Colau ultima la revisión del plan de transformación de la zona industrial del Poblenou 18 años después de su aprobación

El 22@ está a punto de cumplir los 18. El plan de transformación urbana de la zona industrial del Poblenou de Barcelona (115 manzanas) se aprobó en julio del año 2000, y el Ayuntamiento ultima su revisión. Durante el último año y medio se han realizado, en paralelo, un proceso participativo con los vecinos (Repensem el 22@) y otro con expertos (la Comisión Ampliada). La fusión de los dos documentos de conclusiones determinará el futuro de la mitad del plan, cuya transformación está incompleta o bien no ha ni comenzado. Y si en algo hay consenso es en la necesidad de hacer más vivienda social de la prevista inicialmente: porque la ciudad vive una crisis habitacional y para hacer más atractivas las 70 hectáreas que falta construir.

La creación -no sin polémica, como la de algunos asentamientos- del 22@ como zona de mezcla entre actividad económica puntera, vivienda social, equipamientos y verde, se ha saldado con cifras abultadas. Se han urbanizado 15 kilómetros de calles, las empresas han pasado de 3.500 a casi 9.000, los trabajadores de 33.800 a 93.000. Pero de los 4.000 pisos proyectados no se ha llegado ni a la mitad. También la mayoría de los metros de equipamientos están por construir (no se ha llegado al 10%) y los de zonas verdes se han quedado por debajo del 40%.

Con el impulso inicial se desarrollaron los solares más próximos a la Torre Agbar y del lado mar de la Diagonal… Pero dos factores frenaron el plan: la crisis económica y la liquidación en el mandato de alcalde Xavier Trias de la sociedad del 22@ (junto a otras cinco empresas municipales). El actual gobierno de la alcaldesa Ada Colau llevaba en su programa la “reorientación” del plan “bajo una perspectiva social y comunitaria” y la entrada del PSC en el gobierno, donde se encargó durante un año y medio de la promoción económica, le dio un impulso. Las dos fuerzas defienden, además un liderazgo público del proyecto.

En materia de vivienda, el plan urbanístico 22@ prevé que del techo que se levante, el 90% se destine a actividad económica y el 10% a pisos de protección. Tanto el Ayuntamiento, como los vecinos del entorno y la asociación de empresarios del 22@ están de acuerdo en aumentar la proporción de vivienda. La discrepancia está en cuánta y si toda pública, como hasta ahora (lo que piden los vecinos, que recuerdan que en la Vila Olímpica, Diagonal Mar y el frente marítimo es todo vivienda libre); y en si se abre el planeamiento a la vivienda privada (de lo que son partidarios los empresarios de la asociación 22@Network). Incluso los propietarios del suelo, que no llegan a la veintena, están dispuestos a hacer más pisos de los previstos si les ayuda a atraer actividad económica, aseguran fuentes municipales.

Otra cuestión es cómo se amplía el porcentaje de vivienda, porque habrá que modificar el Plan General Metropolitano (PGM). Podría hacerse compensando a los promotores con más oficinas; aumentando el porcentaje de vivienda para que las parcelas terciarias resultaran más atractivas; o permitiendo un pequeño porcentaje de vivienda privada, explica el coordinador de la Comisión 22@, David Martínez, que también es director de Proyectos de la Fundación BIT Habitat, un intento de resucitar la antigua sociedad municipal. “Se trata de equilibrar el valor del suelo, si lo cambias tienes que garantizar que no pierda valor”, apunta. El reto es “hacerlo técnicamente posible, con el objetivo de hacer ciudad”, añade. Y llegar a tiempo logrando consenso político antes de fin de mandato, para poder aprobar la revisión antes de las elecciones.

La clave está, además, en el sector norte del 22@, de la Diagonal para arriba, donde se concentran las grandes bolsas de suelo. Lo bueno es que esta zona tiene nuevos proyectos que la hacen más atractiva que años atrás: La Escocesa (comprada por el Ayuntamiento para convertirla en un polo artístico), Ca l’Alier como centro de innovación urbana, la transformación de Pere IV y la de la calle de Cristóbal de Moura en eje cívico y verde.

El presidente de la asociación de empresas 22@Network, Xavier Monzó, subraya que el distrito es “un pacto entre vivir y trabajar” y prevé un aumento de 5.000 nuevos empleados al año en los próximos cuatro años. Monzó defiende la necesidad de contar con empresas “que jueguen en la liga global y la local”; de mejorar la movilidad en la zona norte “que está muy mal comunicada” y de hacer más vivienda, permitiendo la entrada de pisos de mercado libre en el planeamiento “para dinamizar las inversiones”.

Desde la Taula Eix Pere IV, Albert València, explica que la prioridad de las entidades vecinales es aumentar la proporción de “vivienda pública de alquiler” y que se preserven y se legalicen los núcleos y pasajes de casas bajas, que ahora están fuera de ordenación y son patrimonio sindical. También piden cambiar el nombre al plan, para que Poblenou tenga más protagonismo. Y que a nivel empresarial sea un “mix entre grandes empresas y economía social, cooperativa y de proximidad, que no sea un monocultivo de oficinas, como una City”.

Los 'padres' del 22@ piden que no se pierda el espíritu original

Un grupo de unos sesenta profesionales de la gestión pública, el urbanismo, arquitectos, economistas, abogados e ingenieros, y entre los que se encuentran algunos de los padres del 22@, expertos que trabajaban en el Ayuntamiento durante la gestación del plan o en su posterior desarrollo, han escrito un manifiesto de cuatro folios en el que se suman al debate sobre el futuro expresan dos grandes ideas. Una, que el 22@ necesita un nuevo impulso 18 años después de ser aprobado por unanimidad en el Ayuntamiento. Y dos, que se tenga una visión estratégica y no se pierda el espíritu original del proyecto, que tiene una vocación económica, aunque también abogan por incrementar la vivienda prevista. Los firmantes entienden que el plan es un modelo de éxito reconocido internacionalmente, que fue concebido hace 18 años y que desde entonces ha habido muchos cambios (en el sistema productivo, la concepción medioambiental y la sociedad), que debe enmarcarse en las políticas metropolitanas y que su liderazgo debe ser público y basado en un pacto entre la administración, las empresas, la academia y el entorno vecinal.

Clara Blanchar / El País

Página Web - 2018/06/24

Fuente: https://elpais.com/

Las Administraciones entregaron menos de 5.000 pisos en 2017 pese a que hay más de 400.000 solicitantes de casas protegidas

La construcción de vivienda protegida fue la gran víctima de la recesión y los recortes presupuestarios, pero sigue hundiéndose a pesar de la recuperación económica. El año pasado solo se entregaron las llaves de 4.938 pisos sociales en toda España, según el Ministerio de Fomento. Esa cifra supone apenas un 9,2% de todas las viviendas terminadas. El volumen de pisos construidos es el más bajo desde la década de 1950. La parálisis en la promoción de vivienda pública se produce cuando las listas de solicitantes no hacen sino crecer. Al menos 400.000 personas aguardan por una casa asequible.

Úrsula Moreno, de 44 años, hace diez años se apuntó en el registro para pedir una vivienda de protección oficial (VPO) de L’Hospitalet de Llobregat (Barcelona). Llegó la crisis, se quedó en el paro y con dos hijos no pudo afrontar el alquiler de 850 euros de su piso en el barrio del Gornal. “No hubo manera”, resume. Su situación empeoró y su expediente pasó a la Mesa de Emergencia, que atiende a las personas que se quedan sin posibilidades de acceder a un piso. “Decidí ocupar un piso protegido que llevaba mucho tiempo vacío a la espera de que el Ayuntamiento me asigne una vivienda. Con todos los suministros a mi nombre, eso sí”, puntualiza.

La urgencia de miles de familias que se quedaron sin trabajo o incluso perdieron la casa no se tradujo en un incremento del parque de VPO. En anteriores crisis, los gobiernos habían desplegado planes de vivienda protegida, que servían para paliar las situaciones de emergencia y actuaban como amortiguador para las inmobiliarias ante el parón del mercado libre. Sin embargo, los ajustes presupuestarios se han cebado esta vez con las políticas de vivienda.

Esta vez ha ocurrido todo lo contrario. Desde el pinchazo de la burbuja en 2008 —ese año construyeron 68.587 pisos sociales— las entregas de VPO han caído el 93%. El desplome es especialmente acusado a partir de 2012, hasta llegar a los 4.938 pisos del año pasado. Es la cifra más baja de toda la serie del Ministerio de Fomento, que se remonta a 1991.

Sin embargo, es también el peor dato desde la década de 1950, según un estudio sobre el parque de vivienda pública elaborado por la economista y exsecretaria de Vivienda Cataluña Carme Trilla y el arquitecto Jordi Bosch para la Fundación Alternativas y Fundipax. “En estos años la VPO prácticamente ha desaparecido del sistema de vivienda español”, afirma Trilla.

El estudio señala que hoy se requerirían 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible para “reconducir” las formas de “exclusión residencial” que se derivan de la “falta de solvencia de muchos hogares”. El grueso de esa demanda (1,3 millones) corresponde a familias que destinan más del 40% de sus ingresos a la vivienda, pero también entran en el cálculo jóvenes que no pueden emanciparse y gente desahuciada o que duerme en la calle.

Listas de demandantes

Para ceñirse a un dato más objetivo, el informe señala que en las listas de demandantes de VPO hay al menos 400.000 personas. Ese registro no hace sino crecer, como se desprende de las listas de Andalucía o Cataluña, que hacen pública esa estadística. Y sin embargo, España no cuenta con suficientes viviendas para atender a todos esos ciudadanos. De acuerdo con la Federación Europea de Vivienda Pública, Social y Cooperativa, en España los pisos sociales en alquiler constituyen solo el 2,5% del parque de vivienda. Esa proporción está a años luz de Holanda (30%), pero también de Dinamarca (20%), Suecia (19%) o Reino Unido (17,6%).

La escasez de vivienda protegida se debe, explica Trilla, a la falta de presupuesto de los últimos años y a que gran parte de las viviendas pasan al mercado libre al cabo de un tiempo. “Las descalificaciones impiden tener un parque estable y que haya rotación en función de las necesidades de los ciudadanos. Y así, cada vez que hacemos un plan o se construye estamos empezando de cero”, explica Trilla.

Falta de ayudas

Los promotores coinciden en que en los últimos años la promoción de viviendas ha caído en picado por la falta de presupuesto estatal, pero también de financiación bancaria. “No se han dado las circunstancias para hacer pisos sociales de compraventa porque se retiraron todas las ayudas para promotores y compradores. Y el mercado de alquiler ha resultado complejísimo porque no ha habido ni subvenciones ni préstamos bancarios”, explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal inmobiliaria APCE.

Tras varios años sin ayudas para la VPO, los Presupuestos para el año que viene incluyen una partida de 350 millones que, entre otras muchas cosas, servirán para financiar pisos sociales de alquiler. Los promotores advierten de que esa cantidad es insuficiente, puesto que deberá repartirse entre todas las comunidades y, además, contiene ayudas ya comprometidas en planes antiguos. De hecho, el grupo parlamentario socialista estimó que para iniciar 5.000 viviendas en un año se requerían 400 millones.

Esa falta de partidas para VPO ha llevado a muchas comunidades y ayuntamientos a poner en marcha planes de vivienda usando recursos propios, como los anunciados recientemente en Cataluña o Baleares. En esta última, por ejemplo, en los últimos tres años solo ha entregado 14 pisos protegidos, de acuerdo con las estadísticas de Fomento. El año pasado, por ejemplo, no dio ninguno. En Barcelona, el gobierno de Ada Colau obligará a todos los promotores a reservar para VPO un 30% de los nuevos edificios que se levanten o rehabiliten.

A diferencia de la época de la burbuja inmobiliaria, ahora sí hay terrenos disponibles para pisos sociales. “Sí hay reservas de suelo. El problema es que sin ayudas al promotor ni al comprador, no hay incentivos para desarrollarlos”, sostiene Trilla. Los promotores lo confirman. “Las reservas están. En algunos casos se han reducido, pero están ahí”, añade Gómez-Pintado.

Así que esos suelos permanecen sin desarrollarse. Los ayuntamientos han recurrido a las cesiones de pisos de la banca, pero las entidades que luchan por el acceso a la vivienda las consideran insuficientes para rebajar la lista de demandantes y que no se repitan situaciones como las de Úrsula Moreno, quien, tras diez años, aún no ha conseguido una vivienda pública.

La evolución de la VPO

El estudio El parque público y protegido de viviendas en España: un análisis desde el contexto europeo, de Carme Trilla y Jordi Bosch, muestra cómo la vivienda protegida empezó a tomar empuje a partir de los años cincuenta. Entre 1957 y 1989 cada año se terminaban más de 100.000 VPO en España. A partir de entonces, empezó a perder fuelle, si bien fue a partir del ciclo expansivo comprendido entre 1997 y 2007 cuando el mercado se dedicó sobre todo a los pisos de precio libre.

A diferencia de la crisis de entre 1993 y 1995, cuando la VPO ganó peso y compensó la caída de la vivienda libre, tras el estallido de la burbuja en 2008 no ha hecho sino bajar tanto la producción como la cuota de la VPO. En términos relativos, 2002 y 2003 fueron peores que 2017, pero no en absolutos, puesto que entonces se construía 10 veces más VPO que ahora.

El Gobierno de Mariano Rajoy optó por afrontar el problema con el Fondo Social de Viviendas, al que los bancos debían ceder pisos para hogares víctimas de los desahucios. En seis años las entidades financieras apenas han aportado 9.866 pisos. Desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), Lucía Delgado recuerda que esas cesiones son temporales, por lo que no contribuyen a crear un “parque estable de vivienda pública”. “El descenso de las partidas presupuestarias y las cesiones insuficientes de la banca lo impiden”, afirma.

Lluís Pellicer / El País

Página Web - 2018/06/25

Fuente: https://elpais.com/

Como norma general, la normativa referente al mercado de hipotecas señala que no es obligatorio contratar un seguro del hogar al suscribir un préstamo

¿Es obligatorio contratar un seguro de hogar cuando pido una hipoteca? (Consulta de Rocío del Mar)

Responde María José Yusta, del servico jurídico de Gilmar

Aquellas personas que tienen una hipoteca o van a adquirir una casa mediante esta fórmula deben saber que, como norma general, la normativa referente al mercado de hipotecas señala que no es obligatorio contratar un seguro del hogar al suscribir un préstamo con garantía hipotecaria. Es importante que lo tengamos en cuenta pues, pese a que el banco lo ofrezca, hemos de saber que existe la opción de no acceder a la contratación del seguro. Cosa distinta es la obligatoriedad de que adquiramos un seguro que proteja frente a incendios.

En referencia a esto, la reforma de la ley del mercado hipotecario exige que exista un seguro que cubra los daños que puedan ocasionarse en el inmueble, teniendo en cuenta que el valor de la tasación y la suma asegurada deben coincidir, excluyendo el valor de los bienes que no son asegurables por naturaleza. Esta obligación es aplicable a títulos hipotecarios emitidos en conformidad con la normativa del mercado hipotecario. Por lo que el seguro de incendio sí que es obligatorio para aquellas hipotecas cuyo titular es el banco.

Una persona de nacionalidad británica está interesada en comprar mi vivienda en la playa. ¿Debo hacer algo especial al tratarse de una compraventa a un extranjero? (Consulta de Sara Pérez)

Responde Ferran Font, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com

Como en cualquier compraventa, y más en aquellas operaciones que salen de lo que consideraríamos lo habitual, es importante asesorarse por un profesional. En la actualidad existen numerosas agencias inmobiliarias especializadas en ofrecer producto nacional a clientes extranjeros. Estos profesionales no solo saltan la posible barrera idiomática, sino que conocen todas las casuísticas que harán que el proceso de compra sea confiable y sencillo tanto para nosotros como para el comprador.

En el caso que se opte por gestionar la compra del propio piso a un extranjero, hay algunos aspectos a tener en cuenta, sobre todo, de carácter legal. Por ejemplo, respecto a la forma de pago, aunque el ordenamiento jurídico español ofrece muchas garantías, hay que dejarlo todo muy bien definido y no hay que descartar la ayuda de un abogado, ya que los compradores extranjeros suelen llevar respaldo de ese tipo.

De todas formas, por lo general no suelen existir problemas en los pagos, ya que el comprador extranjero es típicamente un cliente solvente y buen pagador, y suele hacer el pago en efectivo sin recurrir a una hipoteca. En muchos casos estamos hablando de compras que tienen como objetivo la inversión, y de necesitar crédito, suelen acudir a entidades bancarias de su país de origen.

En cuanto a los impuestos, la tributación es exactamente la misma siendo un 10% en obra nueva y un porcentaje determinado por cada comunidad para segunda mano. Después, si el comprador no es residente tendrá que pagar el impuesto de no residentes, y el de patrimonio si procediera. En cambio, todo lo que sea IBI, tasa de basuras… En definitiva, cualquier impuesto local, sería exactamente igual. Vender un piso a un extranjero no dista mucho de hacerlo a un español, aunque seguramente dejarse asesorar por un profesional significará tranquilidad, no solo a nosotros sino también al comprador.

ABC.ES

Página Web - 2018/06/19

Fuente: http://www.abc.es/

El portal pisos.com resuelve algunas de las inquietudes más comunes vinculadas al depósito de garantía

La fianza es una de las principales exigencias a la hora de alquilar un piso. Al inquilino se le requiere entregar como mínimo una mensualidad al propietario bajo este concepto. Se trata de un depósito de carácter obligatorio que sirve como garantía de que el arrendatario cumplirá con sus obligaciones contractuales y devolverá la casa en el mismo estado en que la recibió. Desde pisos.com, queremos ayudarte a comprender algunos aspectos de la fianza con el fin de alejar dudas respecto a la misma:

1 ¿Cuántos meses me pueden pedir de fianza? Según la normativa legal vigente, la cuantía de la fianza es la equivalente, como mínimo, a una mensualidad de la renta. Sin embargo, no está regulado cuál es su importe máximo, y esto lleva a que algunos propietarios exijan fianzas abusivas cuando el mercado del arrendamiento vive momentos de auge. Habitualmente, la fianza es fijada según lo convenido por ambas partes en el contrato de alquiler, y debe ser aportada en metálico. Lo ideal es pactar con el casero y llegar a un acuerdo.

2 ¿Cuándo me devolverán la fianza? En lo que respecta al tiempo con el que el arrendador cuenta para devolver la fianza, la normativa estima que este plazo será de un máximo de treinta días desde la restitución de la vivienda por parte del inquilino. Si transcurre este plazo y no hay ninguna causa que justifique la no devolución de la fianza, por ejemplo, cuando existen desperfectos o bien cuando todavía faltan suministros pendientes de abonar, al propietario se le penalizará con el interés legal.

3 ¿Puedo utilizar la fianza para pagar el último mes? Rotundamente no. Como inquilino, se tiene la obligación de pagar la renta hasta la última mensualidad. Tras ello, se procederá a la revisión del inmueble, y si este se encuentra en buen estado, se le devolverá la fianza. De hecho, en caso de que el inquilino no pague el último mes, el propietario puede retener la fianza en concepto de pago, sin perjuicio de que, posteriormente, también pueda reclamar los desperfectos.

4 ¿El propietario debe guardar la fianza? No. El ingreso y almacenamiento de la fianza queda regulado por las comunidades autónomas, por lo que cada administración regional establece el organismo correspondiente. El arrendado cuenta con un plazo de 30 días desde la firma del contrato de arrendamiento para presentarse en el mismo. Si excede este plazo, se le penalizará con un recargo del 2% sobre el importe de la fianza. Después, debe entregar al inquilino un justificante, que será el que este podrá utilizar para solicitar las ayudas al alquiler previstas por los Planes de Vivienda en vigor.

5 ¿Y si el propietario no me devuelve la fianza? La no devolución de la fianza y los intentos de recuperación de los arrendatarios de dichos importes son problemáticas más habituales de lo deseable dentro del mercado del alquiler. Básicamente, hay dos caminos. El primero de ellos pasa por llevar a cabo una reclamación amistosa mediante burofax con el objetivo de que el propietario restituya la fianza de forma voluntaria. Si no hay respuesta, queda la vía judicial. Además del juicio ordinario, se puede optar por el monitorio.

ABC.ES

Página Web - 2018/06/19

Fuente: http://www.abc.es/