Los años pueden dejar huella en un inmueble. Pero es solo uno de los factores que deben considerarse al momento de estimar su valor. Por ello, es clave asesorarse con expertos en el tema para no equivocarse.
La antigüedad de un inmueble es uno de los factores que pueden incidir en el valor de una propiedad. No es el único, pero importa.
Según explica Alberto Arenas, director nacional de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile, para entender el tema es importante entender el concepto de depreciación.
"En la tasación, es el acto de desvaloración de lo construido según sea la antigüedad y clase de lo edificado". Y aclara: "Ello no afecta al valor del suelo o terreno".
Ahora, ¿de qué manera la depreciación afecta al valor?
Señala el experto que incide de una forma proporcional a los años de antigüedad de lo edificado, lo cual se calcula a partir de la fecha de recepción final que otorga la Dirección de Obras Municipales que corresponda y que considera como fecha de 0 años de antigüedad a la edificación nueva que inicia su vida útil a partir de ella.
Explica que en los enfoques de tasación que determina la Norma Internacional de Valoración, la depreciación se aplica solo en el enfoque llamado de "costo de reposición" o "de reemplazo", siendo indispensable de aplicarse en toda edificación "no nueva" o usada a fin de fundamentar el acercamiento a la certeza del valor de tasación.
Señala Alberto Arenas que la depreciación es un concepto contable, no inmobiliario, que se aplica en base a un porcentaje por año de antigüedad de lo edificado y según la clase constructiva del mismo.
Distintas realidades
De esta forma, explica Alberto Arenas, dicho porcentaje será diferente según sea la clase. Así, por ejemplo, si es en base a acero, hormigón armado, albañilería de ladrillo confinada, madera, adobe, o algunos tipos de clases especiales de procedimientos no tradicionales de edificación.
En este sentido, aporta Christian Acevedo, gerente de Tasación de Valuaciones de Chile, la depreciación de un inmueble puede ser estimada (no calculada) en función de algunos índices que son producto de una convención. Es decir, de un acuerdo tácito entre expertos. "Así, por ejemplo, se ha convenido que la duración de una edificación de hormigón o de albañilería podría durar 100 años; por lo que en este caso la depreciación sería de un 1% anual. Otro ejemplo: las edificaciones de carácter industrial (galpones y naves) tienen una vida útil estimada de 35 a 50 años, por lo que su depreciación sería de un 2% a un 2,8% anual".
Señala que, siguiendo estos ejemplos, "podemos ver que a menor vida útil, mayor es la depreciación anual; o sea mayor es la pérdida de valor debido a la antigüedad de las edificaciones".
Christian Acevedo señala que se debe insistir en que estas convenciones entregan información muy general, "lo que sirve para una primera aproximación a la determinación del valor o de la forma en que se pierde valor en el tiempo. Pero el cálculo o estimación final y fundamentada se realiza caso a caso y para eso es imprescindible que quien realice este estudio sea un profesional del área, con amplia experiencia y conocimientos".
Por otra parte, señala Christian Acevedo, se debe considerar que existen dos tipos de depreciación.
Una es la depreciación normal, que es la pérdida de valor debido a la edad de la edificación (desgaste natural).
"La otra es la depreciación funcional. En este caso, la pérdida del valor se debe al uso o desgaste que es sometido un bien. Por ejemplo, una edificación de hormigón tiene una vida útil determinada por convención. Pero si esta edificación está destinada a restaurante o recinto público, tendrá una pérdida de valor diferente e independiente a su antigüedad". Otro punto importante, agrega el arquitecto Alberto Arenas, es que la variación que podría existir, caso a caso, está relacionada además con el mejor o peor procedimiento de mantención que efectúa el usuario de la edificación, y que al momento de la tasación debe confirmarse para poder valorar.
"Esto es, se puede confirmar, según sea el caso, una buena mantención a través de remozamiento de la materialidad o, al revés, una falta de reparación de materialidad dañada, lo que provocaría, respectivamente, apreciaciones positivas de valor o aceleración de la depreciación por envejecimiento prematuro".
En este ámbito, indica Christian Acevedo que "si observamos la realidad, nos encontraremos con muchas viviendas que ya han pasado los 100 años y están en muy buenas condiciones y que no tienen un valor de $0, o industrias de más de 50 años que siguen operativas y tampoco tienen un valor de $0".
Factor suelo
Explica Alberto Arenas que en el enfoque de costo de reposición es el suelo el que aporta el factor de comercialización, ya que el cálculo de lo edificado determina solo el valor de lo que costaría reponer lo edificado. "De esta manera, la fórmula es muy sabia ya que a la tasación del terreno se le suma el valor de lo edificado con la correspondiente depreciación alterada por apreciaciones positivas o depreciaciones aceleradas según sea el nivel de mantención detectado".
Como recalca Christian Acevedo, el suelo (terreno) no se deprecia.
"Este puede ganar o perder valor por efecto de las externalidades que generan plusvalía o minusvalía, pero no pierde valor por el paso del tiempo como sí ocurre con las edificaciones".
Puntos clave
Señala Christian Acevedo, que respecto del paso del tiempo en las construcciones, puede afirmarse lo siguiente:
1.- Las edificaciones sí pierden valor en el tiempo.
2.- Una adecuada manutención de la vivienda será de gran ayuda para evitar que la pérdida natural de valor sea mayor a lo que se considera normal.
3.- Las remodelaciones y restauraciones (cuando son bien ejecutadas) pueden reducir considerablemente la pérdida de valor, e incluso pueden revertir esta pérdida, siempre que exista un mercado que demande estos bienes.
4.- El suelo no se afecta por efectos de la depreciación.
Felipe Álamos U. / El Mercurio
Página Web - 2013/12/15
Fuente: http://diario.elmercurio.com/