Aislamiento térmico y acústico, impermeabilización, tuberías y redes: hay mejoras que pueden salirte rentables y ayudas o préstamos que puedes pedir

 

Reducir los gastos de la vivienda, revalorizar su precio y abaratar la factura eléctrica. Si las ventajas al conseguir estos objetivos son evidentes, el camino para alcanzarlos —una rehabilitación del inmueble que vaya más allá de un simple lavado de cara— se puede hacer cuesta arriba, sobre todo por el coste que puede suponer. Las nuevas ayudas para reformar casa del Plan de Vivienda para el período 2018-2021, junto con unos préstamos expresamente dedicados a ello, sin embargo, constituyen un buen incentivo para poner manos a la obra.

 

Capas aislantes en el exterior

El aislamiento térmico es una de las grandes reformas posibles y una de las más necesarias, ya que la práctica totalidad de las viviendas españolas sufre pérdidas de calor innecesarias en invierno a causa de la ineficiencia energética, según el fabricante de material aislante Danosa. La forma más sencilla para conseguirlo consiste en superponer una capa aislante en el exterior del inmueble mediante adhesivos de construcción o fijaciones mecánicas.

Más allá del mejor confort de quienes viven en inmuebles reformados, el aislamiento térmico es una buena inversión, puesto que por cada euro que se gasta en ello, se ahorran siete, según un estudio de la Asociación ibérica de poliestireno extruído (Aipex). Lo que equivale a una amortización de los costes en los cinco años sucesivos a las obras.

 

Un ahorro de 1.500 euros en la factura eléctrica

Ya que el consumo de energía supone un hasta un 13% de los gastos del hogar, la Agencia para la Rehabilitación de los edificios calcula que la apuesta para un inmueble energéticamente eficiente se puede convertir en un ahorro de unos 1.500 euros al año en el recibo de la luz. “Solo una rehabilitación del aislamiento de cubiertas y fachadas de un bloque de viviendas puede reducir su consumo entre el 50% y el 65%”, subraya Carlos Castro. El experto en eficiencia energética de Danosa hace hincapié en los beneficios medioambientales que derivan de un buen aislamiento térmico, que redunda en una disminución de más del 20% de las emisiones contaminantes.

A su vez, la instalación de paneles fotovoltáicos, por la que aboga el decano del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), José María Ezquiaga, garantizaría a la vivienda un suministro limpio de energía. Ezquiaga señala también que “es imprescindible comprobar si las tuberías y la red eléctrica y de gas están en condiciones y cumplen la normativa vigente”, por los grandes riesgos que supondrían, para el usuario, si fueran obsoletas.

 

Contra agentes externos y ruidos

Otro aspecto en el que focalizarse, añade Castro, es la protección de las viviendas ante la lluvia, la nieve y las humedades del terreno. Por ello, “para proteger su estructura y conseguir una correcta habitabilidad, es importante renovar la impermeabilización de los edificios,” afirma. Asimismo, las viviendas deberían estar aisladas acústicamente tanto hacia el exterior como entre ellas, si se trata de pisos de un mismo inmueble, para evitar los ruidos indeseados que provocan falta de descanso y de intimidad.

Pese a que la reforma de una vivienda no supone solo un ahorro en los gastos, sino también un incremento de su valor que oscila entre un 20% y un 25%, según los expertos, el coste de las obras es un serio obstáculo para muchos, aunque se acometan cada vez más. Casi un millón y medio de viviendas se reformaron el año pasado en España, un 2,3% más que en 2016, estima la Asociación nacional de distribuidores de cerámica y materiales de construcción (Andimac). Una tendencia alcista, consecuencia del aumento de las compraventa de casas, casi todas de segunda mano, un 70% de las cuales pasa por una reforma “antes o después”, según la asociación. Andimac calcula que el año pasado solo la compraventa de casas usadas motivó la reforma de 337.378 viviendas, un 17% más que en 2016 y un 13% más que hace una década.

 

Ayudas y préstamos

En este contexto, los expertos indican que un nuevo impulso proviene de las nuevas ayudas del Plan Nacional de Vivienda para este cuatrienio, recién aprobado, y que asigna 3.000 euros por vivienda para obras de conservación y 12.000 euros por casa unifamiliar o 8.000 euros por piso, en el caso de mejoras energéticas. Estas ayudas, destinadas a propietarios de viviendas habituales acabadas antes de 1996, no pueden representar más del 40% del importe invertido. De ellas podrían aprovecharse unos 13,7 millones de viviendas, lo que equivale al 55%, calcula Andimac.

En lo que se refiere a la financiación privada, el comparador bancario iAhorro señala la existencia de préstamos expresamente concebidos para la rehabilitación de viviendas, aunque aquí deberás tener cuidado con el coste de los intereses y leer bien la letra pequeña.

Hay muchos préstamos para reforma. Cetelem, por ejemplo, tiene un producto dedicado a estas labores, el Préstamo Reforma, que otorga desde 3.000 euros a 50.000 euros, que se tendrán que devolver en un plazo de entre tres y 60 meses, con un TAE del 6,12%. Crédito sostenible de Bankia, destinado exclusivamente a reformas que mejoren la eficiencia energética, es de hasta 60.000 euros. Este importe se tendrá que reembolsar con un TAE del 6,17% en ocho años como máximo. Big Bank propone el Préstamo Hogar, que permite recibir en 48 horas entre 1.000 euros y 15.000 euros, que se devolverán en un plazo de entre uno y cuatro años. El TAE en este caso es más alto, un 9,46%.

 

 

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Gabriele Ferluga / El País

Página Web - 2018/05/09

Fuente: https://elpais.com/

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El aumento de precios en Madrid impulsa los cambios de uso, pese a la inversión de tiempo y dinero que se requiere para obtener los permisos y hacer las obras necesarias

 

Cuando los precios de la vivienda se disparan —en la ciudad de Madrid, los del alquiler han subido casi un 40% en cuatro años, y los de la venta, un 27%—, las soluciones alternativas florecen. Por ejemplo, la de convertir los locales comerciales en vivienda. Los expertos del sector inmobiliario no tienen dudas del auge de esta opción, que ya fue muy popular en la época del bum inmobiliario, y los pocos datos parciales que el Ayuntamiento de Madrid ha conseguido reunir para este diario lo confirman. En el distrito Centro, las peticiones para cambiar el uso de un inmueble de comercial a residencial han crecido un 213% en solo dos años, pasando de 23 en 2015 a 72 en 2017, y en el primer trimestre de 2018 ya iban 19. Y en el extremo norte de la ciudad, en Fuencarral-El Pardo, la subida ha sido del 253%, de 15 a 53, con un acumulado hasta el pasado marzo de 23. En Latina, han sumado 29 solo en el primer trimestre.

Miguel Otero Vidal, de la plataforma Backhome.es, pone el ejemplo de una obra que acaba de terminar en un barrio del sur de Madrid. Se trata de un pequeño bajo comercial, de unos 40 metros cuadrados, que se pasaba más tiempo vacío que alquilado, por lo que el dueño se decidió a hacer la inversión necesaria de tiempo y dinero para convertirlo en una vivienda; hay que pedir al Ayuntamiento el cambio de uso, hacer un proyecto que aprueben los técnicos municipales y acometer las obras de acondicionamiento. Después, los técnicos revisan el resultado antes de dar el visto bueno final.

Ahora, el bajo con dos habitaciones, baño y salón-cocina se ha alquilado en cuestión de días por un 50% más de lo que rentaba como local. “Yo creo que en cinco o seis años amortizaré la inversión. Y si tenemos en cuenta el tiempo que lo tenía vacío, mucho antes”, asegura por teléfono el dueño, que prefiere no dar su nombre.

Este perfil, el de propietario de local con pocas salidas, es habitual en estos casos, pero también hay “gente que ve una solución más accesible para alcanzar una vivienda para ellos y, por supuesto, algunos inversores que compran un local para realizarle un cambio de uso y alquilarlo o venderlo”, explica Jorge Serrano, de Apunto Arquitectura, una empresa que en lo que va de año ya tiene en Madrid los mismos proyectos de conversión (cuatro) que tuvieron en todo el año pasado.

Este especialista explica que, a pesar del aumento generalizado de los precios, “ciertos locales en calles secundarias de poco paso no tienen la misma salida comercial que tenían antes y mantienen unos precios bastante más bajos que permiten que mucha gente esté optando por esta solución para conseguir una vivienda a mejor precio”.

Otero calcula que, incluyendo todos los gastos extra, la diferencia puede ser de hasta un 40%. Siempre teniendo en cuenta que todo depende de la localización, por lo que opina que fuera de la M-30 compensa más este proceso, ya que, cuanto más céntrico, más se acercará el precio del local (cuyo metro cuadrado puede costar menos de la mitad) al del coste de la vivienda.

Sin embargo, el arquitecto Charlie Díaz pone el ejemplo del local que está transformando en estos momentos en pleno centro, en el barrio de Lavapiés, para una joven en la treintena que llegó a la conclusión de que, con los precios que se están pidiendo, esta era la única manera que tenía de vivir en la casa que soñaba y en el sitio que quería.

Díaz, que lleva muchos años dedicándose a estos menesteres, confirma también el resurgimiento del fenómeno, pero advierte de que hay que tener en cuenta muchas variables antes de lanzarse, por ejemplo, que los préstamos no tienen las mismas condiciones que para una vivienda. Pero, sobre todo, insiste en hay que asegurarse de que es posible el cambio, para empezar, porque en la inmensa mayoría de los casos requiere el permiso de la comunidad de propietarios del edificio; si no para el cambio en sí, para hacer las obras (que suelen ser de gran calado).

Además, porque el espacio a transformar debe cumplir unas características mínimas de tamaño, de ventanas, de accesibilidad —en la gran mayoría de los casos se exige que haya una entrada desde el portal del edificio—, de salidas de humos... Y, aun teniendo todo eso en cuenta, “siempre puede haber sorpresas”, termina el arquitecto: “Estás siempre sujeto a la interpretación del técnico, la normativa muchas veces es confusa...”.

 

Comercios sin cédula de habitabilidad

Las peticiones de cambio de uso de local a vivienda son un indicador del fenómeno, pero hay que tener en cuenta que con toda seguridad hay muchos casos en los que se están usando comercios como residencia, incluso habiendo hecho las obras, pero sin haber cambiado un solo papel. Aunque para Madrid no hay datos, sirvan como ejemplo los del Ayuntamiento de Barcelona, que estima que unos que 3.106 locales tienen un uso residencial —unos como vivienda, otros también como garajes—, a pesar de no tener cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, que se conseguiría con el cambio de uso.

Su ausencia en estos casos no solo es motivo de sanción, sino que impide empadronarse en esa dirección y puede imposibilitar el acceso a los servicios básicos de agua y luz y no permite contratar los seguros propios del hogar, lo que, en caso de percance, sobre todo con daños a terceros, puede llegar a suponer un grave problema. Estos inconvenientes, en todo caso, tal vez no son suficientes para desincentivar a alguien, sobre todo si no te pillan, pero la denuncia de cualquier vecino puede acabar con una inspección del local.

Para Charlie Díaz, la cuestión clave es que “lo que va a revalorizar la inversión es el cambio de uso, mientras sea local va seguir costando lo mismo, pero si se convierte en vivienda va a valer un 30% o un 40% más”, asegura.

 

 

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J. A. Aunión / El País

Página Web - 2018/05/02

Fuente: https://elpais.com/

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Parece ser que lo importante es que prime el derecho constitucional a la propiedad por encima del derecho constitucional a la vivienda.

 

Para combatir el hambre, se ha levantado la veda de la codorniz. Esa imaginativa línea de pensamiento y actuación es la que han adoptado las fuerzas de la derecha española (PP y Ciudadanos), catalana (PDECat) y vasca (PNV) —que en eso sí hay internacionalismo— para abordar el problema de la vivienda. Han rehuido excelentes ocasiones para pinchar la burbuja inmobiliaria, pero parecen preferir las hojas al rábano. Por eso, en lugar de abordar la falta de vivienda social, se han embozado con su capa justiciera para presentarse ante la sociedad como los defensores de los derechos del pequeño propietario. Para ello han modificado la Ley de Enjuiciamiento Civil, dando así garantías a la propiedad privada frente a la okupación ilegal. Es cierto que, cuando se trata de pequeños propietarios, desalojar a okupantes resulta una larga auténtica pesadilla. La medida ahora aprobada acorta de dos años a dos meses la devolución, afecta a propietarios privados, entidades sin finalidad de lucro y propietarias de viviendas sociales. No obstante, la modificación se convierte en sarcasmo cuando solo en Cataluña se estiman en 230.000 pisos las necesidades de vivienda social, hay 65.000 familias en riesgo de exclusión social y el famoso problema de las ocupaciones conflictivas, esas en las que se justifica parcialmente la reforma de la ley, viene a ser del orden del 0,03% del parque total de viviendas (alrededor de 10.000) en toda España (aproximadamente un 10-15% y una ínfima parte en manos de particulares), según datos de los ayuntamientos recogidos por el Institut Cerdà en 2017. Asociaciones vecinales como la de Ciutat Vella han subrayado que en el barrio la mayoría de los famosos narcopisos son propiedad de bancos. A veces, hay medidas políticas que guardan un enorme parecido con el populismo.

PSOE, Unidos Podemos y Esquerra Republicana, entre otras formaciones, se han opuesto a la reforma de la ley entre otras razones porque no garantiza el realojamiento para las familias vulnerables que sean expulsadas en virtud del nuevo redactado. La izquierda también sospecha que este texto puede ser susceptible de empeorar, pues no faltan quienes apuntan que abre la puerta a fondos buitre o entidades financieras entre los beneficiarios de ese desahucio exprés. Pero hay que dar el beneficio de la duda y esperar que el texto no sea el prólogo, nuevamente, a la ley del más fuerte.

La medida llega apenas un mes después de que PP y Ciudadanos vetaran la proposición de ley de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) en la mesa del Congreso con el argumento de que la Constitución habilita al Gobierno para bloquear propuestas que considera contrarias a su política presupuestaria por suponer aumento de gastos o disminución de ingresos. El Ejecutivo de Rajoy estimó el coste de la propuesta de la PAH en casi 90.000 millones para los próximos 20 años. Así que se pospone indefinidamente el control sobre el mercado del alquiler, el combate contra la pobreza energética y la política de vivienda… Lo prioritario en un país golpeado desde 2007 por 695.121 desahucios es legislar sobre el desalojo exprés de las viviendas particulares ocupadas.

El problema ya lo afrontarán sobre el terreno los ayuntamientos. Precisamente hace unos días, la alcaldesa Colau destacó el trabajo de la Unidad contra la Exclusión Residencial que ha evitado un 16% de los desahucios en Barcelona y ha logrado que 218 familias barcelonesas en riesgo hayan podido quedarse en sus domicilios en 2017.

Son victorias pírricas mientras no se reoriente la legislación y se haga una política de vivienda social. Ahora parece ser que lo importante es que prime el derecho constitucional a la propiedad por encima del derecho constitucional a la vivienda. Hay dobles varas de medir y los partidos de la derecha —bien sean republicanos, monárquicos, unionistas, confederalistas o independentistas— se resisten a afrontar un problema que sitúa a España en la cola de Europa. Hay que coger el toro por los cuernos, cambiar la Ley de Arrendamientos Urbanos que el PP modificó en 2013 y dar, en definitiva, señales de querer superar la crisis con un reparto solidario de sus costes. En España se hallan un tercio de las viviendas desocupadas que hay en Europa —3,5 millones de casas— y el 53% de los inquilinos destinan el 40% de su salario al pago mensual de la vivienda, un porcentaje que contrasta con el 27% de promedio en los países de la Unión Europea. Son datos reversibles con las políticas adecuadas, no designios inamovibles de la divina providencia.

 

 

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Francesc Valls / El País

Página Web - 2018/04/28

Fuente: https://elpais.com/

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En primer lugar, es importante definir el proyecto en sí. Hay que tener claro hasta dónde llega nuestro presupuesto y conocer de antemano si dispondremos de financiación en el caso de necesitarla

Voy a reformar mi casa y estoy hecho un lío. ¿Por dónde debería empezar? (Consulta de Gonzalo de Andrés)

Responde Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com

La reforma de una casa es un gran proyecto. Para conseguir un buen resultado, el mejor precio posible y que el impacto en nuestra vida sea mínimo, se debe reflexionar acerca de varios aspectos. En primer lugar, es importante definir el proyecto en sí. Hay que tener claro hasta dónde llega nuestro presupuesto y conocer de antemano si dispondremos de financiación en el caso de necesitarla. Determinar a priori el precio que nos costará la reforma de nuestra casa es complejo, ya que no es lo mismo pintar la casa que cambiar suelos, la electricidad, la distribución o poner la cocina y el baño nuevos. Igualmente, el precio subirá de forma proporcional a la calidad de los materiales empleados.

En cuanto a la obra, es muy recomendable buscar especialistas que nos faciliten un presupuesto desglosado incluidos materiales, mano de obra e impuestos, además de asesorarnos y darnos confianza. También es importante saber que, si las obras son de calado, necesitaremos un proyecto firmado por un arquitecto técnico y las licencias municipales correspondientes. La contratación de un profesional que gestione todo esto por nosotros es un coste extra, pero ahorra tiempo y sorpresas desagradables. Al final, el asesoramiento profesional nos ahorra dinero.

Es esencial reunirse con el arquitecto y contarle lo que queremos hacer in situ, para que este tome nota, nos ayude a definir cada estancia y la obra vaya cogiendo forma. Aquellos aspectos que inciden de manera importante en una reforma que implica nueva distribución suelen ser la instalación eléctrica, tuberías, suelo, tabiques, puertas y ventanas. Aunque las prisas de empezar y terminar la obra suelen estar encima de la mesa, solicita siempre un mínimo de tres presupuestos detallados en los que se recoja la forma de pago y la fecha estimada de finalización. Es aconsejable pagar aproximadamente un 30% más el IVA al inicio de la obra, y el resto al finalizar. En el contrato, es posible añadir una cláusula de penalización por no cumplir los tiempos de finalización pactados.

 

 

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ABC.ES

Página Web - 2018/04/26

Fuente: http://www.abc.es/

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