Las medidas del Gobierno pueden erosinar el acceso a la vivienda de los colectivos con bajos ingresos

 

El mercado inmobiliario español vive un momento de intensa actividad, aunque aún lejos de los números del boom de la década pasada, en el que el alquiler se está convirtiendo en una opción cada vez más consolidada para los ciudadanos. En este contexto, el Gobierno español ha planteado la posibilidad de reformar algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), especialmente en dos aspectos cruciales: la duración de los contratos y la actualización de rentas.

En cuanto a la duración, se propone ampliar de tres a cinco años (si el propietario es una persona física) o siete años (si el propietario es persona jurídica) la duración del contrato de alquiler. Esta primera diferenciación entre propietarios resulta discriminatoria, y tiene el único objetivo de penalizar a los inversores institucionales, sin que se derive de esta medida ningún beneficio el conjunto de la ciudadanía.

El segundo aspecto que quiere regularse es la actualización de rentas, ligándolas exclusivamente a la subida del IPC. La Ley actual fija una actualización a IPC salvo pacto entre partes, permitiendo acordar aumentos de renta que compensen inversiones en mejorar la vivienda. En cualquier caso siempre como resultado de una negociación pactada entre partes y en un mercado amplio y transparente con más de tres millones de viviendas alquiladas y más de 100.000 unidades disponibles en los canales de comercialización.

Este proyecto de reforma se presenta en un momento en el que el mercado inmobiliario en España está evolucionando hacia un nuevo modelo muy distinto al conocido hasta ahora. Por este motivo, hay que analizar la evolución futura del sector basándonos en datos objetivos, comparándonos con la realidad del resto de los países europeos y tratando de combatir algunas de las falsas ideas que se están instalando sobre el mercado del alquiler.

Más del 17% de la población opta ya por arrendar una vivienda como opción vital, una elección al alza debido a distintos factores entre los que se encuentran la dificultad de acceso al crédito hipotecario, el fuerte recorte de las ayudas a la compraventa de vivienda, la precarización del mercado laboral y un cambio en la mentalidad de los jóvenes, que optan por el alquiler como una alternativa que les aporta más movilidad que la vivienda en propiedad.

Se trata de un mercado que, en el caso español, cuenta con una escasa profesionalización. Solo un 3% del parque actual de viviendas está gestionado por operadores profesionales, el resto (97%) se encuentra en manos de propietarios privados. En este sentido, España es una excepción en Europa, donde el mercado profesional alcanza el 30% del total. También difiere la realidad de nuestro país en cuanto a la oferta de vivienda pública destinada al alquiler social, con solo un 1,5% de la oferta total, una cifra que se eleva hasta el 15% en países de nuestro entorno. España tiene mucho margen de mejora en este aspecto.

Y, por último, es importante combatir la idea de que existe una burbuja de precios del alquiler generalizada. Lo cierto es que se trata de un mercado muy heterogéneo: únicamente cinco poblaciones en España superan los 10 euros por metro cuadrato y mes, y en más de la mitad de las comunidades autónomas los precios del alquiler están estabilizados o decreciendo. Los incrementos relevantes del precio de los arrendamientos en el sector residencial se circunscriben a unas pocas ciudades.

Teniendo en cuenta esta realidad del mercado, las medidas a aplicar deben de ser prudentes para evitar efectos no deseados en territorios donde actualmente no existen problemas y hay una situación correcta y satisfactoria tanto para arrendadores como para arrendatarios.

Sin embargo, las medidas propuestas por el Gobierno pueden tener el efecto contrario al que se pretende y erosionar el objetivo que persiguen: facilitar el acceso a la vivienda a colectivos con bajos ingresos. Los efectos adversos, comprobados en varios países que pretendieron regular el alquiler creyendo que mejoraría la función social de la vivienda, son:

1) Reducción de la oferta de viviendas en alquiler y, en consecuencia, incremento de precios.

2) Los propietarios sean más estrictos eligiendo a inquilinos de mayor solvencia, lo que dificultará el acceso al alquiler de las familias con menos recursos.

3) El precio de los arrendamientos se incrementarán inicialmente para intentar mitigar el efecto de cuasi congelación de renta durante el periodo obligatorio de alquiler.

4) Un escenario de alquileres con contratos obligatorios a muy largo plazo y sin posibilidad de actualización de rentas a mercado provocará que los propietarios (y particularmente los inversores profesionales) se decanten por la venta de la vivienda en detrimento del alquiler, tensionando los precios al alza.

5) Si el arrendador no puede recuperar lo invertido en mejoras, rehabilitación y mantenimiento de viviendas, dado que el incremento anual de la renta se limitaría a la variación del IPC, el arrendador no invertirá en estas partidas, lo que irá en detrimento de la calidad del parque de vivienda y de los arrendatarios.

6) Se reduce el incentivo para promocionar vivienda en alquiler.

Incidir en la función social de la vivienda a través del incremento de plazos o limitando las rentas privadas conlleva traspasar la responsabilidad pública al ámbito privado generando el resultado contrario del que se pretende. Desde las diferentes Administraciones Públicas deben impulsarse las políticas de vivienda pública en régimen de alquiler junto con el impulso de vehículos de colaboración público-privados (bajo modelos de housing-association anglosajonas) y ayudas a familias en riesgo de exclusión —contando con la colaboración privada—, dejando que en paralelo se consolide un mercado profesional de operadores privados que, de existir un marco regulatorio razonable y estable, invertirán en viviendas en alquiler dando una oportunidad de acceso a la vivienda a familias que no pueden acceder a la compra.

Es importante revisar correctamente medidas similares aplicadas en otros países y aprender de los errores. El negocio del alquiler de vivienda a gran escala en miles de poblaciones españolas requiere de un alto grado de profesionalización, con un impacto muy elevado en empleos directos e indirectos y una apuesta por la innovación y digitalización. En definitiva, se trata de dar acceso a una vivienda a muchas familias y, muy especialmente, a los jóvenes.

 

 

---

Eduard Mendiluce / El País

Página Web - 2018/11/30

Fuente: https://elpais.com/

---

Las hipotecas que cubren hasta el 100% de la compra de una casa propician el regreso de sobrevaloraciones

 

El regreso de las hipotecas que cubren hasta el 100% de la compra de una vivienda ha traído de vuelta un viejo fantasma del pasado, el de las tasaciones infladas. Hay que vender viviendas e hipotecas ahora que el viento sopla de cara. Eso sí, se corre el riesgo de volver a cometer los mismos errores de los años del boom, cuando las viviendas se sobretasaron un 30%, según el estudio El verdadero precio de la vivienda en España, del profesor Josep María Raya.

Los tasadores fueron acusados de inflar las valoraciones durante esos años y ahora son, de nuevo, señalados con el dedo. "La banca vuelve a conceder hipotecas por el 100% del valor de la vivienda y para ello necesitan la participación de las tasadoras", dice el analista y consultor económico Gonzalo Bernardos. "Este tipo de hipotecas se consigue por el canal mayorista, a través de establecimientos de crédito con un importante volumen de clientes", recalca. Las llama "hipotecas sociales" para jóvenes, porque ayudan a que este colectivo sin ahorros pueda acceder a su primera vivienda.

"Las hipotecas al 100% del precio permiten la compra de una casa a mucha más gente, pero suben los precios y fomentan tasaciones hinchadas. Desde el momento en que algunos bancos han vuelto a ofrecerlas, por desgracia han vuelto las tasaciones infladas", cuenta el tasador David Fernández, que el pasado 28 de abril envió una carta denunciando estas prácticas al Banco de España.

La raíz del problema es que, salvo excepciones, la banca no financia más del 80% del valor de tasación de la vivienda. El comprador debería tener ahorrado el 20% restante más los gastos. Si no dispone de esa hucha y necesita financiación por el precio total de la vivienda debería tener la suerte de que el valor de tasación de la casa que va a comprar fuera bastante más alto que el precio que va a pagar por ella, de forma que el 80% de la tasación corresponda al 100% de la compra. En algunos casos puede ser que el comprador tenga semejante fortuna. En otros, no. "Es de ingenuos pensar que todas las viviendas que vas a hipotecar están un 20% rebajadas respecto al valor de mercado", arguye Fernández.

Entonces, se pierde la operación o se consigue una tasación inflada. Para poder hacerlo el valor de tasación tiene que ser superior al precio de compra. ¿Cuánto? "Las hipotecas 100% funcionan gracias a tasaciones un 20% mas altas", dice Fernández, que añade que "una tasación si está bien hecha debería ser similar al precio de compra". Lo hacen, sobre todo, "las pequeñas tasadoras con poco volumen de negocio y no se hace de forma generalizada, aunque cada vez es más frecuente", apunta Gonzalo Bernardos.

¿Cómo se consigue? Con una tasación encargada por el propio comprador o por el intermediario financiero. Los bancos suelen tener un sistema de elección de tasadora aleatorio, aunque algunos admiten informes encargados por el cliente. "Las empresas de intermediación contratan directamente a tasadoras que saben que les van a emitir el valor que necesitan", afirma Fernández. "Donde tu banco no llega, nosotros sí", reza el eslogan de uno de estos intermediarios financieros que han proliferado en los últimos años. "Especialistas en hipotecas al 100%", anuncia otro.

El banco se limita a comprobar que la financiación no supera el 80% del valor de tasación. "El gestor del banco no entra a valorar si está hinchada o no", comenta Fernández. Aunque este tasador admite que en alguna ocasión estas prácticas se hacen en connivencia con los directores de la oficina bancaria que "tienen que cumplir objetivos". Algo que podría cambiar con la nueva ley hipotecaria que ultima el Gobierno, que pretende desligar la venta masiva de hipotecas con la entrega de bonus a la plantilla.

El tasador también denuncia la presión que en ocasiones ejercen las empresas de intermediación financiera y los agentes inmobiliarios. "Algunos te llaman para quejarse y dicen: 'es que entonces si todas las tasaciones salen en torno al precio de venta, no se venderían apenas casas", relata. Pero la realidad es que "la tasadora vive de hacer encargos, y si no hincha el valor, corre el riesgo de que no la contraten". Por suerte, reconoce que no todas las inmobiliarias son iguales. "Están las de toda la vida donde trabaja gente seria, y otras que aparecen como setas en los ciclos económicos buenos, cuyos trabajadores no están tan formados y solo buscan su comisión a costa de tasaciones hinchadas".

En el otro lado de la orilla están las tasadoras y el Banco de España y ambas niegan la mayor. Las dos grandes, Sociedad de Tasación y Tinsa remiten a la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). "Nunca ha existido una práctica generalizada de inflación de tasaciones. Durante los años del boom inmobiliario, los tasadores reflejaron en sus informes la realidad del mercado, como quien introduce un termómetro para medir la temperatura. El propio mercado estaba recalentado y los tasadores reflejaban esa realidad. Y tampoco en la actualidad se dan ese tipo de prácticas fraudulentas y, si se producen, se deben achacar directamente a una mala praxis profesional por parte de un tasador particular", apunta Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV. Recuerda que ahora "hay plena desvinculación accionarial entre sociedades de tasación y entidades financieras o cualquier otro participante del mercado que pueda generar conflictos de interés (promotores inmobiliarios, gestorías de tramitación hipotecaria...)". Además, deben disponer de un reglamento interno de conducta que regule, entre otras cuestiones, las relaciones con las entidades financieras de las que dependa el encargo de trabajos que supongan más del 10% de su facturación.

Por su parte, el Banco de España constata que "no se han detectado indicios de sobrevaloración intencionada de inmuebles por parte de las tasadoras con el fin de poder completar operaciones manteniendo LTV (loan to value) inferior al 80%". Y recuerda los controles que se han instaurado tras la burbuja. El Banco de España vigila las valoraciones a través de una base de datos que permite establecer comparaciones y cuando se detecta una desviación significativa dentro de una zona para inmuebles similares se envía un escrito para pedir explicaciones a la tasadora; se ha trabajado con las dos asociaciones del sector (ATASA y AEV) para elaborar una manual de buenas prácticas que unifique los criterios y se han ampliado los recursos de supervisión dedicados a las tasadoras. "Este año se han empezado a hacer inspecciones in situ, que se ampliarán el año próximo", cuentan desde el organismo.

 

 

---

Sandra López Letón / El País

Página Web - 2018/12/01

Fuente: https://elpais.com/

---

El importe medio de las hipotecas inscritas ese mes en los registros de la propiedad fue de 127.732 euros, un 4,1% superior a septiembre de 2017 y un 4,3 % más que en agosto, según INE

 

La firma de nuevas hipotecas para la compra de una vivienda ha vuelto a crecer en septiembre en comparación interanual, un 9,5%, y también lo hizo con respecto al mes anterior, casi un 13%, hasta los 32.457 contratos, un 40,1% de los cuales se formalizó con referencia a un tipo de interés fijo.

Según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el importe medio de las hipotecas inscritas ese mes en los registros de la propiedad fue de 127.732 euros, un 4,1% superior al correspondiente a septiembre de 2017 y un 4,3 % más que en agosto. En total, el capital que las entidades españolas han prestado el noveno mes del año a sus clientes para adquirir una vivienda alcanzó los 4.145,8 millones de euros, un 14 % más que un año antes y casi un 18 % más que el mes anterior.

Para la adquisición de todo tipo de fincas -rústicas, urbanas y viviendas-, las entidades financieras han prestado 6.573,7 millones de euros, un 15,4% más que un año atrás y un 16,7 % más que el mes anterior. El importe medio de todos esos contratos inscritos, procedentes de escrituras públicas realizadas con anterioridad era de 148.956 euros, un 6,6% superior al del mismo mes de 2017.

Si se tiene en cuenta la naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas han concentrado el 63,1% del capital total que se prestó en septiembre. En cuanto al tipo de interés empleado en esos contratos, para los constituidos sobre el total de fincas, el tipo medio al inicio era del 2,64 %, un 1,5 % menos que un año antes, y el plazo medio era de 23 años. Un 61,6 % de las hipotecas para cualquier fin se han firmado con un tipo de interés variable, y un 38,4 %, con tipo fijo.

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio era del 2,59%, un 8,3% menos que el del mismo mes de 2017, y el plazo medio, de 24 años, según estos datos, que añaden que un 59,9 % de estos préstamos se referenciaron a tipo variable, y un 40,1 %, a tipo fijo, un 16,7 % interanual más.

 

Cambios en las condiciones

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad fue de 5.739, casi un 16% menos que un año antes y en viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones bajó un 15,5 %.

De todos esos contratos que registraron cambios, el 42,4 % modificaron sus tipos de interés, tras lo que el porcentaje de hipotecas que pasó a tener un interés fijo se elevó del 11,1 % al 25,4 %. El euríbor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (76,9 %), como después (69,3 %).

 

Comunidades autónomas

Por comunidades autónomas, las que tenían mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en septiembre eran Madrid (6.530), Andalucía (6.282) y Cataluña (5.246).

Las comunidades que han registrado mayores porcentajes anuales de variación fueron La Rioja (67,4 %); Extremadura (34,4 %) y Principado de Asturias (26,7 %), en tanto que aquellas en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (1.219,5 millones de euros); Cataluña (758,9 millones) y Andalucía (654,5 millones).

Las mayores tasas de variación interanuales en el número de hipotecas sobre viviendas han correspondido esta vez a Comunidad Valenciana (32,5 %); Madrid (30,6 %) y Murcia (21,5 %), y las tasas negativas más elevadas se registraron en Canarias (-23,1 %); Extremadura (-15,9 %) y Navarra (-13,2 %).

 

 

---

EFE / ABC.ES

Página Web - 2018/11/30

Fuente: https://www.abc.es/

---

La renta media sigue su escalada y se sitúa en los 1.758 euros, con una oferta insuficiente

 

Madrid ha liderado la recuperación inmobiliaria en los últimos años. Concluida la crisis, los esfuerzos del sector se volcaron en conseguir un panorama «saludable» de crecimiento para sacar a los indicadores de la situación crítica en la que se encontraban. El panorama se ha tornado en una escalada de precios con diferencias interanuales de récord. Dentro del mercado, el alquiler se ha convertido en el asunto sobre el que recaen todas las miradas de los expertos. Detrás de los espectaculares incrementos de las rentas hay una demanda que busca vivienda en alquiler en un volumen superior a la oferta existente. Eso, entre otros factores, ha llevado a que el alquiler sea hoy un 18,38% más caro en la capital que hace un año.

Así se desprende del último informe publicado por la plataforma pisos.com en el que la renta media de la capital se sitúa en los 1.758 euros. El problema no solo se encuentra en el elevado precio sino en otra coyuntura más preocupante para los expertos del sector: el alquiler turístico se ha instalado con más fuerza, desplazando a los inquilinos de larga estancia. «En barrios como Embajadores, se producen fuertes contradicciones. Por un lado, para encontrar alquileres asequibles hay que acudir a un catálogo escaso y plagado de infraviviendas. Al mismo tiempo, la proliferación de locales con una marcada orientación turística encarece desde el ocio hasta la cesta de compra», destaca Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

 

Pisos turísticos

Los intentos del ayuntamiento por endurecer el alquiler turístico, a su juicio, ha confrontado derechos legítimos de los propietarios y de los vecinos. «Contra la gentrificación y las quejas vecinales, los grandes propietarios defienden su ánimo de lucro legítimo, mientras que los particulares que han dado un respiro a sus finanzas gracias a este negocio apelan a su derecho a la propiedad privada», señala.

El asunto de fondo, tal y como viene informando ABC, es que se están manejando expectativas de ingresos, principalmente en el ámbito del alquiler turístico, que no llegan a cumplirse. Fuentes del sector vienen advirtiendo del oportunismo de ciertos inversores que pueden derivar en prácticas que podrían considerarse especuladoras.

La normalización del mercado pasa, según explican, por medidas que favorezcan la oferta de vivienda en arrendamiento, unida a una mejora del mercado laboral y los sueldos. El calentamiento de las rentas ha creado una demanda importante predispuesta a comprar. Se calcula que 2018 se cerrará con la firma de 65.000 hipotecas en toda la Comunidad de Madrid, un 15% más que el año pasado.

 

 

---

Adrián Delgado / ABC.ES

Página Web - 2018/11/30

Fuente: https://www.abc.es/

---