La arquitecta y urbanista Rakel Rolnik destaca el papel de los movimientos sociales para crear nuevas "coaliciones de poder" en Barcelona

Conoce Barcelona y sus problemas de vivienda. La arquitecta y urbanista Raquel Rolnik (Sao Paulo, 1956), relatora de Vivienda de Naciones Unidas entre 2008 y 2014, ha vuelto esta semana invitada por el CCCB. Su discurso es contundente. Dice que la vivienda ha evolucionado “de mercancía a activo financiero”. “Las finanzas ocupan territorios en un proceso masivo de desposesión”, alerta.

Rolnik visitó Barcelona en 2009, tras estallar la burbuja, y en 2012, en plena crisis hipotecaria y de desahucios. Entonces culpó a la banca de la situación. Han pasado cinco años y define la situación actual de “crisis de vivienda 2.0”. “Todavía tenemos ejecuciones y ahora la gente no puede pagar el alquiler, porque la crisis del alquiler es fruto de la financiarización de la vivienda”.

Rolnik desgrana las causas de ese problema. “Una, los mismos fondos de inversión que promovieron masivamente vivienda y préstamos para comprarla, ahora compran el stock vacío o con vecinos para alquilarlo, con un poder increíble para fijar precios. Y dos, el éxito del turismo, que ha situado a las ciudades como terreno de juego para la inversión, y el fenómeno Airbnb, por el que la gente utiliza los pisos para alquiler temporal y no residencial”.

Con una nueva crisis a la vista, ¿no hemos aprendido nada? “No”, dice. Y añade que ahora el fenómeno “tiene una dimensión internacional”. “Tiene origen en la mercantilización de la vivienda y su transformación en activo financiero”, sostiene. Y además del sector privado, responsabiliza “a los Estados, con excepciones, de desmantelar las políticas públicas de vivienda y privatizar los parques públicos”, a la vez “que han sido también responsables de la crisis”. “Primero por destinar presupuesto público a la promoción de vivienda, a través de deducciones e incentivos fiscales; y después por responder a la crisis hipotecaria salvando a la banca y no reformando las políticas públicas”.

Volviendo al fenómeno de Airbnb, ¿hasta qué punto los vecinos no son responsables de la crisis del alquiler si ofrecen sus viviendas en los portales? “Esta es la trampa, nosotros mismos participamos en el proceso global de financiarización”, conviene Rolnik. “Como no hay pensiones, sistemas de protección social… los vecinos utilizamos nuestros activos para protegernos: para ayudar a un hijo en paro, para complementar la pensión, para pagar estudios. Los vecinos participamos en la trama en la medida en que nuestra vivienda es un jugador en el mercado. Es perverso, somos parte y se utiliza nuestro esfuerzo para imponer una política que al final nos trae problemas”, lamenta.

A la pregunta de si los vecinos han perdido la batalla, la urbanista responde con un sí. Y con un pero. “La hegemonía es del mismo paradigma, pero ojo, este no tiene ninguna capacidad de dar respuesta a las necesidades de la gente, tiene los días contados”. Ante la expulsión de los vecinos, Rolnik alude a “la necesidad de crear resistencias, insurgencias, intentos que ahora son pequeños y fragmentados desde un punto de vista político”, pero a los que augura recorrido. La urbanista, que conoce a la alcaldesa Ada Colau, cree que será “muy importante la acción de gobiernos locales como el de Barcelona”. “La crisis se vive desde las ciudades, la presión de la gente es muy grande y ello explica que se hayan elegido coaliciones locales con una perspectiva distinta”, dice.

Rolnik admite que las limitaciones de los ayuntamientos, pero añade que “hay cosas que se pueden hacer para proteger a los vecinos”. La exrelatora de la ONU augura “una era importante de experimentación e innovación a nivel local”. Además, apunta que “tampoco los estados tienen capacidad de regular una entidad supranacional que se llama mercados financieros, cuyo capital muchas veces proviene de paraísos fiscales”.

Rolnik aplaude que los movimientos sociales se hayan percatado de que el problema es colectivo. “Barcelona tiene una historia de movimientos sociales y urbanos muy importantes. La actuación de la PAH ha resultado importantísima desde el punto de vista político, no solo para organizar a la gente sino una nueva coalición de poder en la ciudad”, concluye.

 

 

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Clara Blanchar / El País

Página Web - 2017/06/10

Fuente: http://ccaa.elpais.com/

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La adquisición de una casa antes de que arranque la obra sale hasta un 15% más barata en el ciclo de mercado actual

Con el regreso de la construcción de viviendas nuevas, vuelve la compra sobre plano, una modalidad erradicada en los años de crisis que ahora es elegida de nuevo por los compradores de casa. Y lo es porque tiene algunas ventajas incontestables sobre la adquisición de las últimas viviendas, ya terminadas o a punto de finalizar, de cualquier promoción.

La que más interesa en este momento al comprador es el ahorro sobre el precio al que se venden las últimas unidades de la promoción. "En momentos alcistas de precios como en el que estamos, con subidas de entre el 5% y el 7% anual, se puede comprar más barato si se hace sobre plano y a precio cerrado", dice Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). Teniendo en cuenta que el plazo de construcción de una promoción está entre 18 y 24 meses, "el paso del tiempo va en perjuicio del que compra al final y en beneficio del que compra ahora", añade. "En un escenario como el actual, de tendencia de precios al alza, permite comprar sin posibles incrementos acumulados", coincide Manuel Balcells, director general de Inbisa Inmobiliaria.

De aquí a 2019, cuando acabe la obra, la vivienda se habrá revalorizado. ¿Cuánto? "Aproximadamente compras un 15% más caro con entrega inmediata que sobre plano, aunque depende de la historia del proyecto", dice Álvaro Marcos, responsable de comercialización de Aedas Homes. Ocurre justo lo contrario en ciclos bajistas en los que los precios hacen que la compra sobre plano no siempre sea la mejor decisión.

Además, es una práctica frecuente que las promotoras fijen una estrategia de tarificación en la que se bonifique a los clientes que compran al comienzo y se penalice según avanza la obra. "Se premia al cliente por su confianza y por ayudar con su decisión a hacer viable comercialmente el proyecto", explica Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes. Estas bonificaciones se fijan en función del importe de la vivienda, pero la horquilla va del 5% al 10% del precio. Esta promotora ha sido una de las primeras en premiar e incentivar de otra forma al comprador sobre plano con un seguro que cubre cualquier contingencia personal que pudiera sufrir durante la construcción de su piso (fallecimiento, incapacidad, desempleo...). Este seguro es gratuito.

Otra ventaja es la flexibilidad en el pago, esto es, hacer frente a la entrada durante los meses en los que dura la construcción mediante cuotas mensuales. "Si compras con entrega inmediata necesitas tener el 20% que no te financia el banco, el 10% de IVA y el 3% o 4% de gastos en el bolsillo; casi un 35% del valor total de la vivienda. Si compras sobre plano lo tienes algo mejor, ya que tienes el tiempo de la obra para conseguir este dinero", comenta Marcos.
Elegir altura y vistas

Al margen de cuestiones económicas, la compra sobre plano también permite elegir las mejores viviendas, en cuanto a número de dormitorios, alturas, vistas y orientación. Los pisos más singulares vuelan durante los primeros días de comercialización. "Muchas veces acabas comprando uno de dos dormitorios cuando lo que te interesaba era uno de tres", recuerda Cuervo. "Generalmente no sueles tener mucha elección, los mejores pisos no suelen durar hasta el final, salvo que el promotor haya guardado unidades para maximizar ingresos", señala el responsable de comercialización de Aedas Homes.

Los inmuebles más solicitados son los áticos, por las mejores vistas y los menores ruidos vecinales. Con respecto a una altura media, estos productos son entre un 15% y un 20% más caros. También los bajos con jardín son muy codiciados por las familias. En este caso, el precio sube entre un 3% y un 5%. Las orientaciones que antes se agotan son las sur y sureste porque gozan de más horas de luz natural, aunque en verano se convierte en un inconveniente por el calor y el mayor consumo de aire acondicionado.

Cierto es que el que adquiere un producto acabado tiene la ventaja de poder ver y tocar el piso. No hay sorpresas. Pero, por contra, "la vivienda acabada requiere, en muchos casos, de unas obras de adaptación a las preferencias particulares del cliente, lo que le conlleva un mayor gasto", apunta Velayos. Además, las nuevas promociones cada vez son más sofisticadas. "La innovación, la sostenibilidad, el cuidado por el diseño, las mayores dotaciones privadas y la opción de personalizar tu vivienda son los atributos que se están imponiendo en las nuevas promociones y que son extremadamente limitados en viviendas ya construidas", recalca el directivo de Neinor Homes.

La personalización es el nuevo reto al que se enfrenta el promotor en este nuevo ciclo. "Ya no se trata solo de elegir entre cuatro acabados, ya no es sota, caballo o rey, sino que algunas ofrecen la opción de customizar. Por ejemplo, el catálogo de materiales es más amplio, y se puede elegir entre cocina cerrada o americana", apunta Daniel Cuervo. Otra libertad que está en la mano del comprador es la de integrar el recibidor en el salón y decidir suelos, pinturas, paredes o carpinterías. Los límites los marca el proyecto. "El cliente tiene el derecho de pedir los planos del inmueble, los detalles de dimensiones, materiales a utilizar y distribución de los espacios, posibilidad ideal para acordar con la promotora cómo le gustaría recibir la vivienda", opina José María González Romojaro, director técnico de Aedas Homes.

Ahora bien, la compra sobre plano no está libre de dar algún que otro problema. Además de retrasos o modificaciones de la obra, "se presta a mayor número de sorpresas por diferencias entre lo que el cliente cree que adquiere y lo que finalmente se le entrega. Por eso, requiere un análisis más detallado de la documentación comercial (planos, dimensiones, memorias de calidades) y es igualmente importante analizar la solvencia y seriedad del promotor, así como exigir garantías de devolución sobre cantidades entregadas a cuenta, ya que se trata de una compra con entrega futura", advierte Balcells.

Además, está el problema de dónde vivir mientras se construye la vivienda y hacer frente al pago de dos casas. Aunque lo habitual es que los propietarios de viviendas de reposición (compran una mejor y más grande) hayan pagado ya gran parte de la hipoteca. En estos casos, "la ponen en venta seis meses antes de que les entreguen la nueva y si hubiera un descuadre se marchan tres o cuatro meses de alquiler", apuntan en la APCE. O con la familia o a un hotel. Si se trata de jóvenes que se emancipan de casa de sus padres o que viven de alquiler, suelen contar con la ayuda económica de la familia, "que puede abonar hasta la mitad de la entrada", dice Cuervo. "Los clientes suelen mantener su situación actual, sea la que sea, hasta que les entregan la vivienda", rematan en Aedas Homes.

 

 

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Sandra López Letón / El Páis

Página Web - 2017/06/12

Fuente: http://economia.elpais.com/

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Barcelona introduce cláusulas "anti-gentrificación" en las subvenciones para rehabilitar pisos

 

El gobierno de la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, comienza a concretar medidas para combatir la gentrificación: el fenómeno de subida de precios y expulsión de vecinos que se produce cuando se rehabilitan los barrios. El concejal de Vivienda, Josep Maria Montaner, y la teniente de alcalde de Urbanismo, Janet Sanz, han explicado este lunes que el consistorio obligará a los propietarios a mantener el alquiler (y el mismo precio) en los dos años posteriores a recibir una subvención para rehabilitar viviendas. Este condicionante se suma al ya anunciado de tener que mejorar la eficiencia de los edificios.

La responsable de Urbanismo, Janet Sanz, ha defendido la medida "contra la expulsión de vecinos": "Todo aquel que reciba ayudas públicas debe tener el compromiso de no incrementar el precio del alquiler para garantizar que los vecinos puedan vivir en sus barrios y en su casa. Es cuestión de defender el derecho a la vivienda y a la ciudad", ha señalado.

De hecho, la concejal de Ciutat Vella, Gala Pin, ya se refirió a una medida en esta dirección cuando explicó las inversiones del plan de barrios en el distrito. Pero entonces el gobierno municipal no concretó lo que llamó "cláusulas anti-gentrificación" vinculadas a las ayudas. "Se trata de evitar que la intervención pública de mejora, hecha con dinero de todos, acabe generando unas plusvalías que expulsen a los vecinos, justo lo contrario de lo que buscan estas intervenciones", defendió entonces Pin.

El concejal de Vivienda ha defendido lo que entiende que es "un cambio de paradigma en la rehabilitación en la ciudad de Barcelona". Y ha destacado que las nuevas convocatorias de ayudas al alquiler "van muy dirigidas a favorecer el alquiler asequible".

Aunque la nueva cláusula se aplicará a cualquier ayuda a la rehabilitación, las ayudas presentadas este lunes son para interiores de viviendas y tienen una dotación inicial de cinco millones de euros. El tope de ayuda será de 20.000 euros y en caso de precariedad de los inquilinos, se puede llegar a cubrir el 100% del coste. También podrán costear toda la obra los propietarios que quieran hacer obras para poner al día sus pisos vacíos y cederlos a la bolsa de alquileres públicos.

Desde marzo pasado está abierta la convocatoria general de rehabilitación para patologías estructurales, mejora energética de las escaleras de vecinos, mejora de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, instalación de ascensores o sustitución de depósitos por agua corriente. Del total de la ciudad, hay cinco ámbitos donde las ayudas son superiores, con mayores porcentajes o cantidades. Son el Turó de la Peira; Canyelles, parte del Besòs y Baró de Viver; Can Clos; Ciutat Meridiana; áreas de Ciutat Vella y la manzana eficiente, delimitada por Viladomat, Gran Via, Calàbria y Diputació.

 

 

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Clara Blanchar / El País

Página Web - 2017/06/12

Fuente: http://ccaa.elpais.com/

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La compra de casas cayó un 8,6% en el cuarto mes del año y rompió con 14 meses consecutivos de aumentos

Mientras la vivienda sigue encareciéndose  y en el primer trimestre del año subió un 5,3% en comparación con el mismo periodo de 2016, la demanda de casas es siendo más inestable. En abril cayó un 8,6%. De un trimestre a otro, comprar una vivienda sale más caro, aunque las ascensos siguen estando lejos de las subidas de dos dígitos registradas durante el boom inmobiliario.

Este encarecimiento del 5,3% en el precio de las viviendas —y ya son 12 los trimestres consecutivos— es mayor al registrado en el último trimestre de 2016, periodo en el que aumentaron un 4,5%, ampliando en medio punto el repunte interanual del tercer trimestre (4%). Es la tasa de crecimiento más elevada desde el primer trimestre de 2016, según el Indice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicado este jueves.

Eso sí, la subida de precios es prácticamente la misma en vivienda nueva y usada. La primera se encareció un 5,5%, más de un punto superior a la del trimestre anterior, y la segunda subió hasta el 5,3%. Por regiones, las mayores subidas de precios se dieron en Madrid y Cataluña, con alzas del 10,6% y el 8,8%, respectivamente. Mientras, los incrementos más moderados tuvieron lugar en Murcia (0,9%) y Extremadura (1,1%).
Menos compraventas en abril

Distinto camino ha seguido la demanda, que se ha desinflado, al menos durante el pasado mes de abril. De hecho, la compraventa cayó un 8,6% interanual, hasta sumar 32.227 operaciones. Una frenazo que llega tras encadenar 14 meses consecutivos de alzas interanuales y tras crecer en marzo un 26,9% (con 40.461 casas), su mejor dato en seis años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es más, en términos mensuales (abril sobre marzo), la compraventa de viviendas retrocedió un 20,4%, lo que supone 31,0 puntos menos que la del año anterior y la más baja desde 2007. El dato sitúa al mercado inmobiliario muy lejos aún de las cifras récord alcanzadas en los mejores años del boom, cuando en tan solo un mes se llegaban a vender 75.000 unidades.

También se han comprado menos pisos de segunda mano, el bastión que ha estado tirando del sector inmobiliario español en los últimos años. Las transacciones sobre viviendas usadas se redujeron un 5,3% en abril en relación al mismo mes de 2016, hasta totalizar 26.629, mientras que la compraventa de viviendas nuevas descendió un 21,5% en tasa interanual, hasta 5.598 operaciones.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, explica en un comunicado que "a pesar que las variaciones mensual e interanual puedan resultar alarmantes, lo cierto es que no se trata más que de un bache coyuntural provocado probablemente por la estacionalidad de la Semana Santa". Según este experto, estas variaciones son un síntoma de normalidad del mercado, que adelanta o retrasa operaciones pero siguiendo una línea moderadamente alcista a largo plazo. "De hecho, si atendemos al número de viviendas que se han vendido en lo que llevamos de 2017, comprobamos que son un 8,8% más que las que las operaciones que se habían cerrado a la misma altura de 2016", señala.

Las únicas comunidades que presentaron tasas de variación anual positivas del número de compraventas de viviendas en abril son Asturias (11,5%), Cantabria (7,1%) y Canarias (5,4%). Por su parte, La Rioja (–29,6%), Navarra (–20,6%) y Murcia (–18,1%) registraron los mayores descensos.

 

 

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Sandra López Letón / El País

Página Web - 2017/06/08

Fuente: http://economia.elpais.com/

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