En la capital francesa, las promociones privadas de nueva construcción y rehabilitación deben destinar el 30% de sus pisos a viviendas de alquiler social

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) pondrá esta semana a las formaciones políticas barcelonesas contra las cuerdas para obligarles a copiar el sistema de vivienda social del Ayuntamiento de París. Allí, las promociones privadas de nueva construcción y rehabilitación deben destinar el 30% de sus pisos a viviendas de alquiler social. En febrero, todos los partidos —salvo el PP— votaron a favor de una moción que abría la puerta a esa posibilidad. Todo quedó en una declaración de intenciones que la PAH quiere materializar.

La PAH tiene prisa por hacer realidad la pequeña victoria que obtuvo el pasado 23 de febrero, cuando el Ayuntamiento aprobó la moción que acercaba Barcelona a París en políticas de vivienda. La plataforma antidesahucios pretende convertir ese acuerdo en “algo con lo que solucionar los problemas de miles de personas”, destaca la portavoz de la entidad, Lucía Delgado. La PAH ha calculado que, en los últimos tres años, se ha desalojado, solo en la ciudad de Barcelona, a más de 12.300 personas. De estas, el 84% han tenido que abandonar sus casas por el aumento de los precios del alquiler. Delgado es consciente de que en Barcelona queda muy poco “o nada” de suelo para construir, pero esta propuesta también incluye el 30% de las rehabilitaciones y, además, la intención de la PAH “es que este sistema supere las fronteras del área metropolitana”.

Esta semana, la entidad se reunirá con todas las formaciones para exigirles un compromiso real y una hoja de ruta. Saben que cuentan con el apoyo proactivo de BComú, que ya estudia cómo modificar el Plan General Metropolitano (PGM) para llevar a cabo una revolucionaria modificación que hace años que se realiza en ciudades como París y Nueva York.

La PAH ha encontrado un aliado perfecto para acallar las voces incrédulas. Se trata del dirigente del Partido Comunista Francés y teniente de alcalde de vivienda de París, Ian Brossat. Gracias al regidor de la capital francesa, la plataforma ha conseguido exponer a los más escépticos un modelo con años de experiencia y que, según Brossat, funciona.

“En Francia, las políticas de vivienda social tienen una tradición de más de un siglo. Cuando las fuerzas de izquierda ganan las elecciones en París en 2001, de todo el parque de vivienda solo el 13% era social. Después de 17 años en el Ayuntamiento, ahora es el 21%, lo que representan 100.000 pisos más. Hoy, 500.000 parisinos, uno de cada cuatro, viven en un piso de alquiler social”, destaca el teniente de alcalde. Para las entidades, el modelo podría copiarse en Barcelona perfectamente. En París, la vivienda social parte de tres precios diferentes en función del salario familiar. Hay pisos a seis euros el metro cuadrado, a siete y a 13 euros. “El precio medio del alquiler privado es de 25 euros el metro cuadrado”, destaca Brossat.

Además, las empresas constructoras ya saben cuál es la operativa a seguir. Cualquier nueva promoción privada de más de 800 metros cuadrados debe destinar un 30% a la vivienda social. El Ayuntamiento y entidades que se dedican a la gestión de este patrimonio adquieren estos pisos al precio fijo, marcado por la administración local, de 3.800 euros el metro cuadrado.

La PAH se reunió a principios de mes con todas las formaciones con representación en el Consistorio barcelonés. “Ahora es el turno de que dejen los miedos y de conseguir hacer esta propuesta realidad”, asegura Lucía Delgado. Esta semana, la plataforma repetirá las reuniones y lanzará a los partidos un ultimátum para que aprueben el modelo copiando el sistema francés.

 

 

 

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Alfonso L. Congostrina / El País

Página Web - 2018/05/22

Fuente: https://elpais.com/

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Vendedores y compradores o arrendadores y arrendatarios pueden encontrarse en algunos conflictos con los agentes. ¿Cómo evitarlos?

 

Firmas de compromisos no siempre tan claros, conflictos sobre el cobro de comisiones, y desconocimiento de algunas prácticas, son solo tres de los problemas más frecuentes que los clientes de las agencias inmobiliarias trasladan a la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), según su portavoz, Ileana Izverniceanu. Pese a que la venta de casas de obra nueva empiece ahora a hacerse también por internet, sin visita previa, la práctica totalidad de las compraventas y de los alquileres todavía requieren por lo menos un encuentro entre las dos partes, es decir, vendedor y comprador o arrendador y arrendatario.

Muchos son todavía los que, por falta de tiempo, deciden dejar en manos de uno o más agentes la tarea de buscarlas y acercarlas, para que realicen el trato. Los problemas surgen cuando el cliente no tiene claro hasta qué punto llega la responsabilidad de la agencia inmobiliaria, o cuando esta introduce algunas cláusulas que no son evidentes para el usuario común. Entonces, ¿a qué obligaciones debe responder una agencia ante los usuarios?

Promoción y comprobaciones

Aunque desde el portal inmobiliario Fotocasa subrayan que, “en cuanto a lo que profesionalmente se entiende que un asesor debe ofrecer, nada de ello está regulado por ley específicamente, más allá de lo establecido por la Ley para la defensa de los consumidores y usuarios”, para Ignaci Vives, abogado del bufete Sanahuja Miranda, está claro que “el agente actúa como intermediario entre el que quiere comprar o arrendar una casa y el propietario”. Por ello, “una de sus principales obligaciones será la promocionar el piso lo máximo posible, para localizar un comprador o un arrendatario que esté dispuesto a abonar el precio que solicita el cliente”, añade el letrado.

Otra será la de “verificar la titularidad de las partes y asegurarse de que el bien que se está comercializando cumple con todas las garantías, así como averiguar y conocer la situación jurídica y registral del inmueble”, una información que deberá ser comunicada por escrito a los contrayentes, según el subdirector general de la inmobiliaria Donpiso, Emiliano Bermúdez. Y, agrega, “en el caso de un alquiler, el agente asegurará al cliente que la otra parte reúne las condiciones para que se cumpla el contrato”.

 

Un acuerdo obvio…

Para que todos estos objetivos se cumplan, el cliente suscribirá con un agente inmobiliario un contrato de corretaje o mediación, que la doctrina define como un convenio “por el que una de las partes se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero que habrá de buscar al efecto”, señala Vives.

En sus palabras, “es evidente que para ponerlo en práctica, la agencia y el cliente deben firmar un contrato o una hoja de encargo en que se especificarán claramente las obligaciones de las partes, y en su caso, la remuneración que recibirá el agente inmobiliario”. Un acuerdo que conllevará el compromiso del profesional a informar al propietario del inmueble sobre el estatus del proceso de venta o arrendamiento y las novedades u ofertas que le lleguen, según Vives.

 

… pero no mucho

Para Izverniceanu, sin embargo, pese a que la firma de un contrato de este tipo “parezca algo obvio, en realidad no lo es tanto”, ya que solo en Cataluña la normativa autonómica exige que conste por escrito, antes de que se realice, cualquier gestión relativa a esta intermediación, con una indicación expresa de los honorarios. En el resto del país, según las reglas generales del código civil, caben encargos verbales o incluso tácitos. “Algo que acaba provocando litigios”, agrega la portavoz de la OCU, pese a que, como en cualquier tipo de contratación, se deben respetar unos principios generales como los de buena fe y de equidad, entre otros.

Aun así, el Real Decreto sobre protección de consumidores en cuanto a la información en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en vigor desde hace tres décadas, establece que esta debe ser veraz y completa, y que el agente inmobiliario tiene que hacer explícito no solo el precio de la compraventa o arrendamiento, sino también sus emolumentos, si se incluyen en el precio ofertado, y quién los paga. “En particular se prohíbe imponer un incremento del precio por servicios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal”, subraya Izverniceanu.

 

Desconocimiento y engaño

La mayoría de las reclamaciones que llegan a la OCU evidencian que “el consumidor no es consciente de lo que firma o es llevado a engaño a través de compromisos pocos claros”, según su portavoz. Es lo que ocurre, entre otros casos, cuando una persona busca un piso de alquiler y, el día de la visita, le recibe un agente que le hace firmar un parte que incluye un párrafo por el que el inquilino se compromete a pagar una comisión a la agencia si llega a alquilar el piso. Resulta que quien ha contratado los servicios de la inmobiliaria es el arrendador, pero la agencia pretende cobrar una comisión también al inquilino y, si se niega, no hay alquiler. “Esto es un abuso clarísimo, pero se repite una y otra vez sin que nadie haga nada por impedirlo”, asegura Izverniceanu.

En el caso de las ventas de casas, un problema común a ambas partes es que a menudo estas ignoran que la agencia no se responsabiliza si la venta no acaba de producirse, aunque el comprador haya entregado las arras. Una vez pagadas, la inmobiliaria reclamará la comisión, independientemente de que más tarde el comprador o el vendedor se eche para atrás y decida no llegar a la escritura.

 

Perder la señal

También ocurre que un usuario se interese por un piso sin estar del todo convencido y que la agencia le proponga hacer una oferta al vendedor, en general algo más baja que el precio anunciado. “Fírmeme este documento de oferta de compra y hágame un adelanto de 500 euros, para hacer ver al vendedor que esto va en serio y, si la rechaza, se lo devuelvo”, escucha entonces el comprador potencial de parte del agente, relata Izverniceanu. De esta forma, y “casi sin darse cuenta”, el usuario se compromete a comprar esa vivienda por ese precio. “La mayoría de las veces se acaba echando para atrás y como mínimo pierde la señal”, remacha.

La OCU advierte también de otras prácticas que conllevan amargas decepciones para los vendedores. Algunos agentes brindan ahora un servicio de tasación gratis de la vivienda, “por si algún día quieren venderla”, señala Izverniceanu, o son los mismos usuarios que, para hacerse una idea del precio al que la podrían vender, se deciden a entrar en una agencia. Es así como “algunos vendedores acaban firmando un documento con la agencia en el que se dice en cuánto está tasada y que se comprometen a pagarle una comisión de desde el 3% hasta el 6% del importe de venta si la agencia lo vende en el plazo de desde tres hasta seis meses”.

 

No hay vuelta atrás

Si el contrato de mediación, además, tiene exclusiva, la inmobiliaria pretenderá que se le pague la comisión, incluso en el caso de que sea el propio vendedor quien ha encontrado al comprador. Poco importa, afirma Izverniceanu, que el inmueble se haya vendido a un pariente o fuera del plazo establecido por la hoja de encargo. Muchas veces estos encontronazos derivarán en “litigios sobre la procedencia del pago de la comisión y el carácter abusivo de determinadas cláusulas”, alega.

En todo ello, no cabe arrepentimiento. Si el comprador no echa bien los cálculos antes, para conocer la real entidad de lo que le deberá a la agencia –a título de ejemplo, una comisión del 4% más IVA sobre una vivienda que se vende por 200.000 euros implica una comisión de 9.680 euros– el compromiso adquirido con la firma del contrato le obligará a abonarlo.

 

 

 

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Gabriele Ferluga / El País

Página Web - 2018/05/18

Fuente: https://elpais.com/

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Más de la mitad de los españoles cree que los precios de los arrendamientos han aumentado tanto que le compensa más pagar una hipoteca, según Fotocasa

La demanda de viviendas de alquiler ha disminuido un 36% en el último año, arrastrada por el incremento de las rentas, un fenómeno que se ha agudizado en los últimos meses. Esta tendencia se debe sobre todo, aunque no exclusivamente, a una menor proporción de jóvenes que en los últimos 12 meses han entrado en algún inmueble como inquilinos o lo han intentado, según la Radiografía del mercado de la vivienda, presentada este lunes por el portal inmobiliario Fotocasa. Mientras, crece la proporción de jóvenes que optan por intentar comprar en lugar de alquilar y, en la población general, se refuerza la idea de que es más rentable y accesible conseguir una hipoteca que un arrendamiento.

Si en 2017 había un 14% de españoles mayores de edad que había alquilado o buscado una vivienda de alquiler, este año ese porcentaje es del 9%. Los descensos más pronunciados que registra el estudio se hallan en el tramo que va de los 18 a los 24 años de edad (los inquilinos reales o potenciales pasan del 29% de 2017 al 15% de 2018) y de los 25 a los 34 años (del 28% al 19%), aunque en prácticamente todos los rangos se nota una bajada de la demanda en el mercado del arrendamiento de viviendas. La oferta, por el contrario, casi no ha variado desde el año pasado, ya que los propietarios que han alquilado a otros su vivienda o han tratado de hacerlo pasan del 5% de 2017 al 6% de este año.

El 77,8% de los ciudadanos residentes en España tienen la vivienda en propiedad. Así, se sitúa en el puesto número 13 en este parámetro en 2016 en el ranking de los países de la Unión Europea (UE), según cifras de Eurostat. En cuanto a la emancipación, España es uno de los países con una edad más tardía: los jóvenes se van de casa de sus padres con 29,3 años, tres por encima de la media europea.

Los responsables de Fotocasa —que para su informe han utilizado una muestra representativa de más de 5.000 personas— tienen claras las razones de que, de nuevo, pierda atractivo el arrendamiento. “Las fuertes subidas de precios en los alquileres han hecho mella sobre todo en los jóvenes, reduciendo de forma notable su demanda”, apunta la directora de estudios del portal inmobiliario, Beatriz Toribio. “No menos importante, su visión negativa sobre esta forma de vida, a tal punto que, en comparación con el año pasado, la opción de la compra frente al alquiler gana fuerza sobre todo en el segmento de los que tienen entre 25 y 34 años”, añade.

En el informe, baja del 49% de 2017 al 46% la proporción de los que están de acuerdo en decir que la crisis ha traído una modificación de tendencia a favor del alquiler. En cambio, los convencidos de que “vivir de alquiler es tirar el dinero” suben del 35% del año pasado al 40%, y el 54% se muestra conforme con la afirmación que los alquileres han subido tanto que ya les compensa más pedir un préstamo hipotecario para comprar su propia vivienda.

Por zonas geográficas, los descensos más significativos en la demanda particular de alquiler se detectan en la Comunidad de Madrid (el porcentaje de los que han entrado a vivir de alquiler disminuye de 5 puntos, del 9% al 4%) y en Cataluña (del 7% al 4%). Son las dos Comunidades Autónomas en las que se encuentran las dos capitales, Madrid y Barcelona, en las que las rentas ya han alcanzado los máximos de los años de la burbuja, de acuerdo con los datos que maneja Fotocasa.

Siempre según este estudio, si hace un año las demandas y ofertas de compraventa y alquiler habían reunido al 28% de la población mayor de 18 años, ahora esta proporción baja al 23%, lo que significa que hay menos gente participando en el mercado inmobiliario en su conjunto. Un descenso que el portal achaca casi exclusivamente a la menor demanda de arrendamiento, lo que hace aumentar el peso relativo de los activos por el lado de la compra, en contra de la tendencia que se manifestaba hace un año.

Pese a que este marco contraste con otros indicadores del sector, como el pronunciado ascenso de los precios del alquiler, las ventas, y la concesión de hipotecas, hay que destacar, sin embargo, que el informe solo se centra en operaciones entre particulares y no tiene en cuenta las que hayan podido llevar a cabo otros actores como fondos, Socimis o entidades financieras, entre otros.

 

Una recuperación lenta y moderada

Al revés de lo que ocurre en el mercado del alquiler, en la compraventa se registran los mismos patrones que en 2017. De esta manera, en los últimos 12 meses el 13% de la población ha participado como vendedor o comprador (real o potencial), frente al 14% que lo hizo el año pasado. “Se refuerza así nuestra visión de que la recuperación del mercado de la vivienda va a ser lenta y moderada”, señala Toribio. En línea con los datos recogidos en 2017, por un lado, este año también el 18% de los particulares que no han realizado ninguna acción de compra en los últimos 12 meses tiene intención de hacerlo en los próximos cinco años: el 7% en el próximo bienio y el 11% en los tres años siguientes. Por el otro, del colectivo que no ha buscado casa para comprar, la mitad no se plantea adquirir una vivienda ni a medio ni a largo plazo, mientras que una tercera parte no descarta del todo esta posibilidad.

Los motivos del retraso que alegan los que quieren comprar en el próximo lustro como las razones que frenan los que manifiestan su negativa a hacerlo en cualquier momento están vinculados sobre todo a su propia situación laboral y económica, especialmente en los segmentos más jóvenes, y a la falta de ahorros. Les siguen el hecho de tener otros gastos o una vivienda en propiedad. En el caso de los que sí quieren adquirir una vivienda, los precios altos o el estar a la espera de que bajen, es la razón que menos mencionan. De todas formas, si en 2017 solo el 15% de los que aspiraban a una casa en propiedad en los siguientes dos años vivían en casa de sus padres, en 2018 son ya el 20%; y el 31% de los que pretenden comprar en los tres años siguientes están todavía con sus progenitores, frente al 27% que suponían en 2017. “Todo parece indicar que este colectivo ha renovado su interés por la compra en detrimento del alquiler”, concluye el informe.

La vuelta a costumbres consolidadas y la importancia que tiene en España el sentimiento de ser propietario de una vivienda se confirman también en el hecho de que apenas el 20% de los encuestados afirma vivir de alquiler, un punto menos que hace un año. Un 22% de los que se consideran dueños, reconoce que el inmueble es propiedad de sus padres u otros familiares o tutores, de tal manera que es efectivamente propietario un 66%. De todas las viviendas, tres cuartas partes se destinan a residencia habitual, el 12% a segunda vivienda, el 8% se alquila a terceros como residencia habitual, y el 1% se arrienda como segunda residencia o por cortos períodos. El estudio de Fotocasa destaca también que el 4% de las viviendas en manos de particulares se mantienen vacías.

 

¿Se avecina el techo de los alquileres u otra burbuja?

Pese a que este año la demanda de alquiler desciende con respecto al año pasado, según la Radiografía del mercado de la vivienda que presentó este lunes el portal inmobiliario Fotocasa, esta sigue existiendo. A una pregunta sobre el tiempo que tardan las viviendas en ser alquiladas tras la publicación del anuncio, la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, admite que el portal no tiene datos de este tipo, pero añade que, “si tienen un buen precio, están bien ubicados y en condiciones, los pisos vuelan, y hay usuarios que logran arrendarlos en cuestión de horas”.

En la presentación del informe, Toribio no se aventuró en previsiones sobre el momento en que los precios del alquiler tocarán techo. “Lo que sí estamos viendo desde el último trimestre del año pasado”, señaló sin embargo, “es que en los barrios barceloneses de Ciudat Vella y Eixample se registran caídas interanuales que, en el caso del distrito Centro de Madrid, llegan a un 10%, aunque los datos de abril muestran un repunte en estas zonas”.

Las altas rentabilidades del alquiler empujan la compra de casas para su posterior arrendamiento, a tal punto que el 11% de los que participaron en el mercado de la compraventa lo hizo para invertir. Para Toribio, el trasvase de la tendencia alcista de los precios del alquiler a los de venta “es evidente y ya lo estamos viendo”. La percepción de que se aproxima una nueva burbuja inmobiliaria ha pasado de ser dominante en el 23% de los encuestados en 2017, al actual 36%.

 

 

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Gabriele Ferluga / El País

Página Web - 2018/05/21

Fuente: https://elpais.com/

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Los profesionales alertan de que los pisos y pensiones están llenos y piden no asistir a los desahucios porque no pueden dar una "respuesta adecuada"

 

Los servicios sociales del Ayuntamiento de Barcelona vuelven a lanzar un SOS, esta vez a propósito de la crisis de la vivienda. Alertan en una carta de que el día a día, donde se suman desahucios por impago y la finalización de contratos de alquiler, “ha desbordado tanto las oficinas de vivienda como los centros”. Los pisos y las pensiones están llenos, dicen, y lamentan no poder dar respuestas adecuadas, lo que perjudica el vínculo de confianza con las familias. También piden, de nuevo, no tener que acudir a los desahucios.

El texto lo firman 33 de los 41 centros de servicios sociales de Barcelona. Los firmantes reconocen que ha habido nuevas contrataciones en el área y el esfuerzo del gobierno de la alcaldesa Ada Colau para evitar desahucios y ampliar el parque de alquiler público, pero señalan que están desbordados y alertan de que el problema trasciende a la ciudad. La carta la suscriben los sindicatos CC OO, UGT y CGT del área y ha sido enviada a los responsables de Servicios Sociales del Ayuntamiento, a los colegios profesionales del sector y al Síndic de Greuges y la Síndica de Barcelona.

Fuentes municipales respondieron ayer valorando el esfuerzo de los servicios sociales y agradeciendo el tono constructivo de la carta. También se comprometieron a revisar el protocolo de actuación y reclamaron a la Generalitat que aumente sus aportaciones.

Los centros de servicios sociales denuncian en su carta la lista de espera de meses en la mesa de pisos de emergencia; que se recurre con frecuencia a las pensiones para alojar a las familias; y que la demanda es tal que se está enviando a familias fuera de Barcelona, lo que comporta “desvinculación con el barrio, sus recursos, su red de relaciones, lejanía con las escuelas, los recursos de salud...”. De media, el Ayuntamiento está alojando a diario a unas 450 personas en pensiones.

Los profesionales consideran que el hecho de que la mesa de emergencias tenga lista de espera de hasta un año, “provoca que el recurso no sea de emergencia”; cuestionan que los casos se estén resolviendo con “realquileres, apoyo familiar o pensiones que se alargan en el tiempo y suponen un gasto muy elevado” y creen que “no es una respuesta adecuada”. “Es un techo pero no un hogar”, concluyen.

Por todo ello aseguran que su presencia en el momento del desahucio “puede resultar negativa por el vínculo establecido con la familia”. Y piden, como ya hicieron hace un tiempo, no tener que asistir a los alzamientos. También detallan que en el momento del desahucio se producen situaciones contradictorias que generan tensión con las comitivas judiciales. Por una parte, dicen, se les encarga estar presentes y atender a la familia; y por otra entrar al domicilio para “dar salida a la situación”.

Los firmantes alertan de que las situaciones de riesgo de pérdida de la vivienda están monopolizando la atención de familias que tienen otras problemáticas; que les lleva también mucho tiempo (profesionales que en un día deben acudir a dos o tres desahucios); que la incertidumbre sobre las fechas de los procesos judiciales (“aumentan los desahucios con fecha abierta”) añade estrés a los casos.

Como conclusión, los centros de servicios denuncian “la situación grave de crisis de la vivienda que está sufriendo la ciudadanía de Barcelona”, con ciudadanos atrapados entre unos precios que no pueden pagar y un parque público insuficiente. “Atendemos el problema de forma micro, pero las soluciones se sitúan en otros ámbitos legales o de políticas de vivienda, que es necesario reformular de forma prioritaria”. Aseguran, en fin, que abordan una problemática que está “bloqueada” por el aumento de demanda y saturación de los recursos existentes.

 

"Más recursos que nunca"

Fuentes del consistorio respondieron ayer que “el Ayuntamiento tiene muy en cuenta la opinión de los servicios sociales y valora enormemente el esfuerzo de todos los profesionales para contener los efectos de la crisis”. Además, agradecieron “el tono constructivo y la profesionalidad” de la carta. “Compartimos la voluntad que se expresa”, aseguraron y revelaron que los equipos de Vivienda y Servicios Sociales trabajan en una propuesta de “para dar mayor cobertura a los profesionales en situaciones de lanzamiento y rebajar la presión”.

El ejecutivo califica la exclusión residencial de “problema de una gravedad enorme” y defiende que el consistorio barcelonés fue el primero “en ponerlo sobre la mesa”. “El consistorio destina más recursos que nunca y ha puesto en marcha políticas concretas”, afirman y repiten que saben que “no es suficiente ni tan rápido como sería necesario”. “Por eso volvemos a interpelar al resto de administraciones para cuestiones tan concretas como cambiar la actual ley de alquileres (LAU) para limitar los aumentos desmedidos o al nuevo Gobierno de la Generalitat para que aumente la dotación económica y la aportación de pisos a la mesa de emergencias”.

 

 

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Clara Blanchar / El País

Página Web - 2018/05/18

Fuente: https://elpais.com/

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