Se vendieron 464.423 casas, el mayor número desde 2008, el año del reventón de la burbuja inmobiliaria

 

En 2017 se vendieron en España un total de 464.423 viviendas. Es un 14,6% más que el año anterior y el mayor número total de ventas realizadas desde 2008, justo el año del reventón del sector inmobiliario, cuando se vendieron 552.000. La cifra del año pasado aún queda lejos de las cerca de 800.000 viviendas que cambiaban de manos en plena fiebre del ladrillo, pero el sector se aleja de la gran crisis de 2013, cuando el mercado tocó suelo con 312.593 casas al año. El año pasado fue el cuarto consecutivo de recuperación, con la mayor tasa de crecimiento registrada desde antes de la crisis.

La vivienda sigue dando señales de recuperación. La curva es clara: el punto álgido en España se vivió entre 2005 y 2006, en plena burbuja inmobiliaria, con más de 800.000 casas vendidas al año. En 2007 el mercado empezó a dar señales de agotamiento, y la cifra bajó a 775.300 casas. A partir de ahí, el desplome, la crisis financiera, la Gran Recesión. El fondo se tocó en 2013, con 318.830 operaciones. Y a partir de ahí, una escalada lenta que se ha acelerado en los dos últimos años, hasta regresar el pasado ejercicio a cifras que se empiezan a parecer a las de 2008.

La compra de casas cerró 2017 con crecimientos fuertes en todas las comunidades autónomas con respecto a un año antes. Y todos los meses del año se han registrado fuertes subidas, con alzas de más del 20% tres meses, a excepción de abril, en un bache puntual que se vinculó a que en Semana Santa se frenaron los registros.

El sector se mueve, aunque algunos indicadores siguen lejos de la fiebre del ladrillo de 2006. Los precios suben, pero se sitúan por debajo del boom (ahora la hipoteca media ronda los 120.000 euros, frente a los 150.000 que alcanzó en 2007). Y ya no se construyen 800.000 casas al año (en 2017 se solicitaron cerca de 80.000 visados para obra nueva). Esto, sumado a que el stock nuevo acumulado pasa a considerar vivienda usado cuando lleva más de dos años sin vender, hace que el mercado con más salida sea el de segunda mano: el 82% de las casas vendidas eran usadas (381.163, un 15,4% más), mientras que el mercado de vivienda nueva creció un 10,8%, hasta 83.260 viviendas.

¿Estamos ante una nueva burbuja? En el sector se afanan en negarlo, porque los precios no están tan inflados como hace una década, la construcción no se ha desbocado. Los bancos dan crédito, y con intereses bajos gracias al euríbor en mínimos, pero con la renta de las familias mermada y el paro en niveles altos, todavía no hay una fiebre compradora como la del boom. “El hecho de que la obra nueva vuelva a crecer es una señal inequívoca de la buena salud de la que goza el sector, aunque los datos son todavía modestos en las zonas con mayor demanda”, señala Fernando Encinar, del portal inmobiliario Idealista. “El nivel de actividad y de precios ha sido muy intenso este año, pero no hay que olvidar que aún estamos muy lejos de los máximos de 2007”, valora la directora de estudios y asuntos públicos de Fotocasa, Beatriz Toribio. La recuperación es moderada, dice.

¿Y qué pasa con el mercado del alquiler? Es complicado de valorar. Al contrario de lo que ocurre con las compraventas (donde hay datos del Registro de la Propiedad, los notarios y las tasadoras), las estadísticas oficiales en el arrendamiento son escasas. El Instituo Nacional de Estadística señala, dentro del IPC, que el precio del alquiler de vivienda subió el 0,4% de media en 2017 y un 0,9% en diciembre. Sin embargo, según Idealista, la vivienda en alquiler vivió un repunte en España en 2017 del 18,4%.

 

Subidas en toda España

Por comunidades, Andalucía fue la comunidad donde se vendieron más viviendas el año pasado, hasta un total de 89.337, un 12,6% más que el año anterior. Le sigue Cataluña, con 76.369, cifra que supone un aumento del 13,6%, y Madrid, donde el mercado creció un 18,9%, hasta 70.203. En todo caso, la comunidad con mayor tasa de crecimiento fue Castilla-La Mancha, con un aumento el 24,7%; eso sí, con apenas 16.693 viviendas vendidas. En relación con la población, la Comunidad Valenciana fue la que registró mayor número de venta por cada 100.000 habitantes, con 1.753, seguida de Baleares (1.717) y Madrid (1.375).

En cuanto al mes de diciembre, se vendieron 32.211 viviendas, un 9,2% más que en el mismo mes del año anterior. De ellas, nueve de cada diez eran viviendas libres, cuya compraventa creció un 8,4%, y el resto, 3.333, eran protegidas. Además, el 82% de las viviendas que cambiaron de manos eran usadas, un mercado que creció en diciembre un 8,8%, frente al 11% de aumento de la venta de vivienda nueva.

 

 

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Cristina Delgado / El País

Página Web - 2018/02/13

Fuente: https://elpais.com/

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La PAH y el Sindicato de Inquilinos, entre otros, recuerdan que la norma prevé reservas de hasta un 30% para pisos públicos

No piden peras al olmo, sino exprimir leyes o planes vigentes para modificar la gran norma urbanística de Barcelona (el PGM) y conseguir aumentar el parque de viviendas públicas de alquiler. Las entidades que más conocen los problemas de acceso a la vivienda, como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), el Sindicato de Inquilinos o el Observatorio DESC, han presentado este martes una moción para llevarla al pleno del Ayuntamiento de Barcelona que busca fórmulas ya previstas para aumentar los pisos sociales.

La moción, que también impulsan la federación de entidades vecinales de la capital, la FAVB, y la Asamblea de Barrios por un Turismo Sostenible (ABTS), parte de cifras que vienen a demostrar que la ciudad está ante una "emergencia habitacional". En Barcelona hay 30.000 solicitantes que esperan un piso social, la ciudad ha vivido 12.000 desahucios en tres años (el 84% por alquiler), hay 2.000 personas viviendo en albergues y pensiones pagados por el Ayuntamiento y los sin techo ya superan las mil personas.

"Hay mecanismos para aumentar el inexistente parque público de alquileres públicos de la ciudad, de apenas el 1,5% sobre el total de viviendas", ha recordado Lucía Delgado, portavoz de la PAH. "La ciudadanía se adelanta a las instituciones una vez más y propone vías para conseguirlo", ha afirmado. Para sintetizar, se trataría de establecer reservas de suelo en nuevas promociones o en rehabilitaciones integrales, o de destinar parte del techo de proyectos de alojamientos turísticos a pisos de alquiler social. Otra fórmula sería ampliar las áreas de rehabilitación y conservación, y declarar áreas de tanteo y retracto, de forma que la administración pudiera ejercer la compra preferente de pisos o edificios.

Para entrar en detalle, la primera fórmula sería destinar el 30% del techo de los edificios de nueva construcción o de las grandes rehabilitaciones a pisos públicos de gestión municipal. Así lo prevé la Ley del Derecho a la Vivienda de 2007, un texto legislativo que se avanzó a los problemas actuales, pero que no ha sido desplegado en su totalidad. "Si se hubieran cumplido las reservas de la Ley del Derecho a la Vivienda hoy tendríamos 5.000 pisos sociales", ha asegurado la portavoz de la PAH.

En el caso de la segunda fórmula, las entidades proponen que si se revisa el plan de hoteles de la alcaldesa Ada Colau (el PEUAT), se obligue a que los futuros establecimientos de uso turístico "cedan el 40% de su techo a vivienda pública en otro edificio del mismo distrito". Es una fórmula poco probable: porque el PEUAT solo prevé crecimiento en la periferia de la ciudad (donde no se están solicitando licencias de nuevos proyectos) y es poco probable que los privados se avinieran a una cesión tan elevada.

La fórmula de declarar zonas como Áreas de Conservación está en la línea de lo que ya ha sucedido en el distrito de Ciutat Vella, concretamente en la calle de Robadors, de manera que las actuaciones llevan implícita la "declaración de utilidad pública". Así, se puede obligar a los propietarios a rehabilitar viviendas o forzar a los propietarios a poner los pisos vacíos al mercado. Por último, la moción de las entidades sugiere reconvertir a uso residencial edificios municipales que tienen otros destinos (como el antiguo edificio de los juzgados, en Via Laietana).

La moción presentada interpela a los grupos municipales del Ayuntamiento. A la rueda de prensa de presentación del texto han acudido representantes de todos los partidos salvo del PP. Y todos se han comprometido a estudiar la propuesta. La idea de las entidades es llevarla al pleno del próximo viernes 23 de febrero en forma de Declaración Institucional.

 

 

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Clara Blanchar / El País

Página Web - 2018/02/13

Fuente: https://elpais.com/

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Todo lo que un potencial inquilino y su casero tienen que saber antes de firmar un contrato

Del 11% de 2011 a más del 20% el año pasado, tal es el salto que ha dado la proporción de hogares que vive de alquiler en apenas seis años. Estos datos, que maneja el sector inmobiliario, colocan a España más cerca de la media europea, que ronda el 30%. Un incremento que ha ido de la mano de una tendencia alcista de los precios medios, que en 2017 registraron una subida del 8,9%, la más acusada de los últimos tres años, según el portal Fotocasa.

Lejos de ser una opción casi deleznable, como se le consideraba hace apenas tres lustros, el arrendamiento representa un camino casi obligado para todos aquellos que, debido a la crisis, han perdido el poder adquisitivo necesario para comprar una vivienda. Y es también una posibilidad concreta para los propietarios, quienes ven en los bajos tipos de interés la ocasión de invertir en la adquisición de un piso que pueden alquilar posteriormente. De todas formas, antes de firmar el contrato, tanto el inquilino como el propietario deberían repasar los elementos más importantes de la locación, con el objetivo de evitar situaciones desagradables y costes añadidos.

 

Duración del contrato

El contrato de alquiler tendrá una duración mínima de un año y se puede prorrogar hasta un máximo de tres años. Si el plazo inicial fuera inferior a este máximo, el contrato se renovaría obligatoriamente por plazos anuales, hasta alcanzar una duración de tres años, excepto si el inquilino renuncia a ello comunicándolo con 30 días de antelación. “Esto quiere decir que el arrendador está obligado a permitir las extensiones automáticas hasta que se alcance o supere los tres años de vigencia”, aclara Gonzalo Cabrera, socio del despacho de abogados M&Partners.

Si esta es la regla general establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos, la misma normativa prevé que el inquilino pueda desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses desde su vigencia. “En caso de ruptura, las partes pueden establecer en el contrato una penalización que suele ser una mensualidad por cada año de cumplimiento que queda pendiente o una parte proporcional en caso de períodos inferiores al año”, destaca Ignasi Vives, del despacho de abogados Sanahuja Miranda. Si en el contrato no se dice nada al respecto, “a priori no hay penalización”, estima Cabrera.

 

ITP, comunidad, IBI, basuras: ¿quién paga qué cosa?

Los expertos consultados coinciden en que inquilino y propietario pueden pactar libremente —y luego reflejar en el contrato— quién se hace cargo de los gastos de comunidad, el IBI y la tasa de basuras. Si el contrato no dice nada al respecto, el inquilino no tiene la obligación de pagarlos y todos correrán a cuenta del propietario. “La ley prevé que las partes puedan pactar que el inquilino pague algunos o todos estos costes, pero deberá constar en el contrato, con la determinación del importe anual”, subraya Cabrera. Y añade: “En el caso de los gastos de comunidad, puede surgir una dificultad en este sentido, ya que a veces no se conoce su importe con exactitud en el momento de firmar el contrato”. “Los gastos de comunidad y la basura normalmente los paga el inquilino, y el IBI es para el arrendador”, resume Amor Pelegrí, letrada del despacho Pelegrí Abogados.

Un discurso aparte merece el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo cobro dependerá de cada Comunidad Autónoma, puesto que algunas no lo reclaman. En el caso de que se tenga que pagar, lo hará el inquilino. “En un principio, se calculará por la duración total del contrato, por lo que aconsejo hacerlo de un año prorrogable”, sugiere Pelegrí.

 

Fianza y pago anticipado

La ley obliga el propietario a pedir una fianza al inquilino, y este tiene que entregarla. Será restituida al finalizar el contrato, 30 días después de la entrega de las llaves, “una vez comprobado que la vivienda está en buen estado y que las rentas y los suministros han sido abonados”, destaca Vives. Este experto señala que su importe es el equivalente de dos meses de renta, “si bien la ley indica que con un mes es suficiente”.

El arrendador tendrá que depositarla en algún ente público, en aquellas Comunidades Autónomas que así lo establecen. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, la fianza se deposita en el Instituto de Vivienda de Madrid (Ivima). Hay que tener en cuenta también que “el arrendador podría solicitar garantías adicionales y su aceptación dependerá de la capacidad de negociación de las partes”, agrega Cabrera. En cuanto al pago por adelantado, el también autor del blog Mrfinanzaspersonales argumenta que “en ningún caso el arrendador podrá exigir por este concepto más de una mensualidad de renta”.

 

Actualización de la renta e impago

La renta se puede revisar solo en la fecha en la que se cumple cada año de vigencia, y en los términos establecidos por las partes. “En defecto de pacto expreso”, advierte Cabrera, “no se aplicará ninguna revisión”. Por el contrario, cuando el contrato prevé una actualización anual de la renta, se hará habitualmente tomando como referencia la variación del Índice de Precio del Consumo (IPC), según Vives, aunque, en opinión de Cabrera, si no se pacta ningún mecanismo, se revisará teniendo en cuenta el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

“La práctica habitual es que se establezca en el contrato que la falta de pago de una mensualidad es causa suficiente para su resolución”, afirma Cabrera con respecto al impago de la renta. Antes de iniciar el procedimiento de desahucio, en todo caso, aconseja requerir el importe por escrito (por ejemplo, por correo electrónico) y luego por burofax. No es obligatorio incluir en el contrato el seguro de impago que eventualmente abonara el arrendador, agrega Pelegrí.

 

¿Y las obras ordinarias, extraordinarias y de mejora?

Las pequeñas reparaciones que se revelen necesarias por el desgaste ordinario de la vivienda tendrá que pagarlas el inquilino, según la ley. Aun así, Pelegrí aconseja establecer expresamente en el contrato qué obras son las de mantenimiento y qué se considera obras extraordinarias.

La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que estas últimas sean sufragadas por el arrendador, que “está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad”. Si las obras duraran más de 20 días, se restará de la renta la proporción equivalente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

En cuanto a las obras de mejora, su realización le da derecho al arrendador subir la renta, pero solo una vez transcurridos tres años de duración del contrato. Con una salvedad: si hay pacto contrario en el contrato, esta actualización de la renta no tendría lugar. “Lo cierto es que, desde un punto de vista práctico, será muy complicado introducir esta cláusula en el contrato”, opina Cabrera. Por un lado, las mejoras no son obligatorias, por lo que “sería dudoso argumentar que el propietario no reciba nada a cambio”. Por el otro, el inquilino estaría ya protegido por la regla implícita de realizar estas obras solo una vez finalizado el contrato y porque la ley prevé que, “si no es posible diferirlas de forma razonable hasta el final del arrendamiento, el arrendador tiene que notificarlas por escrito al arrendatario con tres meses de antelación”.

Lo más común es que, como las obras de mejora se realizan una vez finalizado el contrato, que se renueva tácitamente por períodos anuales, “si el propietario quiere realizarlas y el inquilino no acepta el aumento de la renta, el arrendador le notifica que no le va a renovar”, dice Cabrera. “No merece la pena discutir por incluir este pacto en el contrato, pero si el arrendatario lo consigue, adelante. Si asesorase el propietario, le sugeriría que no lo aceptase”, concluye.

 

 

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Gabriele Ferluga / El País

Página Web - 2018/02/10

Fuente: https://elpais.com/

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Esto y la lectura de contadores o el mantenimiento de ascensores o calderas la realizará la Agencia de Vivienda Social, aunque lo pagarán los inquilinos

A partir de ahora, será la Comunidad de Madrid la que se ocupe de gestionar todos los servicios comunes de las viviendas sociales: tanto limpieza de la escalera como mantenimiento de ascensores o calderas colectivas. Será la Agencia de Vivienda Social la que se encargue de esta gestión, mediante un contrato por 2,8 millones de euros para dos años que ha autorizado este martes el consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid.

Este cambio de gestión se va a realizar a través de un acuerdo marco, que estará abierto a 15 promociones de vivienda protegida de la Agencia de Vivienda Social localizadas en los municipios de Alcorcón, Getafe, Leganés, Madrid, Torrejón de Ardoz y Parla, que suman 1.900 viviendas con plaza de garaje y trastero, 33 locales y 94 plazas de garaje no vinculadas.

Habitualmente, en estas viviendas los adjudicatarios se constituyen en Junta Administradora y, lo mismo que en los casos de las viviendas libres, asumen la administración del inmueble y la gestión de su mantenimiento y de los servicios comunes. Ahora, este nuevo sistema de gestión supone que será la propia AVS la que, como propietaria, asuma esta función, y garantice la correcta prestación de estos servicios a través de empresas especializadas, señala una nota de la consejería de Transporte, Vivienda e Infraestructura que dirige Rosalía Gonzalo.

De este modo, se evitan situaciones que ahora se dan, como que algunos inquilinos paguen la cuota de comunidad y otros no, y finalmente se quede sin arreglar el ascensor, por ejemplo. La Comunidad, concretamente la Agencia de Vivienda Social (AVS), será quien se encargue a partir de ahora de estos servicios en estas promociones, y le pasará al cobro la cuota correspondiente a los inquilinos. Si alguno no paga, será deudor de la AVS. Y la Comunidad, al gestionarlo directamente, garantiza que estén en perfecto estado unas viviendas que son parte de su patrimonio.

Entre los servicios que proporcionará ahora directamente la Comunidad en estas viviendas sociales, están la supervisión y gestión económica -es decir, actuar como el administrador de la comunidad-, la limpieza de las zonas e instalaciones comunes, como escaleras y patios; la lectura de contadores, el mantenimiento y conservación de ascensores o sistemas contra incendios o calderas. Los inquilinoes de estos pisos seguirán costeando estos suministros comunes, como hasta ahora.

 

 

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Sara Medialdea / ABC.ES

Página Web - 2018/02/08

Fuente: http://www.abc.es/

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