El supervisor considera en todo caso que la norma reducirá la inseguridad jurídica y la litiogidad en torno a la hipotecas

La nueva ley hipotecaria recién aprobada por el Congreso de los Diputados se publicará en el BOE en los próximos días y entrará en vigor en el plazo de tres meses. Algunas de sus medidas, además de elevar la protección del cliente, podrían contribuir a reducir la inseguridad jurídica y la elevada litigiosidad actual en el mercado hipotecarioa, según reconoce el Banco de España en un informe sobre la nueva ley. Ahora bien, el supervisor bancario avisa al mismo tiempo de que la norma contempla más costes y obligaciones para los bancos que puede traducirse en un endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito para la compra de vivienda y su encarecimiento.

La norma, entre otras medidas, obliga a los bancos a dar más información al cliente y refuerza el papel del notario, y además endurece los requisitos para iniciar el embargo, abarata las comisiones por amortización anticipada del crédito, atribuye a la entidad el pago de todos los gastos salvo el de tasación, prohíbe las cláusulas suelo y exige un análisis más riguroso de la solvencia del consumidor.

«Los mayores gastos de constitución de hipotecas soportados por los prestamistas y, en particuloar, los límites a las comisiones máximas de amortización anticipada en los contratos a tipo fijo podrían propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a esta última modalidad», señala el organismo dirigido por Pablo Hernández de Cos en un análisis que formará parte del próximo informe trimestral del Banco de España sobre la economía española.

El supervisor apunta además a requisitos más exigentes de acceso al crédito. «El retraso en la recuperación de la deuda impagada para los prestamistas podría traducirse en un cierto endurecimiento de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los deudores con un mayor perfil de riesgo», añade el Banco de España, que señala también que los requisitos más estrictos de evaluación de la solvencia del clienete podrían contribuir igualmenet a endurecer los requisitos de acceso, «al tiempo que favorecerían una mejora de la calidad de la cartera crediticia de las entidades».

La institución aclara en todo caso que esos podibles efectos secundarios adversos de la nueva legislación podrían verse compensados y neutraliados si la norma consigue elevar la competencia entre los bancos y reducir la inseguridad jurídica.

Moncho Veloso / ABC.ES

Página Web - 2019/03/14

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Los expertos consultados indican que la decisión del Banco Central Europeo de aplazar la subida de los tipos a finales de 2019 suavizará la subida del Euribor

La decisión del BCE de retrasar la subida de tipos podría prolongar unos meses más la comercialización de hipotecas variables baratas y también evitará un encarecimiento de las fijas. La entidad central anunció la semana pasada que posponía hasta finales de 2019 la subida de tipos de interés prevista para antes del verano por los signos de frenazo económico en la zona euro, sobre todo en Alemania e Italia. De estas referencias depende el Euribor, el indicador más utilizado en España para calcular las hipotecas y que cerró febrero todavía en una tasa negativa del -0,108% tras registrar un ascenso de 0,083 puntos. Sin embargo, el cambio de rumbo del BCE con la consiguiente modificación del calendario de los tipos de interés podría moderar las próximas subidas del indicador de referencia para los créditos hipotecarios.

El experto en hipotecas de HelpMyCash, Miquel Riera, admite que resulta «difícil de predecir» el futuro en este terreno ya que «no depende únicamente de la evolución de los tipos oficiales». «Es muy probable que, tras las medidas anunciadas por el BCE, la subida del Euribor se suavice y se tarde más en superar la barrera del 0%, lo que retrasaría el encarecimiento de las hipotecas variables y, de rebote, también de las fijas», asegura.

Laura Martinez, experta financiera de iAhorro.com, coincide en este punto. «El indicador hipotecario es muy sensible a las decisiones del BCE por lo que esperamos que los próximos meses se mantenga en negativo y que se acerque a cero a final de año. La 'guerra' hipotecaria va a seguir unos meses más mientras el Euribor siga en estos datos históricos», especifica.

Por su parte, Antonio Sales, analista de XTB, también confirma una moderación en las alzas. «Es probable que el ligero incremento que había experimentado el interés requerido a la hora de solicitar una hipoteca se modere en el crecimiento ante las nuevas inyecciones de capital previstas para la economía europea, pudiendo incluso estabilizarse en los niveles actuales», señala.

Un escenario contradictorio

La nueva ley hipotecaria, que entrará próximamente en vigor, también marcará la evolución del Euribor. «La banca también está pendiente de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, un acontecimiento que, probablemente, sí encarecerá las hipotecas», afirma Riera. Ante este panorama algo contradictorio, los créditos a tipo fijo podrían ser la opción tanto de las entidades como de los clientes. «Es probable que la banca opte por seguir incentivando la contratación de hipotecas fijas, que puede que no se encarezcan tanto como se preveía a finales del año pasado». Los bancos también han optado por adaptar sus ofertas a la nueva normativa y se han adelantado asumiendo todos los gastos de constitución, aunque algunos siguen repercutiendo la tasación al cliente. «Hay que decir, eso sí, que la mayoría de estas entidades también han subido el interés de sus hipotecas para compensar ese coste adicional», especifica Riera.

Por su parte, la experta de iAhorro añade que varias entidades ya «han subido levemente sus tipos, pero no como consecuencia de la decisión del BCE». «La ley hipotecaria y el nuevo reparto de gastos están detrás de algunos incrementos en los tipos de interés. A pesar de esto, estamos en un buen momento para pedir un préstamo hipotecario ya que los intereses son más bajos que los registrados hace unos años», afirma. No obstante, Martínez puntualiza que cada banco sigue su propia estrategia: «Por ejemplo, ING solo apuesta por hipotecas variables o mixtas y en el caso de la variable en las últimas semanas ha subido su diferencial. Openbank también ha subido la TAE de su hipoteca variable en los últimos días».

Martínez también señala a los préstamos fijos como la opción ganadora. «En general, los bancos prefieren dar hipotecas fijas frente a las variables para saber con cuánto dinero van a contar con cada préstamo que dan. Es verdad que en las últimas semanas los bancos han empezado a promocionar las hipotecas fijas para atraer a los clientes más conservadores que temen una subida del indicador. Con el Euribor en negativo es un buen momento para contratar una hipoteca fija con un diferencial más bajo que hace unos años», asegura.

Las políticas monetarias expansivas que priman en la actualidad también añaden más presión para los bancos. «Los bancos se encuentran en una situación compleja en la cual sus márgenes se ven cada vez más mermados debido a las políticas monetarias expansivas actuales. Si además tenemos en cuenta que la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria reducirá todavía más los márgenes, es probable que esa reducción en el beneficio se traslade al cliente mediante un incremento en los diferenciales de la concesión de créditos», sentencia Sales.

Teresa Sánchez Vicente / ABC.ES

Página Web - 2019/03/13

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Solo uno de los tres edificios de viviendas temporales en contenedores estará listo este año

En febrero del año pasado, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, anunció un proyecto que fue un bombazo: la construcción, antes del fin de 2018, de tres edificios prefabricados de alquileres sociales, hechos con contenedores. Una fórmula para agilizar la construcción de vivienda social en una ciudad que ha asumido la expresión “emergencia habitacional”. En junio, el calendario de fin de obras se retrasó a 2019, sin mayor precisión. Nueve meses después, los trabajos no han comenzado. El consistorio esgrime problemas con el concurso de dos de los edificios y asegura que el más pequeño, de 12 pisos, estará listo este año.

El proyecto de los llamados APROP (Alojamientos de Proximidad Provisionales) comenzará en tres distritos, pero tiene ambición de expandirse por toda la ciudad. Lo explicaron, en su día, la alcaldesa; la teniente de alcalde de Derechos Sociales, Laia Ortiz; y el concejal de Vivienda, Josep Maria Montaner.

Los tres subrayaron la necesidad de sumar cuanto antes pisos al parque público; la rapidez de construcción los APROP —no hablan de pisos, sino de alojamiento—, nueve meses; el hecho de que se pueden construir en solares destinados a equipamiento; y que su vida es temporal, pensada para desmontarlos y cambiarlos de ubicación cuando haya solares a punto para construir con ladrillos.

La propuesta, con todo, no se libró de la lectura de quien vio en los pisos prefabricados una fórmula para poder estrenar viviendas a final de mandato, visto el ritmo más lento de las 72 promociones Colau presume de tener en marcha.

Las primeras tres ubicaciones elegidas para los APROP fueron Glòries (40 pisos en el distrito de Sant Martí), Gòtic Sud (12 pisos, Ciutat Vella) y Can Batlló (otros 40, Sants-Montjuïc). En total, 92 alojamientos para una o dos personas. Construcciones prefabricadas, empleando contenedores. Y una inversión global de 5,3 millones de euros.

Ha pasado un año y en ninguno de los tres solares hay rastro de obras, ni siquiera algo que pueda insinuar que se prepara para la construcción. Solo el solar de Glòries, en la esquina entre las calles de Bolívia y Badajoz, hay una pista: y es que en una esquina se guardan bajo una lona azul los contenedores que sirvieron para la exposición sobre los APROP que estuvo en verano pasado montada al lado del Museo del Diseño y que luego se ha podido ver en otros barrios.

Sobre el retraso, el Ayuntamiento responde que pese a tratarse de un proyecto pionero en Barcelona y a un trabajo novedoso a nivel técnico, jurídico y administrativo, los tres edificios anunciados se licitaron en un contrato por 6,96 millones de euros. La presentación de ofertas finalizó en septiembre pasado. Aunque en Barcelona y Cataluña hay poca tradición de construcción de vivienda modular —y menos edificios tan grandes hechos con contenedores— se presentaron ofertas para los tres lotes.

El problema, relatan las mismas fuentes, llegó en el periodo de entrega de las garantías por parte de los adjudicatarios. “Solo en el caso de Ciutat Vella la empresa cumplía con todos los requisitos técnicos y económicos necesarios. En los otros dos casos, la empresa que se había propuesto como adjudicataria no presentó estas garantías”, dicen y apuntan que el consistorio les ha abierto un expediente sancionador.

El resultado es que habrá que volver a sacar a concurso los proyectos de Sant Martí y de Sants - Montjuïc, los más grandes, de 40 alojamientos cada uno. El único edificio APROP que ya está en proceso ejecutivo es el de Ciutat Vella, de 12 pisos en el barrio del Gòtic Sud: “Su instalación se hará durante 2019, para que las primeras personas entren a vivir este mismo año”.

El Ayuntamiento confía en que con la experiencia del primer proyecto “la maquinaria municipal estará suficientemente engrasada para instalar los otros en un plazo más rápido”. El consistorio insiste en que, pese al retraso, el calendario de construcción es mucho más rápido que el de un edificio tradicional y mantienen su promesa de extender edificios APROP por toda la ciudad.

Clara Blanchar / El País

Página Web - 2019/03/13

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Según el Consejo General del Notariado, el encarecimiento de la vivienda se debió tanto por el aumento registrado en las viviendas uinifamiliares como al de los pisos

La compraventa de viviendas se incrementó ligeramente un 0,3% en enero de 2019 hasta las 40.388 operaciones, mientras que el precio registró un incremento superior, del 2,6%, hasta los 1.424 euros por metro cuadrado, según los datos del Consejo General del Notariado. El incremento del precio se debió tanto al encarecimiento de las viviendas unifamiliares (4,1%) como al de los pisos (2,7%).

En concreto, el precio por metro cuadrado de los pisos libres creció un 2,9% y, dentro de éstos, el precio de los de segunda mano se situó en los 1.555 euros (1% interanual) y el de los pisos nuevos en 2.186 euros (18,5% interanual).

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró una caída interanual del 1,3%. En aquellos de precio libre las compraventas se redujeron un 1,4 % debido a la contracción registrada en los de segunda mano (-1,5%), mientras que la de pisos nuevos sí aumentó de manera ligera (0,1%). Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 6,6% interanual.

Por último, en enero la compraventa de otros inmuebles se situó en 9.306 operaciones (-0,2% interanual), de las cuales un 36,3% correspondieron a terrenos o solares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones se situó en 221 euros (4,6% interanual).

Por lo que respecta al número de préstamos hipotecarios, aquellos para la adquisición de una vivienda aumentaron un 6,1% interanual en enero hasta los 19.390. Su cuantía media experimentó un ligero incremento del 0,9% en términos interanuales, hasta los 135.616 euros.

Por su parte, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble se incrementaron en el primer mes del año un 5,6% interanual (20.730 préstamos).

Ello se debió, por un lado, al incremento de los préstamos para la adquisición de una vivienda (6,1%) y, por otro, al descenso de los destinados a la adquisición de otros inmuebles (-1,5%).

Además, el número de nuevas sociedades constituidas en el mes de enero fue de 9.265, lo que representa un decremento interanual del 2,4% mientras que el capital social promedio de las mismas se situó en 16.401 euros, lo que supone un aumento interanual del 2,3%.

EFE / ABC.ES

Página Web - 2019/03/11

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