La fuerte presión de los inquilinos por encontrar pisos de entre 500 y 750 euros al mes vigoriza el mercado de alquileres

El alquiler de viviendas en España ha tomado velocidad de crucero. El 23,5% de los españoles ya paga una renta mensual -ocho puntos porcentuales más que hace cuatro años, cuando apenas el 15% de la población arrendaba-. El dato crece hasta el 45% si se tienen en cuenta a los menores de 34 años -muy superior al 17% que reside en una vivienda de su propiedad-, según el último informe Los españoles y su relación con la vivienda, elaborado por Fotocasa.

Las viviendas se alquilan y algunas en menos de 48 horas. El 14,4% de las casas no duran dos días en el mercado en Barcelona, una cifra que sube hasta el 16,2% en la ciudad de Madrid, según un estudio realizado por el portal Idealista. "Si se amplían los plazos de comercialización encontramos que en Barcelona el 41,7% de las viviendas alquiladas llevaba menos de una semana en el mercado cuando encontró inquilino y el 77,8% menos de un mes. En el caso de Madrid, el 39,9% estuvo menos de una semana y el 77,1% menos de 30 días", analizan.

La fuerte competencia entre los inquilinos por hacerse con un contrato de alquiler ha acortado de forma drástica el tiempo que los inmuebles permanecen en el mercado. Esta realidad se está dando, sobre todo, en capitales como Madrid y Barcelona, donde se crea empleo y se vuelve a demandar viviendas, pero las condiciones hipotecarias todavía hacen difícil la compra. Así, "la presión de la demanda es tan fuerte que los anuncios de alquileres duran horas en el mercado", manifiesta Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. Los alquileres inmediatos también están presentes en el resto de grandes mercados inmobiliarios, aunque su incidencia oscila entre el 17,7% de viviendas arrendadas en menos de 48 horas de Málaga y el 8,4% de Zaragoza.

La situación financiera y la movilidad son los dos principales motivos que llevan al demandante a decantarse por una vivienda en alquiler. Aunque, sin perder de vista la compra: "El 56% de los que viven en alquiler actualmente afirma que tiene intención de comprar una casa en los próximos cinco años. En el caso de los millennials sube hasta el 63%", según Fotocasa.

Un mes parece ser el tope que tiene un casero para plantearse que algo no está haciendo bien. "Aquellas viviendas que tras 30 días en el mercado no han encontrado inquilino tienen muy pocas opciones de encontrarlo en los meses siguientes. Conviene cambiar de estrategia, modificando precios, materiales gráficos o su posicionamiento en las plataformas", aconseja Encinar.
Rebajar no es decisivo

El presupuesto con el que cuenta el grueso de los inquilinos se mueve entre los 545 y los 625 euros al mes, apuntan en Fotocasa.

Que el precio de los alquileres haya bajado durante 38 meses consecutivos —hasta congelarse durante el mes de junio (0,0%) según el INE—, ha ayudado a avivar la firma de contratos. Aunque las rebajas han dejado de ser una garantía de éxito, como ocurría en años pasados. "Es indudable que el precio también contribuye en la inmediatez del cierre de la operación, pero en un momento en el que la demanda es tan fuerte y se mueve tan rápido, no es el factor determinante", dicen en Idealista. De hecho, en Madrid y Barcelona la renta ha pasado a un segundo lugar en el caso de los alquileres rápidos. Es decir, el 20,1% de los cerrados en 48 horas en la capital tiene un precio muy caro frente a la media de la zona en la que se encontraba (más de un 20% más elevado). En Barcelona, los alquileres económicos tienen algo más de peso: El 13,7% de los pisos es muy caro, frente al 24,7% que está en precio.

En cambio, es la ubicación (buenas comunicaciones, cercanía al metro..) el factor más determinante para escoger una vivienda, según Fotocasa. Le siguen el precio más barato y la distribución de los espacios. El estado y la calidad de la construcción y una buena orientación quedan relegadas al cuarto y quinto lugar en la lista de prioridades. A la cola está la eficiencia energética del inmueble.

Las viviendas más codiciadas, las que mejor salida tienen, cuentan con dos dormitorios y entre 80 y 100 metros cuadrados, considera Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com. No obstante, en la tasadora TecniTasa empiezan a notar un cambio en las solicitudes recibidas. "La mejora en la economía y en el empleo hacen que el tamaño solicitado haya subido con respecto a los años de la crisis. Si antes la media más demandada estaba entre 80 y 90 metros y dos dormitorios, ahora tiende a los 100 metros cuadrados y tres habitaciones", explica José María Basañez, presidente de TecniTasa.

Los pisos nuevos, en buen estado o que tienen menos de 15 años de antigüedad son vistos con mejores ojos por los inquilinos, según Fotocasa. Para este portal, los extras más valorados por los demandantes son el ascensor, la calefacción, que el piso esté amueblado y que tenga lavadora, nevera y horno. Y en cuanto al precio, se llevan de las manos los inmuebles cuyos precios se mueven en la banda de los 500 y 750 euros al mes.

Después de la almendra central madrileña, los barrios de Carabanchel, Tetuán y Puente de Vallecas son las zonas en las que más demanda de alquiler existe actualmente. En el caso de Barcelona, los más buscados son los pisos de L'Eixample, Sant Martí, Ciutat Vella y Gràcia.


El 'boom' de compartir techo

El alquiler de habitaciones en pisos compartidos no se queda atrás. En el portal Idealista han constatado que la demanda ha crecido un 50% en solo un año. Y según otro portal, Pisos.com, la renta media ha subido con respecto al pasado año un 22,5%, pasando de los 228,69 euros mensuales de 2015 a los 280,15 de 2016. "La descompensación entre oferta (29,15%) y demanda (46,08%) en las capitales de Madrid y Barcelona empuja al alza los precios", advierten. Así, en la capital una habitación ha pasado de costar 313 a 470 euros al mes en un año, un 50,16% más. Las habitaciones en la Ciudad Condal se han encarecido un 29% en 12 meses: de 309 a 399 euros mensuales.

Las personas que comparten piso en España tienen un perfil similar al que tenían en 2015: 30 años, viven en el centro de las grandes ciudades, no fuman y ni tienen ni admiten mascota, indican en Idealista.

 

 

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Sandra López Letón / El Páis

Página Web - 2016/08/29

Fuente: http://economia.elpais.com/

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La Generalitat recibe al menos tres alegaciones al anteproyecto

La ley exprés contra la emergencia habitacional con que la Generalitat busca reemplazar la norma suspendida cautelarmente por el Tribunal Constitucional sigue su trámite. Al menos el Ayuntamiento de Barcelona, la UGT y Cáritas han presentado alegaciones al anteproyecto. Todas las partes alaban la celeridad con que se ha buscado una alternativa, pero recelan de algunos aspectos. Entidades y sindicatos ven que la norma se apoya mucho en la mediación, con un carácter voluntarista, algo que consideran que reduce su efectividad.

El departamento de Gobernación no especificó cuántas alegaciones ha recibido el anteproyecto. Lo cierto es que la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), muy crítica con el texto que resultó de las negociaciones con la Generalitat, no ha presentado ninguna propuesta para enmendarlo. Tampoco lo ha hecho la Mesa del Tercer Sector, que agrupa a las entidades sociales catalanas, al contrario que Cáritas, el Ayuntamiento de Barcelona y la UGT.

El plazo para presentar alegaciones expiró a mediados de este mes, lo que también ha generado malestar en las entidades. “Entendemos la urgencia, pero no es la época más adecuada para hacer estas exposiciones públicas. La PAH fue la promotora de la ley, pero otras entidades que dimos apoyo también teníamos cosas que aportar”, critica Llorenç Serrano, responsable de vivienda de CC OO. El sindicato esperará al trámite parlamentario para intentar incluir sus propuestas.

“No se habla mucho del acceso al alquiler, uno de los problemas habitacionales a los que ahora nos enfrentamos y en el que tenemos pocas competencias”, opina Laura Pelay, vicesecretaria general de UGT. La única alegación que presentó el Ayuntamiento de la capital catalana va en la línea de modificar la ley de vivienda de 2007 para poder multar el precio de alquiler abusivo. “Poner tanto énfasis en la mediación, que se basa en la buena voluntad de las partes, limita la efectividad. Tendremos que estar muy encima para vigilar el cumplimiento”, agrega la líder sindical.

El anteproyecto apuesta por la vía de la expropiación temporal del uso de la vivienda por un tiempo de entre cuatro y diez años, para que los pisos vacíos de los bancos tengan un fin social. El precio lo fijará un jurado de expropiación tras un largo proceso. Pelay duda que la situación económica de las arcas catalanas permitan utilizar de manera efectiva este mecanismo. La consejera de Gobernación, Meritxell Borràs, ha defendido que esto se puede compensar con que las entidades bancarias se vean obligadas a entregar los pisos en condiciones para entrar a vivir. UGT también pide más recursos para Ofideubte, el servicio de información, asesoramiento y mediación dirigido a las familias con dificultades para atender el pago de hipotecas.
Ampliar los beneficiarios

Cáritas, por su parte, insiste en la necesidad de ampliar la definición de situación de sobreendeudamiento para dar cobijo a más casos derivados de la crisis económica. La entidad propone que, además de causas sobrevenidas como el desempleo o la incapacidad de un miembro de la unidad familiar, que impidan hacer frente a las deudas, se tenga en cuenta la disminución de capacidad económica derivada de las situaciones del mercado financiero.

En concreto, la entidad católica aboga por tener en cuenta “las circunstancias económicas y financieras que hayan implicado un aumento significativo de la carga hipotecaria ajenas a la voluntad del deudor”, según el texto de las alegaciones presentado ante Gobernación. Otra de las peticiones de Cáritas es que no se obligue a los afectados por la dación en pago a ser los responsables de comunicar a la Administración el acuerdo al que se ha llegado con los acreedores. La entidad pide crear un sistema de colaboración para no vulnerar los derechos de los afectados.

 

 

 

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Camilo S. Baquero / El País

Página Web - 2016/08/24

Fuente: http://ccaa.elpais.com/

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El año pasado se otorgaron 6.176 visados a nuevos proyectos en toda Cataluña

El Área Metropolitana de Barcelona (AMB) ya acumula casi dos tercios de los visados para nueva vivienda en Cataluña, según las cifras de la Generalitat correspondientes a 2015. Se trata de la proporción más alta desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2007. La estadística, que se elabora a partir de los datos del Colegio de Aparejadores, siempre ha tenido a Barcelona encabezando el listado de permisos. Pero el año pasado, por primera vez en una década, ningún municipio fuera del AMB está entre los primeros cinco lugares.

Entre 2007 y el año pasado, el número de proyectos visados por el Colegio cayó un 94%, al pasar de 107.834 autorizaciones a las escasas 6.176 que se otorgaron en 2015. Antes de la crisis, sin embargo, el AMB solo acaparaba el 37% de los permisos, una proporción que ha ido subiendo hasta llegar al 64% que se registró el año anterior.

El dinamismo moderado de los alrededores de Barcelona y la caída de las segundas residencias han llevado a un cambio en los porcentajes. Se trata de una tendencia que este año parece que se mantendrá. En el primer trimestre de 2016, de acuerdo con los datos oficiales, siete de cada diez autorizaciones para nuevos pisos se concedieron en el ámbito metropolitano. El AMB logró en 2015 pasado las mejores cifras de visados para nueva vivienda en los últimos cuatro años. En total se otorgaron 3.998, el 35% en la capital catalana.

La estadística de la Generalitat está organizada por ocho ámbitos geográficos. Entre 2007 y 2016, la capital catalana presentó una caída del 89% en el número de solicitudes de permiso. Las disminuciones más dramáticas, sin embargo, se dieron en el Camp de Tarragona, las comarcas Centrales, el Pirineo y el Penedés. Mientras que hace ocho años en el Vall d'Aran se concedieron 2.707 permisos, el año pasado solo se visaron 132 (-95,1%). En las Comarcas de Girona se pasó de 17.707 a 670 (-96,2%).

 

Mejora interanual

La única zona en la que la reducción fue menor que en la capital catalana fue en las Tierras del Ebro, donde los visados para construcción de nuevas edificaciones pasaron de 6.935 en 2007 a los 191 del año pasado (89% menos). A pesar de ello, si se comparan los dos últimos ejercicios, todos los ámbitos territoriales presentan un aumento en los permisos. En total, el crecimiento interanual fue del 60%.

El detalle de las cifras por municipio muestran claramente el cambio en la tendencia del mix territorial de los permisos. Desde 2006, la estadística del Colegio de Aparejadores arrojaba que en el listado de los cinco municipios con más visados otorgados siempre se colaba una población fuera del Área Metropolitana, usualmente las capitales de provincia. Incluso, en 2013, Sitges (Garraf) ocupó el segundo lugar en visados tras Barcelona (697 y 134, respectivamente). El año pasado, sin embargo, los cinco primeros municipios del lista hacen parte del corazón metropolitano: Barcelona, Badalona, Sant Cugat del Vallès, Terrassa y L'Hospitalet.

La capital catalana reportó el año pasado 1.408 visados, casi el doble que en 2014. Badalona, 539 y Sant Cugat, 260, un aumento del 460%. Una muestra del cambio de tendencia es que las capitales de las provincias catalanas ni siquiera figuran entre los diez primeros lugares del listado. Tarragona está en la posición número 14 (con 87 autorizaciones) y Lleida en la 16 (65). En Girona capital solo se tramitaron 42. La Generalitat calcula que en Cataluña hay unos 8.300 inmuebles vacíos de entidades bancarias.

 

Sants-Montjuïc, el distrito más dinámico

En el primer trimestre de 2007 se visaron en Barcelona tantos proyectos de vivienda nueva como en todo el año pasado (1.408). Este dato muestra el parón en la construcción de nuevos pisos en la capital catalana. El mayor número de autorizaciones otorgadas en 2015 se ubican en el distrito de Sant Andreu (285). Le siguieron de cerca Eixample (281) y después Sant Martí (273). Ciutat Vella se quedó en la cola de la lista, con solo cuatro permisos entregados por el Colegio de Aparejadores.

En el primer trimestre de este año, el distrito con más permisos concedidos ha sido Sants-Montjuïc, con 187, el 57% del total de los que se han entregado en toda la capital catalana. En plena bonanza económica, en 1999, se visaron en Barcelona un total de 6.558 visados. Un tercio de ellos, entonces se ubicaban en Sant Martí.

 

 

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Camilo S. Baquero / El País

Página Web - 2016/08/23

Fuente: http://ccaa.elpais.com/

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Consejos para prevenir estafas y disgustos al adquirir una vivienda sobre plano


España vuelve construir. En 2015, los visados de obra nueva se dispararon hasta alcanzar los niveles de 2012, y los permisos para uso residencial repuntaron más de un 20%, según las estadísticas del Ministerio de Fomento. Al calor de estos datos, y sobre todo en las grandes ciudades, también ha resucitado la compra de vivienda sobre plano, una de las alternativas para acceder a inmuebles de primera mano que se resintió con los excesos de la crisis.

 

Esta opción suele ser más económica que la llaves en mano. Si se quieren abaratar más aún los costes, existe la alternativa de comprar a través de una cooperativa. A diferencia de la promoción directa, donde el proceso de edificación es competencia exclusiva de la promotora, a la que habrá que abonar un jugoso plus por este servicio, los interesados participan en todas las fases del proyecto para poder conseguir la vivienda a precio de coste, al que se suman los más asequibles honorarios de la empresa gestora. El descuento puede rondar el 30% sobe el precio de mercado. “Esto, si todo va bien”, alerta Alberto Murcia, vicepresidente de la Asociación Empresarial de la Gestión Inmobiliaria (AEGI).

Murcia se refiere a los escándalos que han salpicado el sector y han puesto en apuros a miles de familias. Desde el caso PSV en los noventa, que afectó a unos 1.000 cooperativistas, a los más recientes episodios de estafa y apropiación indebida, “los proyectos que acaban mal son muchos”, asegura. Más allá de los fraudes, “las cooperativas pueden naufragar por diferentes motivos”, matiza Marta Serra, abogada y fundadora de la plataforma El Defensor de Tu Vivienda. Por ejemplo, porque fracasa el desarrollo urbanístico, porque no se encuentra la financiación o porque las gestoras son poco diligentes, enumera. De este modo, la inicial ventaja del precio puede difuminarse en un instante. ¿Es posible minimizar el riesgo? Sí, pero hay que tomar las debidas cautelas.

 

Ante todo, información

Recabar información acerca de la gestora es vital antes de apuntarse a la cooperativa. “Es recomendable informarse sobre los proyectos anteriores y si han tenido éxito; se puede investigar en el registro de cooperativas [donde tienen que estar inscritas] y en el mercantil”, aconseja Santiago Cruz, consejero delegado de Ibercredit y experto de iAhorro.com.

Recientemente, las principales empresas fundaron la Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV), con el objetivo de reivindicar su profesionalidad. Roberto Jiménez, su presidente, asegura que pasar por la criba no es sencillo, y que solo las gestoras que cumplen con determinados requisitos y se comprometen a respetar el código ético de la organización son las bienvenidas. “Pero hay intrusismo, como en todas las áreas”, lamenta, “que castiga mucho al sector, porque golpea una parte muy sensible de la economía familiar”.

 

Aunque necesario, no es suficiente con que todo esté conforme con la regulación; habrá que recabar otros datos, porque los problemas no surgen solo por dolo. El suelo y los permisos relativos a su utilización, por ejemplo, pueden convertirse en verdaderos rompecabezas. El riesgo es que no se pueda llevar a cabo el proyecto tal y como estaba planeado o que ni siquiera se pueda empezar. “Muchos han tenido este problema: meterse en una cooperativa cuando el suelo no estaba lo suficientemente atado”, remacha Murcia. “Sobre todo en la época de la burbuja, si el terreno no estaba señalizado correctamente, los dueños subían el precio sabiendo que había alguien dispuesto a pagárselo el doble”.

Por ello, es recomendable averiguar “la titularidad de los terrenos o la existencia de derecho de opción de compra a nombre de la cooperativa, así como los planes urbanísticos que permiten la edificación en dichos terrenos”, apunta AEGI en su Guía Breve - Información Sobre Vivienda. “El suelo debe estar a nombre de la cooperativa [o que por lo menos tenga una opción a compra] y tiene que ser urbano, porque si no, puede que no podamos construir nunca”, alerta Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. A través del Registro de la Propiedad se puede comprobar la titularidad de los terrenos y en el Ayuntamiento es posible solicitar la cédula urbanística para confirmar qué se puede construir.

 

Cuidado con el dinero

Aunque el precio no esté cerrado en el caso de compra a través de cooperativa, “lo ideal sería acudir con un abogado y un arquitecto que conozca la normativa urbanística”, dice Serra, para que vea los planos y valore si plazos y costes declarados se ajustan a la realidad. Particular atención hay que prestar a las cantidades entregadas sin aval, ya que que la nueva normativa, que entró en vigor el pasado enero, solo garantiza por ley los importes depositados después de la concesión de la licencia de obra. “Con la ley anterior existía la obligación, si las viviendas no estaban listas en el plazo o no se construían, de devolver las cantidades entregadas más los intereses”, explica Serra. “Ahora no es así y se deprotege al consumidor, ya que “en la mayoría de los casos, el dinero se entrega antes de contar con la licencia” para poder financiar la compra del suelo.

 

Jiménez asegura que esta nueva legislación no les afecta, ya que las cantidades entregadas están avaladas desde un principio y garantizadas por la cooperativa. “Hasta que no haya seguridad, no se hace ningún desembolso”, mantiene. Hay que comprobar sin embargo que el dinero se destine a una cuenta especial exclusiva para el proyecto, además de estudiar detenidamente el periodo mínimo de permanencia, las aportaciones económicas que habrá que hacer, en qué cantidad y plazo. “Lo más importante es analizar todos los contratos y documentos antes de firmar”, recomienda Fernando Sanahuja, experto en derecho inmobiliario en el despacho Sanahuja-Miranda Abogados.

Los estatutos también detallan en qué supuestos un cooperativista puede echarse para atrás y recuperar su dinero: solo si la baja es justificada —cada cooperativa tiene su casuística, incluidos plazos y modalidades de devolución— se reintegrarán los importes. “Hay que ser lo más precavido posible y, posiblemente, ir asesorado”, continúa el abogado. “Aunque lo típico es comprar de otra manera, es algo que se está aprendiendo, también a base de palos”.

 

 

 

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Laura Delle Femmine / El País

Página Web - 2016/08/20

Fuente: http://economia.elpais.com/

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