Los años pueden dejar huella en un inmueble. Pero es solo uno de los factores que deben considerarse al momento de estimar su valor. Por ello, es clave asesorarse con expertos en el tema para no equivocarse.

 

La antigüedad de un inmueble es uno de los factores que pueden incidir en el valor de una propiedad. No es el único, pero importa.

 

Según explica Alberto Arenas, director nacional de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile, para entender el tema es importante entender el concepto de depreciación.

 

"En la tasación, es el acto de desvaloración de lo construido según sea la antigüedad y clase de lo edificado". Y aclara: "Ello no afecta al valor del suelo o terreno".

 

Ahora, ¿de qué manera la depreciación afecta al valor?

 

Señala el experto que incide de una forma proporcional a los años de antigüedad de lo edificado, lo cual se calcula a partir de la fecha de recepción final que otorga la Dirección de Obras Municipales que corresponda y que considera como fecha de 0 años de antigüedad a la edificación nueva que inicia su vida útil a partir de ella.

 

Explica que en los enfoques de tasación que determina la Norma Internacional de Valoración, la depreciación se aplica solo en el enfoque llamado de "costo de reposición" o "de reemplazo", siendo indispensable de aplicarse en toda edificación "no nueva" o usada a fin de fundamentar el acercamiento a la certeza del valor de tasación.

 

Señala Alberto Arenas que la depreciación es un concepto contable, no inmobiliario, que se aplica en base a un porcentaje por año de antigüedad de lo edificado y según la clase constructiva del mismo.

 

Distintas realidades

 

De esta forma, explica Alberto Arenas, dicho porcentaje será diferente según sea la clase. Así, por ejemplo, si es en base a acero, hormigón armado, albañilería de ladrillo confinada, madera, adobe, o algunos tipos de clases especiales de procedimientos no tradicionales de edificación.

 

En este sentido, aporta Christian Acevedo, gerente de Tasación de Valuaciones de Chile, la depreciación de un inmueble puede ser estimada (no calculada) en función de algunos índices que son producto de una convención. Es decir, de un acuerdo tácito entre expertos. "Así, por ejemplo, se ha convenido que la duración de una edificación de hormigón o de albañilería podría durar 100 años; por lo que en este caso la depreciación sería de un 1% anual. Otro ejemplo: las edificaciones de carácter industrial (galpones y naves) tienen una vida útil estimada de 35 a 50 años, por lo que su depreciación sería de un 2% a un 2,8% anual".

 

Señala que, siguiendo estos ejemplos, "podemos ver que a menor vida útil, mayor es la depreciación anual; o sea mayor es la pérdida de valor debido a la antigüedad de las edificaciones".

 

Christian Acevedo señala que se debe insistir en que estas convenciones entregan información muy general, "lo que sirve para una primera aproximación a la determinación del valor o de la forma en que se pierde valor en el tiempo. Pero el cálculo o estimación final y fundamentada se realiza caso a caso y para eso es imprescindible que quien realice este estudio sea un profesional del área, con amplia experiencia y conocimientos".

 

Por otra parte, señala Christian Acevedo, se debe considerar que existen dos tipos de depreciación.

 

Una es la depreciación normal, que es la pérdida de valor debido a la edad de la edificación (desgaste natural).

 

"La otra es la depreciación funcional. En este caso, la pérdida del valor se debe al uso o desgaste que es sometido un bien. Por ejemplo, una edificación de hormigón tiene una vida útil determinada por convención. Pero si esta edificación está destinada a restaurante o recinto público, tendrá una pérdida de valor diferente e independiente a su antigüedad". Otro punto importante, agrega el arquitecto Alberto Arenas, es que la variación que podría existir, caso a caso, está relacionada además con el mejor o peor procedimiento de mantención que efectúa el usuario de la edificación, y que al momento de la tasación debe confirmarse para poder valorar.

 

"Esto es, se puede confirmar, según sea el caso, una buena mantención a través de remozamiento de la materialidad o, al revés, una falta de reparación de materialidad dañada, lo que provocaría, respectivamente, apreciaciones positivas de valor o aceleración de la depreciación por envejecimiento prematuro".

 

En este ámbito, indica Christian Acevedo que "si observamos la realidad, nos encontraremos con muchas viviendas que ya han pasado los 100 años y están en muy buenas condiciones y que no tienen un valor de $0, o industrias de más de 50 años que siguen operativas y tampoco tienen un valor de $0".

 

Factor suelo

 

Explica Alberto Arenas que en el enfoque de costo de reposición es el suelo el que aporta el factor de comercialización, ya que el cálculo de lo edificado determina solo el valor de lo que costaría reponer lo edificado. "De esta manera, la fórmula es muy sabia ya que a la tasación del terreno se le suma el valor de lo edificado con la correspondiente depreciación alterada por apreciaciones positivas o depreciaciones aceleradas según sea el nivel de mantención detectado".

 

Como recalca Christian Acevedo, el suelo (terreno) no se deprecia.

 

"Este puede ganar o perder valor por efecto de las externalidades que generan plusvalía o minusvalía, pero no pierde valor por el paso del tiempo como sí ocurre con las edificaciones".

 

Puntos clave

 

Señala Christian Acevedo, que respecto del paso del tiempo en las construcciones, puede afirmarse lo siguiente:

 

1.- Las edificaciones sí pierden valor en el tiempo.

 

2.- Una adecuada manutención de la vivienda será de gran ayuda para evitar que la pérdida natural de valor sea mayor a lo que se considera normal.

 

3.- Las remodelaciones y restauraciones (cuando son bien ejecutadas) pueden reducir considerablemente la pérdida de valor, e incluso pueden revertir esta pérdida, siempre que exista un mercado que demande estos bienes.

 

4.- El suelo no se afecta por efectos de la depreciación.

 

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Felipe Álamos U. / El Mercurio

Página Web - 2013/12/15

Fuente: http://diario.elmercurio.com/

 

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Bienes Nacionales está licitando inmuebles a privados para diversos fines como el turismo y la industria, lo que ha acarreado críticas de sectores que estiman que estos predios podrían destinarse a familias que viven en campamentos. El ministro asegura que los cuestionamientos son "desinformados e ideologizados".

Antes de llegar al sector público, el ministro de Vivienda era conocido en el mundo privado por su nombre completo, Rodrigo Pérez Mackenna. Ese nombre hoy "es parte de la historia", dice el propio ministro. Se convirtió en Rodrigo Pérez cuando arribó al Ministerio de Vivienda y Urbanismo y priorizó la promoción de subsidios para la clase media y para los sectores emergentes.

 

Hoy, el ministro Pérez es otra persona. Si bien sus planes profesionales para después del cambio de mando aún no están definidos, le gustaría mantener "una pata" en el sector público. No tiene claro de qué forma e incluso evalúa la opción de participar en la fundación que formará el Presidente Sebastián Piñera. A la vez, no descarta volver al sector privado, donde participó en firmas como Deutsche Bank y Essbio. "Si bien he tenido algunas ideas y acercamientos, voy a decidir en marzo", señala.

 

En sus últimos tres meses en el ministerio quiere concretar la primera entrega de los subsidio de arriendo "Chao suegra", que se realizaría en enero; ojalá finalizar la reconstrucción post 27-F, que dice tiene el 99% de las obras terminadas o en proceso, y avanzar en la agenda legislativa relacionada con la cartera.

 

Al momento de los balances, en materia habitacional, el ministro Pérez destaca el nuevo subsidio para los sectores vulnerables, que según comenta "ha permitido un giro en materia de calidad y ubicación de las viviendas".

 

Paños con distintas vocaciones

 

Pero, justamente la política habitacional del Gobierno ha levantado críticas en las últimas semanas.

 

El Ministerio de Bienes Nacionales, repartición que también encabeza Pérez, lanzó la semana pasada el plan de licitación para 2014 que involucra la venta de siete mil hectáreas y otras 13 mil hectáreas en concesiones. Este plan generó inmediatas críticas de parte de Iván Poduje, socio de Atisba y ex integrante de la Comisión Asesora Presidencial de la Nueva Política de Desarrollo Urbano. Cuestiona la venta de predios fiscales a privados y no cederlos a familias más vulnerables para la erradicación de campamentos y relegar las viviendas sociales a la periferia. Poduje puso el ejemplo de Antofagasta, donde señaló que 1.146 familias viven en condiciones muy precarias.

 

Pérez refuta estas críticas y asegura que son desinformadas y altamente ideologizadas. "Bienes Nacionales ha estado en una estrategia de un plan de licitaciones que es integral, tiene distintas vocaciones de uso, hay un tema habitacional, uno industrial, de energía, de conservación y turismo muy importantes. Son los cuatro ejes principales".

 

"Las necesidades del país son múltiples y no necesariamente compiten. Un terreno que tiene aptitud para desarrollo industrial no necesariamente tiene posibilidades de usarse para vivienda. ¿Cuál es la obligación de Bienes Nacionales con esos terrenos? Ponerlos a disposición del desarrollo industrial del país y que se puedan realizar las inversiones necesarias para que sea un país competitivo. Lo mismo ocurre con el desarrollo de la energía y el turismo. Entonces, llegar y decir que esta licitaciones impiden el traslado de los campamentos es realmente no haber hecho un estudio profundo del plan de licitaciones y de la vocación de Bienes Nacionales", estima.

 

¿Viviendas sociales en el centro?

 

Bienes Nacionales es dueño del 51% del territorio nacional, por tanto, lo que haga o deje de hacer no es indiferente.

 

Un mecanismo para fomentar las viviendas sociales es que esta cartera traspase a los distintos servicios de Vivienda y Urbanización, Serviu, terrenos para construir los inmuebles.

 

Con números en la mano, el ministro indica que en los últimos cuatro años Bienes Nacionales ha transferido a los Serviu 71,3 hectáreas para viviendas sociales, mientras que en el gobierno anterior se trasfirieron 19 hectáreas. Agrega que si en 2008 y 2009 el 36% de las familias beneficiadas con los subsidios del Fondo Solidario de Vivienda y el Fondo Solidario de Elección de Vivienda estaban localizadas en el anillo de Américo Vespucio, ese porcentaje creció entre 2010 y 2012, y el 45% las familias estaba en ese sector.

 

¿Es posible usar los terrenos de Bienes Nacionales para construir viviendas sociales en el centro? "Bienes Nacionales no tiene terrenos cercanos al centro de la ciudad. Puede que haya retazos o algunos departamentos o viviendas aisladas, pero Bienes Nacionales no tiene grandes fajas de terreno en los sectores céntricos de la ciudad (....) Si uno analiza el plan completo de licitaciones se puede ver que los terrenos destinados a desarrollo inmobiliario representan menos de un 2% del plan de licitaciones completo en términos de hectáreas", responde el ministro.

 

¿Por qué el plan de licitaciones solo destina el 2% a viviendas? ¿No se puede destinar un porcentaje mayor para viviendas sociales? Pérez responde: "Los terrenos que se están vendiendo no son aptos para viviendas sociales o el desarrollo de las mismas (en su mayoría son industriales y rurales)". Agrega: "Dentro del plan de licitaciones, también se está poniendo énfasis en reservar terrenos para viviendas sociales que se enmarquen dentro del concepto de desarrollos integrados de viviendas, donde se puedan desarrollar en forma integrada con otro tipo de viviendas". Y pone como ejemplo lo que ocurre con el sector de Playa Blanca, en Iquique, un terreno fiscal de Bienes Nacionales, de aproximadamente 120 hectáreas, en el que se están licitando 30 hectáreas para privados y el Estado se está reservando 90 hectáreas para eventuales desarrollos de viviendas sociales.

 

Otro ejemplo es el sector de la Chimba, en Antofagasta, donde, según Pérez, se está reservando una parte importante de superficie para el Serviu. "De hecho, ya se han transferido (al Serviu) 20 hectáreas", indica.

 

Un cuestionamiento adicional, pero desde el mundo inmobiliario, es que el alza de los precios de los terrenos y de la mano de obra han vuelto menos atractiva la construcción de viviendas sociales. Pero el ministro señala que este fenómeno ha venido aparejado de un incremento del monto de los subsidios. "El promedio el monto del subsidio pagado para las familias vulnerables ha aumentado en 34% respecto de la administración anterior, 570 UF para viviendas sociales, contra 430 UF".

 

Hay un avance sustantivo en materia habitacional, recalca. "Por pago de obras ejecutadas en vivienda este gobierno habrá gastado US$ 8 mil millones solo en vivienda, un 75% más que el gobierno anterior. Es la realidad".

 

"LAS NECESIDADES del país son múltiples y no necesariamente compiten. Un terreno que tiene aptitud para desarrollo industrial no necesariamente tiene posibilidades de usarse para vivienda".

 

$80.930 millones
es la inversión en el período 2010- 2013, que han hecho los Serviu en la compra de terrenos, usando la herramienta presupuestaria de inversión directa en suelos.

 

$12.655 millones
es la inversión de los Serviu también en la compra de predios en 2006-2009.

 

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Claudia Ramírez / El Mercurio

Página Web - 2013/12/15

Fuente: http://diario.elmercurio.com/

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En los últimos cuatro años Iquique, Antofagasta, La Serena, Coquimbo, Concón y Viña del Mar pasaron de 34 a 70 proyectos inmobiliarios en la primera y segunda línea costera. El ritmo de ventas coincide con esta tendencia y también va al alza.

Entre el primer semestre de 2009 y el mismo período de 2013 se ha incrementado al doble la oferta de proyectos de departamentos de segunda vivienda en los seis balnearios que un estudio de Tinsa identificó como los con mayor afluencia en nuestro país.

 

Según el informe, Iquique y Antofagasta no contaban con proyectos en la primera y segunda línea costera hace cuatro años, mientras que en la última medición se contabilizaron 22 iniciativas residenciales.

 

En La Serena y Coquimbo, en tanto, estas pasaron de 11 a 23 entre 2009 y 2013.

 

Juan Armando Vicuña, director comercial de Inmobiliaria RVC, reconoce que la llamada oferta vacacional se ha ampliado: "Hoy encontramos mucha más variedad de productos, valores y nivel de equipamiento que está a la venta. Se pueden ver departamentos de segunda vivienda desde las 1.500 UF hasta otros que superan fácilmente las 25 mil UF".

 

La excepción a la regla en esta expansión de la oferta la ponen Viña del Mar y Concón, que presentan un leve aumento, al pasar de 23 a 25 desarrollos en cuatro años. "La evolución ha sido más lenta en estas dos comunas, porque la disponibilidad de suelo en las primeras líneas es cada vez menor y con precios de los suelos más altos. En Reñaca, por ejemplo, se registran valores de hasta 50 UF por metro cuadrado (m {+2} )", explica Christian Wegmann, subdirector de consultoría e inteligencia de la información de Tinsa

 

Sin embargo, Tomás Cox, encargado de estudios de Transsa Consultores Inmobiliarios, indica que los balnearios del litoral central siempre correrán con ventaja, dada su cercanía a Santiago: "Con el crecimiento del ingreso en los últimos años, cada vez más familias pueden escaparse de la ciudad los fines de semana y no solo en vacaciones", indicó.

 

Ventas fuertes

 

En términos de precios, lo más caro está en el norte: Iquique y Antofagasta superan las 50 UF/m {+2} promedio. La Serena y Coquimbo no llegan a las 40 UF/m {+2} , mientras que Viña del Mar está en 42 UF/m {+2} y Concón en 45 UF /m {+2} .

Wegmann señala que los precios han subido en forma paulatina pero sostenida, siguiendo la línea del alza generalizada en el mercado inmobiliario nacional.

 

Coincide con este diagnóstico Myriam Fischmann, gerente general de Inmobiliaria El Plomo, empresa desarrolladora de los megaproyectos San Alfonso del Mar, Laguna Vista y Laguna Bahía. Según su experiencia, los valores han aumentado en los últimos cuatro años entre 10% y 15%, en gran parte por el valor del terreno y el aumento en los costos de construcción.

 

Sin embargo, este escenario no ha frenado las ventas. La propia Fischmann aclara que, en su caso, la demanda ha crecido un 40% desde 2011 a la fecha. Hay otros proyectos con cifras aún más llamativas: en Marina Golf Rapel, por ejemplo, el aumento ha sido de 160% en el mismo período.

 

Según Jaime Avilés, gerente zonal y comercial de La Serena Golf, las ventas han evolucionado en forma exponencial por dos factores: la mejor capacidad económica de los chilenos y las facilidades del sector bancario para acceder a créditos hipotecarios.

 

Para Rodrigo Mardones, gerente general de Marina Golf Rapel, las cifras también se explican por el cambio de mentalidad de los compradores más jóvenes: "Existen muchos que prefieren un departamento en la playa antes que adquirir su vivienda definitiva", señala.

 

Este fenómeno se debería a que cada vez más personas ven esta compra como una inversión. "Genera rentabilidad mediante arriendo o con plusvalía, considerando que la mayoría de los proyectos se ubica en zonas consolidadas y con una creciente oferta de servicios", indica Tomás Cox de Transsa.

 

Proyecciones

 

Christian Wegmann es optimista sobre el futuro de este mercado. "Manteniéndose los niveles de crecimiento de la economía a largo plazo, podremos ver una mayor y mejor oferta de segunda vivienda, ampliándose no solo en número de proyectos y unidades, además del metraje, sino también en aspectos cualitativos como localización y equipamiento".

 

Por el lado de las ventas, Juan Armando Vicuña, de RVC, cree que el próximo año este negocio seguirá con buenos números. "Posiblemente a finales de 2014 veamos una pequeña desaceleración en este mercado, ya que los informes macroeconómicos arrojan cifras un poco más bajas de las que hemos tenido en los últimos tres años, pero seguirán siendo buenas cifras", sostiene Vicuña.

 

Los expertos vislumbran que los futuros desarrollos de segunda vivienda se concentrarán entre las regiones Cuarta y Sexta. Además, hay coincidencia en que los lagos en el sur mantendrán la preferencia de los que quieren alejarse más de Santiago.

 

EN TÉRMINOS DE PRECIOS, LO MÁS CARO ESTÁ EN EL NORTE: IQUIQUE Y ANTOFAGASTA SUPERAN LAS 50 UF/M² PROMEDIO, MIENTRAS QUE EN VIÑA DEL MAR ESTÁ EN 42 UF/M2 Y EN CONCÓN A 45 UF/M².

 

Infraestructura turística

 

Tomás Cox, de Transsa Consultores Inmobiliarios, destaca el empujón que ha significado en el fortalecimiento de la segunda vivienda la inversión en infraestructura turística, con el desarrollo de casinos, restaurantes y hoteles. "Esto hace más atractiva la localización de proyectos de segunda vivienda en sectores que destacan por su atractivo", señala.

 

Según la Cámara Nacional de Comercio, Servicios y Turismo, la inversión del sector turístico e inmobiliario de segunda vivienda alcanzó los US$ 2.943 millones a junio de este año, donde los tres principales componentes fueron proyectos hoteleros, casinos y desarrollos inmobiliarios habitacionales.

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MARÍA DE LOS ÁNGELES PATTILLO / El Mercurio

Página Web - 2013/12/14

Fuente: http://diario.elmercurio.com/

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SANTIAGO.- El Presidente Sebastián Piñera destacó este jueves la labor de su Gobierno en la erradicación de los campamentos en Chile, de los cuales aseguró que dos tercios fueron reubicados en nuevas viviendas durante su administración.

Por ello, durante la entrega de los conjuntos habitacionales Las Torres I y II, en la comuna de Estación Central, el Mandatario recalcó que será el próximo gobierno el que tendrá la misión de terminar definitivamente con este tipo de asentamientos.

"Ya que estamos en época electoral, los candidatos tienen el privilegio de poder prometer, los presidentes tenemos la obligación de rendir cuentas", dijo el jefe de Estado, contexto en el cual hizo un recuento de las medidas tomadas para el traslado de estas familias a una vivienda definitiva.

"Cuando llegamos al Gobierno pedimos hacer un catastro para tener un diagnóstico y una fotografía de la situación de los campamentos en nuestro país. Ese diagnóstico se completó el año 2011 y detectó que existían 27 mil familias que vivían en campamentos", explicó.

En ese sentido, recordó que "de esas 27 mil familias, 3 mil ya tenían su subsidio y 2 mil no calificaban para ayuda del Estado. Por tanto, nos tuvimos que hacer cargo de 22 mil familias que vivían en campamentos, que no tenían ninguna solución y que además calificaban para una ayuda del Estado y de la sociedad".

"14 mil, es decir, más de la mitad de esas familias ya tienen su subsidio o solución habitacional en su mano y, por tanto, ya superaron esa condición, como las familias que hoy día van a poder acceder a este conjunto habitacional", enfatizó.

Por ello, afirmó que "hicimos el diagnóstico, identificamos las 27 mil familias, nos hicimos cargo nosotros de dos tercios de la solución del problema y dejamos un tercio al próximo gobierno (...) quien quiera que sea la próxima presidenta va a tener la gran tarea de completar la obra que iniciamos y aportar ese tercio que junto a los dos tercios que nosotros resolvimos va a poder terminar con los campamentos en nuestro país".

 

"Espero que cuando lleguemos al año 2018, en Chile la palabra ‘campamentos’ sea parte de la historia y que ninguna familia chilena tenga que seguir viviendo en las condiciones de precariedad, de humillación y también de riesgo para sus hijos, como son los riesgos que viven las familias que hoy día tienen que estar en nuestros campamentos", indicó.

 

Además, aprovechó de hacer un nuevo llamado a la ciudadanía para que participe en las elecciones presidenciales del próximo domingo, donde se enfrentarán la candidata de la Nueva Mayoría, Michelle Bachelet, y la abanderada de la Alianza, Evelyn Matthei.

"El próximo domingo tendremos elecciones y quiero invitarlos a todos y todas a que participen y sean parte de nuestra democracia", dijo.

 

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El Mercurio

Página Web - 2013/12/12

Fuente: http://www.emol.com/

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