Ex funcionarios de este Gobierno objetan los puntos principales del texto que ya tiene dictamen de Diputados. Inquilinos apoyan, inmobiliarias se quejan.

El proyecto para regular los contratos de alquiler que avanza en Diputados con el decidido apoyo del bloque oficialista empezó a recibir, paradójicamente, duras críticas de sectores afines a Cambiemos, y puntualmente de varios economistas que hasta hace poco tiempo ocupaban cargos relevantes dentro del Gobierno. Esto a pesar de que el proyecto cuenta con el apoyo explícito del presidente Mauricio Macri.

La reacción negativa causó cierta sorpresa entre legisladores de Cambiemos. Así lo admitió propio Daniel Lipovetzky (ver aparte), uno de los diputados oficialistas que impulsa el proyecto, que ya cuenta con media sanción del Senado, aunque deberá volver a la Cámara Alta porque en Diputados sufrió modificaciones.

En resumen, el texto que se aprobará en Diputados estira el plazo mínimo de los contratos de 2 a 3 años, obliga a indexar los contratos por un índice que reflejará en partes iguales la evolución del Coeficiente de variación salarial (CVS) y la inflación al consumidor (IPC), impulsa el registro del contrato ante la AFIP (el propietario que así lo haga tendría más herramientas para lograr un desalojo) y también busca flexibilizar las exigencias en cuanto a las garantías que debe presentar el inquilino. También establece que las comisiones a las inmobiliarias solo debe pagarlas el propietario y genera cierta confusión en cuánto a las expensas extraordinarias, que podrían cargarle los costos a los propietarios.

Qué dijeron algunos de los ex funcionarios:

Lucas Llach (ex vicepresidente del Banco Central): “El proyecto garantiza que sea más caro alquilar porque hace un 50% más ilíquida la inversión inmobiliaria para dar en alquiler. Y además perdemos la oportunidad de que UVA sea la La indexación por semestre vencido genera más inercia inflacionaria que alquileres en UVA.

Luciano Cohan (ex subsecretario de Programación económica): No está claro que haya un problema. Desde los 90 el costo real de los alquileres bajó muchísimo y hoy están baratos en términos reales. Lo que menos me gusta es la regla de indexación y el estiramiento de plazos. Lo primero, porque van a reflejar inflación pasada, y si la inflación llega a tender a la baja el inquilino va a pagar más. El plazo mínimo de tres años le quita flexibilidad y opciones a la relación entre las partes.

Sebastián Galiani (ex secretario de programación económica): Argentina, en el pasado, ha intervenido profusamente el mercado de alquileres. Los resultados han sido desastrosos. El déficit habitacional se resuelve con inversión y desarrollo del crédito hipotecario. Esa inversión tiene que ser mayormente privada. Para ello se necesita rentabilidad y previsibilidad. Esta era y debe continuar siendo la agenda de trabajo.

También se sumaron a las críticas economistas que no formaron parte del Gobierno:

Ramiro Castiñeira (Econométrica): La ley impone plazo mínimo y metodología de ajuste, cuánto ambos aspectos tendría que ser libres y acordado entre las partes. La rigidez que se impone al contrato lo único que logrará es subir el costo de alquiler dado el mayor riesgo que se expone el dueño de la propiedad.

Juan José Cruces (UTDT): “No me parece bueno llevar el contrato a tres años. Los contratos cortos son la solución alternativa a un contrato largo ante la incertidumbre sobre el valor real de un contrato”. Pero se mostró a favor de que las comisiones recaigan sobre el propietario, aunque criticó que se le busque imponer un tope a dicha comisión.

Como se ve, opiniones que, con matices, alertan que las regulaciones a un mercado tan sensible tal vez terminan logran efectos contrarios a los esperados.

​Inquilinos apoyan, inmobiliarias se quejan y la duda: qué harán los dueños

Desde el sector de inquilinos, sin una representación orgánica, en los últimos tiempos se vino escuchando la posición de Gervasio Muñoz, quien aparece como referente del sector. Días atrás expresó que la ley hará bajar los costos de los alquileres, tomando como referencia que este año los salarios (que pesarán la mitad en el cálculo de indexación) perdieron claramente contra la inflación. Habrá que ver qué opina si este fenómeno se revierte. También se expresó a favor de la prolongación de los contratos, porque baja el costo de las renovaciones y los ajustes propios de los nuevos contratos.

En el sector inmobiliario opinan muy diferente: Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, señaló: La idea de que los contratos se extiendan por un mínimo de 3 años es gravísima. En los lugares que funciona de esta manera es porque hay previsibilidad económica y una seguridad jurídica eficiente, acá no. En un país donde la inflación es una variable permanente, prolongar el plazo del contrato y limitar su actualización definitivamente desalienta la incorporación al mercado de inmuebles para renta. Los alquileres no ajustan solo por inflación sino por el comportamiento entre la oferta y la demanda. Por lo tanto, no es aconsejable ningún tipo de regulación sobre los precios ni sobre los ajustes.

Hugo Paz, de Metropolitan Home, hizo foco en la seguridad jurídica:“Estas reglamentaciones estarían de más si la Justicia actuara rápidamente cuando debe producir un desalojo. Si el propietario estuviera tranquilo con eso, reclamaría menos garantías reales. Pero el problema principal que le quita fluidez al mercado es que para desalojar a un moroso se puede tardar más de un año”.

Gustavo Bazzan / Clarín

Página Web -2018/10/20

Fuente: https://www.clarin.com/

Sobre 98.000 créditos hipotecarios UVA, hay apenas 107 casos con algún atraso en el pago de la cuota.

La preocupación por el impacto de la inflación en los créditos hipotecarios cuya cuota se ajusta precisamente a la par del índice de precios, movilizó a la oposición, que empezó a agitar el riesgo de que los créditos hipotecarios UVA terminen convirtiéndose en impagables.

La realidad es que aún con un desacople ostensible entre la evolución de los salarios y de la inflación, la relación cuota-ingreso no se ha modificado dramáticamente en lo que va del año. Se calcula que para fin de año, con una inflación de 45% y un índice de salarios que podría quedarse en el 25%, la relación cuota ingreso crecerá en tres o cuatro puntos porcentuales.

Tomemos como ejemplo un crédito por el que, a principios de 2018, un grupo familiar que registra ingresos por $40.000, debe pagar una cuota de $ 10.000. En este caso, la relación cuota-ingreso es del 25%. A fin de año, el ingreso habrá crecido a $ 50.000 (paritaria del 25%) y la cuota a $14.500 (inflación del 45%). Ahora, la relación cuota-ingreso habrá saltado al 29%. Y distribuyendo esos 4.500 pesos extras en doce meses, cada cuota habrá aumentado unos $ 375.

Pero una diferencia tan grande entre la evolución de salarios e inflación es una rareza y no la regla, tomando los datos históricos de ambas variables, que muestran, para el caso de la Argentina, que marchan en forma pareja. Hoy la morosidad es muy baja. Esta semana el Banco Central informó que sobre 98,000 créditos hipotecarios UVA, se registra una morosidad del 0,11%. Esto quiere decir que hay apenas 107 créditos con algún atraso en el pago de la cuota.

Anécdota: en Uruguay, hay hipotecarios indexados por inflación y por salarios. Los deudores que ajustan su deuda por el índice salarial están enojados, porque los salarios hace 13 años que le ganan a la inflación.

El otro fantasma que se agita con los hipotecarios UVA es que la deuda crece y es más grande hoy que el día que se tomó el crédito, a pesar de que se pagaron varias cuotas.

La verdad es que la deuda crece en pesos nominales, pero se mantiene estable si se la calcula en UVAs.

La mejor manera de entender esto es pasar el ingreso familiar y la deuda a UVAs, que es lo mismo que pasarla a pesos constantes. Y si la inflación y los salarios marchan a la par, lo que ocurre es que se necesita la misma cantidad de UVAs todos los meses para pagar la cuota. Desde la primera hasta la última cuota. Por eso no tiene sentido señalar que la deuda es cada vez más pesada.

Es que la característica de los créditos UVA es que la cuota no se licua por efecto de la inflación. En los créditos tradicionales, como la cuota permanece en la misma cantidad de pesos de la primera a la última, lo que ocurre es que la inflación va alivianando el peso de la cuota sobre los salarios familiares.

La contracara de eso es que, justamente para cubrirse de la licuación, los bancos ofrecen créditos a tasas muy altas, con cuotas iniciales también altísimas que sacan del mercado hipotecario a muchas familias porque no cuentan con los ingresos suficientes para pagar dicha cuota.

En este escenario, el Gobierno introdujo ayer una opción de tope de cuota a los hipotecarios UVA para que los deudores al menos tengan la tranquilidad que en un año malo -como este- la cuota no se dispare y lleve a la familia al incómodo terreno de la morosidad.

Gustavo Bazzan / Clarín

Página Web -2018/10/12

Fuente: https://www.clarin.com/

Grieta en Diamante: una ordenanza prohibió hace casi 40 años que se construya en la zona

Las geografía de la costa del río Paraná, en Entre Ríos, sufre desprendimientos constantes en sus barrancas. La gran mayoría son imperceptibles porque donde suceden no hay población. Sólo un impactante paisaje litoraleño. En Diamante la historia es distinta. Sobre la base de la barranca hubo una activa zona portuaria, una pintoresca costanera, y sobre ella estuvo siempre emplazada la ciudad. Hoy la urbanidad de su costanera no existe. El puerto, sí. Pero allí hay una diferencia: una obra de dragado permite el escurrimiento de las aguas subterráneas.

Ricardo Brumatti, historiador de Diamante, guarda un tesoro en sus documentos y una riqueza en sus conocimientos del pago donde nació. "Los desplazamientos son parte de nuestra historia. Convivimos con ellos desde la fundación de Diamante. Pero por una ordenanza allí no se puede edificar. Está prohibido", arranca diciéndole a Clarín y la charla se enciende con su pasión casi periodística.

Entre sus archivos conserva la ordenanza que prohíbe la construcción en toda la zona que hoy tiene peligro de derrumbe. Este documento data de 1979, un año después del peor desprendimiento hasta ahora que haya tenido la ciudad, cuando el derrumbe de la barranca se llevó la escuela nacional N° 211. Un relevamiento, realizado por la Dirección de Minería dependiente del Ministerio de Obras Públicas de Entre Ríos, del perfil de la barranca realizado a fines de la década del 70 destaca que "se recomienda no permitir el realojamiento en el área ya que existe un equilibrio inestable". Esto quedó expuesto en la ordenanza N°115/79 que prohíbe el realojamiento en "Puerto Nuevo" y que también eximió de la Tasa General Inmobiliaria a los afectados por el derrumbe de las barrancas, ampliándose esa zona de emergencia en 1981.

Y es más, el estudio del 79 aclara que "es importante citar que este límite (el de riesgo de derrumbe) es provisorio pues se modifica constantemente ante nuevos desmoronamientos".

"Para tener una dimensión, Puerto Nuevo tenía características propias: hoteles, el tren que llegaba hasta el puerto, un puesto de Prefectura... era nuestra costanera. Pero tras el gran derrumbe del 1978 cambió el paisaje del puerto y alrededores. Luego vino la prohibición por ordenanza, pero una vez pasado el susto la gente volvió a vivir en esos lugares con todo el drama que es para esa gente el hoy porque no saben si pierden todo", comentó el historiador. "Si se cumpliera la ordenanza del Concejo, hoy los pobladores no estarían atravesando por esta situación. Pero ese es otro tema", concluye.

Y se puede ir más atrás en el tiempo también. Año 1902, una presentación de Eduardo Oberlín, un próspero empresario local, que denunció las excavaciones ilegales en la zona para extraer piedra "que sirve de base a toda la barranca que esos pozos peligrarán el desmoronamiento de la tierra de la barranca ocasionando la ruina de los edificios y plantaciones que existen en los fundos superiores".

Hoy, una parte de los pobladores del extremo oeste de Diamante padecen las consecuencias de la naturaleza. Pero lo grave es que también hay otros que hoy son espectadores de lo que mañana puede ser su realidad.

Erico Vega / Clarín

Página Web -2018/10/10

Fuente: https://www.clarin.com/

El Senado convirtió en ley un proyecto reclamado por las organizaciones sociales.

Más de 4 mil barrios populares, asentamientos de emergencia y villas, en los que viven unas 3,5 millones de personas sin acceso a agua corriente, a red cloacal, y el 70 por ciento sin acceso formal a la energía eléctrica, tienen ahora luz verde para que se pueda avanzar en su urbanización. Este miércoles, por amplia mayoría, la Cámara de Senadores sancionó la ley de urbanización de estos barrios, que propone la expropiación de tierras y regularización de los títulos de propiedad para las alrededor de 850 mil familias que habitan en ellos.

La iniciativa que había tenido aprobación por unanimidad en mayo pasado en Diputados, fue votada dentro de un paquete de leyes consensuadas, sin debate ni discursos, durante la sesión que arrancó picante por la discusión de los cargos extra en las facturas de gas. En el Senado hubo amplio apoyo a este proyecto social, con excepción de senadores peronistas de Formosa y de La Pampa que argumentaron que no se consideraba el federalismo, por las tierras también municipales y provinciales sujetas a expropiación.

El proyecto original fue presentado en Diputados por el oficialismo, pero tuvo rápido apoyo de todos los sectores y de las organizaciones sociales con predicamento en los barrios, que se erigieron en actores clave del censo realizado en todo el país para conocer la situación de esos asentamientos y sus habitantes. La ministra de Desarrollo Social, Carolina Stanley, defendió el proyecto activamente.

En el Senado el macrista Esteban Bullrich y el justicialista correntino Pedro Braillard Poccard dejaron sentado que"ameritaba" -así lo expresó Bullrich- dar discursos para defender una ley de esta relevancia.

La ley de urbanización o regularización dominial alcanza a los barrios y asentamientos identificados en el Registro Nacional de Barrios Populares (Renabap), un total de 4.228 asentamientos, en ciudades de más de 10 mil habitantes de todo el país. El relevamiento se hizo a lo largo de 2016 y 2017, y su avance tuvo el apoyo de referentes sociales como Juan Grabois, de la CTEP, y del Movimiento Evita.

La ley suspende en todos esos barrios ahora inscriptos en el Renabap, los desalojos por dos años y permite la regularización dominial de las viviendas en favor de las familias que las habitan. Para la integración “sociourbana” declara de utilidad pública y sujetos a expropiación las tierras donde se asientan esos barrios. También faculta al Ministerio de Desarrollo Social a implementar con las provincias y los municipios proyectos para esa integración. Por su parte, la Agencia de Administración de Bienes del Estado, que depende del Ejecutivo, queda facultada para llevar adelante las expropiaciones que corresponda hacer.

El reconocimiento de la titularidad o escritura sobre el terreno o la vivienda que habitan esas familias fue destacado durante el debate como un paso central para empezar a terminar con la precariedad, y dar acceso a infraestructura y servicios básicos. En el extenso trabajo de dos años que se hizo desde la cartera de Desarrollo Social se estableció que el 55% de los barrios populares son anteriores al año 2000. Sólo el 16% de sus habitantes, que vive en condiciones extremas en muchos casos, tiene trabajo en blanco (el 22% está en negro); el 34% busca trabajo, un 38% sólo estudia y el 24% no estudia ni busca trabajo. la población es joven: el 40% tiene menos de 29 años.

Guido Braslavsky / Clarín

Página Web -2018/10/10

Fuente: https://www.clarin.com/