La compañía destaca que el dato "dista mucho de la cifra marcada por el IPC que vuelve a situar, como en enero, la inflación de los precios en un 3%"

Alquileres disparados: ¿conviene intervenir este mercado?

Las rentas de los alquileres aumentaron un 1,5% en el mes de febrero, con lo que acumulan 10 meses consecutivos al alza, según el Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (ARCA) elaborado por Alquiler Seguro.

De esta manera, la compañía destaca que el dato "dista mucho de la cifra marcada por el IPC que vuelve a situar, al igual que ocurrió en enero, la inflación de los precios en un 3%". "La subida mesurada del índice Arca es un dato beneficioso para el mercado del alquiler en España", añade la firma.

A modo de ejemplo, un contrato de alquiler firmado en febrero de 2016 de 500 euros se actualizaría, utilizando el Índice ARCA de febrero, en 507,5 euros, lo que supone 90 euros menos al año que si se utilizase con el IPC.

El director comercial de Alquiler Seguro, David Carballo, señala que por segundo mes consecutivo el IPC se ha disparado a unas cifras (3%) que no se recordaban desde el año 2012.

Así, apunta que la aprobación en 2015 la Ley de Medidas de Desindexación de la Economía "favoreció la creación de otros medidores y evitó que las rentas continuasen actualizándose a unos precios que nada tienen que ver con la situación del mercado del alquiler".

Carballo explica que "el índice proporciona al sector inmobiliario estabilidad y confianza, para que no se produzcan roturas a la hora de actualizar las rentas". "El comportamiento de Arca promueve un mercado más sano, donde la variación de los precios de alquiler debe estar en sintonía con las rentas familiares", subraya.

EUROPA PRESS / El Mundo
Página Web - 2017/03/06
Fuente: http://www.elmundo.es

El número de lanzamientos practicados el año pasado en Madrid fue de 6.674

El número total de lanzamientos hipotecarios o desahucios practicados en la Comunidad de Madrid en 2016 fue de 6.674, un 7,2 % menos respecto al año anterior, según datos del Consejo General del Poder Judicial.

Según ha explicado el Consejo General del Poder Judicial en una nota de prensa, los lanzamientos afectan a distintos tipos de inmuebles, no solo viviendas y, en el caso de éstas, no solo a vivienda habitual.

Más de la mitad de los lanzamientos practicados en la Comunidad de Madrid -4.760- fue consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de arrendamientos urbanos, mientras que otros 1.667 se derivaron de ejecuciones hipotecarias y los 257 restantes obedecieron a otras causas.

Los lanzamientos por impago del alquiler experimentaron una disminución del 9,8 % en 2016 en la región, mientras que los derivados de ejecuciones hipotecarias bajaron el 4,6 %.

En toda España, el número total de lanzamientos hipotecarios o desahucios practicados en 2016 fue de 63.037, un 6,4 % menos que un año antes, la cifra más baja desde 2008, en tanto que las ejecuciones de inmuebles iniciadas se redujeron un 29 %.

Cataluña -con 14.069, el 22,3 % del total nacional- fue la comunidad autónoma en la que el año pasado se practicaron más lanzamientos, seguida por Andalucía -con 9.998- y la Comunidad Valenciana, con 9.635.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Atendiendo solo a los lanzamientos que fueron consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de arrendamientos urbanos, la clasificación la encabeza también Cataluña, con 8.971; seguida por Madrid, con 4.760; y Andalucía, con 4.364.

Por otro lado, en lo que respecta a los concursos de acreedores, en 2016 se abrieron 5.461 en toda España, un 13,1 % menos que los registrados el año anterior y la mitad de los 10.949 que se presentaron en 2013, en plena crisis, cuando se registró el máximo de los últimos años.

Cataluña fue la comunidad donde más concursos se presentaron ante los juzgados de lo mercantil en 2015, con 1.103, seguida por Madrid (915) y la Comunidad Valenciana (790).

En cuanto a las demandas por despido presentadas en los juzgados de lo Social el pasado año, cayeron un 5,3 % hasta las 98.921, también la cifra más baja desde 2008, ya que ese año y los siguientes hasta 2015 siempre se superaron las 100.000.

Por territorios, y de vuelta a los datos anuales, Madrid -con 18.952 demandas- acaparó el 19,2 % del total nacional, seguida de Cataluña, con 17.931, y Andalucía, con 15.347. 5) y la Comunidad Valenciana (790).

En los datos del último trimestre del año, Madrid también fue la Comunidad donde más demandas se registraron, seguida igualmente por Cataluña y Andalucía.

Además, los Juzgados de lo Social registraron el año pasado 111.928 reclamaciones de cantidad, un 10,6 % menos que en 2015.

De ellas, 21.159 se presentaron en Madrid, 18.290 en Andalucía y 13.994 en Cataluña.

En Madrid y Barcelona las rentas han rebasado en un 4,2% y en un 18% los importes de los años del «boom»

En los últimos meses ha surgido un debate que genera posiciones encontradas en el mercado inmobiliario y que ha hecho despertar viejos fantasmas. Las fuertes subidas de las rentas del alquiler y las previsiones de incrementos de precios, frente a las subidas mucho más moderadas del precio de la compraventa de inmuebles, han provocado que muchos expertos se pregunten si esta tendencia revela la creación de una nueva «burbuja» –término maldito en el sector– en los arrendamientos de vivienda.

Fotocasa.es avanzó que durante 2016 los alquileres registraron su mayor subida de la última década, con un repunte medio del 6,7%, un incremento especialmente notable en Baleares (18,5%), Cataluña (14,6%) y Madrid (11,1%). El ritmo de crecimiento de los precios de la compraventa, mientras tanto, ha sido mucho más moderado:según el portal Pisos.com el precio de los inmuebles de segunda mano se situó durante el pasado mes de diciembre en 1.546 euros por metro cuadrado, un 0,69% más que durante el mismo periodo del año anterior. Idealista, por su parte, recuerda que los arrendamientos en Madrid y Barcelona se hallan en máximos históricos y las rentas actualmente resultan un 4,2% y un 18,5% más caras que «en el punto álgido» del «boom» inmobiliario.

Las nuevas condiciones laborales, sobre todo entre los jóvenes españoles, han impulsado la modalidad del alquiler: la menor capacidad de acumulación de riqueza y de ahorro está presionando al alza la demanda del alquiler, mientras que la oferta, especialmente en algunos núcleos urbanos, sigue siendo reducida. De ahí que los detractores del término «burbuja» para referirse a este fenómeno hablen de «calentamiento» del mercado, por los desequilibrios presentes en el mercado, pero rechazan de manera categórica que se estén produciendo maniobras de carácter especulativo.

La inmobiliaria Monapart niega que se esté produciendo esta tendencia especulativa y recuerda que «el activo es el inmueble que se alquila, no la renta abonada; los inquilinos no pueden transmitir a futuro un alquiler superior y obtener un beneficio (no pueden especular con su renta) y si los propietarios acaban exigiendo rentas que nadie puede pagar, las deberán ajustar a la baja hasta alquilar u optar por vender».Es decir, se trata de una cuestión, para esta firma, únicamente relacionada con la «mano invisible» del mercado y recalcan que en ciudades como Barcelona, donde «hay mucha demanda de alquiler y una oferta insuficiente» cuando un propietario pone en alquiler un inmueble con una renta relativamente elevada «rondando los 14 o 15 euros por metro cuadrado» recibe «20 peticiones de visita en un día».

¿Se trata, por tanto, de una situación que se circunscribe solo a determinados mercados muy saturados, como es el caso de Madrid o Barcelona? No lo parece, si hay que atenerse a los datos globales. «El dinamismo económico de las grandes ciudades y la atracción de población de otras áreas más deprimidas ha provocado que el precio del metro cuadrado de una vivienda alquilada haya crecido algo más de un 25% desde 2013 hasta 2016, mientras que el de venta se ha mantenido prácticamente constante», explica Analistas Financieros Internacionales (AFI) en un informe al que ha tenido acceso ABC.

El texto hace hincapié en que «el principal factor explicativo» viene dado por «la mayor dificultad de acceso a la vivienda en propiedad de los jóvenes, principal demandante de vivienda habitual». En este sentido, la organización, acudiendo a la encuesta de condiciones de vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), recalca que las rentas medias de los hogares españoles en los que el cabeza de familia es joven se sitúa un 33% por debajo de los de mayor edad, mientras que la riqueza neta de las familias de menor edad supone una tercera parte de la media. Así, se entiende que el 56,2% de los jóvenes emancipados españoles vivan de alquiler, a diferencia de lo que sucede en el conjunto de hogares, que representa un 16% del total.

Disparidad en las cifras

Lo cierto es que esta situación está lejos de suceder de manera exclusiva en Madrid y Barcelona:como se puede observar en el gráfico que acompaña esta información, elaborado con estadísticas de Pisos.com, durante 2016 el importe en la venta de viviendas en las capitales de provincia se redujo, de media, un 0,63%. Este dato se contrapone al ritmo de aumento de las rentas de los alquileres en estas mismas localidades y durante este mismo periodo, cuando se elevaron, de media un 6,4%, si bien en algunos casos, la diferencia, cuando menos, resulta llamativa:en Murcia los alquileres han repuntado del orden del 15,29%, pese a que los precios han descendido un 5,18%, caso similar al de otras capitales de provincia como La Coruña (repunte del 10%, con un repliegue del 4,38% del precio) y Albacete (aumento del 6,36%, frente al -7,96%). Mientras tanto, en Madrid el porcentaje de repunte del alquiler duplica al de los precios y en Barcelona las rentas superan los precios de compraventa en más de cinco puntos porcentuales.

La Ciudad Condal, muy expuesta al turismo, ha achacado este encarecimiento de los alquileres, en buena medida, a la presencia de pisos destinados a alquileres turísticos. Alquiler Seguro, firma de intermediación especializada en alquileres, precisamente, al abordar la cuestión de Madrid, habla de una transferencia de la demanda de alquileres desde el centro de la capital española a la periferia, con incrementos de más del 20%, por la proliferación de inmuebles destinados al uso turístico.

Más del 16% de los pisos construidos en Madrid desde 2008 están aún sin estrenar, pero en municipios como Alcobendas (3,4%), Tres Cantos (3,9%) y Pozuelo (7,5%) la oferta se agota

La reactivación va por zonas. El análisis de la absorción del «stock» de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid confirma que el mercado se recupera de forma paulatina y a dos velocidades. Desde el comienzo de la crisis en 2008, se han finalizado en España 1,6 millones de viviendas, de las que un 21,4% (340.000 unidades, sin otras 63.000 actualmente en construcción) seguía sin ocuparse en octubre de 2016, una proporción inferior al 24,9% del año anterior, según la «Radiografía del Stock: suelo y vivienda nueva 2016» elaborada por Tinsa. La región madrileña suma 29.665 de esas viviendas sin estrenar, un 16,1% del total de las construidas desde 2008.

Pero los datos desagregados por las principales localidades, a los que ha tenido acceso ABC, confirman que el panorama es muy dispar según el área geográfica al que apunte la brújula. En la capital, por ejemplo, el «stock» de viviendas nuevas que continúan vacías bajó el año pasado hasta un 14,5%, frente al 15,4% del año anterior. Esta escasa reducción del remanente se debe a que la construcción de nuevos inmuebles desde mediados de 2015 se ha equiparado al número de compraventas de vivienda nueva, con lo que ha dejado el volumen total de «stock» en cifras en cifras parejas.

En el norte y el oeste de la comunidad se reproduce esta ecuación de reducido «stock» y grúas que comienzan a asomar con cierta regularidad en el horizonte. La ciudad de Alcobendas, por ejemplo, cerró 2016 con un porcentaje de viviendas nuevas recientes sin vender de tan solo el 3,4%, el porcentaje más bajo de toda la comunidad de Madrid. Tres Cantos, con un 3,9%, y San Sebastián de los Reyes, Pozuelo de Alarcón y Torrejón de Ardoz (las tres con un 7,5%) completan el «top five» del adelgazamiento del «stock» inmobiliario. En el otro extremo, los municipios de Aranjuez, Arroyomolinos y Fuenlabrada copan el podio del atasco del ladrillo, con el 41,3, el 32,5 y el 30,8% del total pisos construidos desde 2008 sin vender. En el caso de Aranjuez, pese a seguir siendo el campeón madrileño del remanente inmobiliario, es también el municipio que más lo ha reducido ya que, tal y como se observa en el gráfico adjunto, el «stock» que tenía en 2015 era del 64,1%.

Además, los técnicos de Tinsa han detectado que hay un «stock» moderado de vivienda sin vender y, en cambio, una reactivación de la construcción por una oferta de producto inadecuada en los municipios de la corona sur de la capital, como son Getafe, Leganés, Alcorcón y Alcalá de Henares.

En una última categoría están los municipios que tienen un bajo o moderado nivel de «stock» pero en los que, sorprendentemente, la construcción de obra nueva no se ha reactivado significativamente. En el caso de Madrid están en esta situación los municipios situados en la periferia lejana de la capital, como son Villalba, El Escorial, Brunete y Arganda y algunos pequeños municipios en el límite de la provincia de Guadalajara. Una de las razones de este último fenómeno, el bajo nivel de stock y la ausencia de nueva construcción, según los expertos, puede estar en la escasez de suelo finalista, como sucede en el caso de Pozuelo, Villanueva de la Cañada, Coslada o Rivas.

La cuestión de fondo es según explica Pedro Soria, director de Producto y Planificación de Tinsa, que «un déficit de suelo a corto plazo puede generar tensiones innecesarias en los precios a través de la gestión de las bolsas de suelo sin desarrollar. De la misma manera, se debe evitar en aquellos mercados ya reactivados y donde exista holgura de suelo finalista, tanto un déficit de obra nueva que igualmente tensione el mercado, como un exceso que genere de nuevo una bolsa de difícil digestión». Este experto recomienda que «allá donde las circunstancias requieran todavía de tiempo para drenar los excesos existentes, se han de arbitrar los mecanismos oportunos de financiación que otorguen el plazo necesario para su adecuada comercialización».

Desigual en la capital

Dentro de la ciudad de Madrid la ocupación de la vivienda nueva construida desde 2008 en los distintos barrios es también desigual, tal y como sucede con los municipios. Así, en los ensanches consolidados de Carabanchel y Vallecas, por ejemplo, sigue habiendo un nivel de desocupación en el segmento de viviendas construidas desde 2008 que oscila entre el 20 y el 25%. Por el contrario los barrios de la zona norte, como son Montecarmelo y Arroyo del Fresno, apenas cuentan con una tasa de viviendas vacías de un 5%. En la misma situación se encuentran los barrios relativamente nuevos como Sanchinarro y Las Tablas, con porcentajes inferiores también al 10%. En el primer caso llama la atención que se haya producido una bajada en el ratio de desocupación de 5 puntos porcentuales entre 2015 y 2016».

En los barrios del noroeste, como son el ensanche de Barajas y Valdebebas, el nivel de desocupación es moderado y oscila entre el 10 y el 15%, solo ligeramente inferior al año pasado.

Pedro Soria concluye que «las zonas norte y noroeste son las que presentan una menor concentración de «stock» y escasos excedentes para satisfacer las necesidades latentes de obra nueva. Sin embargo, apenas existe vivienda pendiente de construir en los PAU ya integrados en el casco urbano, como son Sanchinarro, Las Tablas o Montecarmelo que, sumados los tres presentan un potencial de hasta 2.300 viviendas».

A día de hoy el mayor excedente de suelo finalista para vivienda en esta zona está localizado en la zona de Valdebebas, con capacidad para otras 11.500 viviendas y, en mucha menor medida, Arroyo del Fresno, con potencial pendiente para 2.750 unidades.En relación a otras zonas, en el sur y el sureste, todavía con un excedente holgado de producto terminado, el panorama es menos deficitario a corto plazo. Se suma a ello la oferta potencial de 6.900 viviendas pendientes en los ensanches de Vallecas y Carabanchel. En el este solo existe disponibilidad de suelo en El Cañaveral donde, sin apenas nada construido, hay previstas 14.000 viviendas.

Maribel Núñez - Fernando Pérez / ABC
Página Web - 2017/03/02
Fuente: http://www.abc.es