Su larga trayectoria como urbanista, consultor y académico le permitieron al arquitecto Sergio Baeriswyl obtener ayer el Premio Nacional de Urbanismo de manos del Presidente Sebastián Piñera. El profesional, de 53 años, destacó por su rol como coordinador en la elaboración de 18 planes maestros para la reconstrucción urbana tras el terremoto de 2010. El reconocimiento a quienes han trabajado por mejorar la calidad de vida de las ciudades es entregado por el Ministerio de Vivienda desde 1971 y ha recaído en eminencias como Juan Parrochia y Germán Bannen.

 

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El Mercurio

Página Web - 2014/01/16

Fuente: http://diario.elmercurio.com/

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SANTIAGO.- El Banco Central dio a conocer los resultados de su encuesta sobre créditos bancarios correspondiente al cuarto trimestre del 2013, el que reveló que el 25% de los bancos ha fijado condiciones más restrictivas para la entrega de créditos de consumo.

 

De acuerdo al informe de la entidad, "un 17% de los bancos encuestados reporta condiciones más restrictivas para la oferta de créditos a empresas constructoras e inmobiliarias, si bien un 83% informa que la oferta no presenta cambios con respecto al trimestre anterior".

 

Respecto de los créditos conferidos al resto de las empresas, la totalidad de los bancos reporta condiciones sin cambios para las pymes y solo un 6% reporta condiciones más restrictivas para el segmento de grandes empresas.

 

Por otro lado, "un 25% de los bancos encuestados han fijado condiciones más restrictivas en la oferta de créditos de consumo, lo cual fue atribuido por las entidades consultadas principalmente a un mayor riesgo percibido en esta cartera y, en menor medida, a efectos que se podrían derivar de modificaciones al entorno regulatorio".

 

Finalmente, en el caso de los créditos hipotecarios para la vivienda, el 100% de los bancos no reporta cambios respecto al período anterior.

 

Demanda

 

En tanto, la demanda por créditos de consumo se percibe más débil respecto del trimestre anterior, para un 19% de los bancos consultados. Sin embargo, un porcentaje similar de bancos percibe un fortalecimiento de la demanda por este tipo de créditos.

 

Un porcentaje menor de las entidades (8%) percibe un debilitamiento en la demanda por créditos hipotecarios para la vivienda. Sin embargo, ninguno de los bancos encuestados percibe un fortalecimiento en la demanda de este tipo de créditos, contrariamente a lo reportado en trimestres anteriores.

 

La demanda por créditos de grandes empresas y pymes continúa percibiéndose más dinámica, aunque para un menor número de bancos respecto al trimestre anterior.

 

Aproximadamente un 29% de los bancos consultados percibe un fortalecimiento en la demanda de financiamiento de grandes empresas, porcentaje que se repite en el caso de las pymes. Estas condiciones de demanda son atribuidas por las entidades consultadas, principalmente, a necesidades de financiamiento de capital de trabajo e inversión en activo fijo físico.

 

Finalmente, el panorama en la demanda de créditos entre empresas inmobiliarias y constructoras es heterogéneo. Mientras un 31% de los bancos reporta un debilitamiento de la demanda por créditos de empresas inmobiliarias -lo cual fue atribuido principalmente a un menor dinamismo del sector-, aproximadamente un 20% de los bancos estima que la demanda de créditos de empresas constructoras se fortaleció en el trimestre, debido fundamentalmente a la sustitución de financiamiento de otros acreedores.

 

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El Mercurio

Página Web - 2014/01/15

Fuente: http://www.emol.com/

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Barrio Almendral y zona residencial al norte del Marga Marga son los sectores emplazados sobre suelo con menor estabilidad y más peligroso si es que se produce un terremoto.

El barrio Almendral, en Valparaíso, y el sector residencial al norte del estero Marga Marga, en Viña del Mar, son los polígonos de mayor riesgo sísmico en ambas ciudades, por lo que la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo oficiará a las direcciones de obras municipales de ambas comunas para que las construcciones que se realicen allí sean sometidas a mayores exigencias antes de autorizar nuevas edificaciones.

 

Matías Avsolomovich, seremi de Vivienda de la V Región, indicó que las solicitudes de permisos de obras que correspondan a esos sectores deberán anexar, a partir de ahora, un estudio de mecánica de suelos y de mitigación de riesgos.

 

La exigencia surge como resultado del estudio de microzonificación sísmica de Valparaíso y Viña del Mar, que realizaron expertos de la U. Técnica Federico Santa María por encargo del Ministerio de Vivienda, que aportó $112 millones.

 

Avsolomovich contó que se determinaron tres tipos de zonas de riesgo sísmico: una que corresponde a la intensidad normal del sismo; otra que se identifica como alerta amarilla y la zona de alerta roja

 

Los expertos analizaron el comportamiento que tuvieron los suelos de fundación de ambas ciudades en los terremotos de 1906, 1985 y 2010 y el nivel de daños en las zonas planas del Almendral y en el eje Canal Beagle-Sector Falla de Marga Marga. Además se realizaron sondajes geotécnicos de 30 metros de profundidad, entre otros estudios.

 

El resultado fue que en Valparaíso se delimitó como zona de alerta roja el polígono que va desde avenida Argentina hasta Bellavista y entre Colón y avenida Errázuriz. En Viña del Mar, quedó en esa categoría a gran parte del sector residencial céntrico conocido como población Vergara.

 

Según Avsolomovich, los suelos de las zonas de alerta roja son rellenos, algunos registrados a lo largo de los siglos con sedimentos arrastrados por las cuencas de los esteros y otros, intervenciones humanas que se hicieron para la actividad portuaria.

 

El seremi de Vivienda planteó que la legislación vigente permite construir en zonas de riesgo, pero exige estudios de mitigación. Si bien se puede edificar en cualquier parte, en las zonas más vulnerables resultará más caro, porque será necesario considerar fundaciones a mayor profundidad.

 

Por su parte, el alcalde de Valparaíso, Jorge Castro, indicó que el estudio será un instrumento para futuros proyectos. "Siempre hemos sabido de la falla que afecta al Almendral. Los estragos del terremoto dan cuenta de ello. Incorporaremos las exigencias al plan regulador comunal".

 

Recomendación

 

Los expertos que realizaron el estudio proponen que se restrinja el uso de suelos de la zona de alerta roja para instalaciones que deben permanecer en funcionamiento después de un sismo, como hospitales, equipamiento de salud, cuarteles e instituciones encargadas de la seguridad pública.

 

Los resultados se deben incorporar al plan regulador comunal.

 

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HERNÁN CISTERNAS / El Mercurio

Página Web - 2014/01/12

Fuente: http://diario.elmercurio.com/

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El hecho de comprar una vivienda de unos 5 a 7 años de antigüedad permite lograr buenos precios y evitar el período de "ajuste" de una vivienda nueva, explica especialista de Fuenzalida Propiedades Isabel La Católica.

 

 

"Tanto en momentos de bonanza como cuando la economía está en crisis, lo que brinda más seguridad es la inversión en bienes raíces. Este tipo de inversión proporciona además estabilidad, con una rentabilidad razonable de alrededor de un 7% anual. Sin embargo, quien elija comprar una o más propiedades como inversión deberá considerar los siguientes factores clave", explica Carlos Garfias, gerente de Fuenzalida Propiedades Isabel La Católica.

 

Afirma que uno de las recomendaciones es no desechar la posibilidad de comprar una vivienda usada.

 

"Un rentista siempre deberá obtener mejor producto y al mejor precio para optimizar la rentabilidad del negocio en el que va invertir. Y eso lo puede obtener preferentemente de una propiedad usada, ya que los precios de las propiedades nuevas tienen una cierta estandarización, pues no hay diferencias de precio que sean relevantes entre viviendas similares. En el proceso de una buena compra de propiedades usadas equivalentes, y bien asesorado por un buen corredor, podría obtener un precio hasta 30% menor en este tipo de propiedad y encontrarse con oportunidades que, en general, no se encuentran en las nuevas", asegura.

 

Edad favorable

 

A su vez, asegura, los precios de arriendos de propiedades habitacionales usadas tienen como característica que siguen los precios de estas propiedades, con un rezago de no más de un año. "Hoy los propietarios no aceptan contratos de más de un año, ya que esperan ejercer su derecho de actualizar las rentas de arrendamiento en función del mercado", dice.

 

Agrega que otra de las ventajas de este tipo de propiedades es que ya están probadas, con lo cual se evitan los inconvenientes de posventa.

 

¿Cuán antigua debiera ser una de estas viviendas?

 

"Debiera tener unos 5 o 7 años, período en el cual ya superaron la puesta en marcha, y son edificaciones consolidadas y bien entronizadas en el barrio".

 

Claro que, dice, disponer por menos tiempo del DFL2 podría transformarse en una desventaja.

 

"El inversionista podría verse perjudicado, por la reducción de los plazos de la exención. Por ejemplo, una propiedad de hasta 70 metros cuadrados goza de una exención del impuesto territorial de hasta 50% por 20 años. Al comprarla con 5 años de antigüedad, le quedaría el diferencial de 15 años. Ahora, en términos de análisis integral del negocio continúa siendo muy positivo en relación a una vivienda nueva. Una razón más para recomendar adquirir propiedades de 70 metros cuadrados o menos, con antigüedades de entre 5 y 7 años".

 

Gastos necesarios

 

Ahora, dice, es muy importante cuantificar los deterioros de una propiedad usada para dejarla en condiciones de ser habitada. "Los más caros resultan ser baños y cocina. En caso de que la propiedad tenga deterioros importantes, deberá asegurarse que tales desperfectos se encuentren recogidos en el precio o en la oferta que se va a realizar por la propiedad. En general, las oficinas de corretaje recogen en su tasación tales falencias, reflejándose en el precio".

 

Indica que cuando el inversionista repare una propiedad para arrendar, deberá considerar que no es para su propia habitación, puesto que no debe excederse en el precio, ya que perjudicará su negocio. Y por otro lado evitar la "personalización" de tales arreglos, que deben ser de buena calidad, pero muy sobrios.

 

En ese sentido, dice, una recomendación importante a los inversores novatos es que cuando elijan una propiedad no lo hagan pensando en que ellos la habitarán y no la desechen porque la cocina es estrecha o el baño pequeño, etc. "Debemos orientarnos al mercado objetivo a quien irá dirigida la oferta, porque en este caso se está realizando una inversión, un negocio".

 

Unidades pequeñas

 

Por otra parte, Carlos Garfias recomienda comprar departamentos y no casas. "Por una razón práctica. Si bien en general, las casas son bien demandadas, son más caras y están sujetas a un mayor deterioro y costo de reparación. Por ejemplo, un jardín bien formado puede transformarse en un "peladero" en tres meses de descuido de un mal arrendatario. Además, requieren de mantención y seguridad siempre, más aún cuando están desocupadas".

 

También aconseja buscar propiedades pequeñas de bajo precio, pues "la rentabilidad de una propiedad es inversamente proporcional al tamaño y precio de la misma. Es decir, una propiedad de 140 metros cuadrados no es el igual de rentable que dos de 70 metros cuadrado {+s} , en el mismo edificio, mismo piso y características. En el caso del ejemplo podríamos considerar, en beneficio de las dos menores, un diferencial positivo de al menos 25% en la renta de arrendamiento", concluye el ejecutivo.

 

Vacancia fatal

 

Explica Carlos Garfias que cualquiera sea el tipo de vivienda elegida (nueva o usada) hay un factor clave: "Es necesario considerar, para cualquier propiedad, aquellos períodos entre que la deja un arrendatario y llega uno nuevo. Tal período debe ser el menor posible, ya que con un mes en el año sin producir arriendo, el negocio podría verse seriamente perjudicado o disminuido. Nuevamente será necesario acudir a un buen corredor de propiedades para acotar estos riesgos".

 

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Felipe Álamos U. / El Mercurio

Página Web - 2014/01/12

Fuente: http://diario.elmercurio.com/

 

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