El concejal de Desarrollo Urbano Sostenible reconoce que es "un dato preocupante" y que será necesario regular la situación en el próximo mandato

 

En Madrid la tendencia a convertir locales comerciales en viviendas ha tomado nuevo impulso. La subida del precio de la vivienda sumado al declive del comercio en algunas zonas ha cuajado en un aumento del número de concesiones de licencia para el cambio de uso de estos espacios. Entre 2015 y 2019 han sido 778 los locales que han dejado de alojar estanterías y mostradores para dar espacio a camas y sofás. Otros 500 expedientes están en tramitación. “Una cifra preocupante”, según manifestó este miércoles por la mañana José Manuel Calvo, concejal de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS). A finales de este año el dato superará el millar.

Madrid lideró en 2018 las subidas del precio de la vivienda en España, con un aumento del 10,2%, según el índice de precio de la vivienda que elabora el Instituto Nacional de Estadística. En algunas zonas de Madrid, los precios de los locales apenas se revalorizan, cuando no van a la baja. “Esas dos curvas hacen que las transformaciones de locales comerciales en vivienda tengan sentido”, según el arquitecto Enrique Taboada, que ha firmado hasta seis proyectos recientes en el distrito de Tetuán.

 

Es la primera vez que se conoce el dato de autorizaciones concedidas en toda la ciudad, que Calvo ha recopilado de las Juntas de distrito. Son ellas quienes gestionan los permisos tras comprobar que los locales tienen la doble autorización necesaria: la licencia de obras y de primera ocupación. Las solicitudes aumentaron en 2017 y 2018, como explicó Calvo, sobre todo en los distritos de Fuencarral-El Pardo, Centro, Arganzuela, Salamanca, Chamartín, Tetuán, Moncloa, Latina, Carabanchel, Ciudad Lineal, Hortaleza y San Blas.

Mercedes González, la concejal socialista que planteó el tema en la comisión, señaló que solo en el distrito Centro “se han incrementado un 32% las peticiones de cambio de uso”. Esta situación, advirtió, “está transformando lentamente la ciudad”.

González recordó que el cambio de uso de local a vivienda fue una práctica habitual en los años de la crisis inmobiliaria. La compra de estos inmuebles resulta un 50% más barata y la rentabilidad media para los inversores está entre el 30-40% por encima del de una vivienda habitual, señaló la concejala.

La experiencia de Taboada ha sido más con operaciones para el consumidor final que con inversores. “Determinadas personas, que enfocan el tema de la vivienda de una manera menos convencional que antes, parejas o personas solas y con un enfoque que se aproxima más al concepto de loft, viviendas especiales, diáfanas. Y los locales se prestan bastante a eso”, detalla.

Roberto Fernández, agente de la propiedad de la inmobiliaria Gamero, que opera en el centro de Madrid, ha trabajado con “locales que están ubicados en calles no muy comerciales, con muy poca demanda y con un precio bajo”, aunque Centro no es el distrito donde más conversiones se hacen. “Los propietarios prefieren cambiar el uso a vivienda porque para alquilarlo o venderlo es más rentable”, añade. “En una misma calle, una vivienda cuesta un 40% más que un local”, ilustra.

Calvo se comprometió a abordar con una revisión normativa sobre el cambio de uso de los locales si el gobierno de Manuela Carmena revalida su mandato. Taboada y Fernández coinciden en que los trámites no son complicados y que según del distrito, se tarda entre tres meses y un año en terminarlos.

No todos los locales se pueden transformar en vivienda. Tienen que tener al menos 25 metros cuadrados útiles y la fachada debe medir como mínimo tres metros de largo. Tienen que garantizar que tengan salida de humo a cubierta, y todos los suministros enganchados. Quedan descartados, según Taboada, los sótanos y los edificios bajo rasante.

El arquitecto subraya que la conversión de locales en viviendas “es un proceso que ya se había iniciado en ciudades como Londres”. Reconoce, sin embargo, que en la capital británica tienen “un mercado de vivienda muy salvaje” y que España tiene “una regulación mucho más proteccionista y saludable”.

La concejal González apuntó al declive del pequeño comercio y el auge del electrónico como otro factor que está vaciando los locales comerciales de la ciudad. Madrid tiene unos 90.000 locales, según el trabajo de campo y la base de datos de EIXOS Economic Observatory, una consultora con sede en Barcelona. Para David Nogué, 800 locales reconvertidos no son significativos.

“Si además están las zonas periféricas y poco comerciales”, cree que no hay que preocuparse demasiado, pero los datos del Ayuntamiento dan solo una visión panorámica sobre los distritos, y no detalla las calles. En todo caso, Nogué señala que si los locales reconvertidos “estuvieran todos concentrados en los ejes comerciales, podría ser un problema”. Indicaría, según su opinión, que esos locales se quedan vacíos de manera persistente y eso sí “es señal de mala salud comercial”.

Indultados en la norma para pisos turísticos

Mercedes González ha señalado que en el aumento de cambio de viviendas influye también el fenómeno de los pisos turísticos. Si ese ha sido realmente el caso hasta ahora, la nueva norma para regularlos en Madrid puede impulsarlos aun más.

El Plan Especial para este tipo de alojamiento que se aprobó este miércoles en comisión y que irá al pleno el próximo miércoles prevé dejar fuera de juego al 95% de este tipo de hospedajes, que estarán obligados a tener un acceso diferente del de los demás vecinos. No será el caso para los que se encuentren a pie de calle, con una puerta directa al exterior.

El borrador de la normativa para la concesión de licencias municipales para uso terciario dedicado al turismo preveía aplicarle a los comercios reconvertidos en viviendas las mismas medidas que al resto de apartamentos. Finalmente, el texto incorpora una alegación del PSOE que consideraba que esto suponía un agravio comparativo respecto a otros negocios, por lo que sí podrán desarrollar actividades turísticas y se escapan de la normativa municipal.

 

 

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Gloria Rodríguez-Pina / El País

Página Web - 2019/03/21

Fuente: https://elpais.com/

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La inflación del sector supera en cinco puntos la media nacional, un 15,2%, según el informe anual de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra

 

Valencia es la ciudad donde más suben los alquileres, cinco puntos por encima de la media nacional, exactamente un 15,29%, según un informe anual del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra publicado este martes.

En Madrid, el alquiler medio creció el 10,83 %, y en Barcelona se desaceleró el incremento de los años anteriores, aunque registró un aumento del 2,64 %.

La capital catalana sigue siendo la ciudad con una media del alquiler más alta, de 14,8 euros por metro cuadrado, seguida de Madrid, 14,22, y la media en Valencia ha aumentado de 6,54 a 7,54 euros por metro en el último año, según los datos del informe, basado en la red de 620 oficinas de Tecnocasa.

Barcelona fue la primera ciudad de España donde los precios, tanto de compraventa como de alquiler, empezaron a crecer tras un largo ajuste, y es lógico que sea la primera en mostrar crecimientos más ligeros e incluso "un cierto agotamiento", ha señalado el director de análisis e informes del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero.

 

 

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ABC.ES

Página Web - 2019/03/20

Fuente: https://www.abc.es/

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Empresarios como el milmillonario Jove relevan a los bancos en financiación de vivienda

 

Una década después de convertirse en uno de los símbolos del crac del ladrillo, el sonido de las rebarbadoras ha vuelto a la urbanización Costa Miño Golf. En la zona casi todos la denominan Fadesa, nombre de la promotora inmobiliaria del milmillonario Manuel Jove que impulsó el proyecto, 1.200 viviendas para un municipio costero que no llega a los 6.000 vecinos. El empresario coruñés se deshizo justo a tiempo de sus activos tóxicos. La burbuja le estalló al madrileño Fernando Martín protagonizando la mayor suspensión de pagos de la historia de España. Promotor inmobiliario desde los años 70, Jove ha retornado a su oficio. Y vuelve a convertirse en paradigma de unos tiempos, en que los inversores sustituyen a los bancos en la financiación del negocio inmobiliario.

«Esto no funciona como funcionaba en su momento», explica Benito Iglesias, presidente de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias. Antes de la crisis, la promoción de viviendas vivía del crédito fácil de la banca. A su amparo crecieron en Galicia infinidad de promotoras que un año antes de la quiebra de Goldman Sachs levantaron más de 45.000 viviendas en la Comunidad. La mayoría quebraron. En 2016, el último año del que dispone datos el Instituto Galego de Estadística, la cifra de casas construidas en Galicia se quedó en 1.218. Mientras las entidades financieras siguen pendientes de deshacerse del ladrillo que se trasladó a sus balances, el negocio inmobiliario resurge tímidamente. «Ahora son los inversores particulares tipo Jove, los fondos o las socimix los que compran suelo y luego financian la obra que le encargan a una constructora», explica Iglesias. «El modelo está muy alejado del de las promotoras con dinero bancario. Son grupos de inversores que están en más sectores y destinan una parte de sus fondos al sector inmobiliario», coincide Venancio Salcines, presidente de la Escuela de Finanzas.

Es el caso de Manuel Jove. Tras deshacerse del ladrillo tóxico, en 2007 fundó Inveravante y se aventuró en inversiones en hoteles, energía, o productos agroalimentarios, entre otros. Esta misma semana, anunciaba que su división inmobiliaria Avantespacia inicia la actividad en Navarra tras la compra de dos suelos en Pamplona. Jove construye viviendas en Madrid, Andalucía, Canarias y también en Galicia. En la Comunidad, informa la compañía, promueve el proyecto Pazo de Xaz en Oleiros sobre una superficie de 700.000 hectáreas, que acogerán viviendas, hoteles y un campo de golf. En Corme, en la Costa da Morte, levanta 84 viviendas en el residencial Playa de Osmo. El coruñés cuenta también ya con una importante cartera de suelo «en lugares céntricos o en las mejores zonas de expansión» en diferentes puntos de España.

El otro gran referente del sector en los años previos a la crisis, el grupo San José, es el único referente del modelo anterior, explica Benito Iglesias. Tras atravesar importantes penalidades financieras, logra mantenerse en pie. La constructora realiza también obra civil y ha desarrollado buena parte de su actividad en el extranjero en los últimos años.

 

Parálisis urbanística

«El mercado gallego es un mercado todavía muy débil», indica Venancio Salcines. Desde Fegein. Benito Iglesias asegura que en otras zonas de España, como Madrid, Andalucía o Baleares, se está reactivando la edificación, pero en Galicia la construcción sigue parada. «Vigo y Orense no tienen plan general aprobado y los ayuntamientos de Ferrol, Santiago y Coruña son reacios a agilizar el tema de las licencias», asegura. Los inversores explica Iglesias están especialmente pendientes de los 23 millones de metros cuadrados que se pondrán en el mercado una vez que se apruebe el PXOM de Vigo, actualmente paralizado. «En los últimos dos o tres años, las empresas gallegas están en el mercado portugués, concretamente en Oporto», indica Iglesias. En la ciudad se ha producido un repunte de la construcción en los últimos años. La Fegein demanda una «política de vivienda» autonómica que permita volver a crecer al sector y asegura que el stock de casas nuevas sin vender está ya en mínimos. Según los datos del Ministerio de Fomento, en 2017 quedaban en la Comunidad 23.340 viviendas de la época de los excesos del ladrillo. En 2011, la cifra alcanzaba las 37.438.

Pese a la campaña publicitaria de la banca que vuelve a anunciar sus hipotecas, Benito Iglesias asegura que el crédito sigue siendo escaso para las familias. «Se dedican a financiar sobre todo la compra de sus propias propiedades», indica. Entidades como el BBVA, Abanca, La Caixa o el Popular han logrado vender gracias a esta estrategia buena parte de los chalés construidos por Fadesa en Miño, ofreciendo cuotas mensuales de 300 euros, lo mismo que costaba alquilarlos.

 

 

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Natalia Sequeiro / ABC.ES

Página Web - 2019/03/18

Fuente: https://www.abc.es/

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En 2018 se registraron en Toledo 60 intervenciones de los bomberos en inmuebles ruinosos y Urbanismo abrió 86 órdenes de ejecución a propietarios

Cuenta la leyenda que en Toledo, en el callejón de Niños Hermosos, había una casa en la que vivía una viuda que era conocida por su belleza y por ser madre de dos hijos muy guapos igualmente. La propietaria de esta gran casa era pretendida por un alguacil mayor de la ciudad de los tiempos del rey Fernando III «el Santo». Como no conseguía persuadirla, este hombre recurrió al secuestro de los dos menores, un hecho que la mujer, desesperada, denunció al monarca, quien mandó decapitar al secuestrador.

Aún hoy se dice que en este inmueble se oyen los tristes llantos de la madre ante la falta de sus hijos. Una tristeza que es la que uno siente hoy al contemplar cómo esta histórica casa permanece viuda o huérfana, como los protagonistas de su leyenda. Abandonada durante años, en la actualidad sus centenarios muros aparecen llenos de grafitis y se les cae el revoco.

Además, sus ventanas están rotas, las maderas curvadas y da la sensación de que el que debió de ser un imponente edificio puede caer de un momento a otro al suelo. De hecho, hace muy poco el Ayuntamiento de Toledo se ha visto obligado a colocar, por motivos de seguridad, una valla en el acceso al número 3 del callejón de Niños Hermosos, donde cuelga incluso el buzón de los actuales propietarios.

Pero la seguridad no es la única cuestión que preocupa de este inmueble, ya que a ello se suman los problemas de salubridad que puede entrañar para las viviendas aledañas, o incluso por la posible pérdida de elementos arquitectónicos de gran valor patrimonial. Así lo explica José María Gutiérrez, técnico de Vivienda del Consorcio de Toledo, quien destaca el caso del número 3 del callejón de Niños Hermosos como un ejemplo paradigmático de casas en ruinas de las muchas que existen en el Casco histórico de la ciudad.

«La mayoría de los edificios que presentan un estado ruinoso en el Casco histórico de Toledo tienen una estructura arquitectónica medieval, poseen alfarjes o techos de madera policromados y columnas de granito, y el valor de conjunto de las casas es importante, desde las trazas, pasando por los muros, los patios y hasta los corredores». Esto es lo que afirma el técnico del Consorcio, quien alerta de que si no se actúa a medio plazo, se corre el riesgo de que todos estos elementos arquitectónicos se echen a perder.

José María Gutiérrez enmarca el caso del inmueble del callejón de Niños Hermosos dentro de un problema común en algunas zonas del Casco. Llama la atención, en este sentido, el entorno de las manzanas aledañas a la plaza de San Justo, con ejemplos similares en la calle del Locum, Cristo de la Calavera, calle del Pez, la plaza de la Cabeza, callejón del Alcahoz, y la bajada y la cuesta de San Justo.

En esta última ubicación se encuentra otra de las casas en un peligroso estado de conservación, donde la Concejalía de Urbanismo ha apuntalado la fachada, ha ampliado la visera y ha puesto un vallado de seguridad ante el riesgo de desprendimientos a la vía pública de algún elemento del muro. La propiedad lo puso en venta, pero no ha conseguido venderlo, y en breve se ejecutará por parte del Ayuntamiento de Toledo, quien ordenará la declaración de ruina.

 

2.700 rehabilitaciones

En la lucha contra esta situación ha jugado un papel fundamental el Consorcio de Toledo desde su creación, en 2001, ya que ha llevado a cabo una gran labor con la reforma y rehabilitación de más de 2.700 inmuebles de los alrededor de 6.000 que existen en el Casco Histórico de Toledo.

Sin embargo, la realidad es que aún queda mucho trabajo por hacer, y prueba de ello son la gran cantidad de intervenciones que los bomberos de Toledo se han visto obligados a hacer debido al estado que presentan muchos edificios en ruinas. En 2018, por ejemplo, según informó el jefe de este cuerpo, Isabelo Sánchez, tuvieron que realizar 4 actuaciones por derrumbamiento, 26 para saneamiento de fachadas y 30 trabajos para retirar tejas y canalones, inspecciones y balizados.

Unos números que son parecidos a los de años anteriores. Los únicos factores que pueden incrementar las cifras, señala el jefe de bomberos, son las fuertes lluvias o vientos, «que pueden agravar las patologías que tiene un edificio en mal estado, ya que pueden caer revocos o tejas sueltas». Una situación de este tipo sucedió cuando el año pasado cayó de la torre de la catedral de Toledo, desde una altura considerable, una pieza de granito de más de 100 kilos.

Aun así, Isabelo Sánchez, uno de los veteranos del cuerpo de bomberos de Toledo, asegura que la situación actual dista mucho de lo que ocurría hace unos años. «En los años 80 y 90, cuando la ciudad tenía muchas viviendas en mal estado y abandonadas, había un gran riesgo de incidentes porque mucha gente de clase social baja se metía en ellas y, cada dos por tres, recibíamos llamadas alertando del peligro de derrumbes o de incendios por las hogueras que encendían con las maderas del interior de los edificios», recuerda.

Lo que hacen los bomberos, en primer lugar, es eliminar el peligro más inminente, es decir, retirar los revocos, las tejas o cualquier elemento que está en mal estado y puede caer sobre alguien. «Si el edificio tiene una ruina importante, habría que demolerlo, pero nosotros no somos albañiles ni podemos estar allí varios días. De hecho, nosotros tocamos lo mínimo en estos casos, ya que cuando tocas un elemento en mal estado puede provocar un derrumbe de gran parte del edificio», indica Isabelo Sánchez.

Para llevar a cabo estas intervenciones, si puede haber algún percance para alguien que pase por la calle, se corta el paso y se valla para evitar posibles daños personales. En cualquier caso, viendo los problemas que tiene el inmueble, los bomberos emiten un informe a la Concejalía de Urbanismo explicando en qué ha consistido la intervención, el estado en el que se encuentra y las acciones que serían necesarias para solucionarlo, en base a las ordenanzas municipales.

Entre esas acciones que puede iniciar el Ayuntamiento de Toledo, a través de la Concejalía de Urbanismo, se encuentra una comunicación a la propiedad para que subsanase el defecto o las órdenes de ejecución. Estos procesos se inician, en general, por las denuncias de particulares, pero también de oficio por los inspectores municipales o por la intervención de los bomberos o de la Policía Local.

Las órdenes de ejecución no se limitan sólo a los edificios que presentan peligro para la vía pública, sino también para los inmuebles colindantes. Según el concejal de Urbanismo, Teo García, «el propietario resuelve, en primera instancia y sin presentar alegaciones, las deficiencias que el denunciante o el informe municipal apunta, y en un porcentaje muy alto no es necesario que se dicte una orden específica de ejecución».

En último extremo, las ordenanzas municipales contemplan la ejecución subsidiaria, es decir, una expropiación del inmueble, que se da muy pocas veces. «Si es una pequeña propiedad, el Ayuntamiento puede asumirlo económicamente, pero en casos de grandes edificios, no. Aparte, estos procesos llevan mucho tiempo y resultan muy difíciles de resolver por vía judicial», afirma Teo García.

 

Medidas a adoptar

Los decretos de la Concejalía de Urbanismo, junto con la orden de ejecución de las obras, en inmuebles con una antigüedad superior a 50 años, requieren la presentación en la Consejería de Fomento de un informe de evaluación del edificio, que posteriormente, y previo informe técnico municipal, determina las nuevas obras que deben ejecutar.

En las propias órdenes de ejecución se establecen las medidas concretas que, según cada caso, fuera necesario acometer. Entre ellas, se incluyen apuntalamientos, demoliciones totales, forjados, intervenciones en los aleros, revocos de fachadas y cerrar huecos para evitar la entrada de personas, palomas u otros animales. En solares también se realizan vallados o limpiezas.

«El gran problema que tenemos con las órdenes de ejecución es determinar los propietarios reales de los inmuebles, ya que hay numerosos herederos, lo que se agrava en muchos casos por embargos por parte de entidades financieras», se lamenta Teo García.

Esta forma de proceder de la Concejalía de Urbanismo se ha desarrollado a lo largo de estos últimos años y, especialmente, durante esta legislatura. Así, en 2018 se tramitaron 86 expedientes de órdenes de ejecución que, de acuerdo a la normativa, intentan dar respuesta a problemas de seguridad, salubridad y ornato. «El objetivo fundamental es garantizar la seguridad de las personas y de los bienes», aclara.

De los 86 expedientes abiertos, sólo 25 han requerido dictar órdenes de ejecución mediante decreto de la Concejalía de Urbanismo, de las cuales 13 se han ejecutado de acuerdo a las indicaciones. De ellas, 7 están finalizadas, mientras que 6 han rehabilitado el inmueble con proyectos técnicos.

De las 12 restantes de esas 25, 5 han sido incumplidos y 7 están en proceso de tramitación, es decir, pendientes de notificación, localización de propietarios, resolución de los recursos y prórrogas para presentación de los estudios o para la realización de las obras.

Por lo tanto, según concluye el concejal de Urbanismo, más del 85% de los expedientes iniciados se resuelven de forma satisfactoria y el cumplimiento de órdenes dictadas supera un 80%, mientras que los incumplimientos no llegan al 20%. Como balance de legislatura, se han hecho 134 decretos de órdenes de ejecución, de las cuales se han incumplido 34 y el resto se ejecutaron.

Y del total de expedientes abiertos -86-, 56 son en el Casco histórico de Toledo, lo que representa el 65-70% de todos los casos, como viene siendo habitual. Además, de los 86 casos, 40 son por problemas de seguridad, mientras que 38 lo son por salubridad y ornato.

Cuando se incumplen las órdenes de ejecución, el Ayuntamiento de Toledo impone multas coercitivas que van del 10% acumulado hasta el 100% del coste. En 2018 se pusieron 12 multas con una cuantía de 6.477 euros, informa el edil toledano.

En algunos casos, a su juicio, «la demolición es lo más fácil, pero no es lo que marca la ley. La ciudad de Toledo es muy compleja. Hay casas que están en una situación pésima y lo más sencillo sería demolerlas, pero hay normativas de preservación del patrimonio que nos obligan a que cualquier demolición sea controlada arqueológicamente».

A pesar del gran número de edificios en ruinas que sigue existiendo en el Casco de Toledo, el concejal de Urbanismo subraya el trabajo realizado para la toma de conciencia de los propietarios, y de la ciudadanía en general. «Los toledanos son cada vez más conscientes de que hay que mantener los inmuebles en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato, y sobre todo en la contribución que se está haciendo para mejorar la imagen de nuestra ciudad».

 

 

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Mariano Cebrián / ABC.ES

Página Web - 2019/03/18

Fuente: https://www.abc.es/

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