Son los que ofrece el  Banco Hipotecario, que amplió el monto máximo de cada operación. La tasa es del 7,9%.

El Banco Hipotecario subió el tope de los créditos hipotecarios ajustables por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA): ahora presta hasta 5 millones de pesos, con plazos de hasta 20 años.

Desde el lanzamiento de los créditos hipotecarios UVA en 2016, Banco Hipotecario lleva otorgados "1.160 préstamos, de los cuales 632 corresponden a mercado abierto y 528 a Procrear Solución Casa Propia (crédito ajustable por UVA con subsidio del Estado Nacional)", informó la entidad. El monto total otorgado asciende a 853,2 millones de pesos. A esto, se suman las más de 1.500 viviendas entregadas durante 2017 en el marco de Procrear Desarrollos Urbanísticos, programa del Gobierno Nacional administrado por Banco Hipotecario, agregaron.

Las líneas de créditos hipotecarios UVA de Banco Hipotecario prevén una financiación del 75% del inmueble para todos los destinos y una tasa del 7,9% para quienes acrediten sueldos en el banco. El tiempo promedio en la aprobación de los préstamos en Banco Hipotecario es de 25 días luego de ingresada la solicitud de crédito, dicen en el banco.

"Con el objetivo de hacer sustentable el mercado de crédito hipotecario -añadieron en la entidad-, Banco Hipotecario se encuentra trabajando en un plan de ingeniería financiera tendiente a diversificar las fuentes de fondeo en UVA. El programa incluye la emisión de Obligaciones Negociables en UVA, titulización de las hipotecas y crecimiento en la originación de Plazo Fijo en UVA".

Según datos del Banco Central, ya se otorgaron créditos hipotecarios por $ 11.000 millones, en la totalidad del sistema financiero. Pero el dato más llamativo es que casi una cuarta parte de ese monto fueron créditos firmados durante el mes pasado, lo que marca una aceleración de esa línea de financiación.

Clarín

Página Web - 2017/07/11

Fuente: https://www.clarin.com/

Sucedió la semana pasada. La disparada del billete frena a potenciales compradores.

Durante la semana pasada, cuando el dólar se estuvo fortaleciendo casi todos los días, hubo un segmento particular que sintió el impacto: los vendedores de inmuebles. A partir de la reactivación del crédito hipotecario, las inmobiliarias cobraron un nuevo vigor, y empezaron a tasar unidades a un ritmo inusual desde 2010.

Por eso, entre el lunes y jueves de la semana pasada, hubo frío en el sector, según contaron tres agentes a Clarín. "Los mismos que estaban apurados, que querían realizar la operación lo antes posible, durante esos días pidieron una pausa", describen con diferentes palabras en inmobiliarias porteñas.

La propensión a tomar créditos inmobiliarios está vinculada a cierta estabilidad en el tipo de cambio y a las nuevas ofertas de préstamos atados a la inflación, conocidos como "UVA". Mientras el peso mantuvo su cotización frente al dólar, la solicitud de préstamos fue una constante. Pero, en los días que el peso se devaluó, los compradores y vendedores de departamentos y casas buscaron un "impasse". Es que los inmuebles están tasados en dólares y un cambio en la cantidad de pesos necesarios para adquirirlos hace que también sea preciso pedir prestada más plata al banco y aumentar el monto de la deuda.

"El martes pasado -en plena suba- un cliente que quería comprar me llamó y me pidió 'esperar un poco'. Venía muy entusiasmando con un departamento, pero se asustó con el dólar", contó un vendedor de la zona de Barrio Norte. Al día siguiente, el propietario de otro inmueble también le canceló una visita programada para una tasación.

"Veníamos de meses en que la venta andaba bastante bien. Poníamos las fotos en la cartelera y siempre había consultas. Pero la semana pasada se notó que hubo algo de susto", describen las vendedoras de otra firma, en Palermo. La duda era sobre la profundización de la devaluación. Si el dólar seguía subiendo (en mayo estaba a $ 15,50, pero en julio llegó a $ 17,40), la cantidad de operaciones iba a sufrir.

El crédito hipotecario a largo plazo es un compromiso que los buscadores de vivienda están dispuestos a tomar si creen que podrán pagarlo. Aunque los nuevos ajustan por inflación y/o evolución de salarios, el precio del dólar no resulta indiferente para nadie. Siempre está el temor sobre una disparada de la divisa estadounidense.

El Banco Central llama a su política cambiaria como "serrucho", con cierta dosis de imprevisibilidad. El propietario de un departamento (en zona Facultades) estaba pensando en venderlo, hacerse de pesos e invertirlos en Lebacs. Quienes lo hicieron, en meses anteriores, lograron un buen rendimiento y prácticamente mantuvieron el nivel de ahorros en dólares, ya que el peso se mantuvo estable. Pero el Central rompió la "bicicleta" (llamada carry trade por los economistas). La opción de ceder un inmueble y poner la plata a trabajar en en las letras del Central perdió cierto atractivo al incrementarse el riesgo.

Los economistas siguen calificando al peso como "atrasado" frente al dólar. Las oscilaciones provocan inquietud sobre su traspaso a precios. En las inmobiliarias, hay menos dudas. Si el peso argentino pierde valor, las operaciones irán para atrás.

Martín Bidegaray / Clarín

Página Web - 2017/07/12

Fuente: https://www.clarin.com/

Miles de familias no pueden arrendar una vivienda con garantías por falta de requisitos en Buenos Aires, pero ya hay iniciativas para facilitar el acceso a un hogar a los más vulnerables

Paredes con humedad, dos baños para 30 personas, un piso que cruje y gente que entra y sale constantemente es la descripción que Andrea Barreto hace sobre él último conventillo en el que vivió. La mujer, de mediana edad, trabaja como encargada de limpieza en un sindicato pero, al no tener garantías inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires, no puede acceder al mercado formal de alquiler.

El porcentaje de familias que arrienda en la ciudad de Buenos Aires supera el 30%. “Cuando hablamos de alquileres tenemos que pensar en dos grandes universos: uno es el mundo de la ciudad formal, relacionado con la clase media. Por otro lado están las villas, regidas por la informalidad. Los conventillos u hoteles pensión serían la parte más vulnerada del mundo formal”, explica Juan Maquieyra, titular del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC).

Para reducir la brecha entre alquileres formales e informales el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires lanzó en 2014 el programa Alquilar se puede. Sin embargo, el impacto fue mínimo ya que hasta el momento solo mil familias pudieron aprovechar sus beneficios. Con este programa, el Estado otorga una garantía a través del Banco Ciudad y los aspirantes con mayor vulnerabilidad económica pueden pedir un subsidio o préstamo inicial para afrontar los gastos. “Uno de los puntos que perjudicó a la iniciativa fue que las inmobiliarias y los dueños de las propiedades no terminaban de reconocerla. Estamos pensando en reformas para que el programa adquiera masividad. En primer lugar, vamos a bajar los requisitos que pide el banco. En segundo lugar, vamos a desarrollar campañas masivas de difusión y por último, vamos a trabajar con las inmobiliarias para que lo promuevan entre los dueños”, desarrolla Maquieyra.

Para el mediano plazo, Maquieyra pretende que en el mercado haya más alternativas a la garantía inmobiliaria. “El mercado de alquiler cuenta con muy poca información. Tenemos que explorar nuevas formas a través de la tecnología. Sería interesante que dueños e inquilinos cuenten con perfiles donde se los pueda puntuar. No es posible armar un sistema de alquiler sustentable si la única garantía posible es la inmobiliaria”, asegura.

Cuando una persona quiere alquilar en el mercado formal, en general, debe pagar al dueño un mes del monto del alquiler por adelantado y un mes más o dos de depósito. Debe también presentar una garantía propietaria en Capital Federal de familiar directo y abonar gastos de averiguación de antecedentes, certificación de firmas y escribanía. Si el contrato se efectiviza mediante inmobiliaria, a estas condiciones hay que añadir la comisión inmobiliaria por dos meses del alquiler extra. Desde hace unos años, los aumentos del alquiler se pautan por contrato de manera semestral a lo largo de la vigencia del mismo.

En contraposición a lo que suele creerse, el mercado informal de hogares en alquiler no ofrece precios más bajos. Las familias que recurren a esta modalidad de hábitat deben afrontar alquileres tan elevados como los del mercado formal, pero en condiciones mucho más precarias. Es la opción que queda cuando no se cumplen los requisitos que exige el mercado formal.

Según la antropóloga e investigadora docente de la Universidad Nacional de General Sarmiento María Cristina Cravino, el peso del alquiler en los gastos cotidianos de una familia se hace altísimo. “La rentabilidad del alquiler informal es más alta que la del formal. Se obtienen ganancias más rápido. Los inquilinos viven en un cuarto toda una familia y nadie regula”, explica.

En relación a las villas, tema en el que se especializa, Cravino desarrolla: “Más del 50% de la población en las villas vive en condición de inquilinos. Al no contar con contratos, si no pagan en fecha, los pueden echar ese mismo día. Permanentemente se viven conflictos. En los últimos tiempos, los dueños empezaron a poner algunas restricciones en el alquiler en las villas”.

Al ser consultado por las políticas públicas en materia de alquileres, Pablo Vitale de la Asociación Civil para la Igualdad y la Justicia (ACIJ) asegura que hubo discontinuidades y no se armaron programas que se mantuvieran en el largo plazo. Cree que, en general, se desarrollaron medidas paliativas y la escala de intervención fue muy limitada.

Vitale propuso una mirada comparativa entre el alquiler en villas y el alquiler en conventillos u hoteles pensión. “Los dos tienen características que no son completamente legales. Las condiciones habitacionales son igualmente deficitarias. La diferencia es que una se emplaza en un espacio informal y la otra se ubica dentro del mundo formal. De todos modos, hay más arbitrariedades en las villas. Un alquiler en estos espacios no tienen un costo promedio claro porque al no estar regulado puede ir de los 1.000 a 4.000 dólares. El rango de precios es muy grande”, cuenta.

En un conventillo se paga actualmente entre 2.000 y 3.000 pesos mensuales, en dólares entre 130 a 200; en un hotel o pensión 300 pesos por día (20 dólares) y en un inquilinato, que es más caro que los conventillos y los hoteles, se paga alrededor de 1.000 pesos diarios (65 dólares) y las condiciones son precarias.

Otra cara de la misma problemática es la cantidad de inmuebles desaprovechados por parte de sus propietarios, en muchos casos dejándolos casi abandonados. Esto lleva a que existan barrios en zonas urbanas con tendencia a desvalorizarse. Siendo un mercado de alquiler poco atractivo para familias que tienen condiciones de pagar y cumplir con los requisitos del mercado formal. La organización Hábitat Para la Humanidad Argentina (HPHA) estima que 100.000 propiedades están subutilizadas en la ciudad, mientras que 360.000 familias pagan alquileres por vivienda inadecuadas. “Hay que animar a que los propietarios pongan sus inmuebles en uso y que el gobierno proponga incentivos para que los propietarios los reciclen si es que no están en condiciones”, alienta Ana Cutts Directora en HPHA

Frente a la cantidad de alquileres precarios, Hábitat para la Humanidad Argentina buscó emprender soluciones. En una primera instancia, se recuperó un espacio deshabitado de la Ciudad para transformarlo en ocho departamentos que se alquilan formalmente a familias provenientes de conventillos, inquilinatos u hoteles pensión.

El programa estuvo dirigido a familias de la zona sur de la ciudad de Buenos Aires, prioritariamente del Barrio la Boca, famosa por los conventillos. La inversión del proyecto supera los 800.000 dólares, ya que el edificio se construyó de cero sobre el viejo conventillo, que no pudo ser remodelado. Tres años le tomó a HPHA la obtención de todos los permisos necesarios, desde la compra hasta el inicio de las obras, a pesar de que el proyecto fue declarado en septiembre de 2011 de “Interés Social” por La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de “Relevancia Social” por la Subsecretaria de Planificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El edificio comenzó a ser alquilado a las familias en diciembre de 2016. “El proyecto lo iniciamos para convencer a empresas, gobiernos y donantes de que hay familias que pueden pagar un alquiler normal, pero que viven en condiciones muy severas por no poder acceder al mercado formal”, señala Cutts.

Cuando seleccionaron a las ocho familias que iban a alquilar tenían que cumplir con algunas pautas como: tener ingresos suficientes para un alquiler de mercado, ser preferentemente del barrio de La Boca y no ser una familia demasiada numerosa para un departamento chico. “Como lección aprendimos que es importante contar con departamentos amplios, ya que es otra razón de discriminación en el alquiler formal: los departamentos típicos en la Ciudad son muy pequeñas y no son adecuadas para familias con más de cuatro integrantes”, agrega Cutts.

Este primer proyecto se logró con un 50% de fondos donados y un 50% de fondos adquiridos a través de un préstamo. Por el momento, con los alquileres se paga el préstamo. En cuanto se haya saldado la deuda, los ingresos de los alquileres permitirán la gestión de nuevos proyectos.

Las familias que alquilan en el edifico de HPHA firman un contrato de dos años, que puede ser renovado por dos años más. “Durante el proyecto se realiza un tutelado de las familias que viven en el edificio. Trabajamos desde temas de convivencia, responsabilidades de inquilinos, hasta temas legales y administrativos. Este tutelado lo realiza una persona del equipo social a través de reuniones mensuales. Por otra parte, las familias van a poder vivir en el edificio por cuatro años. Durante ese periodo, se les cobra un alquiler de mercado. De esta manera, tendrán un historial de pago regular y formal como antecedente para un futuro alquiler. Además, pagan las expensas normales del edificio”, desarrolla Cutts.

Andrea Barreto, junto a sus dos hijos, fue una de las personas que pudo acceder a alquilar un departamento de este edificio. Después de pasar por diferentes conventillos y de ser rechazada en el mercado formal por no contar con una garantía inmobiliaria, finalmente pudo encontrar un espacio en el que se siente cómoda. Dice: “Un día pase por la puerta de este edificio, que todavía no estaba terminado, y vi un cartel que decía alquileres tutelados y un teléfono. Anoté el número y llamé enseguida”.

Cuando vivía en el conventillo, Barreto no podía trabajar tranquila porque no le gustaba dejar a sus hijos solos allí. “Para mis hijos fue un gran cambio. Antes, dormíamos en una pieza los tres. La nena ya quería su privacidad e invitar amigas. Su gran deseo era tener una pieza para ella”, cuenta.

Regularmente, se organizan reuniones con los vecinos para ponerse de acuerdo en temas relacionados a los espacios comunes. “Tenemos grupo de Whatsapp con los vecinos. Siempre estamos comunicados. Nos cuidamos entre todos”, enfatiza.

Emanuel Sebastian Papi vive en el tercer piso del edificio de La Boca junto a su esposa y su hija de ocho años. “Mi esposa participó de los talleres que organizó HPHA y en familia ayudamos a pintar, arreglar y lijar el edificio. La garantía inmobiliaria siempre fue una barrera para mudarnos”, cuenta.

Antes de quedar seleccionados, alquilaban en el mismo barrio, pero bajo condiciones muy inestables. Relata: “No teníamos contrato. Pagábamos lo que nos decía el dueño y cada tres meses nos aumentaba el precio. Hace un tiempo que nos queríamos ir y cuando HPHA nos eligió para alquilar fue una gran alegría”.

Florencia Tuchin / El Páis

Página Web - 2017/07/11

Fuente: https://elpais.com/

El sistema de construcción en seco con perfilería de acero permite realizar obras de alto nivel de confort con un costo final similar al de una construcción húmeda tradicional.

El presupuesto de una obra húmeda tradicional con los mismos niveles de aislación térmica y confort interior que una de Steel Framing tiene una diferencia de costo a favor del sistema de acero. Esa afirmación tiene su fundamento en la racionalización extrema que requiere el sistema de acero y la posibilidad de establecer una cadena de producción que contribuye a su eficiencia económica. De ese modo, es posible optimizar el diseño y bajar los costos.

“Otro aspecto que contribuye a la eficiencia en la determinación de los costos es que el Steel Framing permite saber exactamente la cantidad de materiales que se utilizarán con la memoria de cálculo estructural. Por lo tanto, el valor final se establece con total certeza”, señala Paula Ale, gerente comercial de Perfiles JMA.

En el sistema de perfilería de acero, la utilización eficiente de los recursos también alcanza a la mano de obra. Los tiempos de “la obra seca” se reducen a un tercio respecto de una construcción húmeda tradicional. “Es posible construir llave en mano una vivienda unifamiliar de entre 100 y 200 m2 en 90 días”, afirma Eugenio Mamarián, de la firma Imecon. Y explica que la incidencia de costos de la mano de obra en Steel framing está por debajo del 40%, mientras que en la obra húmeda alcanza casi el 50%.

Los instaladores sanitarios y de electricidad también reducen su permanencia en obra, lo que redunda en una economía por rendimiento y en la reducción del concepto de “ayuda de gremio” para el contratista principal.

Al momento de calcular los materiales para una obra en seco es notable la reducción del margen de desperdicio que, según estima Mamarián, ronda en un 20% para la construcción húmeda y un 5% en la obra en seco. “Eventualmente, los perfiles sobrantes se pueden reutilizar, por ejemplo, para hacer muebles”, apunta Ale.

El valor de reventa del inmueble está fundamentado por el ahorro de energía que supone la calidad de la construcción y en la versatilidad para realizar reformas o ampliaciones.

Análisis de costos

La consultora Consul Steel, especializada en Steel Framing, realiza desde enero de 2017 un análisis de costo de un prototipo de vivienda de 80 m2 denominado “Casa DO” en la provincia de Buenos Aires, que incluye actualizaciones mensuales.

“Diseñamos una detallada composición de costos para las diferentes etapas del proceso de construcción, materialización del proyecto, costos e incidencias de material y mano de obra, etcétera, con el objetivo de aportar una herramienta útil al profesional y ayudar a solventar dudas generales del mercado”, explica el informe desarrollado por Matías Mousse , del departamento de Arquitectura & Servicios de la consultora.

Del informe de junio se desprende que el precio por metro cuadrado de un proyecto en Steel Framing es inferior a los valores de la construcción tradicional y dependen del tipo de terminaciones y aislaciones seleccionadas.

El prototipo de la "Casa Do" cuesta $11.064,54 por m2, mientras que una vivienda equivalente alcanza los $11.600,84 por m2 según la base de costos de la revista Vivienda Junio 2017.

El análisis considera: fundación, nivelación, ingeniería, estructura completa de Steel Framing, aislación de agua y viento, aislación acústica, aislación térmica, barrera de vapor, terminaciones para cubierta plana, emplacado interior, terminación interior, cielorrasos, terminación exterior EIFS, pisos interiores, carpinterías, instalación eléctrica, instalación sanitaria, instalación de gas. Incluye materiales y mano de obra. Lo cual podría resumirse en una vivienda “llave en mano” .

Los gastos de obra, de equipos, cargos financieros e imprevistos, beneficio, impuestos, honorarios, derechos municipales, limpieza y flete, están contemplados como porcentajes fijos que se suman al costo-costo del proyecto.

A su vez, el análisis estima un plazo de 2 meses como máximo para desarrollar la obra completa, utilizando como mano de obra dos parejas compuestas por un oficial y un ayudante.

“El ejercicio de la comparativa de costos fue realizado con el fin de tener referencia estimada de un proyecto de Steel Framing simple, comparándolo con uno construido en sistema tradicional”, aclara el informe.

En ambos casos, las viviendas cumplen las condiciones de habitabilidad de la Ley 13.059 para la Provincia de Buenos Aires, donde se establecen valores mínimos para el nivel de confort y acondicionamiento térmico según la Norma IRAM 11605.

En el caso del sistema Steel Framing los paneles se componen de una estructura de perfiles livianos de acero galvanizado estructural, rigidizados con placas OSB, protegidos del agua y del viento con un papel barrera, con terminación exterior EIFS que incorpora aislación térmica y revestimiento color.

Para el caso tradicional, se consideró una pared doble de ladrillo macizo más ladrillo hueco, con una aislación entre ambos, revocados con terminación y yeso interior. Ambas cubiertas son planas con pendiente mínima, y se consideró una platea de hormigón armado para las fundaciones. Las carpinterías, solados, veredas y pinturas fueron utilizadas bajo las mismas especificaciones.

Paula Baldo / Clarín

Página Web - 2017/07/11

Fuente: https://www.clarin.com/