Para enfriar la explosión de los precios la decisión más eficaz es aumentar la vivienda pública

El mercado del alquiler necesita con cierta urgencia clarificar la definición de lo que es un piso turístico, con el fin de que pueda ser regulado como actividad económica; y sin duda es necesario coordinar las múltiples legislaciones autonómicas, porque el desorden legislativo favorece casi siempre la infracción y la evasión tributaria. Nada hay que oponer a la iniciativa declarada tanto desde Fomento como desde Industria de poner coto a los desmanes de los pisos turísticos, cuya explosión de precios está identificada como una de las principales causas del encarecimiento, casi especulativo (en torno al 18% en 2017), de los alquileres en España. Dado que el alquiler es hoy la forma más asequible de acceso a la vivienda de trabajadores y profesionales castigados por la crisis y también un resorte de seguridad para evitar una burbuja inmobiliaria, la intención del Gobierno está plenamente justificada.

Pero la presión actual de los precios de alquiler no puede corregirse tan solo con actuaciones parciales, por muy correctas que sean, tal como la ampliación de los períodos de los contratos. El problema es de fondo: la demanda de alquileres crece a mayor ritmo que la oferta, y esa tensión solo puede resolverse aumentando de forma sustantiva el volumen de pisos que pueden alquilarse en el mercado. Dicho con más precisión: la oferta privada de pisos en alquiler tiene que ser completada con un aumento de la oferta de vivienda pública para alquilar. Porque se trata no solo de enfriar los precios mediante un aumento de la oferta sino también de ofrecer alquileres más bajos que puedan competir con la presión especulativa de quienes acumulan vivienda para arrendarla confiando en un aumento persistente del precio.

El mercado de la vivienda pide pues una acción coordinada en varias direcciones. Y una negociación política a varias bandas que no será sencilla.

El País

Página Web - 2018/07/22

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El Ejecutivo pretende ajustar la definición de arrendamientos de temporada para excluir de la Ley de Arrendamientos Urbanos la vivienda turística

El Gobierno elevará la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento de tres a cinco años, limitará las fianzas adicionales que deben aportarse en un alquiler y excluirá de la Ley de Arrendamientos Urbanos la vivienda turística. Así lo ha anunciado el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, durante su intervención ante el Pleno del Congreso, al que ha acudido este martes para exponer las líneas generales de la política que desarrollará su Ejecutivo.

El presidente del Gobierno ha asegurado que su Gobierno "ajustará la definición de arrendamientos de temporada para excluir de la Ley de Arrendamientos Urbanos la vivienda turística". Sánchez ha llamado a "rescatar una auténtica política de vivienda al servicio de la ciudadanía, en especial en materia de alquileres", y por ello ha anunciado que su Gobierno va a "reorientar el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 hacia vivienda pública y de alquiler". "Nos proponemos impulsar un parque de 20.000 viviendas públicas en el plazo de cuatro años, destinadas de forma indefinida al alquiler en aquellos municipios con demanda acreditada", ha aseverado.

Ante el anuncio, la agencia Alquiler Seguro ha desaconsejado que el Gobierno actúe "como promotor inmobiliario", y recuerda casos anteriores que terminaron en manos de "fondos buitre" como el de 2013 en el que se vendieron 2.935 viviendas públicas madrileñas. Así lo ha señalado el consejero delegado de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, después de que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, haya anunciado la intención del Ejecutivo de promover 20.000 viviendas de alquiler reducido y de elevar la prórroga de los contratos de alquiler de tres a cinco años.

Para Antonio Carroza, la propuesta de ampliación de la duración mínima del contrato de arrendamiento "es un error" y volver a los cinco años de duración es "dar un paso atrás sobre los avances que se habíanconseguido para el mercado".

El País

Página Web - 2018/07/17

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Las dudas alrededor de las plataformas de arrendamiento vacacional hacen disminuir la intención de adquirir una segunda residencia con este propósito del 34% al 21% en un año, según Fotocasa

Pese al auge de las plataformas que ofrecen arrendamientos de casas para turistas, comprar una segunda residencia con el objetivo de alquilarla posteriormente por estancias cortas es cada vez menos habitual. Las dudas que pesan sobre la reglamentación del llamado alquiler vacacional hacen que este año la intención de adquirir una segunda vivienda con este propósito caiga del 34% del año pasado al 21%, según adelanta Fotocasa a EL PAÍS. De esta forma, el 71% de los particulares encuestados por el portal inmobiliario declara que quiere destinarla a su proprio disfrute.

Todo ello, mientras crece entre los españoles la intención de comprar una segunda casa. Un estudio de otro portal inmobiliario, Casaktua, revela que la proporción de ciudadanos que está en un proceso de búsqueda de este tipo de vivienda en propiedad se ha incrementado en ocho puntos porcentuales, al pasar del 10% en 2017 al actual 18%. Las compras efectivamente realizadas y estudiadas por Fotocasa en cinco grandes comunidades autónomas, sin embargo, muestran una tendencia desigual en la geografía española. De todas las operaciones de compraventa de viviendas en el último año, las de segunda residencia fueron solo el 2%, frente al 8% registrado el año anterior. En la Comunidad de Madrid, esta proporción ha pasado del 21% al 19%, y en Andalucía, del 17% al 15%. Por el contrario, en Cataluña ha subido del 13% al 15%, y en la Comunidad Valenciana, del 8% al 12%.

Un futuro incierto

“Hemos detectado que la incertidumbre de la legislación y todas las problemáticas alrededor del alquiler turístico hacen que muchos propietarios no quieran poner su vivienda en arrendamiento vacacional”, señala la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio. Justo ayer, de hecho, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, declaró en el Congreso que el Ejecutivo va a tomar cartas en el asunto y acotará las viviendas turísticas para desinflar la burbuja de precios que se detecta en algunas grandes ciudades.

A esta explicación, Toribio añade la gestión que supone poner una casa a disposición de unos inquilinos por estancias cortas. “Es cierto que un alquiler vacacional es en sí más rentable que uno de larga duración, pero muchos propietarios nos dicen que no les compensa por la pérdida de tiempo y los gastos de limpieza, del cambio de las sábanas y de las toallas, entre otros”, agrega.

Si el 28% de los españoles declara disponer ya de una segunda vivienda (cinco puntos más que el año pasado), el 51% de ellos la tiene para su propio disfrute y el restante 49% elige la rentabilidad del alquiler (un 32% con el arrendamiento a largo plazo, y un 17% con el alquiler vacacional), según Casaktua. “En la época de la crisis este sector estaba muerto”, admite el director de la empresa de intermediación financiera RN Tu solución hipotecaria, Ricardo Gulias. El estallido del alquiler vacacional, impulsado por las nuevas plataformas, sin embargo, imprimió un cambio de rumbo. “Los que se habían quedado con una propiedad en lugares de veraneo de la que no podían desprenderse por falta de adquirientes se dieron cuenta de que comprar para alquilar era una buena fórmula para ganar dinero”, explica.

En el último año, también en su empresa, se aprecia que las familias que invierten en una segunda residencia lo hacen cada vez más para utilizarlas personalmente durante las vacaciones. En algunos casos minoritarios, los que no pueden comprar una vivienda en la ciudad donde residen optan por vivir de alquiler pero invierten en una propiedad en la playa o en la montaña. “Es una manera de conseguir una rentabilidad futura”, dice Gulias. Se trata del 6% de los que compraron una segunda vivienda, mientras que el restante 94% es también propietario de su primera residencia, siempre según datos de Fotocasa.

Condiciones hipotecarias más duras

Cualquiera que sea la motivación de un potencial comprador de segunda vivienda, si este no dispone de todo el dinero para llevar a cabo la operación, deberá tener en cuenta que las hipotecas para estas casas suelen tener condiciones más duras que para las primeras residencias, en las que es posible en determinados casos llegar a financiar la totalidad de la compra, a plazos de hasta 40 años y tipos variables por debajo del 0,8%.

En palabras de Gulias, pocas entidades ofrecen un producto específico para segunda casa en su portfolio, sino que estas hipotecas “se hacen en la oficina, con características a menudo parecidas”. Así, un préstamo para segunda vivienda difícilmente financiará más de un 75% del precio de compraventa, los tipos no bajarán del euríbor más el 1,25%, si es variable, y del 2,75% en el caso del fijo, y los plazos no superarán los 25 años.

No obstante, si el solicitante es un buen cliente del banco que concede el préstamo, “el porcentaje de financiación se podría subir hasta el 80% o el 90% del valor de compra”, según el director general de Ibercredit, Santiago Cruz. Las comisiones de apertura y cancelación se pueden evitar, en opinión de Gulias, pero no otras vinculaciones como el seguro de vida, de hogar, el ingreso de la nómina y de recibos, o las tarjetas asociadas a la cuenta.

El banco será más estricto

Por todo ello, este experto aconsejaría a un potencial comprador no quedarse con la primera hipoteca que le ofrezcan, vigilar los productos vinculados, buscar la casa solo después de tener el préstamo resuelto, puesto que de esta forma ganará en capacidad de negociación, y prestar atención a que la vivienda pueda alquilarse con facilidad, “por si un día vienen las vacas flacas”.

Deberá también considerar que algunas entidades pueden pedir entre un 10% y un 20% más de ahorro que para una primera vivienda, subraya el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez. “El banco nos pedirá también información sobre nuestra primera vivienda, para identificar si está totalmente pagada y si la situación registral es coherente”, añade.

Ya que, al adquirir una segunda residencia, las probabilidades de impago aumentan, a Gonzalvez no le extraña que la entidad trate de entender más en detalle la situación económica del contrayente. De esta forma, “si ya has tenido una hipoteca en la primera vivienda, querrán saber si hubo algún retraso o impago, y pueden exigir un mayor tiempo mínimo de empleo en la misma empresa”, concluye.

La inversión más rentable

Entre los cambios que el portal inmobiliario Fotocasa detecta este año en el mercado está también un desplazamiento de la compra de segunda residencia hacia clases sociales más elevadas. Si el 39% de las compras de segundas viviendas ya se da en la clase media alta, esta proporción era del 28% en 2017. Al revés, la clase media representaba el 39% de los compradores de este tipo de residencia el año pasado, mientras que ahora es el 28%. Las compras en la clase alta casi no varían, al pasar del 26% en 2017 al 28% este año.

Los motivos principales para comprar una segunda vivienda que esgrimen los encuestados por Fotocasa es invertir a largo plazo (52%) y hacer patrimonio (38%). Un 24% considera que es un buen momento porque los precios están subiendo y un 22% cree que una vivienda es un seguro para el futuro. Para el 46% de los compradores de segunda residencia, invertir en una vivienda da una rentabilidad que no ofrece ningún otro producto financiero.

Gabriele Ferluga / El País

Página Web - 2018/07/18

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La proliferación de nuevas agencias inmobiliarias, el aumento de la compra-venta de casas, y su huella en las escaleras de quienes vivimos en el centro, anuncian no el final de la crisis sino la antesala de una mayor

Han vuelto. “Valoramos gratis su vivienda y le regalamos un crucero para dos personas*”, “Deja la venta de tu inmueble en manos de un experto”, “Valoraciones gratuitas: 100% financiación”. Y todavía no hemos aprendido que donde dice gratis, 100% o asterisco tenemos que aprender a leer:¡ojo!

En el buzón se juntan, en un sólo día, más de cinco invitaciones a la venta. Algunas, en forma de carta personal; dan miedo.

“Estimado vecino/a: Me dirijo a usted porque he sido informado de que se está vendiendo un inmueble en este edificio y quisiera saber si es el de su propiedad. Entiendo que en principio querrá trabajarlo por su cuenta, no obstante, quisiera que me permitiera conocerle y visitar su inmueble. Sin compromiso alguno”.

Recibimos estas cartas a diario los propietarios y los alquilados. Y eso que vivo en Lavapiés un barrio pionero en la lucha contra la gentrificación al que, hoy por hoy, el mundo hipster de barberos, cafeterías de diseño y galerías le está saliendo muy caro.

“A mí me encantan las galerías de arte”, exclamó una de mis ancianas vecinas cuando apareció la nueva propietaria de uno de los bajos en la reunión de vecinos. Ya no vive en la finca. Viva quien viva en su piso, los ocupantes cambian semanalmente. Si no a diario.

El arte del Reina Sofía ha contestado, durante una década, a la gentrificación en el interior del museo. Pero las galerías que lo arropan en el exterior la fomentan involuntariamente aumentando los precios de los alquileres y cambiando la naturaleza de los negocios del barrio. Este es un vecindario donde todavía hay más fruterías que bares y donde nada, ni siquiera los todo a cien, compite con los restaurantes indios.

Han sucedido cosas memorables. Al carnicero le obligaron a cerrar porque entraba la carne por la escalera vecina. Lo hizo. Se gastó los ahorros en reformar la carnicería. Un año después abrió. Nadie le pintó grafitti en la persiana. El Castilla, el bar de toda la vida en el que hubiera o no hubiera fútbol había llenazo, tuvo que cerrar. El local era feo pero el día que llegué al barrio, me senté a comerme un menú y el camarero me dijo: “No tengo cambio. Mañana me lo pagas”. No me conocía de nada.

En el sitio de El Castilla han abierto un restaurante que ni con neones, ni con diseño ni con banderola anunciando los partidos del mundial consigue media entrada.

El barrio se está transformando. Está claro que mi familia y yo, que llegamos como tres hace 17 años y hoy somos cuatro formamos parte de esa transformación. Es lógico que las ciudades cambien. Pero se necesita un tiempo para digerir los cambios. Y los de las inmobiliarias no ayudan: es llegar agotada a casa, abrir el buzón y recuperar las fuerzas. De pura rabia.

—Es genial: nuestros pisos se están revalorizando— sonríe una vecina.

—¿Y dónde se irá a vivir usted?

—No es por mí, es por mis hijos. Para que hereden un poco más. Ellos viven de alquiler.

—¿Y no les han subido también a ellos el alquiler?

¿Quién cree que está pagando tanto por los pisos del barrio?

—Eso me pregunto yo. ¿Quién podrá permitirse estos precios? Mis hijos dicen que los extranjeros. Pero los extranjeros que hay por aquí son trabajadores, como nosotros. No creo que compren ellos.

—No son personas, son empresas. Es competencia desleal.

¿Quién vive hoy en el centro de Málaga? ¿Quién queda? En Palma de Mallorca han puesto medidas para que los habitantes no tengan que competir con empresas para poder vivir en el centro. También en Pontevedra y lo mismo se plantean en Tenerife. Si queremos ciudades vivas, no basta con fiestas mayores. Es necesario legislar.

La próxima burbuja inmobiliaria está en la esquina. Y amenaza con ser más dañina. ¿La razón? Ya no son las urbanizaciones ni los adosados de las afueras lo que se sortea. Ahora se está inflando los precios del centro y si en el esplendor de las ciudades ciudadanos y turistas conviven con armonía, en su decrepitud los vecinos tienen que abandonar su barrio y los turistas visitan una ciudad antigua, impoluta, restaurada y vacía.

Anatxu Zabalbeascoa / El País

Página Web - 2018/07/17

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