Las líneas de préstamos hipotecarios a tasa fija se mantienen en un reducido grupo de bancos, a pesar de la gran oferta de aquellas basadas en la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) impulsada por el Gobierno, el Banco Central y la mayoría de las entidades financieras públicas y privadas.

Las líneas de préstamos hipotecarios a tasa fija se mantienen en un reducido grupo de bancos, a pesar de la gran oferta de aquellas basadas en la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) impulsada por el Gobierno nacional, el Banco Central (BCRA) y la mayoría de las entidades financieras públicas y privadas.

Poco más de un año después de haber sido puesta en marcha la línea en UVA, un mecanismo de indexación de préstamos y depósitos calcado del sistema chileno de la Unidad de Fomento (UF), el stock de créditos hipotecarios desembolsados por los bancos con este sistema totalizaban $ 5.000 millones a finales de abril.

Con la excepción del HSBC, el BBVA Francés y del Banco de la Nación Argentina (BNA), con su oferta "Nación Tu Casa" lanzada por el ex presidente de la entidad Carlos Melconian, el resto de las entidades se han volcado a la oferta masiva de créditos hipotecarios en UVA.

La gran ventaja que presentan el sistema de UVA sobre las ofertas a tasa fija es que las cuotas iniciales de los préstamos son significativamente más bajas que las de los ofrecidos a una tasa constante, sea por todo el período del crédito o de los primeros tres años.

"Cuando se mira la realidad del mercado presente, se debe reconocer que el mayor atractivo de los préstamos en UVA es que favorecen la accesibilidad a esa financiación", dijo Carlos Cánovas, gerente de productos y banca individuos de HSBC, la entidad que ofrece una de las tasas de interés más bajas del segmento que no actualiza por la Unidad de Valor Adquisitivo.

Este banco ofrece créditos hipotecarios a 10 y 20 años de plazo, con la posibilidad de optar a una tasa fija del 19% durante los primeros tres años para plazos de 10 años y del 16% para los de 20 años, y una financiación de hasta el 70% del valor de la vivienda, que cae al 60% si es para segunda vivienda, y una cuota que no supere el 30% de los ingresos del tomador.

La cantidad máxima prestable por parte del HSBC es de $ 3,6 millones y el préstamo promedio que está concediendo es de $ 1,5 millones, teniendo en cuenta que este banco lanzó su línea en enero de este año.

En el caso del Banco de la Nación, la línea "Nación Tu casa" es a 20 años, con una tasa fija del 14% para los primeros tres años y un 60% del valor de la vivienda.

A partir de la cuota 37, el interés se recalcula solamente una vez al año, un ajuste que no puede exceder el aumento de salarios, determinado a partir del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que se calcula cada agosto, luego de concluídas las negociaciones paritarias".

Por su parte, el BBVA Francés, un producto similar a los anteriores tiene una tasa fija en pesos del 19,90%, con montos que van desde los $ 200.000 hasta los $ 5.000.000, con un porcentaje de financiación del 75% del valor de la propiedad a comprar y con plazos de devolución de entre 1 y 20 años.

Cánovas señaló que el "gancho" de los créditos en UVA se visualiza claramente en el hecho de que para un crédito en pesos equivalente unos US$ 100.000, la cuota inicial será de unos $ 15.000 para quienes lo tomen a tasa fija y de unos $ 7.000 para quienes se endeuden en UVA.

Pero los préstamos en UVA tienen una tasa de interés que implica sumar la tasa de inflación más 5 ó 6 puntos porcentuales añadidos.

Si se piensa que la tasa inflacionaria de este año será del 20%, la del año próximo 15%, la de 2019 del 10% y la de 2020 y 2021 del 8% cada año, una hipótesis que realizan algunos bancos a la hora de tomar decisiones, y se pone en relación esta evolución con un crédito a 20 años de plazo a tasa fija y a tasa en UVA, se pueden extraer algunas conclusiones.

En los primeros 5 años de duración del crédito, según esa proyección y suponiendo la inflación más seis puntos porcentuales más para los contratos en UVA, quien haya tomado un préstamo con este sistema en enero pasado, por ejemplo, pagaría 25% de tasa frente al 16% del que lo haya contratado en tasa fija.

En el segundo año, el tomador de UVA desembolsaría 21% frente al 16% del cliente en tasa fija; al tercer año, la relación será del 16% contra el 16% y sólo en los dos últimos años, el tomador en UVA pagaría 14% frente a 16%.

De esta manera, es evidente que el tomador a tasa fija se vería beneficiado con respecto a quien lo hubiera hecho en UVA, pero esto no es todo ya que, en el sistema en auge, ahora lo que se indexa no es sólo la cuenta sino también el capital.

Así lo explicó Cánovas al precisar que "por cada millón de pesos tomado el año cero, el tomador en UVA se encontrará con que después de haber pagado su cuota en todo ese período, su deuda se habrá elevado a $ 1,3 millones al quinto año, en tanto que el cliente del HSBC habrá visto su deuda reducida a $ 900.000 pesos".

En este último caso, el bajo ritmo de reducción de la deuda se debe al sistema francés de amortización que hasta la mitad del período de vida de un préstamo implica una mayor cancelación de intereses que de capital.

"Sólo en un contexto de inflación cercana a cero y suponiendo que para ese momento se haya reducido mucho la tasa de entre el 5% y el 6,90% que se carga actualmente por encima de la tasa de inflación en los préstamos UVA, se frenaría el incremento del capital del préstamo", aseveró Cánovas.

Sin embargo, el banquero considera que el lanzamiento de los préstamos en UVA "tiene sentido y un aspecto virtuoso, ya que no hay peor crédito que el que no se da, y estas líneas llegan en un momento en que no existen otros productos que por su cuota den accesibilidad a una vivienda propia"

En marzo también se evidenció una importante aceleración de la tasa de crecimiento interanual del empleo sectorial (6,9%) completando tres períodos consecutivos en terreno positivo y siendo la más elevada desde octubre de 2015.

El empleo formal de la Industria de la Construcción creció un 6,9% en marzo, el máximo impulso desde octubre de 2015, y sumó tres meses positivos, y los privados atribuyen esa situación a una mejora del agro que genera inversiones en el rubro y las mayores licitaciones públicas, según un informe del Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric).

Según el informe, el empleo formal en el sector de la construcción continuó expandiéndose en marzo y alcanzó los 394.409 puestos, registrando un alza del 3,5% mensual. Esta variación implica la creación de 13.500 puestos en un solo mes, que se suman a los casi 7.000 generados durante febrero, informó el Ieric.

En marzo también se evidenció una importante aceleración de la tasa de crecimiento interanual del empleo sectorial (6,9%) completando tres períodos consecutivos en terreno positivo y siendo la más elevada desde octubre de 2015.

Ello también es reflejado en la cantidad de empresas constructoras de plantel igual o superior a los 500 trabajadores, que creció un 8,7% en relación a febrero, al tiempo que el número de trabajadores registrados en este segmento lo hizo en un 10,1% mensual.

Fuentes del sector atribuyen las mejoras a la situación (a pesar de las inundaciones en algunas zonas del país), al agro y a la obra pública, aunque advierten que en este último aspecto, el sector privado, especialmente en lo que hace a actividad particular-
residencial (arreglo de viviendas y pequeñas construcciones) si bien no evidencia una caída como en meses anteriores, se mantiene estacionario.

Télam
Página Web - 2017/05/25
Fuente: http://www.telam.com.ar

La toma de créditos representa alrededor de 30% de las concreciones de operaciones en el caso de viviendas usadas, de acuerdo con evaluaciones de especialistas del sector, consultados por Télam.

Mariano Oppel, presidente de Oppel Inmuebles, dijo a Télam que es notoria la motorización que generó el crédito hipotecario en el inmueble usado y apuntó que "cerca del 30% de las concreciones provienen de esta modalidad".

Por su parte, Francisco Altgelt, socio de Altgelt Negocios Inmobiliarios, consideró que ‘’se ve en la gente un mayor entusiasmo, sobre todo en las consultas de los créditos hipotecarios’’.

Las propiedades que son a estrenar, en su mayoría no tienen la escritura aún o no aplican para los créditos hipotecarios por lo tanto, lo que más se mueve por estos días ‘’son los usados’’ comentó Altgelt.

‘’Hoy resulta más accesible pagar la cuota de un crédito que de un desarrollo en pozo y, los que son desarrollos en pozo aplican más para alguien que blanqueó dinero’’, aseguró.

Por su parte, el presidente del Centro de Corredores Inmobiliarios, Armando Pepe, recordó que "en 2016 con respecto a 2015 crecieron 20,8% las operaciones en Capital Federal, y lo interesante es que de esa cantidad de operaciones el 13,5% se hicieron con créditos hipotecarios".

Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en marzo las escrituras de compraventa inmobiliaria en la Ciudad crecieron 43,7% interanual y el uso de crédito hipotecario en las transacciones se incrementó un 130% interanual.

Las transacciones con crédito hipotecario en la Ciudad, en marzo, representaron el 20,4% del total, frente a 12,8% de un año antes.

Pepe dijo que "hoy hay mucha gente con crédito bajo el brazo que están recorriendo inmobiliarias y edificios tratando de encontrar el departamento que les gusta. Los créditos están funcionando bien, el problema es la lentitud de los aparatos comerciales de los bancos".

"Están demorando, desde el momento que la persona va, tres semanas para hacerle la precalificación, luego mandan el tasador que tarda siete días en llegar tasación al banco. Una vez que llega la tasación hacen la adjudicación, recién entonces designan al escribano y se hace la escritura. Esto demora entre 90 y 100 días", detalló.

Al respecto, dijo que el Centro de Corredores Inmobiliarios mantendrá la semana que viene una reunión con el presidente del Banco de la Nación, Javier González Fraga, para "analizar la posibilidad de que los corredores hagan precalificación del cliente, a través de un software, lo cual permitiría ganar 21 días en la operatoria".

Matías Botello, director comercial de Fraher Group, aseguró que ‘’el ingreso de nuevos consumidores al mercado viene ligado a las posibilidades de financiamiento ya que, la nueva línea de créditos hipotecarios en UVAs está facilitando a mucha gente el acceso a su vivienda’’.

Sin embargo, para Botello, la gran incógnita será ‘’la evolución de las cuotas ajustadas por UVA en relación al comportamiento de los salarios y a su vez, el nivel de precios de los inmuebles que está siendo impulsado a la suba, principalmente por la evolución de los costos de construcción y los transaccionales’’.

Al respecto, Pepe aseguró que "esto no es la (polémica Circular) 1050 que realmente fue un desastre para el país en ese momento (durante la década de 1980). Ahora, cuando aumente la inflación, si la cuota supera el 25% del sueldo del grupo familiar tomador del crédito, esa cuota no aumenta sino que el aumento se pasa al final, se extiende el plazo".

También observó que "el efecto Temer le hace temer a la gente por el aumento del dólar. Hay situaciones de la economía nacional y mundial que afecta también a los créditos y la voluntad de la gente de tomarlos".

Los operadores del mercado coincidieron además en el impacto del sinceramiento fiscal sobre el sector y en que los precios de las propiedades sufren una tendencia alcista frente a una demanda ampliada.

Botello dijo que "la demanda está ampliada y el mercado de oferta deberá reaccionar para producir los metros de viviendas que estos nuevos compradores estarán demandando, mediante el desarrollo de nuevas urbanizaciones y zonas geográficas que permitan convalidar los precios que estos pueden convalidar’’.

En materia de valores, dijo que "en el último semestre, los precios tuvieron una recorrida alcista cercana al 11% en los productos que comercializamos y el blanqueo de capitales dió lugar al ingreso al mercado de nuevos inversores y pequeños ahorristas que pueden hacer uso del colchón’’.

A su turno, Damián Garbarini, director en Garbarini Negocios Inmobiliarios, sostuvo que ‘’el blanqueo produjo el acercamiento de los oferentes a los brokers inmobiliarios".

En cuanto a las consultas, según Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, ‘’se incrementaron tanto para compras por crédito como compras en efectivo’’.

Para Botello, las consultas "se han repartido entre inmuebles usados y a estrenar en una forma equilibrada ya que las personas buscan un resguardo de sus ahorros’’ y añadió: ‘’la venta en pozo presenta una demanda firme y en crecimiento, ya que están ingresando nuevos inversores al mercado’’.

Ricardo Mataloni, director comercial de Vitrium Capital, indicó que se observan a los mismos inversores de siempre, pero ‘’ahora con más dinero debido al blanqueo’’ y agregó que hay un público que sólo estaba acostumbrado a realizar inversiones inmobiliarias fuera del país pero que ‘’ahora también evalúa hacerlo en la Argentina’’.

Télam
Página Web - 2017/05/25
Fuente: http://www.telam.com.ar

La cifra surge del Relevamiento de Barrios Populares realizado por el Estado nacional junto a cinco organizaciones sociales entre octubre de 2016 y mayo de este año. Sirvió como base para el decreto oficializado este martes, cuyo objetivo central es entregar Certificados de Vivienda Familiar a sus habitantes.

Con el apoyo de movimientos sociales y la Iglesia, el Gobierno nacional puso en marcha el Registro Nacional de Barrios Populares en Proceso de Integración Urbana, que permitirá dar certificados de vivienda familiar a 2 millones de habitantes de unas 4.100 villas y asentamientos de todo el país, además de acceder a distintos servicios.

La medida -puesta en marcha mediante el decreto 358, publicado hoy en el Boletín Oficial con la firma del presidente Mauricio Macri y los ministros de Interior, Obras Públicas y Vivienda, Rogelio Frigerio, y de Desarrolllo Social, Carolina Stanley- fue celebrada por organizaciones sociales y por Cáritas, que la consideraron positiva.

“Es una medida histórica, que no se había hecho nunca en el país. Por primera vez pudimos relevar 4.100 barrios y asentamientos en todo el país y podremos entregarles a esas familias un certificado de vivienda y de domicilio que les permitirá acceder a distintos servicios”, destacó Stanley a la radio Cadena 3.

En este sentido, remarcó el trabajo y la “vocación de diálogo” de movimientos sociales como la Corriente Clasista y Combativa (CCC), Barrios de Pie y la Confederación de Trabajadores de la Economía Popular (CTEP) con quienes “se pudo acordar la emergencia social, avanzar en su reglamentación y en proyectos productivos”.

Por medio del decreto publicado hoy, el Gobierno dispuso la creación del mecanismo cuya función principal será la de “registrar los bienes inmuebles ya sean de propiedad fiscal o de particulares donde se asientan los barrios populares, las construcciones existentes en esos barrios y los datos de las personas que habitan en ellas”.

La medida beneficiará a 500.000 hogares que se encuentran en una situación de tenencia irregular de su vivienda, lo que involucra a más de dos millones de personas, según datos del Censo Nacional de Población de 2010, el último realizado en el país.

El registro se pone en marcha tras el relevamiento nacional de barrios populares que realizó la jefatura de Gabinete junto a las organizaciones sociales y Cáritas, entre agosto de 2016 y mayo de 2017, que determinó la existencia de 4.100 barrios populares -villas, asentamientos y urbanizaciones informales-, con déficit en el acceso a los servicios básicos y una situación de dominio irregular en la tenencia del suelo.

En un comunicado conjunto difundido hoy, las tres organizaciones sociales y la ONG Techo remarcaron que con esta decisión el gobierno “avanza en el reconocimiento de los asentamientos del país”.

Destacaron que el certificado “es un documento que legaliza el domicilio y reconoce el derecho a acceder la red pública de agua, electricidad y cloacas”, y además les permite “exigir transporte, alumbrado público, escuelas, hospitales, recolección de residuos, centros artísticos y deportivos”.

“El certificado de vivienda familiar es el primer paso en un largo camino hacia la integración plena de nuestros barrios. Pero sabemos que no basta con un documento -ni siquiera con una ley- para lograr tierra, techo y trabajo para todos. Es una tarea que implica compromiso, unidad y solidaridad”, señalaron en el comunicado.

Por su parte, Cáritas consideró que se trata de un "paso importante en el largo camino de procurar un techo para todos en condiciones dignas", aunque señaló que aún "hay mucho por trabajar en la inclusión de tantos hermanos que merecen participar plenamente de sus derechos"

"Como Iglesia y desde el servicio de Cáritas buscamos estar presentes en todos los espacios que contribuyan a mejorar la calidad de vida de nuestros hermanos excluidos", apuntó en un comunicado.

"Lo hacemos logrando consensos, derribando las diferentes barreras que impiden crecer en igualdad y equidad, permitiendo así la integración social y una vida digna para todos, especialmente el poder contar con una vivienda familiar y condiciones habitacionales que garanticen los servicios que corresponden por igual a cada ciudadano y a todos los barrios" del país, señaló la comisión nacional de Cáritas, que encabeza el obispo Oscar Ojea.

Por su parte, la ministra Stanley contrapuso la actitud de estas organizaciones sociales con otras que “van a usar esta época electoral para mostrar sus diferencias, utilizando una forma histórica de reclamar con piquetes en la calle” que “terminan resultando un método extorsivo que solo profundiza la grieta en Argentina”.

En tanto, el ministro Frigerio dijo a la radio La Red que la medida “es importante para poner la verdad sobre la mesa” y precisó que “se trata de una primera fase, para después ver la realidad de cada uno, hacer acuerdos con provincias y municipios, y seguir avanzando para resolverle los problemas a toda esa gente”.

Según los datos preliminares de un relevamiento, las cifras de los barrios populares se distribuyen por todo el país de la siguiente manera: Buenos Aires, 1.612; Ciudad de Buenos Aires, 55; Catamarca , 33; Chaco 269; Chubut, 56; Córdoba, 172; Corrientes, 107; Entre Ríos, 168; Formosa, 78; Jujuy, 91; La Rioja, 14; Mendoza, 205; Misiones, 243; Neuquén, 84; Río Negro, 114; Salta, 145; San Juan, 29; San Luis, 23; Santa Fe, 333; Santiago del Estero, 47; Tierra del Fuego, 36 y Tucumán, 186.