Aunque trabajes tiempo completo, la vivienda asequible sigue siendo esquiva (ESTADOS UNIDOS)
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En Baltimore, aun con dos cabezas de familia empleadas a sueldo mínimo, no es posible costear un departamento de dos dormitorios.
Para impulsar el proyecto de reurbanización C.O.R.E. en Baltimore, el estado de Maryland está ofreciendo cientos de millones de dólares y así seducir a inversionistas para que desarrollen algunos de los corredores más deteriorados de la ciudad. El reto para dichos desarrolladores inmobiliarios será encontrar maneras de asegurar que las nuevas viviendas renovadas sean asequibles para los que ganan bajos sueldos. Hace mucho que ser “asequible” ha resultado una meta elusiva, particularmente en ciudades como Baltimore en donde tanto la pobreza como los costos de las viviendas están fuera de control.
Esta doble crisis no sólo ha prevenido que las familias de bajos ingresos obtengan viviendas estables, sino que también ha reducido opciones de viviendas para las familias de clase obrera y media. Así indica Philip M.E. Garboden —un candidato doctoral en Sociología y Matemática Aplicada en la Universidad Johns Hopkins— en un nuevo reporte para la Fundación Abell, con sede en Baltimore. Incluso si se aumentaran los salarios considerablemente —suponiendo que se establezca un sueldo mínimo de $15 por hora, por ejemplo— una familia de cuatro personas aún tendría dificultades para conseguir vivienda. Dice Garboden en el reporte:
Yo trato de resaltar lo que ha cambiado en Baltimore y cómo el dicho “Baltimore no tiene un problema con la asequibilidad de las casas, sino un problema de pobreza” cada vez más no llega a abarcar la complejidad del asunto. De hecho, centrarse sólo en la pobreza arraigada de la ciudad enmascara la dinámica emergente dentro del mercado y viviendas y pospone intervenciones que podrían ayudar a mitigar en todos los niveles los costos de viviendas que en están aumento.
Garboden realizó cálculos sobre el tipo de vivienda que en realidad podría estar disponible en Baltimore para una familia con un trabajador de jornada completa que gane $15.50 a la hora. Con este sueldo la familia podría costear un departamento al alquiler medio de la ciudad, el cual es 774 dólares por mes (al agregar servicios como agua, luz, etc., y el alquiler medio en total sale en 944 dólares al mes). Pero esa familia tendría dificultad encontrar a un departamento a ese precio. El Departamento Estadounidense de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés) ha determinado que el alquiler de un departamento “asequible” de dos dormitorios en Baltimore realmente es de 1,232 dólares por mes. Esto significa que la familia necesitaría por lo menos un trabajador que gane 24.64 dólares por hora o 49,000 dólares al año para poder vivir cómodamente.
Sin embargo, incluso subirle el sueldo a una familia en esas condiciones sólo abordaría la mitad del problema con el acceso a vivienda asequible de calidad, ya que los alquileres en aumento están superando por mucho los aumentos salariales.
“Sin duda, incrementar el sueldo mínimo ayudaría, particularmente en el caso de una familia con dos personas trabajando una jornada completa al sueldo mínimo”, Garboden le dice a CityLab. “El tema es eso quizás ayude a sacar a la gente de una crisis de ingreso, pero aún estaría en una crisis de alquiler”.
Tal como indica el mapa abajo que se incluyó en el reporte, hay unos cuantos vecindarios en que una familia podría sobrevivir con un trabajador a tiempo completo ganando de $17 a $18 por hora. Pero para la mayoría de los vecindarios el trabajador realmente necesita ganar más de $20 a la hora para obtener vivienda adecuada, según los cálculos de HUD.
“No hay área en Baltimore en que dos personas trabajando jornada completa y ganando el sueldo mínimo puedan costear el alquiler de un departamento de dos dormitorios”, escribe Garboden.
Una buena parte de la población obrera de Baltimore no gana ni remotamente el sueldo señalado por el HUD. El ingreso familiar medio en la ciudad es $41,819, según los datos del censo y el ingreso per cápita es $25,062. Mientras tanto, un 23.4% de los residentes de Baltimore —y el 34.4% de las familias de la ciudad— viven en la pobreza. Para una familia de cuatro personas, el umbral de la pobreza es un poco más de 24,000 dólares en ingresos familiares anuales, según indican los lineamientos federales.
Estos tipos de cifras no sólo aseguran que las familias pobres no puedan participar en el mercado de las viviendas, sino que también han estado haciéndoles lo mismo a las familias de clase media. Pero a esto se suma un último es un problema que hace poco empezó a escalar, como escribe Garboden:
Por lo general, en 1998 las familias que ganaban más de 40,000 dólares al año podrían encontrar vivienda asequible en la ciudad. Ya no es así. Casi un 30% de las familias que alquilan y que ganan entre 40,000 y 75,000 dólares en ingresos están sobrecargadas por sus costos de vivienda. Aparentemente el incremento más grande ocurrió durante los últimos seis años cuando la cantidad de casas de inquilinos de clase media sobrecargadas por costos se disparó de 1,800 a más de 7,500.
Más de un 56% de los residentes de Baltimore están sobrecargados por el costo del alquiler, lo cual significa que se gastan más de un 30% de sus ingresos en los costos de vivienda. Un tercio de los trabajadores de Baltimore se gastan la mitad de sus sueldos netos en alquiler. Sólo hay cuatro ciudades con porcentajes de residentes que están sobrecargados por el costo del alquiler: Detroit, Los Ángeles, Filadelfia y Memphis.
El resultado es que Baltimore se ha convertido en una ciudad de —como lo expresa Garboden finamente— “reubicaciones frecuentes no planeadas”, lo cual es simplemente una forma agradable de decir desahucios. Según el reporte, los dueños presentaron demandas para desalojos 156,376 veces y lograron desalojar a 7,235 familias en el proceso, y “casi siempre era porque estaban teniendo dificultades para pagar el alquiler”.
En cuanto a la forma en que Baltimore llegó a este punto, Garboden dice que fue un desarrollo complicado, pero muy distinto a las trayectorias de otras ciudades en este asunto de los alquileres altos. Según dice Garboden, un factor contribuyente a la doble crisis fue la adquisición masiva de propiedad en Baltimore entre 2002 y 2007 durante la burbuja del mercado de viviendas. Según esta teoría, en estos años muchos inversionistas compraron casas que urgentemente necesitaban renovación. Su idea era renovarlas para revenderlas. “[Sin embargo,] cuando se derrumbó el mercado, muchos inversionistas quedaron con sus propiedades en la mano, las cuales alquilaron, lo cual aumentó los alquileres por varios niveles de precio”, escribe Garboden.
Lo irónico es que bajo el Proyecto C.O.R.E., de nuevo la ciudad dependerá de inversionistas para renovar mucha de la tierra que quedó después de la demolición de miles de edificios vacantes, así como para renovar las propiedades que no se han demolido. El estado está contribuyendo 600 millones de dólares de financiamiento para ayudar a atraer a inversionistas para este propósito. Si no se lleva a cabo esta iniciativa con cautela, podría dar como resultado todavía más casas que las familias de clase pobre y clase obrera no pueden costear.
Para incorporar la asequibilidad a la iniciativa, escribe Garboden, Baltimore necesitará mucha ayuda del gobierno federal en cuanto a proveer créditos fiscales y subvenciones hipotecarias para los que suministran las viviendas, junto con mayor ayuda para los inquilinos en forma de bonos de vivienda. Los bonos de vivienda no han sido una panacea, aunque Baltimore parece estar llevando a cabo el programa de estos bonos con pasable calidad. Algunos estudios han encontrado que los bonos han perpetuado segregación racial y económica. En algunos lugares los dueños han aumentado los alquileres para tomar en cuenta el mayor poder adquisitivo que proveen los bonos o simplemente los rechazan desde el principio.
“Creo que lo bueno sobrepasa a lo malo por la necesidad urgente por vivienda en Baltimore”, Garboden le dice a CityLab. “Si no puedes costear el alquiler, así es como ocurre la instabilidad de vivienda. Y la escasez de subvenciones de vivienda están teniendo consecuencias profundas para familias. Sí, es cierto que hay preocupaciones en cuanto a la inflación, pero creo que la prioridad debe ser que se atiendan a las decenas de miles de familias que urgentemente necesitan vivienda ahora”.
Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.
Brentin Mock / Univisión
Página Web - 2016/05/25
Fuente: http://www.univision.com
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