El hecho de comprar una vivienda de unos 5 a 7 años de antigüedad permite lograr buenos precios y evitar el período de "ajuste" de una vivienda nueva, explica especialista de Fuenzalida Propiedades Isabel La Católica.
"Tanto en momentos de bonanza como cuando la economía está en crisis, lo que brinda más seguridad es la inversión en bienes raíces. Este tipo de inversión proporciona además estabilidad, con una rentabilidad razonable de alrededor de un 7% anual. Sin embargo, quien elija comprar una o más propiedades como inversión deberá considerar los siguientes factores clave", explica Carlos Garfias, gerente de Fuenzalida Propiedades Isabel La Católica.
Afirma que uno de las recomendaciones es no desechar la posibilidad de comprar una vivienda usada.
"Un rentista siempre deberá obtener mejor producto y al mejor precio para optimizar la rentabilidad del negocio en el que va invertir. Y eso lo puede obtener preferentemente de una propiedad usada, ya que los precios de las propiedades nuevas tienen una cierta estandarización, pues no hay diferencias de precio que sean relevantes entre viviendas similares. En el proceso de una buena compra de propiedades usadas equivalentes, y bien asesorado por un buen corredor, podría obtener un precio hasta 30% menor en este tipo de propiedad y encontrarse con oportunidades que, en general, no se encuentran en las nuevas", asegura.
Edad favorable
A su vez, asegura, los precios de arriendos de propiedades habitacionales usadas tienen como característica que siguen los precios de estas propiedades, con un rezago de no más de un año. "Hoy los propietarios no aceptan contratos de más de un año, ya que esperan ejercer su derecho de actualizar las rentas de arrendamiento en función del mercado", dice.
Agrega que otra de las ventajas de este tipo de propiedades es que ya están probadas, con lo cual se evitan los inconvenientes de posventa.
¿Cuán antigua debiera ser una de estas viviendas?
"Debiera tener unos 5 o 7 años, período en el cual ya superaron la puesta en marcha, y son edificaciones consolidadas y bien entronizadas en el barrio".
Claro que, dice, disponer por menos tiempo del DFL2 podría transformarse en una desventaja.
"El inversionista podría verse perjudicado, por la reducción de los plazos de la exención. Por ejemplo, una propiedad de hasta 70 metros cuadrados goza de una exención del impuesto territorial de hasta 50% por 20 años. Al comprarla con 5 años de antigüedad, le quedaría el diferencial de 15 años. Ahora, en términos de análisis integral del negocio continúa siendo muy positivo en relación a una vivienda nueva. Una razón más para recomendar adquirir propiedades de 70 metros cuadrados o menos, con antigüedades de entre 5 y 7 años".
Gastos necesarios
Ahora, dice, es muy importante cuantificar los deterioros de una propiedad usada para dejarla en condiciones de ser habitada. "Los más caros resultan ser baños y cocina. En caso de que la propiedad tenga deterioros importantes, deberá asegurarse que tales desperfectos se encuentren recogidos en el precio o en la oferta que se va a realizar por la propiedad. En general, las oficinas de corretaje recogen en su tasación tales falencias, reflejándose en el precio".
Indica que cuando el inversionista repare una propiedad para arrendar, deberá considerar que no es para su propia habitación, puesto que no debe excederse en el precio, ya que perjudicará su negocio. Y por otro lado evitar la "personalización" de tales arreglos, que deben ser de buena calidad, pero muy sobrios.
En ese sentido, dice, una recomendación importante a los inversores novatos es que cuando elijan una propiedad no lo hagan pensando en que ellos la habitarán y no la desechen porque la cocina es estrecha o el baño pequeño, etc. "Debemos orientarnos al mercado objetivo a quien irá dirigida la oferta, porque en este caso se está realizando una inversión, un negocio".
Unidades pequeñas
Por otra parte, Carlos Garfias recomienda comprar departamentos y no casas. "Por una razón práctica. Si bien en general, las casas son bien demandadas, son más caras y están sujetas a un mayor deterioro y costo de reparación. Por ejemplo, un jardín bien formado puede transformarse en un "peladero" en tres meses de descuido de un mal arrendatario. Además, requieren de mantención y seguridad siempre, más aún cuando están desocupadas".
También aconseja buscar propiedades pequeñas de bajo precio, pues "la rentabilidad de una propiedad es inversamente proporcional al tamaño y precio de la misma. Es decir, una propiedad de 140 metros cuadrados no es el igual de rentable que dos de 70 metros cuadrado {+s} , en el mismo edificio, mismo piso y características. En el caso del ejemplo podríamos considerar, en beneficio de las dos menores, un diferencial positivo de al menos 25% en la renta de arrendamiento", concluye el ejecutivo.
Vacancia fatal
Explica Carlos Garfias que cualquiera sea el tipo de vivienda elegida (nueva o usada) hay un factor clave: "Es necesario considerar, para cualquier propiedad, aquellos períodos entre que la deja un arrendatario y llega uno nuevo. Tal período debe ser el menor posible, ya que con un mes en el año sin producir arriendo, el negocio podría verse seriamente perjudicado o disminuido. Nuevamente será necesario acudir a un buen corredor de propiedades para acotar estos riesgos".
Felipe Álamos U. / El Mercurio
Página Web - 2014/01/12
Fuente: http://diario.elmercurio.com/