Se trata de familias que alquilan departamentos de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) distribuidos por distintas partes de la capital y que el anterior gobierno quería vender a un fondo de inversión.

La nueva alcaldesa de Madrid, la izquierdista Manuela Carmena, anunció hoy que más de 220 familias que corrían peligro de ser expulsadas de sus viviendas podrán seguir en ellas a cambio de un alquiler social.

Los inquilinos se organizaron en la plataforma "Yo no me voy", que representa hoy a 40 edificios, para oponerse a las nuevas condiciones que querían imponerles en los contratos de alquiler una vez que se produjera la venta, según reportó la agencia de noticias DPA.

Carmena les garantizó ahora que seguirán vigentes los contratos que firmaron en su día, algunos incluso de los años 80.

La alcaldesa, que llegó al cargo como titular de la candidatura de unidad ciudadana de izquierdas Ahora Madrid -en la que estaban integrados miembros del partido emergente Podemos- remarcó que 70 familias estaban ya en proceso de desalojo, que ahora quedará interrumpido.

La política del ayuntamiento se basa en la idea de que el derecho a la vivienda es "un pilar fundamental en la vida de las personas", señaló hoy Carmena a la prensa.

También destacó que el ayuntamiento debe "hacer posibles alquileres sociales", para lo que está reorganizando las viviendas públicas.

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Télam
Página Web – 2015/07/28
Fuente: http://www.telam.com.ar

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El experto inmobiliario Borja Mateo cree que una vez que los tipos de interés suban, ante la falta estructural de demanda, se reactivará la bajada de los precios de los pisos

¿Es realmente el momento perfecto para comprar una vivienda? El experto inmobiliario Borja Mateo aclara las que, según él, sonlas grandes falacias sobre el mercado inmobiliario en la actualidad. «En los últimos meses hay una tendencia que defiende que es el momento de adquirir vivienda. Según sus defensores, los precios de los pisos ya no van a bajar más y los tipos de interés permanecerán bajos durante mucho tiempo con lo cual es seguro lanzarse ahora», asegura. Borja Mateo resume así las que considera como mentiras instaladas en la opinión pública sobre la compraventa de vivienda:

1. «Los precios de los pisos han dejado de bajar y en algunas zonas suben»

«En el mercado de segunda mano, y entre particulares, los precios de la vivienda han bajado ya el 53-58% desde el pico de finales de 2006. En muy pocas zonas el precio de la vivienda ha subido. Cabe destacar entre ellas el 70% de los distritos de Barcelona, el 25% de los de Madrid capital, Ibiza, Salamanca provincia, Valencia y Zaragoza ciudad. Las subidas han sido contenidas de hasta el 5% respecto a los precios más bajos observadas a mediados-finales de 2014. En el conjunto del país los precios se estabilizan, aunque todavía son mayoría las regiones en las que los precios de los pisos bajan.

El hecho de que los precios puedan estar estabilizándose no es razón para pensar que no puedan bajar en el futuro: muy posiblemente estemos en un superciclo de bajadas de preciosde la vivienda y nos hallemos en un momento intermedio de estabilización. Una vez que los tipos de interés suban, ante la falta estructural de demanda, se reactivará la bajada de los precios de la vivienda»

2. «El número de viviendas vendidas ha subido bastante y es un indicio de que los precios está subiendo»

«Efectivamente, la bajada de los precios de la vivienda lleva a un aumento de la rentabilidad del bien con lo que el mismo, al ser más atractivo, se vende mejor que antes. Pero hay que tener mucho cuidado: es cierto que la bajada del precio de venta de la vivienda del 53-58% impulsa al alza la subida de la rentabilidad en una medida mucho menor a la que era de esperar dado el batacazo del 40% del precio de alquiler desde principios de 2007. Es decir, la rentabilidad ha subido, pero es mucho menor de lo que se cree teniendo que estar en el 3,4% neto tras todos los gastos de gestión, de transacción y teniendo en cuenta el 17% de porcentaje de mora constatado para el conjunto nacional»

3. «El crédito está fluyendo de nuevo por lo que aumenta la demanda y el precio»

«Desde pico de concesión de hipotecas, a mediados de 2006 hasta el momento de menor número de créditos concedidos, el número de hipotecas llegó a bajar hasta el 90%. Un aumento del 50% en las hipotecas es un aumento importante, pero es del 85% por debajo del máximo. Aunque este hecho apunta a una cierta reactivación, no es suficiente para hablar de aumento consistente de la oferta de crédito; de hecho, como consecuencia de la regulación bancaria, los bancos serán muy restrictivos en sus políticas crediticias. Una vez que el sistema financiero se quite de encima las entre 400.000 a 700.000 viviendas en construcción o a la venta que tiene y para cuya venta está dispuesta a conceder hipotecas de hasta el 100%, permanecerán las políticas de préstamo que existen actualmente para viviendas pertenecientes a particulares. Las burbujas hipotecarias por exceso de crédito han llegado a su fin»

4. «Se están vendiendo sobre plano muchas casas, por lo que es momento de comprar»

«Los bancos financian la venta de sus propias viviendas porque se las quieren quitar de encima. Los ciudadanos piensan «me lo financian, me lo compro» y no entienden el efecto perverso que tendrá la subida de los tipos sobre el precio objetivo de la vivienda. El sistema financiero se convierte en promotora ya que es una forma de recuperar una parte mayor de los créditos fallidos».

5. «Ahora es más barato pagar una hipoteca que alquilar»

«Eso puede ser verdad en muchos alquileres dependiendo del período del préstamo hipotecario, pero no es una razón determinante para comprar. Ante las reformas legislativas que han acortado los plazos de recuperación de una vivienda ante un inquilino moroso, han aumentado los acicates para que los propietarios puedan sacar viviendas al mercado de alquiler. El inquilino que no renegocia su alquiler todos los años con el fin de actualizarlo a la baja constante de los arriendos algo hace muy mal porque, sin lugar a dudas, estamos en mitad de un ciclo repetitivo de bajadas de los precios de alquiler».

6. «La gente que estaba en alquiler se lanza a comprar y aumenta la demanda de vivienda»

«Es correcto. Existe una demanda embalsada que sale al mercado, pero de la oferta embalsada nadie habla. Si hay algo que existe en España es una oferta salvaje de 4,5-4,8 millones de viviendas a la venta, construcción, o vacías que salen poco a poco al mercado. En el último mejor estudio sobre oferta de vivienda de primera mano a la venta o en construcción de marzo de 2011 realizado por Ricardo Vergés Escuín se apuntaba a 2,1 millones de viviendas. El aumento del número de pisos que salen al mercado de alquiler hace que los mismos bajen y su bajada lleva a un menor valor objetivo de las viviendas con lo que los precios se resienten».

7. «Los precios de los alquileres están comenzando a subir»

«Efectivamente se está observando que los precios anunciados de alquiler suben ligeramente en algunas zonas de España. Esto puede tener una explicación que podremos confirmar a lo largo de los próximos meses: muchos pisos que estaban vacíos han sido adquiridos por particulares quienes, una vez comprados, los sacan al mercado de alquiler. Los nuevos propietarios parten de unos precios de alquiler que pueden ser superiores a los que realmente figurarán en el contrato. La salida masiva de vivienda en alquiler unido a la pérdida de población incide en la bajada de los precios de los alquileres, es decir,los precios de anuncio no son sosteniblesy bajarán de nuevo dentro de bien poco».

8. «Los tipos de interés permanecerán bajos durante mucho tiempo»

«Efectivamente, los tipos de interés bajos son la gasolina del mercado inmobiliario y su subida la perdición para quienes compraron cuando estaban bajos. Invertir porque los tipos son bajos es obviar por completo un riesgo real. Que la subida de los tipos se llevará por delante a quienes han comprado, está más claro que el agua. La subida de tipos hace que las hipotecas sean más caras con lo que se contrae la demanda de vivienda y por tanto su precio; la actualización de los flujos de alquiler futuros a un tipo de interés superior al existente hace que el valor de la actualización disminuya y por tanto el precio que los inversores quieren pagar por esa casa en concreto y por último, la subida de tipos lleva a una corrección de las rentabilidades de otros bienes por lo que parte del dinero invertido en vivienda se va a otros bienes con lo que el precio de las casas baja».

9. «Los extranjeros están comprando mucha vivienda»

«Los extranjeros no residentes habituales en España adquieren alrededor del 3% de la vivienda vendida y tienen muy poca fuerza en su conjunto como para incidir en el precio global medio de venta».

10. «Los fondos institucionales están adquiriendo vivienda desde hace más de dos años»

«Los bajos tipos de interés que existen en las economías desarrolladas animan a los inversores institucionales a lanzarse a comprar. Mientras se corrijan las valoraciones de otros bienes invertibles como la renta fija o las acciones a nivel mundial, ese dinero que ha entrado puede salir. Ya estamos viendo instituciones extranjeras que salen de socimis que cotizan por la sencilla razón de que existen otras inversiones más interesantes que las casas españolas».

11. «Los intereses que me da el banco son muy bajos y la vivienda es una alternativa de inversión»

«Con un rendimiento neto medio del 3,4% y unos gastos medios del 10%, lleva unos tres años recuperar solamente los gastos de transacción, es decir, el inversor comienza a ganar dinero a partir del cuarto año. Con una deuda pagable al 100% y a 20 años, la subida de un 1% del tipo de interés lleva a una pérdida patrimonial del 20%.

Hay que enternder que las dinámicas de valoración de los bonos y de los bienes inmuebles son muy parecidas. Un inversor bien informado está mucho mejor con un 0,5% de interés en el banco cuando la inflación es cero que en una vivienda con grandes limitaciones de liquidez, bajada de rendimientos por la bajada constante de los precios de alquiler y la pérdida patrimonial directamente infringida por la subida de los tipos de interés».

*Borja Mateo es experto en mercado inmobiliario y autor de los libros «La verdad sobre el mercado inmobiliario» y «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario» (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com

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ABC
Página Web – 2015/07/25
Fuente: http://www.abc.es

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Las concesiones de hipotecas en los tres primeros meses del año se incrementaron un 25% respecto al primer trimestre de 2014

La mejora de la economía comienza a notarse en el mercado de compra venta de vivienda sevillano, pero en gran medida ello viene acompañado por una bajada de precios que se frena pero continúa. El Boletín Socieconómico de la Provincia que edita la Diputación refleja de hecho que en los primeros meses de este año se ha producido un incremento de la compra de viviendas, sobre todo en las de protección oficial y las de segunda mano, y que también han aumentado sustancialmente la concesión de préstamos hipotecarios por parte de las entidades financieras.

El boletín socieconómico destaca que en los tres primeros meses del año se registraron en la provincia un 5,32% más de contratos de compraventa de viviendas que en el mismo período de 2014, dato que achaca al buen comportamiento del mercado de la vivienda protegida y usada frente al descenso en las viviendas libres.

Así, las operaciones de compra de VPO en el primer trimestre del año aumentaron un 87,46% respecto al año pasado, periodo en el que, además, se vendieron un 21,81% más de viviendas de segunda mano. En total, durante enero y marzo se vendieron 2.988 viviendas en la provincia, 151 más que en el mismo período de 2014, siendo el tercer trimestre consecutivo en el que aumentaron esas operaciones.

Con todo, el aumento de las ventas, ese 5,32% citado anteriormente, es menor del 7,71% que se da en Andalucía y del 9,01% del conjunto de España. De esas casi tres mil viviendas vendidas en Sevilla en el primer trimestre del año, 538 fueron viviendas protegida y 2.450 de vivienda libre. Estas sufrieron un descenso de las ventas del 3,92% que no fue mayor gracias al crecimiento en las operaciones con viviendas de segunda mercado.

En paralelo a la venta de viviendas, el número de hipotecas suscritas también creció. Entre enero y marzo de 2015 los bancos y entidades financieras concedieron en la provincia de Sevilla 2.405 préstamos hipotecarios sobre viviendas, 481 más que en el mismo período de 2014. En total, el capital prestado ascendió a 209,64 millones de euros, casi un 23% más, y el capital medio suscrito supera los 87.000 euros.

Esos datos, tanto la reducción del capital prestado de las hipotecas como el aumento de las ventas en las viviendas de segunda mano, viene acompañado por la bajada de los precios, que, aunque frenada, continúa:el precio medio del metro cuadrado en Sevilla capital suma ya un descenso del 43,9% respecto al máximo alcanzado en 2007;ha pasado de 3.160 euros a los 1.773 a junio de este año frente a los 1.789 del año pasado. Los últimos datos del portal inmobiliario Idealista señalan que el precio de la vivienda durante el segundo trimestre de 2015 sigue bajando y en el caso de Sevilla lo hace por encima de la media de Andalucía.

En Sevilla capital la bajada del 0,9 respecto a 2014 llega al 1,1% respecto al primer trimestre de este año. Por distritos este año el precio de la vivienda de segunda mano sólo ha subido en Nervión, un 0.9%, frente al descenso generalizado en el resto de zonas, destacando el 12,7% de bajada en los precios en Pino Montano, el 10,9% de la Macarena, el 10% de San Pablo o el 7,9% del Parque Alcosa. Respecto al primer trimestre del año, los precios han subido algo sólo en La Palmera, Bellavista ( 1,3%), Macarena (1%)y Triana (0,8%).

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M. D. ALVARADO / ABC
Página Web – 2015/07/26
Fuente: http://sevilla.abc.es

 

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La ley que protege a los adquirentes que anticipan dinero para conseguir un techo ha sido derogada

Los tribunales vienen dando la razón a los que reclamaban la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para una vivienda que no se llegaba a hacer o no se hacía en plazo. A partir de 2016 cambiará el escenario y los protagonistas. “Al final de la legislatura, con calzador, en una ley muy amplia de supervisión de aseguradoras (20/2015, de 14 de julio), se alude en la exposición de motivos a la de dotar de una mayor seguridad jurídica al adquirente de las viviendas, cuando, en realidad, solo beneficia a promotores, entidades aseguradoras y financieras. Por el contrario, los derechos del consumidor no se tienen en cuenta”, así de tajante se muestra el abogado Fernando Sacristán, del despacho Sacristán&Rivas.

“Con la norma, aprobada esta semana y que entra en vigor en uno de enero de 2016, la situación es de desprotección del consumidor. Es una regresión”, denuncia Susana Santamaría, del bufete burgalés Iure Iberia que, junto con Julio César Arnáiz, también pleitea hace años para defender a quienes entregan dinero a cuenta por una vivienda y que, el pasado enero, obtuvieron una sentencia del Supremo condenando a pagar a la banca cuando no existía aval o seguro.

PÉRDIDA DE DERECHOS

Los tres abogados coinciden en destacar la pérdida de derechos que supone que la nueva ley 20 derogue la ley 57 del año 1968, alabada como modélica en la defensa de los consumidores por el Tribunal Supremo y que Sacristán resalta que “se considera pionera, a pesar de ser muy anterior a la Constitución de 1978, en la defensa de los principios rectores del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y la defensa de los consumidores y usuarios”.

Estos son algunos de los cambios que, a juicio de ambos, supone la ley 20 y la eliminación de la del 68: En primer lugar, la obligación de contratar un aval o de asegurar el dinero aportado se produce solo a partir de que haya licencia de obra. “El 80% de las reclamaciones son por anticipos realizados en fase previa en la obtención de licencia”, explica Arnáiz.

En segundo lugar, el aval o seguro ya no tiene carácter de derecho irrenunciable; como lo es, por ejemplo, el derecho a las vacaciones en un contrato laboral. Y lo era por la gravedad social de los fraudes que se venían cometiendo contra los compradores de vivienda en los años sesenta.

En tercer lugar, se elimina la ejecutividad de la póliza o del aval bancario: se podía solicitar la devolución directa de lo pagado al promotor o aseguradora y banco y, si no pagaban, se iba en vía ejecutiva judicial a reclamarlo; más rápida, segura y barata que la ordinaria.

En cuarto lugar, el plazo para reclamar la devolución del dinero a cuenta cuando no se iba a hacer la vivienda era, por criterio del Supremo, de 15 años. La nueva ley lo rebaja a dos, “un tiempo exiguo que se esfuma simplemente con un trámite administrativo municipal”, coinciden Santamaría y Sacristán.

En quinto lugar, se abre un periodo de gran incertidumbre. Entra en vigor a uno de enero de 2016 y las compañías tienen hasta julio de ese año para redactar las nuevas pólizas, ¿qué seguro se contrata en esos seis meses?

CON ABOGADO

En sexto lugar, el comprador de vivienda a partir del uno de enero del año que viene tendrá que ir asesorado con un abogado desde el principio. “Se hace recaer sobre el adquirente una serie de vigilancias y de requisitos que dificultan muchísimo la ejecución de la garantía”, explica Sacristán. “Para empezar, el importe cubierto por la garantía no es el que figura en la póliza sino que será aquel que justifique: si faltan justificantes de pago verá reducida su indemnización y dificultado su cobro. Y, además, la cancelación de la garantía se produce de forma automática para eliminar la responsabilidad de la aseguradora al expedirse la cédula de primera ocupación o si adquirente renuncia a la vivienda. Y, antes de exigir el pago a la aseguradora, tiene que requerir fehacientemente al promotor para que le devuelva el dinero y dejar pasar 30 días antes de reclamar a la aseguradora. Son requisitos que un ciudadano de a pie no tiene por qué saber”, concluye.

En séptimo lugar, se deroga también el Decreto 3114/68 específico para comunidades y cooperativas de viviendas, rebajando su responsabilidad, así como la Orden relativa a la VPO.

“Los tribunales detectan una demanda social ciudadana y son los jueces los que generan una doctrina que finalmente culmina en una reforma legislativa. Una vez se ha conformado tal doctrina, sellada por el Supremo, no tiene ninguna lógica que el cambio legislativo se produzca en sentido contrario y contra el artículo 51 de la Constitución”, se lamenta Santamaría que cita un caso conocido en Burgos como “el de la construcción”: “un constructor levantó un edificio de seis plantas en el centro, donde solo se podían edificar cuatro y, para cuando el Supremo falló que eran ilegales y debían demolerse, el Ayuntamiento había aprobado un nuevo plan de ordenación urbana admitiendo esas dos alturas más. La sentencia no se pudo ejecutar”.

La mayor seguridad jurídica del adquirente de vivienda, frente al promotor, venía dada por la doctrina del pleno de la sala primera del Tribunal Supremo, desde septiembre de 2013, explica Sacristán, cuyo bufete ganó la sentencia en que se condenada a la aseguradora a indemnizar por los anticipos. “Consagró el derecho irrenunciable a favor de los adquirentes de la cobertura total de las cantidades entregadas a cuenta desde el primer momento. El Supremo había conseguido una gran definición y claridad en los derechos del adquirente de vivienda”.

Arnáiz apunta que la ley de hace 47 años introdujo una novedad importante: “involucraba responsabilizando a bancos y aseguradoras. Les daba un negocio inmenso al hacer obligatorio el seguro pero les obligaba a cubrir la insolvencia de los promotores”. Sacristán explica que algunas compañías pusieron en marcha el seguro en dos tramos: el primero, preliminar, en el que cobraban por garantizar que los fondos que la propia aseguradora controlaba serían destinados a la construcción: no cubría ningún riesgo. Se temen que podría ser reeditado.

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INMACULADA DE LA VEGA / El País
Página Web – 2015/07/20
Fuente: http://economia.elpais.com

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