Continuamos pues, con la serie de artículos ofrecidos en relación al arrendamiento de vivienda.

Es de destacar que esta legislación, como hemos comentado, resulta desfasada con la realidad, sin embargo, nuestros artículos se sustentan en la legislación vigente que debemos acatar y conocer para medir las consecuencias de celebrar contratos a espaldas de la misma.

Como hemos ido desarrollando esta serie, proseguimos con las interrogantes que son una constante en nuestro ejercicio profesional.

 

Soy inquilino desde hace años, y el arrendador cada 6 meses me aumenta el canon, ¿es legal?

No es legal, pues para poder fijar el canon de arrendamiento en el contrato, así como para poder ajustarlo periódicamente, debe primero solicitarse y tramitar el procedimiento de fijación del canon justo ante SUNAVI, resolución que inclusive debe acompañarse al contrato de arrendamiento a suscribirse.

El canon de arrendamiento es revisable anualmente, y mediante el mismo procedimiento, se puede solicitar la fijación del canon de arrendamiento ante dicho organismo (Art. 83 LPRYCAV).

 

SUNAVI me fijó el canon de arrendamiento en Bs. 400.00, y el arrendador ha venido cobrándome Bs. 3.000,00, ¿qué puedo hacer?

Aun cuando el reintegro de sobrealquileres ha estado previsto en todas las legislaciones especiales en materia de arrendamiento inmobiliario, se desconoce esta figura, la cual es de graves consecuencias, y aún más en materia de arrendamiento de viviendas.

Para su procedencia se requiere la fijación previa del canon justo por SUNAVI, y que el acto administrativo esté firme.

En estos casos se procede a la devolución de las sumas percibidas por el arrendador por encima del monto establecido como canon justo por SUNAVI.

En el caso de arrendamiento de viviendas, la prescripción de la pretensión del reintegro es de 10 años; es compensable con los cánones de arrendamiento adeudados por el inquilino; al monto a reintegrar se debe sumar o adicionar los intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los principales bancos y adicionalmente el arrendador es sancionado con Unidades Tributarias. Valga indicar que se prevé solidaridad entre el propietario, administrador o arrendador (Arts. 125 al 130 LPRYCAV).

 

Necesito desalojar a mi inquilino, ¿qué hago?

La Ley prevé distintas pretensiones: cumplimiento o resolución del contrato y desalojo. No obstante, no queda claro si se mantendrá la división tradicional para estas pretensiones con vista a la naturaleza del contrato, es decir: determinado o indeterminado, amén que sí se prevé como pretensión residual la resolutoria.

Ahora bien, independientemente de lo anterior, el arrendador, y entiéndase bien, solo el arrendador debe agotar el procedimiento previo administrativo de desalojo, contemplado en el Decreto No. 8.190 y desarrollado en el Reglamento de la Ley.

Por su parte, la ley establece como causales de Desalojo: Art. 91: falta de pago de 4 mensualidades (Reglamento Art. 74, en este artículo se dispone causales para considerar justificado el no pago del canon de arrendamiento); necesidad del propietario o pariente hasta el segundo grado de consanguinidad; usos deshonestos, o contrarios a la conformidad de uso o cambio de uso; deterioros mayores (Reglamento Art. 71, también se indica que deben ser valoradas y apreciadas por SUNAVI); reformas no autorizadas; violación de normativa de convivencia ciudadana.

 

Quiero arrendar un inmueble de vivienda, necesito me haga el contrato de arrendamiento…

Hoy en día, para celebrar un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda el arrendador debe:

• Inscribirse en el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas.


• Solicitar la fijación del canon justo, cuya resolución debe acompañarse al contrato.


• Solicitar la aprobación del contrato de arrendamiento a suscribirse y una vez perfeccionado consignar un ejemplar, de no firmarse el mismo, notificar motivando por qué no se suscribió, todo dentro del lapso estipulado en la ley. El contrato debe ser autenticado y reunir los requisitos de forma pautados en la ley y el reglamento.

 

No importa, nos saltamos esos trámites, y decimos que el alquiler es para una oficina, ¿le parece?

Lo anterior constituye un fraude a la ley, que valga indicar será apreciado tanto por la Administración como por la Jurisdicción, pero inclusive, en la nueva ley, se contempla la norma expresa que prevé no solo la valoración, sino no cambiar el uso (Art. 5 núm 6 LPRYCAV).

 

No, tranquila doctora, ya yo negocié con el inquilino y acordamos el canon de arrendamiento, y le dije que al año le vendo pero al precio del mercado.

Recordemos que en esta Ley aparentemente todo para el legislador es considerado de Orden Público. Lo que sí es cierto es que al menos todos los derechos y beneficios que el legislador confiere al inquilino son de esta naturaleza.

¿Qué significa Orden Público? Pues que ningún pacto entre las partes puede estipular algo distinto a lo que establece la ley.

Dado lo anterior, independientemente de lo que exprese el contrato, el canon de arrendamiento y el precio de venta del inmueble arrendado y destinado a vivienda deben ser fijados por SUNAVI.

De darse el caso que las partes lo establezcan, el inquilino posteriormente puede solicitarlo al órgano competente, y lo que sea dictaminado será el canon o el precio según se trate.

Por otra parte, es de destacar que vincular dos contratos en uno, con la nueva legislación complica la solución de cualquier conflicto, pues tendremos órganos distintos para conocer de las acciones, así como procedimientos diferentes, lo que posiblemente obligará a tramitar varios procesos ante Tribunales, y SUNAVI.

 

El inquilino no me paga el canon, ¿qué puedo hacer?

Si el contrato fue suscrito antes de la nueva ley, y no se adecuó a la misma posteriormente, lo primero que debe hacerse es proceder a notificar mediante notaría o tribunales al arrendatario de la cuenta corriente donde deberá perfeccionar el pago del canon de arrendamiento.

De no proceder a ello el inquilino, el arrendador puede iniciar el procedimiento previo a las demandas antes referido.

 

Voy a vender el inmueble pero lo tengo arrendado, ¿cuál es el procedimiento?

Debe en primer término ofrecerlo al inquilino, es lo que se denomina preferencia ofertiva, pero debe considerarse que debe realizarse con todas las formalidades que establece la ley, dando cumplimiento a todos los requisitos: a través de notaría; precio fijado por SUNAVI, acompañando la Resolución correspondiente (que fija el precio justo); acompañar el documento de propiedad y condominio o multipropiedad; certificación de gravámenes; condiciones y modalidad de la negociación (no puede pedirse arras, un año para pagar, no puede pactarse cláusula de resolución anticipada, ni pago de contado, además de proceder el descuento del precio según el tiempo de la relación arrendaticia); dirección del oferente donde recibirá la respuesta; y debe hacerse en forma personal, sino se sanciona con la invalidez (Art. 131 al 137 LPRCAV).

A su vez, para que el inquilino tenga este derecho debe estar solvente, y si quiere ejercer la preferencia debe responder también mediante notaría en un plazo de 90 días siguientes a la notificación.

Si el arrendatario responde que no está interesado o no responde, el arrendador queda libre para ofertar a terceros.

Es importante señalar dos aspectos: la oferta tiene una vigencia de un año, por lo que si no se vende a terceros, y se continúa ofertando, nuevamente deberá cursarse la oferta al inquilino; y de adquirir un tercero, debe proceder a notificar al inquilino también mediante notaría, que adquirió el inmueble acompañando copia certificada del documento de adquisición.

 

Vendieron el apartamento que ocupo como inquilino y no me dijeron nada, ¿eso es así? ¿No tengo ningún derecho?

Si no se le oferta al inquilino, o se le oferta a terceros en condiciones más ventajosas, este puede ejercer en contra del arrendador y el nuevo adquirente la pretensión de retracto legal arrendaticio, que configura una subrogación respecto al nuevo adquirente.

Es importante destacar que procede ante cualquier acto traslativo de propiedad y se dispone de un lapso de 180 días para ejercer tal acción, contados a partir de la notificación de la venta que debe hacer el tercero  (Arts.138 al 140 LPRYCAV).

Cerramos esta entrega y para continuar como hasta ahora dilucidando dudas sobre esta legislación.

 

Más información

 

¿Cuál es el régimen actual de arrendamiento de inmuebles en el país?; por Teresa Borges

 

1era entrega: Dudas generales sobre aplicación de Ley de Arrendamiento de Viviendas; por Teresa Borges

 

2da entrega: Dudas generales sobre aplicación de Ley de Arrendamiento de Viviendas; por Teresa Borges

 

3era entrega: Dudas generales sobre aplicación de Ley de Arrendamiento de Viviendas; por Teresa Borges

 

 

 

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Teresa Borges García / Cámara Inmobiliaria Metropolitana

Página Web - 2017/10/20

Fuente: http://cim.org.ve/

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La capital venezolana lidera el ránking de ciudades menos asequibles para el alquiler o compra de vivienda, según el índice Bloomberg Global City que evalúa 105 centros financieros del mundo.

La clasificación toma en cuenta los salarios netos y las tasas de interés hipotecarias, entre otros aspectos compilados al 30 de junio por Numbeo.com, una base de datos en línea de estadísticas de ciudades y países.

Expertos estadounidenses en el área de crédito indican que los ciudadanos no deberían destinar más de 28% del ingreso neto en gastos de vivienda. Pero de acuerdo al estudio de Bloomberg, solo 12 ciudades se considerarían asequibles si dedican el 50% de los ingresos.

El promedio mensual de salario neto no cubre el costo de comprar una residencia de 93 metros cuadrados o alquilar una casa de tres dormitorios en cualquiera de las 105 urbes estudiadas.

En nueve de las últimas 10 ciudades, el ingreso neto promedio disminuyó, mientras que los ingresos en ocho de las 10 principales ciudades aumentaron a medida que disminuyeron los costos de alquiler e hipotecas.

Las economías emergentes tienen la vivienda menos asequible, liderada por Caracas (Venezuela) y Kiev en Ucrania. Las ciudades restantes entre los últimos 20 incluyen siete en Asia (cuatro se ubican en China) y seis en América Latina.

 

 

Los residentes se enfrentan a muchos obstáculos, incluidas las regulaciones de uso de tierras urbanas, los mercados de alquiler subdesarrollados y la dificultad para obtener financiamiento, según Enrique Martínez-García, economista senior de investigación del Banco de la Reserva Federal de Dallas que estudia los precios de la vivienda.

La información completa en inglés puede encontrarla haciendo clic en Bloomberg.

 

 

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El Interés / El Estímulo

Página Web - 2017/10/20

Fuente: http://elestimulo.com/

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Para la Unimet, es relevante la evolución y el mantenimiento de la calidad educativa, ya que repercute en la transformación del estudiante a lo largo de su carrera, desarrollando competencias y capacidades que le permitan aplicar sus conocimientos en una variedad de contextos reales.

Desde el año 2016, un conjunto de Universidades Latinoamericanas y Europeas, enmarcadas bajo el Objetivo 11 del Desarrollo Sustentable “Ciudades y Comunidades Sostenibles”,  forman parte del proyecto CityLab de la Unión Europea, que busca mejorar la calidad de vida de las ciudades en América Latina a través del Aprendizaje Basado en Problemas.

Esta metodología, representa un enfoque innovador que introduce problemas del mundo real en los programas educativos, transformando la calidad del aprendizaje y la enseñanza, y confiriéndole al estudiante la responsabilidad de su propio aprendizaje. Lo que quiere decir que el profesor se despoja de su rol de control y proveedor de conocimientos, y pasa a ser un facilitador del proceso.

La Universidad Metropolitana, consciente de su compromiso con el desarrollo sustentable del país, y como parte de este proceso de aprendizaje activo, integrado y constructivo, ha comenzado gracias al CityLab, a romper los paradigmas de la enseñanza tradicional. Por ello, a través de la cátedra de Servicio Comunitario ha empoderado a los estudiantes de dos de sus proyectos para aprender haciendo. Es así como se encuentran actualmente desarrollando un módulo llamado “Hacia la Sustentabilidad de Ciudades Informales”, para el cual diagnosticaron los principales problemas de una comunidad y comenzaron a generar soluciones que mejoraran su calidad de vida.

En la premisa de anclar el conocimiento al contexto, una de las necesidades importantes del desarrollo del módulo de CityLab al trabajar problemas urbanos típicos, como la planificación de ciudades, la gestión del agua y los residuos sólidos, la delincuencia, el desempleo o la pobreza, entre otros temas; es abordarlos debido a su complejidad a través de equipos multidisciplinarios  y enfoques transdisciplinarios, trabajando directamente con los actores urbanos quienes brindan la oportunidad de fortalecer estructuralmente la relación entre universidades y ciudades. Por ello, de la mano de la Fundación Vivienda Popular, la Alcaldía de Baruta y la Asociación Civil de Vivienda (Asoviv) Las Minitas, la Universidad no solo ha reforzado sus lazos sino que ha promovido el trabajo colaborativo generando valor social y pertinencia a la solución de problemas.

Para la Unimet, es relevante la evolución y el mantenimiento de la calidad educativa, ya que repercute en la transformación del estudiante a lo largo de su carrera, desarrollando competencias y capacidades que le permitan aplicar sus conocimientos en una variedad de contextos reales. Esto es lo que se persigue con la  oportunidad que brinda el CityLab. Y es este cambio de paradigma, lo que hace de la Unimet una universidad de vanguardia que apunta al desarrollo sustentable del país a través de la promoción de la responsabilidad social universitaria.

 

 

 

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Yazenia Frontado - Universidad Metropolitana / El Universal

Página Web - 2017/10/22

Fuente: http://www.eluniversal.com/

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El ministro para Hábitat y Vivienda, Manuel Quevedo, coordina acciones con autoridades del despacho en los ámbitos nacional y regional para acelerar los proyectos de construcción de viviendas en el país en este último trimestre del año para alcanzar la meta de más de 2 millones de hogares de la Gran Misión Vivienda Venezuela otorgados al pueblo.

En un contacto con Venezolana de Televisión se dio a conocer que entre los puntos abordados en la reunión destacan los planes de la Gran Misión Vivienda Juvenil, así como los planes para garantizar la continuidad de la GMVV y la Gran Misión Barrio Nuevo, Barrio Tricolor, sobre todo en aquellos estados del país donde resultaron vencedores representantes de la oposición, a saber: Táchira, Mérida, Zulia, Anzoátegui y Nueva Esparta.

A la fecha, la GMVV ha entregado más de 1 millón 800 mil nuevos hogares. La meta del año 2017 en rehabilitación de viviendas es de más de un millón por medio de la Gran Misión Barrio Nuevo, Barrio Tricolor.

La reunión se efectúa en la sede del despacho de Hábitat y Vivienda, en el municipio Chacao del estado Miranda.

La GMVV fue creada en 2011 por iniciativa del comandante Hugo Chávez, quien llamó a atender, en un principio, a las familias venezolanas que habían quedado sin techo propio a consecuencia de las intensas lluvias registradas en el país a finales de 2010 e inicios de 2011.

Posteriormente, se extendió al resto de la población, principalmente a aquellas familias que por razones económicas —debido al alto costo de los inmuebles del mercado especulativo– no habían podido adquirir una casa propia. La meta para este año es de un millón de casas construidas y entregadas.

 

 

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Agencia Venezolana de Noticias

Página Web - 2017/10/21

Fuente: http://avn.info.ve/

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