco y disminuir con el tiempo, la deuda se acumula.

El beneficiario sigue disfrutando de la vivienda mientras recibe el dinero del préstamo, hasta que fallece. Entonces, son sus herederos quienes estarán en la encrucijada: para extinguir la deuda y liberar la propiedad de la casa, podrán pagar la deuda de su propio bolsillo, vender la casa o pedir otro préstamo. Podrían también renunciar al legado. En este caso, el banco ejecutaría la hipoteca y se quedaría con el inmueble.

Factor cultural

En España viven 8,8 millones de personas con edad igual o superior a 65 años, de los cuales –según el INE– el 89% ostenta la propiedad de una vivienda. Un informe de la Fundación de Estudios Financieros (FEF) señala que el 77% de los mayores de 60 años no ha oído hablar nunca de la hipoteca inversa. Para sus autores, en la falta de desarrollo de este producto pesa, además, su complejidad, un mercado escasamente maduro, la crisis inmobiliaria, los gastos iniciales y los seguros adicionales que incrementan el coste de la operación, entre otros.

En opinión del secretario general de la asociación de consumidores Adicae, Fernando Herrero, influye también “un factor cultural por el que la gente, a su fallecimiento, no quiere dejar una vivienda con cargas y obligar a sus herederos a asumir la deuda contraída”. “Nuestra consultoría tiene una fortísima demanda de este producto”, afirma, por el contrario, Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, empresa especializada en hipoteca inversa. “Pero hasta ahora no lo podíamos colocar por una razón muy sencilla: ninguna entidad de crédito ni aseguradora en España quiere comercializarlo”, zanja

Tras haber alcanzado un acuerdo con el banco portugués BNI, Óptima Mayores promueve ahora un préstamo, que lanzó en septiembre, por el que una persona de 75 años que hipotecara una vivienda valorada 400.000 euros, podría recibir hasta 135.000 euros a la firma u 810 euros al mes. Al echar números, resulta evidente que un instrumento de ahorro con estas características puede interesar sobre todo a los propietarios de casas de un cierto valor.

Eso sí, mes tras mes y año tras año, el titular de la casa amontonaría una deuda a la que se aplica una TAE –tasa anual equivalente, es decir, el tipo de interés que incluye los gastos– del 6,02%, y que heredarían sus allegados. En su estudio, la FEF señalaba también las “posibles reclamaciones y riesgos que dañan la imagen y la reputación de las entidades, así como los balances”, entre las causas del naufragio de la hipoteca inversa.

 

Muy poca oferta y coste de contratación

Que las barreras se sitúen más del lado de la oferta es un concepto que comparte Herrero, para el que la falta de transparencia es una de las claves. “Al entrar en una sucursal bancaria es imposible encontrar información sobre hipotecas inversas, nunca veremos un folleto sobre ellas. Su comercialización parece secreta, mientras que algunas entidades las ofertan a través de internet, un canal poco adecuado ya que solo un porcentaje ínfimo de los internautas supera los 65 años”, critica.

En opinión de Herrero, las “malas condiciones” a las que en España se oferta este producto –“de riesgo nulo para la entidad que lo concede”– explica en buena medida su escasísima difusión. Entre ellas, resalta la “imposición de un seguro con una elevada prima única” y la posibilidad de que, “si la valoración de la casa es inferior a los pagos realizados por el banco, este reclame la diferencia”.

Por ello, aconseja mirar con lupa no solo los costes asociados de la contratación o los productos vinculados, sino también la relación entre el precio de la vivienda en el momento de la contratación de la hipoteca inversa y la renta comprometida por la entidad. En Óptima Mayores, este ratio bruto (al que se deberán restar gastos de notaría, registro, gestoría y comisión de apertura del 1%) oscila entre el 26% y el 46% en el caso de un solo titular, y entre el 23% y el 43% si son dos, según la edad del prestatario.

 

Incentivos fiscales

Lo cierto es que la razón por la que la hipoteca inversa no convence a los españoles no reside en su tratamiento fiscal ya que, para incentivar su contratación, la ley que regula este instrumento, aprobada en 2007, prevé algunos importantes beneficios. El dinero que se obtiene en un pago único no tributa en el IRPF, porque no se le considera renta, y la suscripción está exenta de Actos Jurídicos Documentados, un impuesto objeto de una reciente y muy sonada controversia judicial y de un real decreto que el Congreso aprobó la semana pasada. Fuertes reducciones de los aranceles notariales y registrales completan las ventajas fiscales asociadas a esta herramienta.

Pese a todo, Cominges prevé para la hipoteca inversa un futuro brillante, y no solo por estos incentivos. “En pocos años alcanzaremos el volumen de Reino Unido y lo superaremos”, asegura, y se muestra convencido de que este resultado se conseguirá a través de un producto que, como el británico, contempla también la posibilidad de recibir todo el capital prestado de una vez. Una novedad con respecto a la sola renta mensual que, en sus palabras, ha sido lo habitual en España hasta ahora. ¿Una previsión demasiado optimista?

Sea como fuere, Herrero prefiere hacer hincapié en otra peculiaridad de las hipotecas inversas que se ofertan en Reino Unido: el usuario no puede suscribir un producto de este tipo si no acredita “haber sido asesorado e informado por asistentes sociales o asociaciones de consumidores que vigilen y examinen de manera independiente el perfil de los ahorradores”. Para el secretario general de la Adicae, este modelo es “el único admisible”.

 

 

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Gabriele Ferluga / El País

Página Web - 2018/11/28

Fuente: https://elpais.com/

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Los altos precios han cerrado las puertas del mercado inmobiliario a los menores de 30 años

 

Los jóvenes españoles están perdiendo la batalla por la vivienda. La emancipación en solitario con una única fuente de ingresos es poco probable por debajo de los 30 años. Tan solo el 19,3% lo había conseguido a finales de 2017 (en 2008 eran el 26%), según los últimos datos del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE). Eurostat lo ratifica: la edad media a la que se abandona la casa familiar (29,3 años) es la sexta más alta en Europa.

Esto es así porque el porcentaje de ingresos que esos menores de 30 años deben destinar para acce­der a una vivienda supera el 30% recomen­dable. En el caso de los asalariados en solitario es sangrante: el alquiler se come un 88,8% de sus ingresos y la compra un 61%.

La radiografía es deprimente. Los bajos salarios, la precariedad laboral y los elevados precios de la vivienda están dejando fuera, si no lo han conseguido ya, a este colectivo, cada vez más vulnerable. "El acceso a la vivienda es una quimera para los jóvenes", reconocía esta semana el ministro de Fomento, José Luis Ábalos.

Si no fuera por la ayuda familiar, muchos no conseguirían independizarse en mucho tiempo. La familia está patrocinando la emancipación residencial en España. Y, por eso, las cesiones, donaciones o alquileres por debajo del precio de mercado cada vez cobran más fuerza. "Un fenómeno interesante es el de las cesiones o donaciones de viviendas por parte de abuelos o padres, que son los que, llegado el momento, plantean su propia emancipación para dejar la casa familiar a los hijos", considera Mariano Urraco Solanilla, doctor en Sociología y profesor de Sociología en la Universidad a Distancia de Madrid. Un ejemplo: en 2017 los hogares formados por personas con una edad de entre 16 y 29 años que residían en una vivienda cedida gratuitamente eran el 21,5%, según el INE. En 2008, al final del boom inmobiliario, apenas eran el 8,7%.

Y no es la única ayuda. Cuatro de cada diez tiene apoyo económico familiar para afrontar la compra de una vivienda, según un informe de Planner y Sociedad de Tasación. Los padres colaboran con el pago de una parte de la casa, con el aval para la hipoteca o haciendo un préstamo a bajo interés o sin interés. De otra manera sería imposible hacer frente en solitario a subidas de precios del 10% anual, que llegan al 20% en algunos distritos de las grandes ciudades. Además, para adquirir una vivienda media de 150.000 euros deberían tener ahorrado más de 50.000 euros. Y, por último, el 36% de los jóvenes tendría que financiar más del 80% del precio de adquisición de una vivienda, según Sociedad de Tasación (ST).

Un abismo se abre a sus pies. "Ante la imposibilidad de darle un futuro a los hijos, muchas familias refuerzan la presión sobre la compra de vivienda. Este discurso es similar al de dar estudios a los hijos para intentar conjurar los peligros de un mercado de trabajo cada vez más excluyente", dice el profesor Urraco. En consecuencia, la preferencia por la propiedad es algo más que una singularidad cultural en España: "Es el principal activo patrimonial que los padres podrán legar a sus descendientes, y, para muchos, además, constituye una especie de plan de jubilación", añade.

 

Compartir gastos

A pesar de la presión familiar por la compra, los jóvenes también cuentan con respaldo para alquilar. Javier Barrios es un joven de 25 años que llegó de Logroño a Madrid en 2011 para cursar una carrera universitaria. "Me fui a compartir piso en la zona de Chamberí con otros dos compañeros y mis padres pagaron durante años el importe". Hasta que acabó la carrera y encontró trabajo. Con sus 1.100 euros costea su renta pero es consciente de que nunca podrá alquilar ni comprar solo. "Lo que veo es que todos mis compañeros seguimos compartiendo piso porque nuestros sueldos no permiten otra cosa".

De esto dan buena cuenta en la agencia Alquiler Seguro. "El grupo de 24 a 35 años que ha accedido a su primer trabajo se caracteriza por tener salarios bajos y poca o ninguna capacidad de ahorro. Suelen ir a las periferias y alquilan, muchos en pareja, por 500 o 700 euros mensuales", dice David Caraballo, el director comercial. El grupo de 18 a 24 años está siempre avalado por sus padres, que pagan de 200 a 400 euros por habitación, según la ciudad.

La exclusión residencial es real y ser joven no equivale ya a edad biológica. Es un virus que se extiende. "Más bien podríamos hacerlo equivaler a precariedad en el sentido de inserción incompleta en el mercado de trabajo". Porque, "si no alcanzas nunca una independencia económica nunca dejarás de ser joven y estarás condenado a llevar esa etiqueta muchos años", comenta Urraco.

En España se ha perdido el tren del alquiler, que se había revelado tras la crisis como la vía para acceder a una casa, pero que al final ha mostrado la peor de sus caras: 1.200 euros al mes en Madrid y Barcelona. Por esto, "el número de jóvenes que ha alquilado o ha intentado hacerlo ha caído un 39% en tan solo un año", según Fotocasa. El portal señala que los jóvenes (de 18 a 24 años) que han conseguido alquilar en 2018 ha descendido un 58% respecto a 2017, y en el caso de las personas de 25 a 34 años ha caído un 25%.

El fuerte encarecimiento de las rentas les está expulsando y, más importante, ya son muchos los que vuelven a pensar, al igual que sus padres, que alquilar es tirar el dinero. La consecuencia es que están creciendo los casos de transiciones bumerán, la vuelta a la casa familiar. "Tras una ruptura de pareja o un despido no pueden seguir pagando el alquiler y han de volver a la casa de sus padres. El estigma que cae sobre estos jóvenes es considerable y una vez más la familia aparece como colchón", apostilla el profesor Urraco. Aunque avisa de que el colchón no es sostenible a largo plazo. "Por ahora las pensiones de los mayores permiten este tipo de maniobras de apoyo familiar, pero los hoy jóvenes no gozarán de este margen".

Las promotoras, conscientes de las dificultades de los jóvenes y de que los necesitan si quieren sostener su negocio, dan vueltas a fórmulas que hagan el milagro. Aunque de momento son pocas. Quabit acaba de lanzar una campaña con descuentos de hasta 10.000 euros en el precio final para ayudar a la emancipación. Estará vigente hasta el 30 de noviembre y los precios parten de 119.000 euros. Y Vía Célere acaba de comenzar la venta de una promoción en Madrid en la que habrá ocho pisos flexibles y adaptables para jóvenes. Al desplazar un tabique móvil las estancias se amplían o reducen en función de las necesidades de sus habitantes. Cuestan 190.000 euros.

 

 

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Sandra López Letón / El País

Página Web - 2018/11/24

Fuente: https://elpais.com/

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El precio del metro cuadrado ha crecido en un año por encima del 15% en 22 localidades españolas: 21 están en el litoral o en las grandes áreas metropolitanas

 

El precio medio de la vivienda libre ha crecido un 3,2% en el conjunto de España en el último año. Traducido a dinero, eso supone como media 1.589 euros por metro cuadrado. Pero la foto general de la estadística difundida este jueves por el Ministerio de Fomento, y basada en más de 115.605 valoraciones reales realizadas por las sociedades tasadoras entre julio y septiembre de este año, no refleja bien las tensiones que vive el mercado en algunos lugares concretos.

El registro de Fomento permite observar la evolución de precios en todas las localidades españolas con más de 25.000 habitantes. Entre ellas, al comparar el precio medio por metro cuadrado del tercer trimestre de este año con el del año pasado, 22 arrojan una cifra de crecimiento por encima del 15%. Alcorcón ocupa el primer puesto: en esta localidad de las afueras de Madrid el metro medio se ha disparado un 22,4% en los últimos 12 meses. También se puede considerar la capitana de uno de los dos grandes grupos entre los que, a grandes rasgos, se puede dividir ese conjunto de 22 ciudades donde más se han encarecido los pisos.

El primer grupo, y más numeroso, sería de ciudades que forman parte de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. En este apartado, a Alcorcón la acompañan Fuenlabrada, Móstoles, Parla, Torrejón de Ardoz o Valdemoro (todas en los alrededores de la capital) y también Castelldefels, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Hospitalet de Llobregat, Sant Adrià de Besós, Sant Joan Despí, Santa Coloma de Gramenet y Barberá de Vallés (localidades próximas a Barcelona). En ellas el aumento de precios se ha movido entre el 15,05% de Santa Coloma y el 22,4% de Alcorcón.

El segundo gran grupo lo componen siete ciudades que en ocasiones distan miles de kilómetros entre sí. Pero todas tienen en común que forman parte de áreas de costa. En algunas el precio por metro cuadrado ha crecido por encima del 20% interanual, como es el caso de Torremolinos (Málaga) o Arona (Tenerife). Por encima del umbral del 15% se encuentran también Mazarrón y su localidad vecina de Totana (Murcia), Oliva (Valencia), Algeciras (Cádiz) o Granadilla de Abona (Tenerife). Por último, sin ninguna conexión aparente con el resto, queda Ávila, donde según la estadística de vivienda tasada el metro cuadrado ha crecido un 16,91%.
Málaga es la que más sube y San Sebastián la más cara

A ese grupo de 22 ciudades habría que sumar a Málaga. Es, entre las urbes de más de 500.000 habitantes, la que ha experimentado mayores aumentos en el último año (15,5%). Le siguen Barcelona (10,29%), Madrid (9,66%), Sevilla (8,81), Valencia (8,63%) y Zaragoza (4,01%).

Además de la variación de precios, la estadística permite ver cuáles son las ciudades con los inmuebles más caros en términos absolutos. A grandes rasgos, son municipios muy turísticos o que suelen liderar la lista de localidades con las rentas más altas. Así, San Sebastián es el más caro de España. El metro cuadrado se tasó allí como media en el tercer trimestre del año en 3.356 euros. Le siguen Sant Cugat del Vallés (Barcelona), Ibiza, Barcelona, Santa Eulària des Riu (Ibiza), Pozuelo de Alarcón (Madrid), Madrid y Getxo (Bizkaia).

Entre las grandes ciudades, a mucha distancia de Madrid y Barcelona, la más cara es Sevilla (1.607 euros por metro cuadrado). Le siguen Málaga (1.548 euros), Zaragoza (1.283 euros) y Valencia (1.212  euros).

 

 

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José Luis Aranda / El País

Página Web - 2018/11/22

Fuente: https://elpais.com/

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