• El número de certificaciones de inicio de estos procesos (paso previo al lanzamiento -desahucio-) ascendió a 6.398 expedientes entre abril y junio

• La crisis provocó más de 600.000 entre los años 2007 y 2014

La cruda crisis económica que ha azotado a España en los últimos años continúa remitiendo y un buen ejemplo de ello es el termómetro de las ejecuciones hipotecarias. Durante el segundo trimestre de 2016, el número de certificaciones de inicio de estos procesos sobre viviendas habituales (proceso previo al lanzamiento -desahucio-) se redujo en un 26,2% respecto al mismo periodo de 2015, hasta 6.398 expedientes, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El número general de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas en los registros de la propiedad en el segundo trimestre de 2016 se situó de 20.927, lo que supone un 27,7% menos que en el mismo trimestre de 2015 y un 8,1% más respecto a primer tramo del año. En el caso de las viviendas de personas físicas (8.050), 6.398 son habituales (un 26,2% menos) y 1.652 son de otro tipo (un 32,5% menos).

En total, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas sumaron 11.940, un 30,4% menos que hace un año, de las que 8.050 eran de personas físicas (-27,6%) y 3.890 eran de personas jurídicas (-35,5%). Tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el segundo trimestre (18.426.200), el 0,04% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo.

La resaca de la burbuja aún dura

El 20,1% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en el segundo trimestre correspondió a hipotecas constituidas en el año 2007, el 15,8% a hipotecas constituidas en 2006 y el 13,6% a hipotecas de 2008. El periodo 2005-2008 concentra el 59,4% de las nuevas ejecuciones hipotecarias iniciadas.

El 13,6% de las ejecuciones hipotecarias en el segundo trimestre fueron sobre viviendas nuevas (1.707) y el 86,4% sobre usadas (10.233). El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas disminuyó un 25,1% en tasa interanual y el de usadas bajó un 31,2%.

Por comunidades, las más afectadas por esta problemática fueron Andalucía (3.520), Valencia (2.070) y Cataluña (1.999). Por contra, La Rioja (37), País Vasco (61) y Navarra (66) registraron el menor número de inicio de procedimientos de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas.

El Mundo
Página Web - 2016/09/06
Fuente: http://www.elmundo.es

• La evolución del precio de los arrendamientos mantiene su subida con respecto a julio, cuando fue del 1,25%, y suma cuatro meses en positivo

• La compra de vivienda vuelve a ser mejor opción que el alquiler

El coste de los arrendamientos de vivienda en España se incrementó un 1,2% en agosto en comparación con el mismo mes del año pasado, según el Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (Arca).

De esta manera, según el indicador desarrollado por Alquiler Seguro, la evolución del coste de los arrendamientos prácticamente mantiene su subida con respecto a julio, cuando el alza fue del 1,25%, y suma cuatro meses en positivo.

A modo de ejemplo, hoy un contrato de alquiler firmado en agosto de 2015 de 500 euros se actualizaría, utilizando el Índice ARCA, en 506 euros.

El director comercial de Alquiler Seguro, David Caraballo, señaló que "la curva ascendente de las rentas de alquiler que ofrece el Índice ARCA, que se viene produciendo desde principios de año, es un aliciente más para el sector de la vivienda en España, aportando elementos de confianza en la recuperación del mercado inmobiliario y de la economía en general".

Además, defendió que "gracias a los datos de ARCA los arrendadores y profesionales del sector pueden actualizar de forma fiable las rentas, más si cabe al observar el comportamiento del IPC que sigue mostrando valores negativos".

En este sentido, recordaron que el IPC ha dejado de ser por ley la referencia predeterminada en la actualización de los contratos de alquiler.

La caída del Euribor lleva a los bancos a fomentar esta modalidad de créditos

El Euribor, índice al que están referenciadas la mayor parte de las hipotecas variables en España, continúa instalado en el terreno negativo: el pasado mes de agosto cerró en -0,048%, un dato levemente superior al de julio, pero que profundiza la tendencia descendente que registra desde febrero de este año, cuando por primera vez en su historia se precipitó a los números rojos. Este hecho, además de abaratar los créditos ya concedidos, está dando lugar a un cambio de paradigma en la contratación hipotecaria en España.

Las entidades financieras, en busca de mayores márgenes, han iniciado un viraje para promocionar las hipotecas a tipo de interés fijo en detrimento de las variables, que hasta ahora representaban más del 90% de las operaciones.

Durante el segundo trimestre del año, según la estadística inmobilaria elaborada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, la contratación de créditos hipotecarios a interés fijo experimentó un «espectacular crecimiento» hasta representar el 20,56% de las operaciones, frente al 9,83% del trimestre anterior. Se trata, además, del mayor porcentaje de la serie histórica.

Tendencia creciente

Los préstamos a tipo variable concentran aún la mayor parte de las nuevas contrataciones, pero su peso comienza a retroceder en comparación con periodos anteriores: este tipo de hipotecas supusieron el 77,99% de los nuevos contratos de abril a junio. Este dato contrasta, por ejemplo, con el de cierre de 2015, cuando el 93,75% de las nuevas hipotecas se vincularon a la modalidad variable. Asimismo, durante el segundo trimestre de este año, el Euribor pierde presencia como índice de referencia: representa el 77,99% de las operaciones, más de 13 puntos porcentuales por debajo de los valores de cierre de 2015 (91,16%).

Como efecto colateral, este cambio de tendencia ha dado lugar a un encarecimiento del tipo de interés medio de contratación inicial hasta el 2,39% (2,46% en términos interanuales), frente al 2,38% de los tres meses anteriores. Lo cierto es que se trata de un incremento prácticamente testimonial, del 0,01 puntos porcentuales, pero rompe con la tendencia bajista. «Resulta difícil estimar hasta dónde puede llegar el peso de esta modalidad de contratación, pero sin duda será una alternativa que las entidades financieras van a intentar fomentar, pudiendo incluso convertirse en una alternativa de contratación relativamente predominante a medio plazo».

De las 31.100 viviendas protegidas edificadas de 2005 a 2016, 30.000 están en manos privadas y pueden ser vendidas libremente

Los vecinos de una promoción de viviendas protegidas construidas en régimen de alquiler con opción a compra en Torrejón encontraron en julio en su buzón una nota que les informaba de que sus pisos han sido adquiridos por Fidere, un fondo buitre. No es el único caso. De las 31.100 viviendas protegidas edificadas en los últimos 12 años, 30.000 están en manos privadas y pueden ser vendidas libremente. La Comunidad solo mantiene la titularidad de 1.100 pisos.

El cambio de titularidad de las viviendas de Torrejón, que ha pillado a la mayoría de los vecinos de vacaciones, se produce pese a que el Gobierno regional se comprometió a no vender pisos protegidos a ese tipo de sociedades. “La Comunidad no va a vender ni transmitir viviendas públicas a fondos de inversión o entidades con ánimo de lucro”, dijo la presidenta, Cristina Cifuentes, en su discurso de investidura, en junio de 2015. En diciembre de ese año, PSOE y Podemos sacaron adelante una enmienda parcial para que las viviendas de protección pública solo pudieran venderse a sus inquilinos o a entidades con fines sociales. La normativa no se ha desarrollado todavía.

“Se trata de una venta entre particulares, por lo que el compromiso de la presidenta [Cristina Cifuentes] se ha cumplido, no se ha producido una venta de viviendas de la Comunidad a terceros”, explica José María García Gómez, director general de Vivienda en la región. Sin embargo, hay que tener en cuenta que más del 90% de las viviendas protegidas promovidas por la Comunidad de Madrid de 2005 a 2016 fueron construidas por promotores privados: el Gobierno regional impulsó la construcción de 31.100 casas, de las cuales 28.225 fueron edificadas por empresas privadas y solo 2.875 por la Agencia de Vivienda Social, un organismo público.

De hecho, tras la venta en la pasada legislatura de viviendas protegidas a Blackstone (del que es filial Fidere), el Gobierno regional tiene únicamente 1.100 viviendas de alquiler con opción a compra de titularidad pública procedentes de estos 12 años. A estas habría que sumar otras 22.413 viviendas de titularidad pública construidas en años anteriores. El compromiso de Cifuentes, por tanto, solo se refiere a estas 23.513 viviendas; el resto, las otras 30.000 edificadas de 2005 a 2016, pueden acabar en manos de fondos buitre.

Es lo que les ha ocurrido a los vecinos de la parcela M-8 del Soto del Henares, en Torrejón de Ardoz, que en 2008 fueron beneficiarios de un sorteo para acceder a una vivienda protegida en régimen de alquiler con opción a compra. El inmueble, promovido por la Comunidad, fue edificado por la constructora Sando, y en 2009 pasó a la inmobiliaria Hercesa. Hasta el 20 de julio, tres meses antes de que puedieran ejercer su opción de compra. “Hercecam [filial de Hercesa] ha transmitido la propiedad de su finca a la sociedad Yuncai Investment, que desde este momento es su nuevo arrendador”, decía la nota en el buzón. Yuncai Investment es filial de Fidere, filial a su vez de Blackstone.

Los vecinos temen que la nueva propietaria les exija el precio máximo por sus viviendas, dificultando así que puedan pagarlas, para ponerlas luego en alquiler a un precio mayor. “Pedimos a la Consejería de Vivienda, que ha autorizado esa venta, que no se desentienda de esta promoción y nos ayude para poder comprar nuestras viviendas a un precio razonable”, explican Inma y Patricia, dos de las inquilinas que han puesto en marcha la Asociación de Afectados por Fondos Buitre Soto del Henares.

Se da la circunstancia de que el actual consejero de Vivienda regional, Pedro Rollán, era el alcalde de Torrejón de Ardoz cuando las viviendas se edificaron. Por eso, piden que Rollán medie con la nueva propietaria. “Desde la Consejería nos encargaremos de comprobar que el precio de venta es el que corresponde al decreto y no supera el límite máximo”, responde el director general de Vivienda. “Hay que garantizar que quien compra las viviendas respete los derechos de los vecinos”.

Condiciones con Fidere

Cuando se cumple el periodo de siete años de contrato, los vecinos pueden optar por ejercer su opción de compra sobre sus viviendas. Si no lo hacen, Fidere tiene obligación de mantenerles las condiciones del contrato, esto es, tres años más de alquiler. Aunque si antes pagaban un alquiler a precio protegido, ahora esa cantidad puede ser mayor. "Nunca más cara que el precio del mercado", explica un portavoz de Vivienda.

Una portavoz de Fidere explica que el precio final de las viviendas "está fijado conforme el decreto de aplicación (Decreto 11/2005) de la Comunidad de Madrid". Muchos vecinos, en cambio, optan por prorrogar el alquiler. "La inmensa mayoría de los vecinos están renovando los arrendamientos. En Torrejón, Fidere gestiona cinco edificios que tiene en propiedad (1.154 viviendas), antes de que se ejerciera ninguna opción de compra. En cuatro de ellos, a unos 810 inquilinos les vence de aquí a octubre el plazo de siete años en los que deben elegir entre mantener el alquiler, comprar o marcharse", dice la portavoz de la empresa.

Según estimaciones de Fidere, un 80% de los inquilinos firmarán un nuevo contrato de arrendamiento con esta empresa, es decir, unos 650 inquilinos. Durante este verano, cada semana se han firmado unos 30-35 nuevos contratos de arrendamiento de media. Un 10% prefiere no continuar  porque decide no contratar de nuevo con Fidere (unos 80 inquilinos) y otro 10% decide ejercer la opción de compra (unos 80 inquilinos).

"Para a Fidere, es esencial seguir alquilando todas estas viviendas dado que es su actividad principal de negocio", señala la portavoz. "El vaciamiento de edificios o viviendas no supone ningún beneficio para la empresa. De hecho se establecen rentas por debajo del tope de vivienda protegida para facilitar el alquiler". Así mismo, la empresa manifiesta que "está en contacto permanente con los vecinos y cualquier duda concreta se responde por escrito. Muchos vecinos nos han remitido sus consultas y todas han sido respondidas".

El negocio de Blackstone en Madrid

En 2013, el fondo buitre Blackstone, del que es filial Fidere, compró 1.800 casas de la Empresa Municipal de la Vivienda en la capital. En 2014, adquirió otras 1.900 viviendas incluidas en el Plan de Vivienda Joven de la Comunidad.

Fidere es una socimi, es decir, es una empresa inmobiliaria obligada a cumplir una serie de características, entre ellas cotizar en Bolsa y tener el 80% de sus activos destinados al alquiler. A cambio, obtiene ventajas fiscales. La mayoría de las socimis se dedican a la adquisición de oficinas; Fidere es de las pocas que compra viviendas, muchas protegidas.

Miguel Ángel Medina / El País

Página Web - 2016/08/31

Fuente: http://ccaa.elpais.com/