Falta de planeación, sobornos y cambio de reglas, impactan a constructoras que acaban era dorada
La solicitud de concurso mercantil hecha por Casas Geo marca el fin de una etapa en la larga lista de programas gubernamentales de vivienda social y llega en momentos de serias dudas sobre cómo hará el gobierno de Enrique Peña Nieto para dar acceso a la población de menores ingresos a una casa propia.
Geo fue emblema del boom experimentado por constructoras desde la segunda mitad de los 90, y que se prolongó por más de 10 años, hasta que los costos sociales de edificar casas en los márgenes de las ciudades fueron mayores que los beneficios, ante lo cual el nuevo gobierno debió cambiar las reglas para detener la expansión desordenada.
En los siete años previos a 2010, el principal organismo de vivienda, Infonavit, dio más de 3.2 millones de créditos, más que todos los créditos otorgados en los 30 años anteriores, dice el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO).
El año pasado las autoridades cerraron la llave al financiamiento a casas alejadas de ciudades –desde 2010, cinco millones de viviendas estaban deshabitadas— y ahora el apoyo será para la compra de casas o departamentos en zonas urbanizadas, pero ahí los precios son altos y fuera del alcance de trabajadores que ganan menos de tres salarios mínimos, que durante el boom pagaban una vivienda en la lejanía.
Falta conocer los estímulos que dará el gobierno, cómo se van a otorgar, a través de quién y a qué segmentos estarán dirigidos, dice Roberto Solano, analista de Monex. La nueva dependencia de política pública para el sector, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), declinó comentar para este texto.
Este año el gobierno aumentó 25% el presupuesto destinado a créditos de vivienda, a 12 mil 500 millones de pesos (mdp), que podrán tramitar no sólo trabajadores que ganan hasta tres salarios mínimos para adquirir casa nueva sino que habrá más beneficiarios.
Según las autoridades del sector, estos préstamos también podrán obtenerlos trabajadores que ganan hasta 5 salarios mínimos e incluso trabajadores sin empleo formal tanto para comprar casa nueva, remodelaciones o una segunda casa. El esquema permite que personas que trabajan para el estado y cotizan a Fovissste y tienen un trabajo en el medio privado y cotizan a Infonavit integren en uno sus ahorros y gestionen su crédito.
En un año típico, se otorgan en el país 530 mil créditos de vivienda con valor aproximado de 230 mil mdp; sin embargo, aún hay una demanda no atendida de 9 millones de casas y se estima que hay cerca de 7.5 millones de predios irregulares en las 59 zonas metropolitanas del país, de acuerdo con el Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad, de la UNAM.
Al llamarle vivienda de interés social, da la impresión que se resuelve un problema, pero en realidad entre 1987 y 2005 se construyó vivienda para primeros compradores, comenta el socio fundador de la consultora Softec, Eugene Towle.
Si bien 84 de cada 100 créditos son para población de bajos ingresos, en dinero eso significa solo la mitad del total, y el resto es para vivienda nueva y residencial, destaca un estudio de BBVA Bancomer.
Uno de los mayores fallos de la política de vivienda está en el sector informal, pues según datos de Conavi es 73% de la demanda, pero solo recibe 30% del financiamiento, y aunque esta población se le considera en la nueva política, analistas no tienen claro cómo se garantizará el cobro de créditos a personas sin seguridad social.
Otra interrogante es cómo harán para que una persona que gana de uno a tres salarios mínimos pueda acceder a una casa o departamento de 700 mil pesos, cuestiona el analista del Grupo Financiero Ve por Más, Marco Medina.
Mientras no haya manera de cubrir el diferencial entre salarios y precios de las nuevas viviendas, no habrá constructora a la que le interesa edificar casas para ese sector. Las políticas de vivienda no han llegado a los sectores más necesitados, menciona un informe del Banco Mundial, activo financiador del gobierno en programas de vivienda.
Desde ahora podrían llegar menos que antes, pues el nuevo foco del financiamiento a la vivienda es la clase media. La banca comercial tiene predilección por este sector y en los últimos años ha ganado terreno frente a los organismos públicos como Infonavit y Fovissste, cuya misión es prestar a población de bajos ingresos.
Los bancos destinan 60 mil mdp al desarrollo de vivienda, lo que significa 39% del financiamiento total y un aumento de once puntos en los últimos tres años, en tanto que el valor de créditos que dan Infonavit y Fovissste ha retrocedido seis puntos, menciona BBVA Bancomer en un estudio sobre el sector.
En los últimos años del boom, los compradores se ponían más exigentes sobre la lejanía de las casas y lo pequeñas que son, lo cual se explica porque ya no era el segmento de más bajos ingresos. “Los segmentos conocidos como vivienda económica y vivienda popular (…) que reciben subsidios, ya venían en descenso desde 2012”, añade el reporte de BBVA Bancomer.
Hasta ahora, solo tienen acceso al apoyo trabajadores que ganan menos de dos y medio mínimos y es importante ampliar este beneficio a quienes ganan cinco salarios, dijo Peña Nieto en la entrega en marzo del premio nacional de vivienda.
Los días de gloria
URBI y Homex también fueron protagonistas del auge y como Geo su futuro está en manos de sus acreedores. Al cortarse de tajo el modelo de construcción masiva, las tres quedaron sin liquidez y con grandes extensiones de tierra que no usarán. El resultado fue que en seis meses, su valor de capitalización cayó 85% y su escala de operación bajó más de 50% respecto a un año atrás, destaca un estudio de la Fundación Centro de Investigación y Documentación de la Casa (CIDOC).
El 20 de marzo pasado, Geo pidió el aval judicial al plan acordado con sus acreedores en torno a las formas y plazos de pago de cerca de 19 mil mdp, monto equivalente a sus ventas de 2012, tras un año de haber sido suspendida su título en la Bolsa Mexicana de Valores por no informar su situación financiera. Como parte del acuerdo, al cual un juez ordenó dar trámite el 31 de marzo, los acreedores serán dueños de 88% de la propiedad de la compañía. Urbi y Homex buscan sus acuerdos .
Pese a las distorsiones, la construcción en serie había logrado edificar casas de bajo costo, que con ayuda del gobierno podían entregarse a trabajadores con sueldos de 2.6 a 4 salarios mínimos.
No fue un logro cualquiera. Desde la edificación del primer multifamiliar en la Ciudad de México, en los años 40 del siglo pasado, México experimentó diversas fórmulas para dar vivienda a millones de mexicanos. Después de que la crisis de 1995 desbordó la cartera vencida de quienes pagaban su casa, hundió a bancos y sacó de la jugada a constructoras sin terrenos, Infonavit y Fovissste entraron en escena.
Al cierre de esta edición, aún se desconocía si las tres constructoras sobreendeudadas recibiría apoyo del gobierno, más allá de tener acceso al programa 70/50 de Infonavit —que consiste en pagar a desarrolladoras 70% de la vivienda aun cuando la construcción lleve un avance de 50%– y del compromiso público de la Sociedad Hipotecaria Federal de dar nuevo financiamiento a las tres constructoras en problemas siempre y cuando los bancos comerciales lo hagan. Esto no se puede decir que se trate de un rescate, lo sería si el gobierno hubiese garantizado los adeudos, que sumados los de las tres emisoras ascienden a 50 mil mdp, esto es, tres o cuatro veces los subsidios de un año a la vivienda, dice Marco Medina, analista de BX+.
Aun cuando estas constructoras eviten la quiebra y regresen, encontrarán que el mercado de su especialidad, el de la vivienda de interés social y económica valorado en 3 mil 435 mdp, ya cambió: la pelea es más pareja y ahora el liderazgo pertenece a empresas antes consideradas medianas, como Casas Javer y Consorcio ARA.
Pese al boom, la política de vivienda caminó sobre arena. El faltante anual de viviendas en el país llegó a más de un millón en 2012, la cifra más alta de la historia, lo que incentiva a la industria a empujar el acelerador. El año pasado se demandaron 71 mil créditos adicionales al déficit existente y se estima que el sector necesitará invertir más de 246 mil mdp para dar un crédito a los solicitantes, dice la Conavi. Algunos cálculos indican que en próximos años se demandarán 600 mil viviendas extras al año.
Planeación olvidada
El boom también trajo retrocesos en materia urbana. México no se distingue por la planeación de ciudades y en los 70 inició un flujo constante de población rural que se asentó en la periferia de las ciudades en terrenos irregulares, anomalía que los gobiernos admitieron a cambio de votos. El gobierno intentó reaccionar con la creación, en 1976, de una dependencia dedicada a la planeación urbana, la Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas, pero soló funcionó un sexenio y desapareció en 1982.
En la última década, la expansión desordenada pasó de ser expresión de pobreza y marginación a un fenómeno de auge empresarial, que implicó pasar dinero bajo la mesa para obtener permisos pese a la falta de servicios y la inexistencia de reglas en la gran mayoría de los municipios acerca de dónde construir y cómo hacerlo. Aun hoy, el gran reto del gobierno es vincular la política de vivienda al desarrollo industrial y comercial y la dinámica demográfica, dice Towle, de Softec.
A raíz de que en los 90 Infonavit y Fovissste cambiaron su papel de desarrolladores por el de financiadores, algunas constructoras entraron en carrera por construir tantas casas como fueran capaces para atraer el mayor número de compradores con crédito y subsidio. Gracias a las economías de escala de construir casas masivamente, prefabricadas y sobre grandes extensiones, compañías que en los 90 construían 10 mil casas al año, en la década siguiente alzaban 50 mil.
Para que esta fórmula funcionara, necesitaban hacerse de grandes extensiones de terreno y obtener rápido permisos de construcción y dotación de servicios públicos, aún si para ello tenían que dar dinero a empleados y funcionarios. Los sobornos equivalían a 10% o más del costo de cada casa, estima un analista que pidió no ser identificado.
El modelo dio muestras de agotamiento hace años, pero las compañías siguieron. Hasta que en 2010, las autoridades condicionaron los subsidios a requisitos de sustentabilidad ambiental y más tarde según la ubicación de los conjuntos; al mismo tiempo, Infonavit agregó a los créditos para vivienda nueva —que interesaban a constructoras– microcréditos para mejora de vivienda y autoconstrucción. Los préstamos para vivienda usada crecieron hasta representar en 2012 un tercio de créditos de Infonavit, dice CIDOC.
Los compradores también estaban insatisfechos. Desde 2011, casi 30% de viviendas abandonadas en desarrollos mal ubicados eran de empresas que hoy están en problemas, destaca CIDOC.
Además de la corrupción, las deficiencias regulatorias despejaron el camino. Solo tres de cada 10 municipios tiene un reglamento aplicable a conjuntos habitacionales y son menos los que tienen reglas que deban acatar los desarrolladores antes de avalar sus proyectos y dotarles de servicios públicos.
En la mayoría tampoco hay un límite de días para responder a solicitudes de permisos ni la figura de afirmativa ficta —aprobación automática de un trámite si la autoridad no responde en un determinado plazo–, expone el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO). “Los promotores están acostumbrados a trabajar así (entregar dinero para obtener permisos y acelerar trámites) y veo difícil que cambie”, prevé el analista consultado a condición de no revelar su nombre.
Las constructoras también acomodaron información a sus intereses. Si tenían proyectos detenidos, los registraban como obra en proceso, lo que dificultaba medir sus inventarios. Datos como distribución geográfica, ubicación, extensión, y el potencial para desarrollar vivienda en dichas reservas ha sido poco claro, pero la reserva territorial siempre creció y alcanzaba para más de 10 años de actividad, indica el análisis de BBVA Bancomer.
Crisis, otro freno
Las vivienderas también quedaron atrapadas por la crisis financiera. En 2008, los precios de los materiales para la construcción se elevaron y a inicios de 2010 la vivienda media y residencial se había encarecido 40%. La crisis también trajo exceso de oferta de vivienda, lo que se combinó con una caída del empleo y pérdida del poder adquisitivo.
Además, fue el fin de las Sofoles y Sofomes, instituciones financieras que daban a constructoras créditos puente –préstamos para edificar desarrollos y mantener sus operaciones mientras vendían–, lo que redujo las obras.
Aún así, las grandes vivienderas buscaron captar más subsidiados hasta que todo se vino abajo. El año pasado, los inventarios de las tres empresas públicas se redujeron y sus reservas territoriales pierden valor por estar fuera de los perímetros avalados por autoridades. Aun cuando inicien una reestructura, tendrán dificultades para adaptarse a la nueva política que favorece la vivienda vertical en urbes.
En 2015 vendrán más problemas para ellas, vaticinan expertos, cuando Infonavit y Fovissste definitivamente no tendrán permitido dar créditos para viviendas fuera de las zonas autorizadas. Para los mexicanos de menores ingresos, ese momento será el fin de una etapa en la que la opción de tener vivienda propia, pese a sus altos costos y la corrupción, era realizable.
ZACARÍAS RAMÍREZ TAMAYO / El Universal
Página Web - 2014/04/21
Fuente: http://www.eluniversal.com.mx
La propuesta de reforma a la Ley de Obra Pública que presentó la delegación Querétaro de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) podría modernizar y agilizar los procesos de asignación y licitación de obras.
Más de cinco mil 200 millones de pesos será la inversión para este 2014 en el ramo de vivienda en Baja California. La Cámara Nacional de la Industria de la Vivienda (Canadevi) tiene proyectada la construcción de 17 mil 538 casas-habitación, lo que representará la creación de 192 mil 918 empleos directos e indirectos.
Claudia Olguín comentó a Carlos Mota que sí hay casos de viviendas que cuestan 500 mil pesos, por lo que sí es posible tener vivienda en las ciudades del país.
El gobierno otorgará un subsidio en el pago de las cuotas obrero patronales a las personas físicas que tributen en ese régimen de incorporación fiscal para que accedan a los servicios y prestaciones del IMSS y del Infonavit.