Los pisos de las entidades tienen fama de ser buenos y baratos pero el proceso de compra tiene peculiaridades que es mejor tener en cuenta antes de lanzarse

 

La vivienda de segunda mano sigue siendo la reina del sector inmobiliario. A ella se debe casi todo el crecimiento de la compra de vivienda registrado en 2018, que alcanzó el 10,1%, el nivel más alto en la última década. Las vías que los potenciales compradores emprenden para llegar a este tipo de inmueble suelen ser dos: contactan directamente (o a través de un portal de anuncios) con el propietario de la casa para negociar la compraventa; o interactúan en primera instancia con una agencia inmobiliaria. Pero no siempre detrás de un anuncio de venta de una vivienda elaborado por una agencia está un particular, ya que también los pisos que bancos y fondos se quedan tras la ejecución de una hipoteca pueden tener como escaparate una inmobiliaria. ¿En qué deberá fijarse el usuario si quiere adquirir uno de estos pisos?

Antes de todo, hay que saber que “las viviendas de los bancos —que, a su vez, los venden a los fondos— y la Sareb [una sociedad de gestión de fondos procedentes de la reestructuración bancaria] siempre están gestionadas por comercializadoras”, explica Ricardo Gulias, experto en finanzas del comparador bancario iAhorro. Se trata de compañías muy grandes, como Altamira, Sílvia, Servhabitat o Haya. Ya que su volumen de productos es ingente, “estas utilizan otras comercializadoras más pequeñas”, señala. El último anillo de la cadena, al que confían sus pisos las comercializadoras pequeñas, son las inmobiliarias tradicionales.

Cautelas

Las precauciones serán entonces las típicas que hay que emplear cuando se quiere pasar por una agencia en el proceso de compra. Sobre todo, se averiguará que la inmobiliaria entregue la nota simple actual (un documento expedido por el Registro de la Propiedad que informa sobre quién es la persona propietaria del inmueble, las posibles cargas asociadas y las limitaciones de uso), una copia del catastro, el estado de la comunidad de propietarios, si hay o no derramas, el certificado energético, la cédula de habitabilidad (en las Comunidades Autónomas donde está prevista), la información sobre si la ITE está pasada o no, y cuánto se paga de comunidad.

De todas formas, según Gulias es difícil que el piso de un banco o de un fondo se venda a través de una inmobiliaria poco seria. “Las comercializadoras no trabajan durante mucho tiempo con aquellas que no venden o no son capaces de solucionar los problemas que puedan surgir”, destaca.

Este experto indica que la compraventa de un piso cuyo propietario es un banco o un fondo suele ser una operación “más lenta” de lo habitual y “nada ágil”. El hecho es que, antes de llegar a la firma, es obligatorio someterse a un estricto protocolo de prevención de blanqueo de capitales y, en algunos casos, que haya transcurrido el plazo para el derecho de tanteo y retracto que tienen algunas administraciones locales sobre este tipo de vivienda. “Pero compensa, porque el piso suele ser barato y bueno”, asegura Gulias.

 

Garantías

Como en el caso de una compraventa entre particulares, “se aplicará la normativa civil de protección al comprador”, afirma la portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), Ileana Izverniceanu. Lo que se traduce en la posibilidad de reclamar por vicios ocultos en un plazo de seis meses. No hay que olvidar tampoco que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) prevé unas garantías, cuyos plazos, sin embargo, empiezan a contar desde el certificado de fin de obra de la vivienda y no de la firma de la compraventa. De esta manera, y aunque sea difícil que una vivienda de segunda mano recaiga todavía en estos plazos, la LOE cubre 10 años para fallos estructurales, tres, para defectos de habitabilidad, y uno, para desperfectos en el acabado.

Por lo general, Izverniceanu se refiere a la venta individual de viviendas, ya que las entidades financieras no se dedican profesionalmente a la compraventa de inmuebles como parte de su negocio habitual. No obstante, puede darse el caso de que un banco o un fondo vendan toda una promoción de decenas o centenares de viviendas a otros tantos compradores, a través de contratos de adhesión. En este caso, “el comprador también estaría cubierto por las normas de protección ante cláusulas abusivas, así como lo estaría si el banco le vende una hipoteca junto con la vivienda”, concluye la portavoz.

 

 

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Gabriele Ferluga / El País

Página Web - 2019/03/05

Fuente: https://elpais.com/

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Los que viven de alquiler dedican a la vivienda, de media, más de la mitad de sus ingresos mensuales según un estudio del Ayuntamiento

 

El 69% de los hogares madrileños vive en una casa de su propiedad, que de media, mide 82,9 metros cuadrados. La gran mayoría no tiene que preocuparse de pagar por su vivienda, más allá de los gastos de comunidad y electricidad: el 12% de los propietarios las han heredado y el 65,9% ya las han terminado de pagar. Frente a las 865.000 en propiedad, Madrid tiene 300.000 viviendas de alquiler (23,8%). El panorama es muy distinto para los arrendatarios. De media, entregan a su casero más de la mitad de sus ingresos mensuales, según un estudio realizado para la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) por el sociólogo José Luis Zarraga.

El informe, que recoge las conclusiones de más de 6.300 encuestas a hogares —unas 300 por distrito— representa una minuciosa radiografía del parque de viviendas madrileño. Los resultados muestran detalles como el número de pisos que no tienen baño, los que no cuentan con agua corriente y los que aún usan cocinas de leña o carbón para guisar.

Los 90.000 que viven gratis o en condiciones especiales. En el conjunto de viviendas ocupadas como residencia principal, la mayoría son en régimen de propiedad (69%), seguidos de los arrendamientos en regímenes normales (23,8%). El 7,2% restante, 90.000, son sin embargo pisos ocupados en régimen de cesión gratuita o arrendamiento en condiciones especiales. El 44,3% vive gratis, la mayoría porque se las ceden por razón de parentesco o por situaciones personales especiales y el resto, porque a cambio los ocupantes realizan algún servicio como portería o vigilancia.

Pisos de 80 metros, tres dormitorios y más de seis piezas. El tamaño medio de las viviendas en la capital es de 82,9 metros cuadrados (m2 aunque la mediana —el valor más habitual— es de 75 m2 El 80,6%, cuatro de cada cinco casas, tienen entre cinco y ocho piezas, incluyendo baño y cocina, aunque la media se queda en 6,5. En el 93,4% de los casos la cocina es independiente, pero en el 6,6% está integrada en otra pieza, generalmente el salón. Casi la mitad de las casas madrileñas (47,3%) tienen tres dormitorios y un tercio, dos (32,2%). Solo un 9,6% cuenta solo con una alcoba y un 0,6% no tiene ninguna habitación dedicada exclusivamente a dormir. Unas 9.000 viviendas en Madrid (el 0,7%) mide menos de 30m2, y un 0,6% supera los 300m2.

Más de la mitad de los ingresos para el alquiler. Los arrendatarios gastan de media 800,5 euros al mes en la renta (757 euros de mediana), frente a los 369 euros de media y 257 de mediana de quienes tienen su vivienda en propiedad. Estos gastos, que no incluyen el IBI, comprenden 68,8 euros mensuales de electricidad, 73,3 euros de gas y 130 euros de media de comunidad (que baja a 50 de mediana). El alquiler supone 583 euros mensuales, aunque un 3,1% de los arrendadores paga menos de 400 euros. En teoría, la recomendación para tener unas finanzas saneadas es que la renta no supere más del 30% de los ingresos, pero los madrileños se gastan de media un 49,1% en el alquiler. Solo el 23% cumple con el ideal de no gastar más de un tercio en vivienda. Un 16,6% tiene que dedicarle más del 60% de lo que gana.

150.000 euros de hipoteca. Ese es el crédito medio del 56% de propietarios que han acudido al banco para pagar su casa. La mediana baja sin embargo hasta 130.000 euros. Hasta un 27,7% tiene cuotas de menos de 100.000 y un 65% de entre 100.000 y 299.999 euros. De estos, un 40,2% todavía tiene letras pendientes, que de media, son 583 euros al mes (y de mediana, 500 euros). En porcentaje, esas letras suponen un 38% de los ingresos, aunque hay un 8% cuyas cuotas representan el 80% de sus ingresos.

Casas sin baño ni agua corriente. Son minoría, pero existen. Las casas que no tienen baño o aseo son un 0,05% del total. Como señala el estudio, es un porcentaje poco significativo pero representan “algunos centenares de viviendas sin este servicio esencial”. En la encuesta ha aparecido también un pequeño número de casas (0,1%) que no tiene agua corriente. En mayor grado, hay también hogares sin agua caliente. Son un 1,7% y suman unos 20.000. En un 0,2% de las casas todavía cocinan con leña o carbón.

80.000 hogares sin calefacción. La enorme mayoría de las viviendas, el 93,7%, tienen calefacción, en un 26% de los casos, central, y en un 68%, individual. El resto, casi 80.000 (6,3%), no tiene puntos fijos de calefacción y tira de radiadores, estufas o calefactores eléctricos (4,2%) y estufas de gas butano (1,5%). Unos pocos hogares (el 0,1%) todavía se calientan con braseros, aunque el informe no especifica si son de picón o eléctricos. Unos 8.000 pisos (0,7% del total), no tiene ningún medio para calentarse.

28,5% de hogares vulnerables de pobreza energética. Un 16,7% de los encuestados han manifestado tener problemas para pagar las facturas de energía o para mantener la calefacción. Un 9,2% de ellos no pudiero pagar la luz con facilidad y de ellos, un 1,1% (unos 13.000) se quedaron sin electricidad por impago. Al 15% de estos el corte les duró una o dos semanas, y al 12%, más tiempo. Las dificultades para abonar la factura del gas las tuvieron el 6% de los hogares, pero solo al 0,3% (más de 3.000), les cortaron el suministro. Más de 160.000 declararon tener problemas para mantener la calefacción encendida el tiempo y a la temperatura necesarios. La pobreza energética se calcula además con el porcentaje de los ingresos que se dedican a los gastos de energía. Un 14,3% superan el 15% de lo que ganan al mes, pero si se fija como tope el criterio habitual del 10%, la cifra sube al 28,5%.

 

El 50% de demanda de vivienda es "insolvente"

El Ayuntamiento calcula una demanda de vivienda de unos 71.000 hogares, bien porque están buscando activamente o han expresado que quieren buscar, bien porque las características de sus casas no son adecuadas. Algo más de la mitad de esa demanda (el 50,9%) es “insolvente”, según el estudio municipal, que parte de un alquiler mínimo de 500 euros y tiene en cuenta que ese gasto no debería superar el 33,3% de los ingresos. Esa población “requeriría ayudas públicas u ofertas de vivienda a precio reducido” para que la demanda quedase cubierta, señala el informe.

Los ingresos medios de los hogares madrileños, según el mismo estudio, son de 1.788,5 euros al mes, aunque la mediana es de 1.500 euros. Pero en el extremo se encuentra el 31,8% de los hogares que no tiene a ninguna persona activa entre sus miembros y el 37,6% en el que todos son desempleados.

Manuela Carmena hizo ayer un repaso a la acción municipal en materia de vivienda acompañada de los concejales Marta Higueras y José Manuel Calvo. Su plan era construir más de 4.000 viviendas públicas, pero se toparon con unas normas municipales que tardaron un año en cambiar, según explicaron. Ahora tienen 3.370 viviendas en distintas fases de tramitación, de las cuales 1.426 están en obras y en abril se adjudicarán 288. El Ayuntamiento ha parado todos los desahucios de la EMVS, ha dado alojamiento temporal a otros 2.346 desahuciados y ha concedido 5.136 ayudas (3,8 millones de euros) para atender necesidades básicas de alojamiento.

 

 

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Gloria Rodríguez-Pina / El País

Página Web - 2019/03/05

Fuente: https://elpais.com/

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La Generalitat aprueba un decreto ley de medidas urgentes sobre vivienda que fija la calificación permanente de la vivienda pública

 

El gobierno del president Quim Torra ha anunciado este martes nuevas medidas en materia de vivienda después de revelar ayer que quiere alargar el plazo de los contratos de alquiler y limitar las subidas, a través del Código Civil catalán. El ejecutivo ha aprobado este martes un Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda, que materializa aspectos que ya habían sido anunciados, como que la calificación de los futuros pisos sociales sea permanente, que la administración solo hará vivienda protegida de alquiler o que los anuncios y contratos tendrán que citar los precios del índice oficial de alquileres.

La figura del Decreto Ley evita la larga tramitación de una ley y permite desplegar ágilmente Leyes recurridas por el PP ante el Constitucional que acaban de ser recuperadas. El Decreto Ley entrará en vigor en los próximos días cuando lo publique el DOGC y lo tendrá que convalidar el Parlament dentro de un mes.

En este sentido, el Decreto Ley incluye otra novedad: y es que, después de que el Tribunal Constitucional levantara parte de las suspensiones de las leyes sociales recurridas por el ex presidente Mariano Rajoy, recupera la expropiación de pisos de bancos o grandes tenedores que lleven más de dos años vacíos. Una posibilidad que también se contempla para pisos de edificios no acabados pero con el 80% de la obra ejecutada y que lleven más de dos años parados. Estos pisos "tendrán que inscribirse en el registro de viviendas vacías y ocupadas sin título habilitante y contra estas situaciones anómalas, se podrán imponer multas coerticivas, a parte de la posibilidad de que la Generalitat y los Ayuntamientos los puedan expropiar a precio reducido por incumplimiento de la función social de la propiedad".

El consejero de Territorio, Damià Calvet, ha explicado que la recuperación de la posibilidad de expropiar llega tras rescatar también el impuesto a empresas por tener pisos vacíos, que ha permitido a la Generalitat recaudar 18 millones de euros. Con la recuperación de la ley 24/2015 sobre probreza energética y desahucios y la 4/2016 que intentaba salvar los aspectos de mayor emergencia social, ha relatado Calvet, el Govern "le da una vuelta más y se permiten las multas coercitivas, la expropiación del uso temporal para destinar las viviendas a alquiler social y también la expropiación definitiva de las viviendas vacías que no cumplan con su función social". Además, las entidades sociales también serán beneficiarias de las expropiaciones de vivienda vacía. La función social de la vivienda la reconoció por primera vez la Ley del Derecho a la Vivienda del gobierno tripartito, en 2007.

Calvet ha defendido que con la batería de medidas que contempla el Decreto Ley "se podrá intervenir directamente o indirectamente en el mercado de la vivienda para contener los precios". Por ejemplo, la obligatoriedad de incluir los precios de alquiler del índice oficial en los anuncios de pisos, puede resultar disuasorio para propietarios que pretendan pedir precios astronómicos. O la inclusión del precio oficial en los contratos, permitirá vetar ayudas públicas a los propietarios: por ejemplo para obras de rehabilitación, lo que también puede contribuir a que pidan precios ajustados.

El texto también exige a los Ayuntamientos con más demanda de vivienda que en dos años comiencen a redactar planes de vivienda y permite a los Ayuntamientos y la Generalitat comprar suelos mediante tanteo y retracto (compra preferente) o expropiación para destinarlos a construir vivienda de protección.

Lo que finalmente no incluye el decreto, aunque lo había anunciado el consejero Calvet, es que además de que en el futuro los pisos de protección oficial tengan esta calificación de manera permanente --para que no se puedan vender--, se alargará el periodo de protección de los actuales pisos sociales (133.000 en Catalunya) para que tarden más en poderse vender y amortizar más la inversión pública.

 

 

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Clara Blanchar / El País

Página Web - 2019/03/05

Fuente: https://elpais.com/

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El sector inmobiliario y la oposición aseguran que la nueva norma provocará un alza de los precios

 

El sector del alquiler se somete desde hoy a una nueva legislación. La tercera en tres meses. El Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes una reforma exprés de la Ley de Arrendamientos Urbanos que ofrece más protección al inquilino frente a los propietarios. Pero, ¿cuáles son las principales medidas del nuevo decreto?

 

Limitaciones de precios y contratos más largos

A partir de ahora, las rentas de los inmuebles sólo podrán subir lo que fije el IPC. Este sistema solo afectará a los nuevos contratos. El resto, seguirán rigiéndose por las normas actuales. Aún así, el Gobierno deja la puerta abierta para que los contratos preexistentes se adapten a la nueva norma. Eso sí, para ello tiene que haber un consentimiento de ambas partes.

Además, el decreto establece que los propietarios solo podrán revisar una vez al año las rentas del alquiler y en los términos en los que se acuerden con los inquilino.

Respecto a la duración de los contratos, estos quedan ampliados de tres a cinco años en el caso de las personas físicas y a siete en el de las jurídicas. Además, se amplía la prórroga tácita (la que se aplica si ninguna de las partes comunica su intención de extinguir el contrato) de uno a tres años. Por su parte, el plazo para dar por terminado el contrato pasa a cuatro meses en el caso del propietario y a dos en el del inquilino.

 

Tres meses de fianza

La norma limita a tres meses las fianzas. Al mes recogido por la ley se añaden otros dos de «garantía adicional». Además, las comunidades autónomas podrán establecer un sistema público de depósito de fianzas que incluya datos tantos del inquilino como del propietario.

De esta forma, el Gobierno quiere arrojar algo de luz sobre un mercado tradicionalmente opaco. De hecho, en la actualidad cinco comunidades ni siquiera registran los contratos del alquiler.

 

Índices de precios

 

El Gobierno se compromete a elaborar, en un plazo de ocho meses, un índice que refleje las tendencias del mercado del alquiler. Además, insta a las comunidades autónomas a que lleven a cabo la misma medida. Desde el Ministerio de Fomento aseguran, sin embargo, que estos índices solo se utilizarán para conocer el sector y no para controlar los precios.

 

Recargos fiscales

El Ejecutivo habilita a las comunidades para que estas puedan definir el recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que los ayuntamientos aprueben sobre los propietarios de viviendas vacías.

Este «castigo» fiscal ya estaba recogido en la ley, pero en teoría iba a ser el Gobierno el que redactara una definición de vivienda vacía para articular la medida. El recargo en el IBI a viviendas vacías existe desde 2002 y algunos consistorios lo aplican hace años, como Barcelona o Sevilla.

Bonificaciones fiscales solo para vivienda pública

Se permiten bonificaciones de hasta el 95% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), pero solo para las viviendas protegidas en alquiler siempre que los ayuntamientos acuerden en norma jurídica una renta limitada. También se establece un gravamen en el IBI de la vivienda vacía, se elimina el Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual y se aplica el derecho de adquisición preferente por parte de Administraciones Públicas en caso de la venta conjunta de un inmueble con arrendamientos.

 

Restricciones a los pisos turísticos

La norma también incluye novedades para las viviendas turísticas, que quedan excluidas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y quedan en manos de las comunidades, mientras que se permite a las comunidades de propietarios puedan limitar este tipo de viviendas con una mayoría de 3 sobre 5 o incluso asignarles mayores gastos comunes.

 

Desahucios con fecha y hora

En el caso de los desahucios, se señala la necesidad de esclarecer el día y la hora del lanzamiento. Además, según el texto, «la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica».

 

Implantación limitada

Todos estos cambios se aplican desde hoy, pero no afectan a los contratos ya existentes. Ni a los que se firmaron ayer. Además, la norma todavía tiene que ser aprobada por la Diputación Permanente y si finalmente es rechazada, se volvería a la regulación de 2013, aprobada por el Partido Popular. La reforma debe contar, al menos, con el apoyo de PSOE, Podemos, ERC, PDECat, PNV y Bildu para salir adelante.

 

Críticas a la reforma

La norma aterriza en el mercado entre un buen número de críticas, tanto del sector como de la oposición. Desde el Partido Popular la crítica es a la totalidad de la norma, tanto por las formas como por el fondo. En opinión de Ana Zurita, la portavoz de Vivienda, «el Gobierno no busca reformar el mercado de la vivienda, sino reactivar el pacto con los grupos de la moción de censura». Las medidas que se incluyen en la norma «no conseguirán limitar los precios», explicó Zurita a este diario, algo que sólo puede conseguirse «atacando el problema desde la raíz» y estimulando la oferta de inmuebles en el mercado del alquiler, para lo que se necesita «estabilidad regulatoria y seguridad jurídica».

 

 

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María Cuesta - Guillermo Ginés / ABC.ES

Página Web - 2019/03/06

Fuente: https://www.abc.es/

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