Marta Weber-Siwirska es experta en urbanismo sostenible y cree que "ya ha pasado el tiempo en el que lo más importante era el coche". Habla de los avances mediambientables en las ciudades polacas

 

Marta Weber-Siwirska es presidenta y miembro fundador de la Asociación Polaca de Azoteas Verdes. Es profesora en la Universidad del Medio Ambiente y Ciencias de la vida de Wroclaw (Polonia), en el Instituto de Arquitectura del Paisaje. Se trabajo está enfocado en los techos verdes y paredes vivas en zonas urbanas. Colabora constantemente con las oficinas municipales de varias ciudades polacas y es autora de varios proyectos de parques urbanos.

Como presidenta de la Asociación Polaca de Azoteas Verdes ¿puede describir la evolución de este movimiento en su país durante las últimas décadas?

En la segunda mitad del siglo XX, los techos verdes y las paredes vivas se percibían en Polonia como una curiosidad europea occidental. En aquel momento dichas instalaciones casi no existían en nuestro país. No obstante, se ha observado mayor interés en este tema en los últimos 15 años y por esta razón, se estableció hace 10 años, la Asociación Polaca de Azoteas Verdes. Al principio, el interés del público se limitaba a las funciones estéticas de los techos verdes, que se reservaban sólo para los más ricos, pero muy pronto se apreció el impacto de estas instalaciones en la mejora del microclima local y actualmente también se utilizan para resolver los problemas de gestión del agua de lluvia, tanto en edificios públicos como privados. También hay un claro aumento en el número de empresas que se dedican a esto.

¿Cuáles son las principales demandas de los ciudadanos urbanos en su país: calidad de vida, vivienda y medio ambiente, alimentación, recreación...?

Me parece que ya ha pasado el tiempo en el que lo más importante era el coche. Las personas en las ciudades están empezando a sentir la falta de vegetación y a la hora de elegir un lugar para vivir permanentemente, a menudo, se guían por la cercanía al parque o el río. También se traduce en los precios de los bienes raíces. Los ubicados en las zonas verdes tienen un precio más alto que los ubicados en los centros de las ciudades, privados de vegetación. Los habitantes de las ciudades polacas aprecian las áreas verdes sobre todo debido a la posibilidad de descanso activo, por ejemplo, correr, ciclismo, caminar con un perro, pero también para juegos de equipo como el fútbol. Pero la función estética es aún muy importante

¿Cuáles son los países con los que tiene una relación más profesional en las actividades de infraestructura verde?

El país con el que tenemos una relación más profesional en tema de la infraestructura verde es Alemania. Allí tienen larga tradición y además las condiciones climáticas son similares a Polonia. Por esta razón es posible seguir las reglas que han funcionado allí desde hace años.

Hablando de políticas y programas de infraestructuras verdes, ¿Cuál es el papel de los Ayuntamientos y las instituciones locales en las principales ciudades de Polonia?

La única regulación aplicable en Polonia se refiere a la desarrollada por las autoridades municipales sobre la renovación de los árboles ya que existe la obligación de hacer nuevas plantaciones en caso de la eliminación de algunos de ellos. En el campo de los techos verdes y paredes vivas, actualmente solo la ciudad de Wroclaw tiene ciertas regulaciones. Los residentes de los edificios con techos verdes y paredes vivas pueden obtener un descuento de impuestos dependiendo del porcentaje del área cubierta con vegetación o m2 de muro vivo. Desafortunadamente, a pesar de que la resolución es de hace más de dos años, muy pocos residentes se han beneficiado de ella. Tal vez habría que hacer más publicidad sobre esa normativa.

Teniendo en cuenta la situación política en su país podría, por favor, analizar el impacto en las infraestructuras verdes urbanas de gobiernos diferentes, del socialismo al capitalismo?

Las autoridades socialistas en Polonia prestaron poca atención a las zonas verdes públicas. Hay parques hermosos, históricos, pero no recuerdo las actividades de revitalización a gran escala. Las actividades en estas áreas se limitaron al control de las basuras. Todo era común entonces, por lo que, en general, no se cuidaban, probablemente pensando que alguien lo haría. Después del cambio del sistema la situación de la vegetación también comenzó a cambiar. Algunas zonas de las ciudades comenzaron a pasar a manos privadas, y los nuevos propietarios han notado, rápidamente, que el verde bien cuidado trae beneficios económicos tales como precios de vivienda más altos o aumento en el número de clientes. Sin embargo, los cambios más grandes ocurrieron después de la adhesión de Polonia a la Unión Europea en 2014. En aquel momento comenzaron los subsidios de la UE para todo tipo de actividades de inversión, incluyendo la infraestructura verde. Por desgracia, en los últimos dos años ha habido inquietantes cambios en la vegetación ampliamente entendida, resultantes de cambios poco meditados en las legislaciones nacionales. Esto se aplica principalmente a los árboles en áreas públicas y privadas, que pueden ser cortadas libremente. Por un lado, comenzó a sobre-interpretar las normas e irremediablemente se perdieron muchos árboles antiguos, incluso en las zonas bajo protección legal. Por otro lado, ha habido numerosas protestas sociales, que demuestra que muchas personas conocen el papel positivo de la vegetación.

¿Cómo ve la evolución futura de las infraestructuras verdes urbanas en su país y cuáles son las áreas más dinámicas: paredes, techos, jardines, huertos, parques...?

Yo soy optimista sobre el futuro de la infraestructura verde en Polonia. Actualmente se está viendo que las plantas son muy importantes para los habitantes de la ciudad. Cada año, podemos votar las políticas y el destino del presupuesto municipal. Como resultado de los votos, los nuevos parques se revitalizan o se establecen otros nuevos y cada vez aparecen más proyectos relativos a las paredes vivas. Aunque todavía se perciben en Polonia como una novedad, creo que los techos verdes y las paredes vivas son la rama de la infraestructura verde que se está desarrollando de una manera más dinámica. Sin duda, esto está también relacionado con la escasez de superficies naturales en el denso desarrollo urbano. Los edificios públicos están empezando a hacer techos verdes, aunque la mayoría de ellos se encuentran en el nivel de los pavimentos cubriendo aparcamientos subterráneos, por lo que un transeúnte promedio puede no saber que él está realmente en el techo. Las paredes vivas están apareciendo, más a menudo, en urbanizaciones y centros comerciales, como forma atractiva y ecológica de atraer a los clientes.

*Isabel de Felipe ha sido Profesor Titular en la Universidad Politécnica de Madrid y actualmente es miembro del Consejo de Dirección del itdUPM (Centro de Innovación en Tecnología para el Desarrollo Humano).

 

 

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*Isabel de Felipe / El País

Página Web - 2018/08/01

Fuente: https://elpais.com/

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Presupuesto, contrato de ejecución, Plan de Vivienda, préstamos… Todo lo esencial que tienes que saber antes de ponerte manos a la obra

 

El convenio entre el Ministerio de Fomento y las comunidades autónomas para ejecutar el Plan Estatal de Vivienda, firmado esta semana, impulsa entre otras actuaciones la rehabilitación a través de una serie de ayudas retroactivas a contar a partir del pasado 1 de enero. La gran novedad es que por primera vez se subvencionan no solo las obras decididas por las comunidades de vecinos en las zonas comunes de sus edificios, sino también las que se ejecuten en viviendas unifamiliares y los interiores de los pisos.

El plan sufragará la mejora de la eficiencia energética de la casa hasta 12.000 euros en viviendas unifamiliares y 8.000 euros en edificios residenciales colectivos, siempre y cuando esta cuantía no supere el 40% de la inversión. Estos importes se pueden incrementar por discapacidad o en el caso de menores de 35 años en municipios con menos de 5.000 habitantes. Tanto en viviendas unifamiliares como en pisos y edificios en los que estos se encuentren, las obras dirigidas a su conservación pueden recibir una ayuda de hasta 3.000 euros, y las de accesibilidad, de hasta 8.000 euros, siempre con el límite del 40% de la inversión.

Más allá de estas subvenciones, ¿en qué elementos el propietario de la vivienda deberá fijar su atención? ¿Qué errores tendrá que evitar?

Deja un margen para las sorpresas

Lo primordial es que el presupuesto que acuerde con la empresa que ejecutará las obras sea muy exhaustivo en todas las partidas, según sugiere la directora comercial del portal inmobiliario Casaktua, Chus de Miguel. “El material y los acabados son los elementos que más influirán en el precio final y la diferencia entre una calidad baja y una media puede rondar el 20%”, detalla. A este respecto, el fundador de la empresa de interiorismo Valto, Manuel Valcarcel, aclara que la calidad del material influirá también en el coste de la mano de obra y que este último puede variar también según la provincia en la que se emplee. Para Valcarcel, el peso relativo de la mano de obra en un presupuesto es aproximadamente una tercera parte.

“En esta fase inicial conviene también establecer una lista de prioridades por si hay que suprimir alguna partida, así como reservar un remanente para los imprevistos que puedan surgir durante la obra”, aconseja De Miguel. Es así como en Valto solucionaron un problema que surgió en las obras de un centro de estética, en las que “unos 3.000 euros de margen de maniobra se pudieron usar para cambiar el suelo con un material más costoso en pleno mes de julio”. Ya que no es lo mismo rehabilitar una vivienda de piedra y estructura de madera de 1920 o una de hormigón armado de 1990, esta empresa suele trabajar con un sobrecoste en el presupuesto del 10%. Y, si no hay contratiempos, “la sorpresa será positiva para el cliente”, glosa Valcarcel.

Garantías en la ejecución

Una vez completado este paso, a la hora de plasmar el contrato de ejecución, el propietario y la empresa deberán concretar también la forma de pago, las calidades del servicio, la fecha de entrega y las penalizaciones por retraso. Estas últimas “consisten en una cantidad de dinero al día que tendrá que pagar el constructor o que se descontará del precio del contrato si no cumple con las cláusulas”, explica De Miguel de Casaktua.

Contratar a un arquitecto será necesario cada vez que se tenga que alterar la composición general exterior del edificio, su volumetría, el sistema estructural en su conjunto, o si se quiere cambiar sus usos característicos. Cada ayuntamiento, además, establece la documentación a presentar para obtener las licencias de obras que, generalmente, son obligatorias cada vez que haya modificación en la distribución o la estructura del piso, obras que alteren algún elemento comunitario o de la superficie exterior del edificio, o el cambio de uso. “El trámite y el pago lo puede hacer cualquier persona, siempre y cuando se haga en nombre del promotor o propietario”, agrega De Miguel.

 

Reformar para vender mejor

Lo que a menudo acaba de convencer a los propietarios a poner manos a la obra es la posibilidad de revalorizar su vivienda. Existe cierto consenso en que el valor de una casa reformada se incrementará entre un 15% y un 25%. ¿De qué depende que la renovación sea más o menos rentable? “Por un lado, del tamaño de la obra, la calidad de los materiales empleados o el uso de la tecnología”, contesta Emiliano Bermúdez, subdirector de la agencia inmobiliaria Don Piso. “Por el otro, de la ubicación de la vivienda, ya que si se halla un una zona donde los inmuebles son antiguos, una reforma hará que destaque sobre las demás”, añade.

Así, según su ejemplo, un piso de 80 metros cuadrados que vale 250.000 euros y en el que se realice una renovación por 40.000 euros, podría venderse por 300.000 euros, con un beneficio neto para el propietario de unos 10.000 euros. En opinión de Valcarcel, la revalorización puede alcanzar incluso un 40% si la vivienda está en muy mal estado, pero en un buen barrio.

 

Ayudas estatales y financiación privada

Pese a todo ello, en la primera parte de este año las obras de reforma han ido menguando. Desde enero a abril se concedieron 8.293 visados para labores de este tipo, un 1,6% menos que en el mismo periodo del año pasado, según el Ministerio de Fomento. Una senda negativa similar a la de 2017, cuando los visados de obra de reforma bajaron un 0,3% con respecto al año anterior.

El tiempo dirá si la firma de los convenios entre Fomento y la práctica totalidad de las comunidades autónomas –que se produjo esta semana y que permite a las regiones sacar las respectivas convocatorias a las ayudas previstas por el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021– supondrá un cambio drástico en este sentido. La Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac) calcula que estas inducirán un incremento del 4,5% del gasto por hogar en reformas, y que de ellas podría potencialmente beneficiarse el 55% de las viviendas, es decir, unos 13,7 millones de las casi 25,7 millones que integran el parque inmobiliario en España.

En un momento en que disponen de un mejor acceso a la financiación y menos urgencia de vender, además, “muchos prefieren realizar una inversión previa en la reforma, que será rentabilizada con creces en el momento de la venta”, observa la vicepresidenta de la Federación internacional del sector inmobiliario (Fiabci, por sus siglas en francés), Mercedes Blanco. De hecho, existen muchos productos especialmente pensados para las renovaciones de viviendas. Desde el comparador bancario iAhorro señalan, entre otros, el Préstamo Consumo Eficiente de Bankia, que sobre un importe medio de financiación de 6.500 euros a devolver en un plazo de cinco años aplica una TAE del 4,85%. Cetelem, por su parte, ofrece el Préstamo Reforma y Hogar, con una TAE del 7,18% por 12.000 euros, y que se tiene que amortizar en un plazo máximo de ocho años. Más caro saldrá el Préstamo 24h de Abanca, con una TAE del 12,26%.

 

 

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Gabriele Ferluga / El País

Página Web - 2018/08/01

Fuente: https://elpais.com/

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El ministerio especifica ahora que entre las medidas fiscales que estudia ya no está la penalización a la segunda vivienda de particulares

 

El Ministerio de Fomento quiere promover la oferta de pisos en alquiler y frenar el aumento desmedido de los precios a través de un nuevo paquete de medidas fiscales. Según un borrador al que ha tenido acceso EL PAÍS, Fomento quiere aumentar la penalización a los propietarios y titulares de bienes inmuebles urbanos que no sean vivienda habitual ni estén alquilados. En estos momentos, a los dueños de una casa desocupada se les imputa en la declaración un 1,1% del valor catastral (el 2% si este no se ha actualizado en los últimos 10 años), un porcentaje que el ministerio estudia aumentar al 5%.

Frenar el boom del alquiler es uno de los retos que se ha marcado el Ministerio de Fomento dirigido por José Luis Ábalos. Para ello, ya anunció el impulso de hasta 20.000 viviendas que se destinen al alquiler, pero tiene un objetivo a medio plazo. A corto, el grueso de las medidas para reconducir el mercado del alquiler de vivienda gira en torno a diversos cambios fiscales. Entre ellos, aumentar las penalizaciones y recuperar deducciones a arrendatarios y arrendadores, como se hacía hasta 2015.

Destaca una subida de la penalización a los propietarios de segunda vivienda que no esté arrendada. Es decir, una propiedad (casa, local o garaje) que no sea residencia habitual y no genere rendimiento económico. Hasta ahora, a los dueños se les imputa en su declaración de la renta el 1,1% del valor catastral del inmueble (el 2% si no se ha actualizado en los últimos 10 ejercicios mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general). Con la propuesta que maneja Fomento, esta penalización crecería hasta el 5%. “Es un primer borrador y puede haber cambios. Todavía tiene que pasar por el grupo de trabajo y por el resto de ministerios implicados”, explican desde el ministerio.

Esta subida, a efectos prácticos, supondría que la renta de los propietarios crezca de forma considerable en su declaración y puede provocar que los afectados tengan que tributar a un porcentaje superior. Con el sistema actual, un dueño de una casa desocupada valorada en el registro en 150.000 euros, le sube su base en 1.650 euros. De ahí, el pago efectivo será al tipo impositivo que le corresponda. Por ejemplo, si la base liquidable general está entre 20.200 y 35.200 euros, será un 30%. Es decir, que tendría que pagar 495 euros.

Con la propuesta que baraja el ministerio, el aumento en la base imponible del IRPF sería de 7.500 euros. “Esto podría servir para desincentivar la posesión de vivienda vacía y su incorporación al mercado de alquiler”, justifica el texto preliminar. De esta forma, ese mismo contribuyente tendría que pagar a través del IRPF (al 30%) 2.250 euros por este concepto. En 2016, cada declarante con imputación de estas rentas pagó una media de 657,91 euros según la Agencia Tributaria. El Estado recaudó 4.682,5 millones de euros y hubo algo más de 7,1 millones de declaraciones. “Lo consideraría razonable si fuese a partir de la tercera vivienda. Hay que detallar mucho más esta medida porque gravaría a mucha gente y sería mucho dinero, aunque es una idea inteligente para que no haya viviendas paradas”, explica José García Montalvo, catedrático en economía de la Universidad Pompeu Fabra.

 

Definición en el IBI

A esta penalización, en el texto se añade la intención de definir el concepto de vivienda desocupada, algo pendiente a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Con esta precisión, según el borrador, los Ayuntamientos podrían aplicar un recargo del 50% en la cuota del IBI en los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Hasta ahora, más de 200 consistorios se han acogido a esta posibilidad (Barcelona, Sevilla y Zaragoza, entre otros), aunque diversas sentencias judiciales han insistido en que esta definición normativa es competencia del Estado.

“Deben acometerse tareas pendientes como la definición de las viviendas desocupadas con carácter permanente, estimulando su incorporación al mercado del alquiler a través de un amplio catálogo de medidas regulatorias y de carácter fiscal”, afirmó el titular de Fomento en el Congreso hace unas semanas. A través del IBI, España superó en 2016 por primera vez los 13.000 millones de euros recaudados. Según se recoge en el borrador, con el recargo que ya aplican algunos Ayuntamientos se recaudaron 774 millones en 2015. Por lo tanto, si se realiza esta precisión normativa, las localidades podrán aumentar su recaudación vía IBI apelando a la mejora del mercado del alquiler.

 

El Gobierno estudia recuperar la deducción fiscal a inquilinos

El texto preliminar con el que trabaja Fomento recoge otra gran medida fiscal: la recuperación de la deducción por alquiler. Hasta el ejercicio 2015 existía esta herramienta, aunque con algunas diferencias. El departamento que dirige Ábalos plantea una deducción del 10,05% de las rentas pagadas por inquilinos que ganen hasta 5,5 veces el IPREM (41.357,75 euros anuales). Así, el porcentaje a deducir es el que hubo hace años. Lo que cambia son los ingresos máximos de los beneficiarios, que casi se duplica (antes tenían que ser inferiores a 24.107,20 euros al año), lo que haría llegar esta deducción a más personas. “Es una buena medida para que aflore el alquiler no declarado”, asegura Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.

El borrador incluye asimismo un incremento de las reducciones en el rendimiento neto de los arrendadores en dos casos. En la actualidad está en el 60% y se quiere subir al 80% en contratos de vivienda que cumplan uno de los siguientes supuestos: en los arrendamientos a menores de 35 años y mayores de 65; así como en los casos de contratos de arrendamiento de larga duración (igual o superior a los seis años). Ábalos ya aseguró en el Congreso que esta sería la línea a seguir, aunque desde Fomento insisten en que todavía es provisional. “A partir de septiembre [cuando se reúnan los ministerios implicados] sabremos hasta donde podemos llegar”, reiteran. En concreto, estas medidas fiscales están a expensas del visto bueno de Hacienda.

 

 

 

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Hugo Gutiérrez / El País

Página Web - 2018/07/29

Fuente: https://elpais.com/

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La institución presentó alegaciones a la modificación urbanística y un grupo de colegiados ha firmado un manifiesto en contra

Crisis en el Colegio de Arquitectos de Barcelona (COAC) a propósito de la modificación del planeamiento que impulsa el gobierno de la alcaldesa Ada Colau para obligar a los promotores privados a destinar un 30% de sus proyectos a vivienda social. La presentación por parte del Colegio de alegaciones a la norma en las que piden que el proyecto tenga mayor consenso y expresan reservas sobre su seguridad jurídica, además de pedir una moratoria de dos años en su aplicación, ha levantado ampollas entre algunos colegiados, que firman el manifiesto ¡No en nuestro nombre! en la plataforma Change.org. Consideran que las alegaciones "boicotean el derecho a la vivienda".

La decana del colegio, Assumpció Puig, asegura que las alegaciones se han malinterpretado, que el COAC defiende la vivienda protegida y que "para que salga bien, el nuevo planeamiento tiene que estar blindado para que cuando llegue a la aprobación definitiva en la Generalitat no tenga fisuras jurídicas".

El manifiesto lo firman arquitectos consagrados como Oriol Bohigas, Beth Gali, Josep Llinàs o Elias Torres; despachos jóvenes como Lacol, Straddle3 o Raons Públiques; y también asociaciones como Arquitectos Sin Fronteras, Arquitectura y Sostenibilidad o Arquitecturas Colectivas. Y ayer calentó las redes sociales, con duros mensajes de crítica al Colegio y apoyo a los firmantes de las entidades que luchan por el derecho a la vivienda: la PAH, la Federación de Asociaciones de Vecinos, el Sindicato de Inquilinos o el Observatorio DESC.

Los firmantes se declaran indignados por la postura del COAC y recuerdan que la modificación del planeamiento, aprobada inicialmente, da cumplimiento a una moción aprobada en el pleno municipal por mayoría que se apoya en la Ley del Derecho a la Vivienda de 2007. "No entendemos que el COAC presente alegaciones a una medida necesaria para revertir el déficit histórico de vivienda asequible en la ciudad y exija, entre otras cosas, una moratoria de dos años para su aplicación, un retraso que puede provocar un alud de solicitudes de licencias de obras antes de su entrada en vigor", afirma el texto.

También considera que la institución "no está legitimada para hacerlo sin un debate previo y hablando en nombre de los colegiados" y rechaza la voluntad de hablar con "el sector, el mismo que nos empujó a la peor burbuja inmobiliaria que ha sufrido del país en décadas". "El COAC no se puede permitir continuar siendo ambiguo en la defensa del derecho a la vivienda y el derecho a la ciudad. Ante la emergencia habitacional toca estar al lado de las entidades y la ciudadanía", concluye.

La decana del Colegio insiste en defender que la voluntad es "estar en el debate para tener la oportunidad de mejorar" y que "sería muy triste que un planteamiento para aumentar el parque público de vivienda de forma novedosa no se pudiera aprobar por no estar bien trabado y blindado jurídicamente". Puig se reunió ayer con algunas de las entidades y arquitectos firmantes para explicarles sus argumentos con mayor proximidad que el intercambio a golpe de clic en las redes sociales. La tensión se rebajó, pero el manifiesto sigue sumando centenares de adhesiones.

 

 

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Clara Blanchar / El País

Página Web - 2018/07/25

Fuente: https://elpais.com/

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