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No es fácil prevenir que la Corte Suprema decida sobre un asunto una vez los jueces deciden debatir el caso, pero en los últimos dos años, activistas de derechos civiles han conseguido hacerlo, logrando arreglos negociados en un par de casos importantes de discriminación en viviendas, semanas antes de que el máximo tribunal escuche argumentos iniciales.

 

El objetivo de los activistas fue eliminar cualquier posibilidad de que los conservadores en la corte minen una poderosa doctrina legal que el gobierno de Barack Obama y otros han usado cada vez más para hacer cumplir la Ley de Justicia en Viviendas.

 

Aunque esos dos acuerdos de última hora aplazaron el asunto, la Corte Suprema pudiera decidir este mes si acepta o no otro caso que reta las llamadas demandas de "impacto disparejo".

 

En esos casos de impacto disparejo, los demandantes se basan en estadísticas para mostrar que prácticas aparentemente neutrales en viviendas y préstamos inmobiliarios pueden perjudicar desproporcionalmente a minorías raciales, incluso su no existe prueba de intenciones de discriminar. La teoría ha sido usada durante años para mostrar discriminación en casos de empleo, pero las autoridades de Texas están llamando a la Corte Suprema a fallar que no es aplicable a casos de viviendas.

 

El Departamento de Viviendas de Texas busca revertir un fallo de un tribunal inferior de que el impacto puede ser usado para mostrar que la agencia dirigió ilegalmente viviendas de bajo costo a barrios negros.

 

Si el máximo tribunal no acepta el caso de Texas, hay al menos otros dos casos transitando las cortes federales que retan la adopción el año pasado por el Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano de regulaciones que específicamente reconocen demandas de impacto disparejo en casos de viviendas.

 

"Se ha vuelto claro desde el temprano en la era de (el juez supremo John) Roberts que la mejor forma para que grupos liberales ganen ante la Corte Suprema en asuntos aparte de los derechos de los gays es no llegar allí", dijo Rick Hasen, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Carlfornia-Irvine.

 

Sin embargo, Hansen dijo que no espera que el debate se mantenga fuera de la Corte Suprema porque los oponentes siguen presentando retos legales y los jueces claramente están interesados.

 

El impacto disparejo ha sido usado durante más de cuatro décadas desde que la Corte Suprema lo adoptó en un caso histórico de discriminación en empleos en 1971, pero la teoría ha emergido en años recientes como eje de los esfuerzos del Departamento de Justicia para combatir prácticas ilegales en el sector de viviendas.

 

En 2011, el gobierno ganó un acuerdo récord de 335 millones de dólares contra Bank of America para resolver acusaciones de que su unidad Countrywide discriminó contra negros e hispanos al cobrarles honorarios más altos y dirigiéndoles a préstamos de mayor riesgo.

 

Las demandas han causado la ira de bancos, que dicen que el gobierno solamente debería penalizar actos de discriminación intencional. Grupos de derechos civiles dicen que el argumento de impacto disparejo es necesario para contrarrestar formas de discriminación que son menos abiertas pero perjudican a minorías raciales.

 

 

 

 


SAM HANANEL / El Nuevo Herald

Página Web – 2014/09/06

Fuente: http://www.elnuevoherald.com


¿Fijos o variables? Hay que pensar qué préstamo se adapta mejor a las necesidades del comprador

 

Tras la crisis, los precios de las viviendas bajaron, más en algunos lugares que en otros. Las tasas hipotecarias también.

 

Ahora los precios de las viviendas han subido --más en algunos lugares que en otros--, y las tasas siguen históricamente bajas. Es más, estas semanas registran el nivel más bajo en lo que va de año.

 

Si estás en condiciones de comprar una propiedad, este es un momento dulce para pedir una hipoteca aunque los bancos no las están otorgando fácilmente. Igualmente, es un buen momento para refinanciar un crédito anterior.

 

A la hora de buscar un préstamo hay dos opciones: la primera es ir al banco y abrir una negociación; la otra es solicitar el servicio de un intermediario (broker mortgage).

 

La ayuda de estos brokers que conocen bien los sistemas de préstamos es útil sobre todo para compradores primerizos porque buscan el que mejor se adecúa a las particularidades de cada cliente y puede anticipar los pasos a dar. El pago por sus servicios, entre un 1 o un 1.5% del valor de la hipoteca, normalmente, se hace en el cierre del contrato de compraventa o se contabiliza dentro del préstamo.

 

A la hora de buscar una hipoteca, considera qué plazo la quieres y si el interés te conviene fijo o variable. En el segundo caso, la tasa varía durante la vida del crédito.

 

La hipoteca más popular es la que se hace a tipo fijo y 30 años que significa que todos los meses durante ese periodo de tiempo pagarás la misma cantidad. Quienes optan por este tipo de crédito pueden planificar mejor sus finanzas y, normalmente, compran para el largo plazo. La tasa y el precio del préstamo es algo mayor que en uno variable.

 

Si pides el crédito a 15 años, las tasas son algo más bajas pero los criterios para darlos son más restrictivos pues se pide prueba de mayores ingresos.

 

Con las tasas bajas como ahora, estos préstamos fijos son más atractivos que los variables. Eso sí, los variables suelen ofrecen facilidades iniciales para compensar el riesgo que asume el acreedor con la subida de tasas.

 

Hay hipotecas híbridas que ofrecen durante un periodo de tiempo una tasa fija que es mejor que la de los préstamos que son constantemente fijos. Pero hay que asumir que con el tiempo pueda subir el pago mensual cuando se llegue al periodo variable. Aunque se pueden establecer topes, puedes llegar a pagar el doble si las tasas suben mucho tras este momento históricamente bajo, algo altamente probable. Estos créditos son atractivos cuando la tendencia es a la baja (ahora no), o tienes previsto vender la propiedad pronto, pero eso es otro riesgo.

 

FHA, Jumbos...

 

Si no tienes un pago inicial del 20% del valor de la casa o tu crédito no es bueno, puedes pedir un préstamo FHA (asegurado por el Gobierno). Es caro porque durante años tienes que pagar un seguro (MIP) muy alto. Veteranos y militares tienen ayudas. Si se pide más de $417,000 se habla de Jumbo Loan para el que los bancos piden buen crédito e ingresos y el 20% de pago inicial.

 

 

 


Ana B. Nieto - EDLP / La Opinión

Página Web - 2014/09/03

Fuente: http://www.laopinion.com/


En el sur de la Florida el pago del alquiler se va una mayor parte del cheque que en cualquier otra parte del país, y la situación cada vez empeora más.

 

Los que pagan alquiler, como promedio, gastan 44 % de su ingreso para pagar el sitio donde viven, mucho más que el promedio nacional de 30 por ciento, según nuevos datos que dio a conocer Zillow.com, un servicio por internet que se dedica al inventario de viviendas.

 

La carga que significa el alquiler en el sur de la Florida es la tercera más alta de todo el país, a la par con San Francisco, concluyó Zillow. Sólo en Los Angeles, donde el 48 % del ingreso se emplea en el alquiler, y Sarasota (47 %) el alquiler es más alto.

 

Aunque el alquiler ha aumentado en todo el país, en el sur de la Florida está creciendo con más rapidez. Hace 10 años, los inquilinos pagaban el 34 % de su ingreso, cerca del promedio nacional del 26 %, de acuerdo con Zillow, que ha obtenido los datos de los listados de alquiler y de las ventas de casas de alquiler.

 

La carga del alquiler en el sur de Florida ha subido 29 % desde entonces, notablemente más si se compara con el 15 % que ha aumentado a nivel nacional.

 

“El inquilino se siente atrapado”, dijo Ken Johnson, economista de bienes raíces y decano asociado de Florida Atlantic University. “No tienen muchas opciones, y no se pueden convertir en dueños de casa muy fácilmente”.

 

Tina Honey, de 48 años, es una de esas personas.

 

En noviembre del año pasado, Honey se mudó a un apartamento de tres dormitorios en Delray Beach, pagando un alquiler de $1,861 al mes. Cuando recientemente recibió un aviso de renovación, la nota incluía un aumento de $112 mensual.

 

Honey quiere encontrar otro lugar para finales de septiembre, cuando tuvo que darle al propietario un aviso con dos meses de antelación. Sin embargo, hasta ahora no ha encontrado un apartamento comparable y más barato en el distrito escolar donde trabaja, y donde su hijo de 16 años asiste a la secundaria Spanish River High School.

 

“Creo que el precio de los alquileres aquí es absurdo”, dijo Honey, gerente de proyecto de Office Depot que creció en Detroit. “No hay control del alquiler, de modo que la gente cobra lo que se le ocurra. Es una locura”.

 

Frank Medina, de 55 años, se mudó de su apartamento de un dormitorio en Wilton Manors en lugar de tener que pagar $300 mensuales más, lo que le habría aumentado el alquiler a $1,900.

 

Medina ahora alquila un dúplex de dos dormitorios en Oakland Park por $1,200. Le gusta el lugar pero desea poder pagar una vivienda más cerca de su trabajo como recepcionista y asistente administrativo en el bufete legal Genovese Joblove & Battista en el downtown de Fort Lauderdale. Medina dijo que la mayor parte de los nuevos apartamentos son para personas que ganan por lo menos $50,000 al año.

 

“A ellos no les importa si uno se queda o se va”, dijo Medina. “No hay ningún control sobre el alquiler, así que uno está a expensas de lo que quieran hacer. Es una completa locura”.

 

En el Condado Broward, el costo medio del alquiler ha aumentado a $1,378 con relación a $1,243 que era lo que costaba hace tres años. Pero los salarios no aumentan. El ingreso medio del condado sigue siendo $61,800, igual que en el 2011, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

 

La situación es la misma en el Condado Palm Beach. El alquiler promedio ha subido a $1,364 con relación a hace tres años $1,173, pero el ingreso medio del condado es de $63,300, sin cambiar desde el 2011.

 

Abby Blake es otra persona que ha caído en la trampa. Ha pasado trabajo para encontrar una casa por debajo de $1,000 mensuales, la cantidad que puede pagar sola después que la compañera con que compartía el apartamento decidió mudarse del condominio de dos dormitorios al oeste de Boca Raton donde vivían. Blake no puede pagar sola el alquiler de $1,100 alquiler y tiene que hallar un lugar antes que el contrato expire el 30 de septiembre.

 

Si Blake no puede encontrar otra compañera de casa, la publicist de 25 años tendría que buscar un empleo a tiempo parcial o pedirle a su familia que la ayude.

 

“Ya estoy empezando a ponerme un poco nerviosa”, dijo la joven.

 

Desde el 2011, cuando el mercado llegó al fondo, el precio medio de una casa en el Condado Palm Beach ha subido más del 30 %, en comparación con un 18 % nacionalmente, según la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Palm Beach.

 

El precio medio de una casa en Broward ha subido a casi 50 %.

 

Muchas de las casas están fuera del alcance de los que compran casa por primera vez. Menos de una tercera parte de las casas unifamiliares que aparecen en el inventario de Broward tienen un precio de $250,000 o por debajo, el precio que la asociación considera una casa a nivel aceptable. En Palm Beach, es menos de una cuarta parte.

 

Greg McBride, analista financiero del portal Bankrate.com, en North Palm Beach, dijo que el costo cada vez más alto del seguro de propiedad podría dejar a los dueños de casas en circunstancias aun peores que en las que están los inquilinos. Sin embargo, McBride dijo estar de acuerdo en que los alquileres más altos mantienen a los compradores potenciales fuera del mercado inmobiliario.

 

“Es una situación muy difícil para muchas personas, ya que no tienen el dinero para dar una entrada”, señaló.

 

Entretanto, sigue subiendo el precio de más apartamentos. Unas 2,600 unidades se han terminado en Palm Beach desde el 2012, según Wolff Economic Research. Más de 3,000 están en construcción, y alrededor de 4,600 unidades más están en la etapa de planeamiento, algo que según los expertos podría abrir más el mercado y ayudar a que se reduzcan los aumentos de alquiler.

 

Cerca de 5,100 unidades se han terminado en Broward desde el 2012, con más de 3,700 en construcción y aproximadamente 10,200 más en planificación.

 

No obstante, muchos de los nuevos apartamentos son elegantes y caros. En el complejo Camden Boca Raton, entre los servicios se incluye un salón para acicalar y asear a mascotas, un sitio social por internet sólo para residentes y un estudio de yoga.

 

El alquiler de las unidades de uno y dos dormitorios es de $1,524 y $2,549 al mes, respectivamente.

 

En el complejo Altis del Sheridan Village en Pembroke Pines, los inquilinos tienen acceso a wi-fi por toda la comunidad, una cafetería, áreas para meditar y un sinfín de exquisiteces más. Algunos de los apartamentos más grandes tienen un alquiler de más de $2,500 al mes.

 

Jack McCabe, consultante de viviendas de Deerfield Beach, dijo que le preocupa que los trabajadores de servicios y de la construcción del sur de la Florida tengan problemas para poder afrontar la nueva ola de apartamentos sofisticados.

 

“Esas personas tal vez tengan dificultad para comprar en el supermercado y pagar las medicinas”, dijo McCabe. “Tendrían menos dinero para otros gastos ya que la gran tajada iría a manos de los propietarios de casas”.

 

 

 


 

 

Paul Owers - Sun Sentinel / El Nuevo Herald

Página Web - 2014/09/02

http://www.elnuevoherald.com/


WASHINGTON -- Los precios de la vivienda en Estados Unidos subieron en julio, pero a un ritmo más lento en comparación con principios de este año. Los aumentos moderados de precios podrían impulsar las ventas.

 

El proveedor de datos de bienes raíces CoreLogic informó el martes que los precios subieron un 7,4% en julio pasado frente a julio de 2013. Eso estuvo ligeramente por debajo del aumento del 7,5% en junio —frente al mismo mes del 2013— y muy por debajo de un máximo reciente de 11,9% en febrero.

 

Los precios subieron un 1,2% en julio frente a junio, pero las cifras mensuales de CoreLogic no estaban ajustadas estacionalmente, como cuando aumentan las compras con el tiempo cálido.

 

Los aumentos moderados en los precios deben hacer las viviendas más asequibles. La tasa hipotecaria fija a 30 años promedio fue de 4,1% la semana pasada, la más baja en un año. El número de viviendas disponibles se elevó un 3,5% en julio a su mayor nivel en casi dos años. Una mayor oferta tiende a frenar las guerras de ofertas, que a su vez inflan los precios.

 

Una mayor posibilidad de adquisición ha ayudado a que el mercado de la vivienda se recupere frente a la primavera y el verano, después que las ventas y la construcción cayeron a principios de este año.

 

Las ventas de casas usadas subieron por cuarto mes consecutivo en julio a su ritmo más fuerte en nueve meses. Un índice de contratos firmados también aumentó en julio, lo que indica que las ventas finales aumentarán aún más en los próximos meses.

 

Los precios de las viviendas aumentaron en 49 estados en julio frente al mismo mes del año anterior, pero cayeron en Arkansas, dijo CoreLogic. Michigan experimentó la mayor alza de precios, de 11,4%. Fue seguida por Maine, con 10,6%; Nevada, con 10,6%; Hawái con 10,5%; y California, con 10,5%.

 

Los precios en 11 estados y Washington DC ahora se han recuperado completamente de la crisis de la vivienda y han alcanzado nuevos máximos. Esos estados son Alaska, Colorado, Iowa, Luisiana, Nebraska, Dakota del Norte, Oklahoma, Dakota del Sur, Tennessee, Texas y Vermont.

 

 


CHRISTOPHER S. RUGABER - Associated Press / El Nuevo Herald

Página Web - 2014/09/02

Fuente: http://www.elnuevoherald.com/


HAPPY CAMP, California, EE.UU. -- Un par de incendios forestales generados por rayos hace tres semanas seguían creciendo el sábado mientras amenazaban a cerca de 250 viviendas en el extremo norte de California.

 

La baja humedad y el clima cálido ayudaron a que el fuego que arde en el Bosque Nacional Klamath muy cerca del pueblo minero y maderero de Happy Camp siga arrasando a través de terreno escarpado lleno de árboles marchitos por la extrema sequía que se ha registrado en el estado, indicó el portavoz del Servicio Forestal, Marc Peebles.

 

Los dos incendios son los más extensos entre aproximadamente 20 que se originaron en el bosque cuando una tormenta eléctrica cruzó por el área el 11 de agosto. En un inicio ubicados a poca distancia uno del otro, el sábado por la mañana se unieron y juntos arrasaron con más de 233 kilómetros cuadrados (90 millas cuadradas), casi 54,4 kilómetros cuadrados (21 millas cuadradas) más que un día antes.

 

Las viviendas amenazadas, a cuyos residentes se les ordenó una evacuación obligatoria el viernes, incluyen cabañas y otras edificaciones públicas dentro del bosque, así como casas particulares en el Condado Siskiyou, dijo Peebles.

 

Cerca de 2.000 bomberos y 11 helicópteros han sido enviados para combatir las llamas en el Complejo Happy Camp, pero el pronóstico de fuertes vientos para la tarde y noche podría afectar sus esfuerzos para acorralar el fuego, añadió Peebles. Para el sábado, sólo el 15% del incendio estaba contenido.

 

Mientras tanto, otros incendios en el Bosque Nacional Klamath, a casi 111 kilómetros (69 millas) al sur de Happy Camp y que iniciaron con la caída de rayos el 31 de julio, seguían contenidos en un 73%.

 

 


The Associated Press / El Nuevo Herald

Página Web - 2014/08/30

Fuente: http://www.elnuevoherald.com/