Subieron entre un 32% y un 37%. Los que perdieron claramente fueron los salarios.

 

En el último año, los alquileres registraron una suba promedio cercana al 35%, según distintas mediciones. El aumento está apenas por encima de la inflación que, hasta agosto, acumula un alza del 34,4% anual, según los datos del INDEC. En cambio, frente al movimiento de los salarios (crecieron en torno al 25%), la erogación de los inquilinos resultó bastante más desventajosa.

Existen distintas mediciones sobre la variación en el precio de las locaciones. Por ejemplo, según el índice que elabora la inmobiliaria Properati con la consultora Oikos, en los últimos 12 meses (entre agosto del 2017 y éste) los alquileres registraron un alza del 32%. Es decir, según este indicador, la suba estaría 2,2 puntos porcentuales por debajo del IPC, y muy por debajo de la apreciación del dólar.

Pero, según los registros del sitio Reporte Inmobiliario, en la Ciudad de Buenos Aires los alquileres se incrementaron por encima del 30% desde hace 5 años. Y, en los últimos 12 meses, también medidos hasta agosto,  los departamentos de 2 ambientes aumentaron 37,54%.

De acuerdo con esta medición, el valor medio, en la ciudad de Buenos Aires,  para departamentos de 2 ambientes se ubicó en $ 10.922 el mes pasado, mientras que las unidades de 3 ambientes alcanzaron un promedio de $ 14.212 en el mismo mes.

Por otro lado, según la medición de la Dirección de Estadísticas y Censos del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, los alquileres treparon en promedio 36,7% en ese ámbito. En tanto, la inflación para esa misma zona se ubicó en el 33,6%, en agosto.

Juan Fernández, de Oikos, explica que "la última escalada del tipo de cambio ha generado y continuará generando mucho ruido en el mercado inmobiliario, principalmente vía una retracción de las hipotecas, que podría durar largos meses, hasta bien entrado el 2019", señaló.

El primer impacto en el mercado de los alquileres proviene del desincentivo de los potenciales tomadores de créditos para la compra de viviendas, debido a la repentina depreciación del tipo de cambio. Se interrumpió, así, el círculo virtuoso que se venía dando durante el 2017 y el primer trimestre de 2018.

En concreto, los actos de compra-venta en CABA efectuados mediante créditos hipotecarios mostraron una caída del 46.3% en términos interanuales en el mes de julio. En tanto, el total de los actos de compra-venta cerrados en CABA cayó 17,1%, también en términos interanuales.

La cantidad de potenciales dueños, que ya no pueden comprar porque no acceden a los créditos hipotecarios, se sigue sumando a la demanda de alquileres y refuerza la presión sobre los precios. No obstante, las mensualidades que pretenden cobrar los propietarios tiene un techo: la capacidad de pago de los inquilinos. Algo que impacta en la rentabilidad.

"Debido al aumento diferencial entre las cotizaciones de venta por efecto de la devaluación y los valores locativos, la rentabilidad anual de los alquileres de departamentos en la ciudad de Buenos Aires, se redujo casi 2 puntos con relación al año pasado cuando alcanzaba el 5,38% en promedio para departamentos de 1,2 y 3 ambientes. Actualmente ese promedio de rendimiento por alquiler es de sólo el 3,41 % anual", explica Fernández.

 

 

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Natalia Muscatelli / Clarín

Página Web -2018/09/23

Fuente: https://www.clarin.com/

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Las nuevas normas modifican el panorama para desarrolladores y brokers.

 

Desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, el arquitecto Damián Tabakman, su presidente, asegura que están muy entusiasmados y ansiosos con los futuros códigos Urbanístico y de Edificación.

El pasado 6 de septiembre, la Ley de Reforma del Código Urbanístico (CU) y del Código de Edificación (CE) fue aprobada en primera lectura y, aunque la oposición la rechazó en forma contundente (20 votos en contra y 6 abstenciones), Tabakman afirma que el debate ya quedó atrás. “No estamos de acuerdo con algunas cosas, pero damos ese tema por saldado y lo que queremos es tener un marco normativo claro y transparente lo antes posible”.

Desarrolladores, inversores, constructores y arquitectos coinciden en que la situación actual es muy perjudicial porque genera incertidumbre. “Cuanto antes se apruebe definitivamente el nuevo código será mejor para nosotros”, afirma Tabakman.

Para Darío López, arquitecto y desarrollador, hubiera sido interesante discutir los códigos más a fondo pero concede que “es mejor que nada”. “Está la posibilidad de ir mejorándolo luego de que se promulgue”, aclara, haciendo referencia a que la normativa nueva establece enmiendas parciales.

“Creo que es un primer intento bueno, pero no es una revolución del código, simplemente se ordenó. Debemos discutir qué Ciudad queremos; falta un estudio pormenorizado entre los barrios. Creo que no hay que ser tan tremendista. ¿Cómo densificás si no permitís construir? Densificar no es malo”, dice.

Entre los desarrolladores como Luis Guido (director de GRID, Grupo Idea Desarrollos) el nuevo código no cambiará demasiado su trabajo. “Los profesionales de nuestro equipo se dedican a desarrollar factibilidades constructivas y deberán dedicarse a estudiar la nueva norma e interpretarla en profundidad”, afirma. A su vez, aclara que los cambios en los indicadores (alturas, usos, capacidad construíble, etc.) tendrán impacto en el negocio inmobiliario.

Para Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs, “desde el anuncio y publicación de los borradores comenzaron las especulaciones que, desde entonces y hasta que finalmente se defina la norma, aceleran o postergan la toma de decisiones”. Y agrega: “Los cambios en alturas, reubicación de usos y capacidad construíble transferible (CCT) estimularán nuestra creatividad e impactarán en el negocio inmobiliario”, dice y explica que el precio de la tierra dependerá de la manera en que el nuevo criterio de alturas castigue o beneficie a los lotes.

Para Guido el impacto en el valor de los terrenos será muy importante en la zonas donde se generen cambios en los indicadores, en especial con los nuevos criterios de alturas. “La norma define 5 tipos de alturas (entre 10,5 y 38 metros), en algunas zonas disminuirán los metros habitables, mientras que en otras aumentarán.

Torraca, por su parte, asegura que el precio de los lotes seguirá midiéndose por su edificabilidad y detalla que la nueva norma incrementa la constructibilidad en la Ciudad. “Según datos del propio Gobierno porteño, Buenos Aires cuenta con un volumen edificado de 104 millones de m2 con una capacidad de más de 200 millones. El nuevo CU, fijando esas alturas, define un modelo de ciudad ajustado a esa edificabilidad y tendiendo a la homogeneización morfológica sin considerar la heterogeneidad existente. En ese sentido, el nuevo CU toma partido por un modelo que, en mi opinión, conspira contra el espíritu del Plan Urbano Ambiental que pretende catalogar los edificios patrimoniales y revisar la situación particular de cada manzana”.

El arquitecto Manuel Ludueña es más incisivo. Para él, los códigos propuestos son arbitrarios. “Los CU y CE tienen aspectos contradictorios y falta de respuesta a algunos problemas como el del asoleamiento en los dormitorios y monoambientes, un planteo que desestima el uso excesivo de la energía y favorece al uso de artefactos sustitutivos y el consumo de electricidad y gas, desatendiendo los procesos ecológicos esenciales”.

Por otro lado, Ludueña asegura que las alturas previstas en los nuevo códigos conforman una “trama continua de mayor altura que desfigura y fragmenta a muchos barrios, donde su altura en las avenidas es similar a la de las calles contiguas”.

Durante el debate de la primera lectura del CU y el CE, la oposición destacó que las normas plantean aumentar un 20% la capacidad constructiva. Sin embargo, según datos oficiales, en 2011 la ciudad contaba con el 56% de las posibilidades de construcción realizadas, con lo cual el actual Código de Planeamiento Urbano no está agotado. El arquitecto Alejandro Mareque, asesor del Bloque Peronista en la Legislatura afirmó: “Todavía hay 100 millones de m2 a construir. Con ello se podría llevar la población de 3 a 6 millones de habitantes, que es uno de los objetivos políticos de esta reforma”, expresó.

Como referencia, aporta que en un año se construyen en promedio 1,5 millones de m2, por lo que argumenta que no tendría sentido aumentar la constructibilidad en zonas que ya están saturadas. Además, los especialistas advierten la ausencia de herramientas para revertir la desigualdad entre el Norte y el Sur.

Para la arquitecta Magdalena Eggers, especialista en normativas, el CE es el que más problemas presenta. “Se vende como el código del futuro. Pero basta, no es así”, y explica que, según el código de 1942, las habitaciones de una vivienda podían tener 10 m2 y las restantes 6 m2 y que las normas mínimas de habitabilidad que se aprobaron en 1979 –con el objeto de frenar la especulación inmobiliaria– impusieron medidas mínimas para cada tipo de ambiente, que años más tarde se ajustaron a la realidad de los terrenos de 8,66m, y que hasta hoy se verifican. “Ahora el estar comedor puede tener 9 m2 en lugar de 16 m2, y un dormitorio principal va a poder tener 7,50 m2 (en lugar de 10 m2), con lado mínimo de 2,50 m (¡incluido el placard!), y restarle a ese ancho una tolerancia del 3% por razones constructivas”, detalla.

Eggers agrega que en las condiciones de iluminación sigue sin establecerse una relación máxima entre ancho y profundidad de un local (o por lo menos exigir mayor iluminación). “Sabemos que en el mercado se diseñan ambientes de 3 m de lado con 10 o 12 m de profundidad, con una ventana en el extremo. Además, este proyecto beneficia con la reducción en un 20% de la superficie de iluminación de los locales que están bien orientados, en lugar de castigar ampliándola en los que no lo están. Y por si no quedan dudas sobre las pérdidas de condiciones de habitabilidad, se van a permitir locales en sótanos ventilando a patios”, advierte.

A su vez, Ludueña ve algunos puntos oscuros desde el punto de vista de la planificación. “La configuración de una red de alta densidad con promoción para la ampliación del Área Central atenta contra la conformación de nuevos subcentros que evitarían la necesidad de grandes desplazamientos al trabajo. Incluso la idea de macromanzanas, al supuesto estilo Barcelona, son MegaMacromanzanas con precintos de alta densidad, deslocalizando los usos mixtos a su interior para su relocalización en los bordes y de-constituyéndose como unidades ambientales con usos diversos”.

 

 

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Miguel Jurado / Clarín

Página Web -2018/09/18

Fuente: https://www.clarin.com/

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Son desarrollos urbanísticos ubicados en las provincias de Buenos Aires, Mendoza, Santa Fe y Córdoba. Se sortearán los adjudicatarios.

Unas 8.900 familias se inscribieron como postulantes a las viviendas de la línea Desarrollos Urbanísticos de ProCreAr, el programa para la compra de una primera vivienda que impulsa el Gobierno. En esta oportunidad, es para desarrollos urbanísticos construidos en diferentes localidades de Mendoza, Santa Fe, Córdoba y Buenos Aires.

La Secretaría de Vivienda de Nación comunicó, el 20 de agosto, la apertura de una inscripción para postulantes a las 879 viviendas disponible en los predios de Morón, Tigre y San Nicolás en Buenos Aires; San Martín y La Dormida en Mendoza; Granadero Baigorria en Santa Fe y Leones en Córdoba. A través del Programa, el Gobierno Nacional invirtió para estas obras un total de $ 3.297.681.317,39.

Al respecto, el secretario de Vivienda de la Nación y presidente de ProCreAr, Iván Kerr. señaló: “es muy importante continuar impulsando estas políticas públicas para que muchos más argentinos de todo el país puedan estar un paso más cerca de acceder al sueño de la casa propia. Haciendo un uso efectivo y transparente de los fondos destinados a la obra pública, podemos seguir acercando soluciones habitacionales a los que más lo necesitan”.

"La selección de los beneficiarios se realizará mediante un sorteo supervisado por Lotería de la Ciudad de Buenos Aires. Y próximamente se informará a todos los inscriptos, al correo electrónico declarado en el formulario de inscripción, la fecha del sorteo y los números asignados para participar en el mismo", informaron fuentes oficiales. "Posteriormente, los resultados del sorteo serán comunicados por mail a todos los inscriptos y también publicados en el sitio web", detallaron.

El financiamiento de estas viviendas va a ser por parte del Banco Hipotecario. Para inscriptos que tienen entre 1 y 7 sueldos mínimo vital y móvil, (SMVM)

​Para quienes tienen entre 1 y 4 Salario mínimo vital y móvil (SMVM), el plazo es hasta 30 años, tasa UVA + 3,5%. Entre 4 y 7 SMVM, el plazo es 30 años, tasa UVA + 4,5%. Se puede financiar el 100% de las mismas.

Hay 4 tipologías entre las viviendas a adjudicar. 1) un departamento de 1 dormitorio 40m2 + 16m2 semicubierto, con un precio de venta 1.200.000. La 2) es un departamento apto discapacitado con 2 dormitorios, 55m2 + 3m2 semicubierto, cuyo precio de venta es $1,450,000. La 3era tipologia es un departamento de 2 dormitorios, 56m2 + 17m2 semicubierto, y su precio de venta es $1.600.000. Finalmente, la 4) es una casa unifamiliar, con 2 dormitorios o Departamento de  3 dormitorios, 66m2 + 110m2 descubiertos y 69m2 + 16m2 semicubiertos respectivamente, con un precio de venta $ 1.950.000.

 

 

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Clarín

Página Web -2018/09/18

Fuente: https://www.clarin.com/

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El Gobierno analiza un seguro o un fondo compensador para que la relación cuota ingreso sea estable.

 

En las últimas semanas, la disparada de la inflación y la evidente derrota que sufrirán los salarios frente a la inflación -medida en pérdida de poder adquisitivo- reactivó la discusión sobre el impacto que puede llegar a tener la inflación sobre las cuotas de los créditos hipotecarios UVA, es decir los créditos en los que el capital adeudado -y por ende la cuota a pagar- se ajusta a la par del índice de precios al consumidor que informa el INDEC mes a mes.

Según trascendió de fuentes oficiales, el Gobierno está pensando en mecanismos para que los deudores puedan apelar a algún  “amortiguador” para que la relación cuota-ingreso no se modifique de manera exagerada.

Las opciones que están sobre la mesa, en una discusión que se aceleró en los últimos días, son estas:

- Un seguro, que se activaría en caso de que la relación entre la cuota indexada y los ingresos del deudor supere un cierto porcentaje. Así, si al inicio del crédito la relación cuota ingreso era de, por ejemplo, 20%, el seguro se activaría si esa relación salta al 25%. Se está estudiando quién pagaría ese seguro. Todo indicaría que debería haber un aporte extra a la cuota que debería abonar el tomar del crédito.

- Otra opción es crear un fondo compensador, que, como en el caso anterior, se active cuando se altere por encima de un límite la relación cuota-ingreso.

Esta es una idea tomada de un proyecto que presentó tiempo atrás el Frente Renovador, redactado por el diputado Marco Lavagna, quien proponía mantener estable la relación cuota ingreso. Por ello, cuando los sueldos le ganan a la inflación el banco destina al Fondo una parte de la cuota, mientras que si se dispara la inflación por encima de los salarios el Fondo utiliza el dinero acumulado para garantizar que la cuota no aumentará más de lo que aumentan los sueldos, protegiendo al deudor.

También se hablaba de que dicho fondo compensador se fondee con el 10% de las utilidades que obtenga anualmente el Banco Central.

Días atrás, diputados de la oposición impulsaron un proyecto para que la cuota se actualice por el Coeficiente de Variación Salarial o el IPC, el menor de ellos.

Otro proyecto de los senadores del PJ establece que recién “una vez que el CVS acumulado desde la fecha de ingreso al crédito alcance el de la moneda indexada, el ajuste se efectuará por este último”.

Y contempla que si los salarios crecen un 5% por encima de la devaluación, los Bancos podrán recibir una “prima adicional” equivalente a 1,5% de la cuota hasta cubrir ese desfasaje.

Hoy, los deudores de créditos UVA tiene la posibilidad de apelar a la cláusula que dice que si la inflación supera por más de un 10% la evolución de los salarios, los bancos deberán ofrecerles a sus deudores la posibilidad de extender por un 25% el plazo del préstamo originalmente otorgado.

Con la aceleración de la inflación por encima de los salarios, y suponiendo que este año el IPC crece un 45% y los salarios 25%, una cuota que en enero representaba el 25% del salario, terminará representando el 28% en la cuota a pagar en diciembre.

Los créditos UVA arrancaron en 2016 y desde entonces hasta agosto de este año se otorgaron 135.000 préstamos.

Días a tras el Banco Central informó que la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios destinados a las familias tienen una tasa de incobrabilidad de apenas el 0,2%.

 

 

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Gustavo Bazzan / Clarín

Página Web -2018/09/18

Fuente: https://www.clarin.com/

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