Un especialista advierte que si se aprueba la normativa será casi imposible construir edificios de hasta 10 departamentos.

 

Suena un poco al robot de la Guerra de las Galaxias, pocos conocen al R2B1. Se los presento, señores legisladores y público en general. A los efectos de la normativa urbanística, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires está dividida en distritos. El R2B1 es un distrito que se distribuye por muchos barrios de la Ciudad y, según su definición, es de carácter residencial con una densidad de ocupación media-alta.

Detrás de eso nos encontramos con “algo” muy elegante, sutil, austero… que dio como resultado en estos últimos años unos miniedificios que son muy amables con el barrio y coexisten muy bien con la trama de viviendas individuales y PH (propiedad horizontal). Muchos de ellos se pueden ver en barrios como Núñez, Saavedra, Colegiales, Villa Urquiza, etcétera.

El distrito R2B1 también permitió a muchos arquitectos jóvenes, y no tan jóvenes, desplegar su arte produciendo una arquitectura contemporánea (¡lo cual no es poca cosa!) con geometrías simples, materiales nobles y, sobre todo, sin estridencias. La gran mayoría de ellos expresan con firmeza sus intuiciones plásticas; sin embargo en su conjunto están más cerca de solucionar problemas urbanísticos que del arte constructivo y su ejemplaridad contiene un alto poder transformador.

El R2B1 constituyó un modelo de inversión de una escala abarcable y de fácil convencimiento a los friends & family para que aporten sus ahorros. Y los edificios que se hicieron dieron una clase de cómo la arquitectura puede ser una solución social y a la vez un buen negocio. Su irrupción se dio a partir del paulatino incremento del precio de la tierra en la Ciudad: primero se construía una casa en un lote, luego dos casas en un lote (los “dúplex”), pero con los terrenos cada vez más caros surgieron estos pequeños edificios de 6, 8 y hasta 10 unidades, de planta baja y cuatro pisos de altura, que permiten distribuir el precio de la tierra en más unidades.

La pregunta de fondo es qué ciudad queremos. Una ciudad justa y sostenible. Un poco más densa, porque amortiza la infraestructura de servicios pero también puede atender las demandas sociales y culturales que tienen los ciudadanos urbanos.

Las estadísticas dicen que el año 2007 fue el momento en que vivieron más personas en las ciudades que en el campo. Desde entonces, el vaciamiento de las zonas rurales y la atracción de los grandes centros urbanos no se detiene, el modelo de baja densidad devora el territorio y extiende los servicios; la reserva de tierra se agota. La extensión de la mancha urbana no es la solución; es pertinente pensar en densificar la ciudad ya construida y no en seguir expandiéndola.

El nuevo Código Urbanístico libera el FOT (Factor de Ocupación Total) pero no densifica. La trampa está en que mantiene la altura de los edificios pero los limita en el número de plantas, entonces lo que genera es aire… y ahí volvemos a los dúplex, la tipología más cara e insostenible, con entrepisos, escaleras, más perímetro y dobles alturas.

La normativa sigue condenando a las planta bajas a 2,20 metros de altura; en cambio, si tan sólo se incrementara 50 cm la altura del distrito, se generaría una planta baja digna más cuatro plantas. Así, se permitiría, en un terreno de 8,66 m de ancho, obtener 8 unidades grandes o 16 chicas; o mezclar grandes y chicas. Y si ocupamos un poco la planta baja en detrimento de las cocheras, obtendríamos un par de unidades más.

La cuestión dimensional densifica. Las rápidas transformaciones de los modos de vida urbana requieren de una normativa que no demonice cuestiones como la accesibilidad, el automóvil, la protección patrimonial, las instalaciones y el compromiso ambiental, evitando que al momento de su promulgación resulte obsoleta y que todos traten de eludirla. Debe incorporar el concepto de “urbanidad”, la ciudad es una morfología en sí misma, un dato, algo que está ahí; lo urbano es algo intangible, es la obra de la gente, es donde se despliega lo social, lo espontáneo, lo imprevisible… es la vida.

Muchos se llenan la boca de plantas promoviendo la sustentabilidad, pero no es sólo llenar de verde las fachadas y las cubiertas; la sostenibilidad es mucho más compleja y abarca también las expensas, los servicios, la relación con la cantidad de unidades y las posibilidades que tienen los cientos de miniconsorcios de sostenerse. El mantenimiento ya es parte del proyecto, tanto como la geometría o la estructura.

Ya es tiempo que todos miremos un poco más para adentro; no todo es el objeto o la volumetría. La intensidad del interior, o sea el espacio, muchas veces genera la forma. Y estos pequeños edificios multifamiliares con sus patios, terrazas y circulaciones semicubiertas dan cuenta de ello, produciendo mejores condiciones para generar ventilación cruzada y asoleamiento en línea con los objetivos de una ciudad más sustentable. Mientras tanto, el nuevo código se olvida de ellos.

Estamos perdiendo una gran oportunidad de revitalizar nuestros barrios, densificarlos y reflexionar sobre el estado de la ciudad contemporánea y sus crecientes problemas, las dificultades para hacer de ella un ámbito habitable sobre el cual los antepasados puedan dejar su huella, que esté sujeta a un orden humano pero que también de cuenta de la poesía del desorden.

 

 

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Ricardo Blinder, Arquitecto / Clarín

Página Web - 2018/11/27

Fuente: https://www.clarin.com/

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El proyecto consiguió media sanción y será tratado por el Senado provincial antes de fin de año. Lo apoyan todos los bloques.

 

Los alquileres bonaerenses que paguen 16 mil pesos o menos quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias para la contratación del servicio. Así lo establece una ley que obtuvo el voto unánime de los diputados de la Provincia en la sesión que terminó en la noche del jueves.

Se trata de una medida que apunta a reducir los gastos en el rubro vivienda para "las clases media y media baja", según coincidieron legisladores de todos los bloques. La nueva Ley de Alquileres sería tratada en la próxima reunión del Senado -en una o dos semanas- y podría entrar en vigencia para las operaciones que se realicen a partir del año que viene.

En la Ciudad de Buenos Aires ya rige una ley similar, que obliga a los propietarios a pagar la comisión inmobiliaria, y también reduce los gastos administrativos. Además, esta semana se lanzó un plan que reemplaza las garantías inmobiliarias por un seguro de caución.

Además, en Diputados quedó pendiente el tratamiento de la ley nacional de alquileres, que tiene media sanción y podría debatirse recién en 2019 si este año no hay más sesiones.

Contratos por tres años, comisión inmobiliaria a cargo del propietario, actualización semestral según evolución de la inflación y los salarios son los principales cambios que introduce el proyecto, que tiene dictamen de comisiones.

Alcanza sólo a los contratos de vivienda familiar permanente y cuyo "canon locativo mensual" no supere "el monto equivalente a un salario y medio mínimo vital y móvil". Hoy ese parámetro está en 10.700 pesos según el ministerio de Producción y Trabajo de Nación. La reducción de honorarios y gastos abarca también a la renovación de los contratos.

Quedan excluidos los alquileres de vivienda que superen los 16.050 pesos (un salario mínimo y medio) y los contratados con fines comerciales. "Se genera un honorario social para inquilinos de clase media y baja", según la explicación del diputado Ricardo Lissalde (Frente Renovador).

El artículo 1° dice que dentro de esos rangos (menos de 16 mil pesos y uso familiar único) "no se podrá requerir, ni percibir de ellos mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por intermediación o corretaje, ni gastos y/o costos de gestoría, ni gastos u honorarios por administración de dichas locaciones". Esto incluye, además, los importes que percibe el Estado por timbrados y otros impuestos. Ya no se cobrarán en futuros contratos.

Y ese es el punto de mayor controversia. Esta mañana, el presidente del Colegio de Martilleros de la Provincia, Juan Carlos Donsanto, le dijo a Clarín que si se convierte en ley presentarán recursos de amparo por el perjuicio que implica "la pérdida del 50% en nuestros honorarios".

El dirigente aclaró que la entidad que agrupa a los corredores bonaerenses había planteado su acuerdo con fijar una "tarifa social" para los inquilinos pero pretendía que el tope fueran "7.000 u 8.000 pesos de alquiler mensual". Según el dirigente, con el monto que fijaron los diputados, "más de la mitad de las operaciones quedarán abarcadas". Es que en Provincia, el promedio de alquiler de una propiedad está en 9.415 pesos, según el relevamiento del colegio de Martilleros.

El diputado Lissalde aclaró que para la renovación del contrato, el inquilino pagará la mitad del valor de un honorario normal. Ese porcentual está fijado en un máximo de 4% sobre el total de la operación, o sea la suma de los 24 meses del alquiler. A partir de esta nueva regulación, ese indice se reducirá al 1% y el operador inmobiliario podrá incluirlo en los gastos del dueño de la propiedad. "Es una medida inédita para la Provincia de Buenos Aires porque hoy se abona en todos lados el dos por ciento, y con la ley será la mitad", explicó Lissalde.

El proyecto surgió del acuerdo de diferentes bloques para crear un marco normativo que genere mejores condiciones para el acceso a la vivienda. La iniciativa fue acompañada con las firmas de los presidentes de bloque de Cambiemos, PJ-Unidad y Renovación, Frente Renovador, Frente Amplio Justicialista e Integrar.

Ahora, para ingresar a un departamento de dos ambientes, que cuesta 8.000 pesos por mes, en el centro de una ciudad como La Plata, el interesado tiene que disponer de por lo menos 35 mil pesos. El primer mes de alquiler; más el mes de depósito; el 4% de "comisión" (en este caso unos 7.500 pesos); los gastos administrativos y el timbrado del contrato.

Para atenuar este "desembolso inicial desmedido", la normativa achica el porcentaje de la comisión del martillero profesional: del 4% del contrato pasa a un máximo del 2%.

En el debate parlamentario, la diputada Rocío Giaccone (FPV) dijo que "es una ley es favor de todos y busca que el mercado de alquileres no se frene como está en este momento. Creemos que habrá más ciudadanos de la provincia de Buenos Aires que puedan alquilar". El diputado Guillermo Bardón (Cambiemos) destacó que el proyecto unificó cinco iniciativas diferentes porque queremos encontrar una solución a esta problemática".​

 

 

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Fabián Debesa / Clarín

Página Web - 2018/11/23

Fuente: https://www.clarin.com/

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Un colectivo de profesionales especializados en temas ambientales alerta sobre olvidos, anacronismos y severas equivocaciones en la norma que se está discutiendo para construir en la Ciudad de Buenos Aires.

El colectivo de arquitectos que trabajan en sustentabilidad ambiental desde distintos ámbitos como la docencia, investigación, gestión pública, consultoría, construcción y el proyecto arquitectónico y urbano emitió un comunicado apelando a "revisar los contenidos del Proyecto de Ley para el Nuevo Código de Edificación aprobado en primera lectura por la Legislatura, el jueves 6 de septiembre de este año". 

"En una ciudad como Buenos Aires, donde se combina un planeamiento urbano centrado en el crecimiento sin criterios de sustentabilidad con una deficiente calidad constructiva y una evidente desatención a la eficiencia energética en edificios", arranca el texto publicado en AS 6030.

Para los especialistas, el nuevo Código de Edificación debería ser una herramienta fundamental para "remediar y prevenir" los impactos de lo construido en el ambiente pero alerta que la norma "además de omitir temas de relevancia, confunde y complica la real aplicación de criterios de sustentabilidad". A continuación, se detallan los conceptos más destacados del comunicado.

 

Aislamiento térmico

Para los especialistas, el punto referido a aislamiento térmico de la envolvente es "regresivo respecto de legislación vigente"  ya que pide aislamiento solamente en “fachadas” lo que permitiría una envolvente de pésima eficiencia en, por ejemplo, patios interiores o medianeras expuestas al exterior. Tampoco se exige una correcta aislación en los techos y las losas expuestas al exterior.

Según los expertos, el nuevo Código sería bastante menos exigente que los lineamientos nacionales establecidos en los Estándares Mínimos para la Vivienda de Interés Social.

Respecto a los vidrios, los académicos aseguran que el proyecto solo propone exigencias para superficies orientadas al Sur, sin considerar que las pérdidas y ganancias de calor no se relacionan exclusivamente con la orientación sino con la proporción de superficie translúcida del muro, la relación entre las condiciones de temperatura interior y exterior y la incidencia o no de la radiación solar sobre esa superficie. "Tampoco define exigencias para superficies semitransparentes en techos y permite, por ejemplo, construir lucarnas de cualquier dimensión sin ninguna previsión respecto de pérdidas de calor o ingreso de radiación en ese tech", afirman.

Aislamiento Acústico

​El comunicado destaca que en el nuevo Código tampoco se habla del aislamiento acústico de las fachadas y de los muros, lo que expone a los usuarios a elevados niveles de ruido, incrementando el riesgo de padecer numerosas enfermedades. Cabe aclarar que la normativa vigente en la CABA, a la que se hace referencia en el texto del proyecto, no regula el uso vivienda. "El Mapa de Ruido de la Ciudad de Buenos Aires, recientemente finalizado, permite verificar la severidad del contaminante acústico, y la necesidad de proteger a los habitantes de la ciudad con un marco regulatorio que determine valores mínimos de aislamiento de muros, pisos, techos y fachadas", explican.

 

Confort Visual

Los expertos señala que el capítulo de sustentabilidad hace referencia a la necesidad de priorizar el uso de la luz natural y menciona la obligatoriedad de asegurar determinados niveles de iluminación sobre el plano de trabajo y una distribución homogénea de la luz en el espacio útil, cumpliendo con el artículo "Iluminación y Ventilación de Locales" del Código. "Sin embargo -dicen-, ese punto presenta un método de verificación basado en una proporción matemática fija, que no tiene en cuenta cantidad ni calidad de luz recibida. Adicionalmente indica la posibilidad de reducir la superficie de iluminación en orientaciones supuestamente favorables, sin tener en cuenta que frente a la abertura podría existir un edificio que obstaculice el paso de la luz. Es importante cambiar ese sistema obsoleto de verificación, que no tiene en cuenta el entorno ni asegurar adecuados niveles de iluminación o confort visual".

 

Techos Verdes

Al referirse a techos verdes, los especialistas en temas sustentables señala que el texto del nuevo Código incluye un listado de elementos que se requieren para materializarlos, pero ese listado omite la exigencia de contar con vegetación. "Menciona una capa impermeable, un drenante y una capa de retención del sustrato, pero no define la necesidad de incluir una capa vegetal superior, elemento fundamental en un techo verde”, dicen.

Según destacan los miembros del colectivo AS 6030, en el mismo ítem, al referirse a techos verdes sustentables, el proyecto de Código establece que estos deben tener un sustrato mayor a 15 cm, cuando es exactamente al revés: para poder ser considerado sustentable, toda la bibliografía define que el espesor del sustrato no debe ser mayor a 15 o 18 cm como máximo.

 

Separación de Residuos

En otro ítem, los especialistas destacan que, si bien la Ciudad cuenta con legislación que exige la separación de residuos sólidos domiciliarios, el Código no prevé áreas donde acopiar estos residuos en edificios de propiedad horizontal, pero mantiene la exigencia de contar con un espacio para compactador de basura, requerimiento obsoleto en el contexto actual.

 

Conclusiones

Los profesionales agrupados en AS 6030 consideran relevante que, previo a la sanción definitiva de esta Ley, "Los legisladores comprendan el valor de incluir las sugerencias, criterios y definiciones técnicas desarrolladas en ámbitos especializados, cuyos integrantes tienen larga trayectoria en el manejo y estudio de estas temáticas. De no realizarse las correcciones y ajustes necesarios a este Proyecto de Nuevo Código de Edificación, la Ciudad de Buenos Aires perdería una oportunidad única de avanzar hacia consistentes y perdurables estrategias de eficiencia energética, sustentabilidad, resiliencia, mitigación y adaptación frente al cambio climático".

 

 

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Clarín

Página Web -2018/11/06

Fuente: https://www.clarin.com/

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Así no hará falta un escribano. Lo que implica un ahorro en costos. El sistema arranca en la Ciudad.

 

A través de la publicación en el Boletín Oficial del Decreto 962/2018, el Gobierno Nacional introduce dos modificaciones sustanciales a la ley de Registro de la Propiedad Inmueble:ahora podrán inscribirse los boletos de compraventa de viviendas adquiridas desde el pozo, y para hacerlo las partes no necesitarán de un escribano si acceden al sistema de firma digital impulsado por el Ministerio de Modernización.

Este nuevo procedimiento, si bien arrancará en la Ciudad de Buenos Aires, está pensado para todo el país, según surge de los considerandos de la nueva norma, y tiene como objetivo que quienes compren una propiedad desde el pozo tengan protección legal como si hubieran escriturado y, por otro lado, acceso al crédito hipotecario.

“Nosotros creemos que esta es una herramienta positiva para resolver uno de los aspectos más controversiales del acceso a la financiación para la adquisición de bienes con destino familiar. Hoy, para comprar en un edificio en pozo no hay crédito, y esto perjudica a los inversores y también a los inquilinos que quieren pasar a ser propietarios”, señaló a este diario Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

“Es una muy buena medida, y también lo es la firma digital de los boletos, algo que implica modernidad, rapidez, menos trámites y menos gastos”, amplió Bennazar.

De acuerdo con su razonamiento, “hay crisis habitacional y merma en el mercado por la caída de créditos. Este tipo de herramientas permitirá que quienes no poseen el dinero para una inversión al contado tengan otras opciones y con amparo legal”.

La Cámara sectorial propone más medidas como la certificación de locatarios cumplidores para calificar ante un préstamo, promover mayor transparencia ante la AFIP mediante descuentos impositivos para propietarios e inversores de pequeña escala y adecuar las normativas a los distintos escenarios regionales de nuestro país.

“Todas ellas favorecerían el crecimiento de un sector económico vital”, aseguró Bennazar.

Iván Kerr, secretario de Vivienda de la Nación aseguró que la medida "es el resultado de las mesas de dialogo con actores del sector de la construcción y desarrollo inmobiliario; particularmente el registro del Boleto de compra-venta permitirá tanto al comprador como al vendedor acceder al financiamiento desde la etapa de pozo, algo que sin dudas dinamizará e impulsará la construcción y generará más trabajo"

De acuerdo con el Decreto, para que el Registro inscriba los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o complementarias nuevas a construir o en etapa de construcción, deben darse determinadas condiciones.

Según supo Clarín se trata de que el boleto de compraventa haya sido celebrado por el titular registral del inmueble o por quién sea su sucesor a título particular o universal.

Otra condición que figura en el decreto oficial es que el comprador debe haber pagado, como mínimo, el 25% del precio total y el boleto de compraventa deberá ser firmado digitalmente por las partes, y presentado mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica.

Este requisito es a fin de determinar su fecha cierta y la autoría e integridad del documento electrónico.

En caso de que las partes no cuenten con firma digital, podrán celebrar el boleto de compraventa o su cesión mediante la intervención de un escribano público.

En ese caso, el escribano es quien deberá presentarlo a través de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, con su firma digital.

 

 

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Guillermo Kellmer / Clarín

Página Web -2018/11/04

Fuente: https://www.clarin.com/

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