Tanto si eres español y resides fuera como si eres extranjero, estos son los elementos clave a tener en cuenta a la hora de pedir un préstamo para comprar una vivienda

 

Ser residente en el extranjero y plantearse la compra de una vivienda en España no tiene porqué transformarse en una misión imposible. Aunque haya entidades que no conceden préstamos hipotecarios a ciudadanos que no tengan la residencia en el territorio nacional, muchas lo hacen sin mayores problemas. Lo que sí convendrá conocer, sin embargo, son las peculiaridades que caracterizan las hipotecas destinadas a no residentes, sean de nacionalidad española o extranjera. De esta forma, aseguran los expertos consultados, se pueden evitar malas sorpresas.

 

Pagarás más

Uno de los elementos más importantes que distinguen las hipotecas dirigidas a los residentes con respecto a las que se otorgan a no residentes es el llamado pricing, es decir, el tipo de interés que se aplica a la cuota de capital prestado que hay que devolver cada mes. En el caso de los no residentes es generalmente más alto que para los residentes. El tipo fijo –el más habitual en estos casos– “ronda el 2,5% a 20 años”, dice el director de la empresa de intermediación financiera Tu Solución Hipotecaria, Ricardo Gulias, y en el tipo variable, la parte fija que se suma al euribor “está entre el 1,1% y el 1,25%”. El experto subraya que estos tipos son los más bajos posibles con el máximo de vinculación por parte del cliente, que deberá suscribir, entre otros, un seguro de hogar.

La razón por aplicar tipos más altos es que los no residentes destinan “la financiación a la adquisición de una segunda vivienda y tienen más dificultas en cumplir con algunas vinculaciones que podrían bonificar la hipoteca, como la domiciliación de la nómina o el seguro de vida”, explica el director de la asesoría hipotecaria Ibercredit, Santiago Cruz del Pozo.

Tendrás un tipo fijo a 20 años

El préstamo hipotecario a tipo fijo es sin duda el más utilizado cuando los compradores tienen residencia en un país extranjero. “Es el sistema más común fuera de España y los bancos también prefieren dar tipos fijos, para que la cuota que el cliente devuelve sea constante”, señala Gulias. Es una forma más de minimizar la incertidumbre y reducir el riesgo de cara al futuro. “El plazo máximo habitual de duración de la hipoteca para no residentes es de 20 años, mientras que para residentes puede extenderse hasta los 40”, añade el experto.

 

Te financiarán menos

Aunque por regla general la financiación de una vivienda no debería superar el 80% de su valor, en el caso de los residentes en España puede llegar a ser la totalidad. Cuando del préstamo se beneficie un no residente, sin embargo, este porcentaje no suele superar el 60% o 70%, según los expertos consultados.

Esto ocurre porque, en caso de impago, el banco tiene por garantía solo el inmueble. “La entidad tiene que estar cubierta en caso de que tuviera que ejecutar la hipoteca”, ahonda Cruz, quien admite que el arraigo del solicitante con España juega un papel importante. “Alguna vinculación de carácter familiar puede hacer levitar la financiación hasta un 80%”, asegura. En el caso de los expatriados, es decir, los ciudadanos españoles residentes en el extranjero, el préstamo podría llegar a cubrir el 100% del precio de la vivienda.

Si el no residente en España es un ciudadano español, será posible negociar tipo, plazo y cobertura con mejores condiciones, “siempre y cuando cuente con un aval o cotitular residente en España”, dice Gulias.

 

Presentarás un informe de riesgo crediticio

La documentación económica que los no residentes tienen que presentar al banco es la misma que se pide a los residentes: contrato de trabajo, nóminas, declaración de impuestos y vida laboral. A un no residente se le suele exigir también un informe crediticio reciente sobre su comportamiento económico en el país donde vive y trabaja. Lo emiten organizaciones como SCHUFA en Alemania, Experian en Reino Unido, Transunion en Estados Unidos o Transunion CRIF en Rusia, asevera Cruz. Se deberá, además, justificar el origen del capital que el comprador aporta a la operación, para evitar el blanqueo de dinero.

 

Traducirás la documentación

Toda la documentación tiene que estar traducida, subraya Gulias, “y algunas entidades piden también la apostilla de La Haya”, una anotación que se coloca sobre un documento para certificar la autenticidad de la firma. Se puede enviar por correo electrónico para que el banco la estudie, pero para la firma del contrato se requiere la presencia del interesado o de un tercero debidamente apoderado.

Si el ciudadano no residente que realiza la compra es extranjero, para realizar operaciones con trascendencia fiscal como la adquisición de una vivienda, deberá también solicitar un NIE (número de identificación de extranjero) en una comisaría de Policía en España, o en una embajada o consulado español.
Pagarás el 3% si revendes

Aunque adquieras una propiedad con hipoteca, este mero hecho “no otorgará la residencia”, destaca Gulias, al contestar a la pregunta sobre las consecuencias que acarrea la compra de una vivienda en España. Las normas fiscales que se aplicarán no serán distintas de las que incumben a cualquier residente, pero los no residentes “tendrán que declarar en su país la propiedad adquirida en España”.

El comprador no residente deberá tener en cuenta también que en su caso, cuando venda el inmueble, la Agencia Tributaria le retendrá un 3% del valor y la plusvalía municipal.

 

Obstáculos para los extranjeros

Si eres extranjero, tienes que saber que “los países preferentes para las entidades son los pertenecientes a la UE y Estados Unidos”, subraya Cruz, aunque evidentemente “se pueden plantear operaciones con ciudadanos de otros países”. De hecho, Gulias señala que “la banca se ha especializado en los últimos tiempos en operaciones con ciudadanos de la Europa del este, del norte y central, y de China”.

Las personas pertenecientes a otras áreas, como África u Oriente Medio o algunos países del centro y del sur de América se encontrarán con más obstáculos en el camino hacia la obtención de una hipoteca, según este experto, “por temas de blanqueo de capitales y cumplimiento normativo”. Unos factores a los que Cruz añade la voluntad, por parte de las entidades bancarias, de no exponerse al riesgo del tipo de cambio, en el caso de que la divisa del país del ciudadano extranjero se devaluara, con la consiguiente pérdida de su poder adquisitivo.

 

 

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Gabriele Ferluga / El País

Página Web - 2017/07/20

Fuente: https://economia.elpais.com/

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El alquiler de habitaciones es la única salida para personas que no pueden hacer frente a la renta de un piso

 

Pocos salarios resisten la embestida de los alquileres. El disparatado boom de este mercado ha provocado subidas en las rentas del 20,9% interanual en el primer trimestre del año, según los cálculos del portal inmobiliario Idealista. Y también la salida al mercado de muchos inmuebles pequeños y angostos de difícil justificación. ¿O no lo es pedir 1.100 euros por un estudio de 35 metros cuadrados, en un cuarto piso sin ascensor, en El Raval (Barcelona)? Por suerte, su propietario ha decidido bajarlo 150 euros. Estos anuncios recuerdan mucho a lo que sucedió —con la compraventa— en la época de la burbuja.

Y esa tormenta perfecta está abocando a muchos demandantes a tener que recurrir al mercado del alquiler compartido. Son compañeros de piso forzosos. Y no se trata solo de estudiantes, mucho más acostumbrados a repartirse las baldas de la nevera y compartir contraseña del wifi. Es la única manera para muchos ciudadanos de no dejarse más del 30% del sueldo en la vivienda. Aunque algunos no lo consiguen. “Los españoles tienen que invertir de media el 31% de su salario mensual bruto (1.931 euros en 2016) en el arrendamiento de su vivienda, aunque los catalanes destinan el 46,36% de su sueldo por un piso de 80 metros cuadrados”, según un estudio del portal inmobiliario Fotocasa y la plataforma de empleo Infojobs.

Cierto es que el piso compartido no es feudo exclusivo de los estudiantes desde hace tiempo. “Es algo que ya era una realidad hace 10 años, aunque poco a poco la media de edad de quienes utilizan este tipo de vivienda ha aumentado”, según Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. Son varios los perfiles que se han incorporado a este mercado en la última década: “Divorciados, jóvenes con sus primeros trabajos o personas solteras con empleo”. Este portal calcula que la demanda de habitaciones creció un 50% interanual en los seis primeros meses de 2016.

Hoy, el 81% de las personas que comparten techo tienen entre 18 y 34 años. Y, aunque tres de cada diez son estudiantes, crecen los que no lo son: un 18% son empleados de oficina, un 10% son mandos intermedios, otro 10% son profesionales, y un 8% son trabajadores fuera de oficina y obreros cualificados, según Fotocasa. De hecho, el 16,3% de los que comparten tienen entre 35 y 44 años.

“La presión de los pisos turísticos y el exceso de demanda está provocando que esta fórmula sea cada vez más usada entre los trabajadores de hasta 35 años”, señala Joaquín Mencía, consejero delegado de Uniplaces en España. En esta plataforma, que crece a triple dígito cada año, las solicitudes de reserva de enero a junio han crecido un 55% en Barcelona y un 52% en Madrid con respecto al mismo periodo de 2016.

Más de la mitad (el 54%) de los que comparten techo dice no poder afrontar un alquiler. “La principal razón es la falta de autonomía a la hora de pagar la totalidad de un alquiler, quedando en segundo plano aspectos sobre el estilo de vida [se adapta a lo que necesito, prefiero gastar en otras cosas o prefiero vivir con gente]”, señala Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa.

Tendencia al alza

Esto es así porque alquilar vivienda es o está cerca de ser prohibitivo, sobre todo en las dos grandes capitales españolas, a las que están llegando todos los jóvenes de provincias que quieren trabajar y buscan una perspectiva laboral un poco menos desalentadora. Aunque desalentadora es la situación que encuentran: arrendar una vivienda entera está fuera de sus posibilidades la mayoría de las veces —un piso de 80 metros sale por 1.029 euros mensuales en Madrid y 1.192 euros en Barcelona—.

Lo peor es que estos encarecimientos se están replicando también en el alquiler compartido. “En el primer semestre de 2017, el precio medio de alquiler de una habitación se ha incrementado un 3% en Madrid y un 6% en Barcelona”, contabiliza Alejandro Artacho, consejero delegado y fundador de Spotahome. Es más, solo en el mes de junio Fotocasa ha calculado que el precio de una habitación compartida en Madrid se ha incrementado un 25% respecto a junio del año pasado, hasta los 393 euros mensuales. En Barcelona, el alza ha sido del 19% interanual, hasta os 445 euros. “Desde 2010 no habíamos visto precios tan elevados como los de junio”, cuentan.

En la capital, el distrito que más ha subido sus precios, un 29%, en ese mes ha sido Fuencarral (407 euros mensuales). Aunque no es la zona donde se piden las rentas más altas. Es Chamberí, donde los propietarios solicitan 486 euros mensuales. En el caso de la Ciudad Condal, el mayor encarecimiento se ha dado en Ciutat Vella (486 euros al mes), donde se reclama un 26,2% más que hace un año. Un ejemplo para ver la magnitud de la inversión: la hipoteca media contratada el pasado mes de abril fue de 112.834 euros, según el INE. Si se tiene en cuenta un plazo de amortización de 30 años y un tipo de interés del 2%, la cuota mensual es de 417,06 euros, menos que lo que cuesta pagar una habitación en una gran ciudad.

“Estamos ante una situación en la que oferta y demanda no están equilibradas y los precios tienden a subir”, subraya Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com. Y más que los destinados a estudiantes y ubicados en áreas universitarias. “Los pisos de zonas con estudiantes suelen mantener más la renta porque no suelen abrirse a otros perfiles. En otras zonas hay más volatilidad porque el perfil residencial choca con el turístico”, añade.

Las zonas más demandadas son “los barrios históricos y céntricos, en los que priman las buenas conexiones de transporte público y la oferta de espacios gastronómicos y centros de ocio”, comenta Artacho. En Madrid, por ejemplo, son Malasaña (430 euros), Sol (420 euros), Argüelles (488 euros), Retiro (431 euros) o Tetuán (346), recogen en Uniplaces. En Barcelona: Raval (325 euros), Esquerra de L’Eixample (368), Dreta de L’Eixample (432), Sant Gervasi (428 euros) o Sagrada Familia (445), identifica Spotahome. Aunque, “las subidas de precio han provocado que el interés por otras zonas bien comunicadas también aumente”, asegura Encinar.

¿Y qué buscan? Es indispensable que el piso tenga wifi, ascensor y aire acondicionado y calefacción”, aclara Gandarias.

 

 

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Sandra López Letón / El País

Página Web - 2017/07/17

Fuente: https://economia.elpais.com/

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Carme Trilla dirige la nueva herramienta del Ayuntamiento, la Generalitat y el área metropolitana

Antes de estallar la burbuja inmobiliaria, los pisos de compra subieron de precio hasta límites que, vistos ahora, son increíbles. Fue posible porque los bancos daban hipotecas con cuotas que cualquiera podía pagar, a cambio de estirar los plazos de devolución. En cambio, la subida de los alquileres “tiene techo”. Porque “es imposible que haya suficiente demanda local con los precios actuales”. Toda la argumentación es de una voz autorizada como la de Carme Trilla, que acaba de ser nombrada presidenta del Observatorio Metropolitano de la Vivienda, que nace para centralizar los datos del sector.

La subida de los alquileres afloró durante la presentación del Observatorio, una nueva herramienta en la que participan el Ayuntamiento de Barcelona, el Área Metropolitana, la Diputación de Barcelona y la Generalitat, además de la Asociación de Gestores de Vivienda Social. “Habrá un estrangulamiento en los precios, es imposible que haya suficiente demanda con los precios actuales si se trata de demanda local, igual hay propietarios que se equivocan poniendo unos precios de la ciudadanía no podrá pagar”, subrayó Trilla.

Quien fue secretaria de Vivienda durante el gobierno tripartito de la Generalitat escuchó ayer halagos del resto de las administraciones que integran el Observatorio, que recordaron que en materia de vivienda Trilla ha tocado todos los palos: trabajó haciendo estudios para la patronal de los promotores, para colegios profesionales, dirigiendo las políticas públicas en la Generalitat y también para la fundación de Cáritas.

Quizás por su poliédrica visión de las siempre calientes cuestiones de vivienda, Trilla aplaudió la creación “de una base de datos sólida para analizar mejor y diseñar políticas públicas” , pero alertó que el Observatorio debe ser “neutral respecto a las administraciones que lo crean”. La idea es que el Observatorio tenga presupuesto y personal propio, e incluso un rango judicial y fiscal autónomo.

La presidenta también recordó que la Ley del derecho a la vivienda, aprobada cuando era responsable de la materia en la Generalitat en 2007, ya contemplaba la creación de un Observatorio de hábitat y segregación urbana, que todavía no se ha puesto en marcha. En este sentido, recordó que la colaboración entre administraciones “es clave”, como lo es compartir metodología y equipos técnicos. El observatorio publicará cada año un informe y tendrá un “visualizador”, un portal donde ver todos los datos existentes.

El ámbito de estudio del Observatorio son los 36 municipios del Área Metropolitana y beberá de fuentes como las numerosas áreas que pueden aportar datos en la Generalitat y los Ayuntamientos; pero también el censo, el catastro, los ministerios de Fomento y Hacienda, el Consejo General del Poder Judicial.

La alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, señaló que “la vivienda tiene máxima prioridad” en las políticas del Ayuntamiento. “No nos podemos permitir un modelo de ciudad que acabe expulsando a los vecinos, tenemos que hacer el máximo esfuerzo de colaboración institucional y para hacer buenas políticas es necesario tener buenos datos, el máximo del máximo de fuentes posibles”, afirmó.

La directora del Observatorio es Anna Vergés, que relató como el visualizador facilitará datos de 62 indicadores: población, parque de vivienda, rehabilitación, mercado del suelo y de las viviendas (precios) o aspectos socioeconómicos. En el caso de Barcelona la información se detallará por barrios.

El secretario de Vivienda de la Generalitat, Carles Sala puso ejemplos de por qué puede ser útil el Observatorio: para saber cuántas mujeres mayores solas viven en una ciudad; o evaluar planes sectoriales; o planear con datos en la mano cómo facilitar la emancipación de los hijos del baby-boom; o mejorar la estrategia para luchar contra el fenómeno de los sin techo; o analizar, más allá de los pisos turísticos, usos no residenciales de edificios de las ciudades.

El vicepresidente ejecutivo del Área Metropolitana, Antoni Balmón, alertó de que “además de observar, las administraciones tienen la obligación de actuar”. Apuntó que la vivienda es responsabilidad también de otras administraciones y lamentó que no hay una política de alquiler. Desde la Diputación, el diputado Josep Ramon Mur auguró que el observatorio tendrá “repercusión en los municipios del ámbito de la Diputación más allá del Área Metropolitana, que podrán saber qué hacen los demás".

 

 

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Clara Blanchar / El País

Página Web - 2017/07/10

Fuente: https://elpais.com/

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La sentencia considera que es la Generalitat la que tiene las competencias exclusivas en materia de vivienda

Revés judicial a la tasa creada por el Gobierno de la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, que grava las viviendas vacías de grandes tenedores. El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) ha anulado la tasa que fue recurrida por la Asociación Española de Banca (AEB) con el argumento de que el Consistorio no tiene competencias. El portavoz del Ejecutivo municipal, Gerardo Pisarello, anunció que recurrirán la sentencia, porque entienden que la Carta Municipal se las otorga. En cualquier caso, emplazó a la Generalitat a implantarla y arremetió contra la patronal de la banca.

El Ayuntamiento de Barcelona aprobó la tasa después del verano, en el pleno el pasado 30 de septiembre, con los votos de ERC y gracias a la abstención del PDeCAT y la CUP. Ciutadans y el PP votaron en contra. La tasa está fijada en 633 euros para dueños de pisos vacíos durante más de dos años y pretendía costear la inspección y tramitación de expedientes y sanciones, algo que hasta el momento asumía el Consistorio.

La anulación supone un revés para el Gobierno municipal, para el que las medidas para evitar los problemas de acceso a la vivienda son una prioridad. Hace un año, al presentar la tasa, el teniente de alcalde de Economía y Hacienda y portavoz del Ejecutivo, Gerardo Pisarello, sacó pecho y advirtió a los grandes tenedores: “El mensaje que queremos lanzar es claro: a quien tenga un piso vacío le costará caro”. Y explicó que la tasa no tiene finalidades recaudatorias, sino “disuadir la existencia de pisos vacíos en Barcelona”.

Ayer, Pisarello respondió a la sentencia señalando que esta dicta que “la tasa es legal, técnicamente está bien hecha, pero afirma que el Ayuntamiento no tiene competencias para cobrarla”. El responsable de la cartera de Economía anunció que el Consistorio presentará un recurso contra el Tribunal Supremo porque el Gobierno local está convencido de que la Carta Municipal les ortorga suficientes competencias para hacerlo. En cualquier caso, precisó que si la sentencia dice que otras Administraciones sí tienen competencias para implantar la tasa, “la Generalitat no hace lo que debe”.

El número dos de Colau también arremetió contra la patronal bancaria: “Tras esta sentencia hay la Asociación Española de la Banca y nos parece indecente que estén batallando por una tasa de 633 euros por cada piso vacío, cuando el sector ha recibido en estos años más de 60.000 millones de euros que han salido de los bolsillos de la ciudadanía”. “No dejaremos de señalar que en una situación de emergencia habitacional, tener pisos vacíos es una anomalía inaceptable”, afirmó, y aseguró que, en casos de especulación con la vivienda, el Ayuntamiento estará al lado de los ciudadanos.

En la sentencia, el juez argumenta que esta tasa municipal no se ha estimado “conforme al principio constitucional de reserva de ley tributaria en relación con el principio de competencia local”. Todo ello “dadas las ausencias de habilitación legal suficiente conforme de las normas tributarias estatales reguladores de las haciendas locales y la atribución de las competencias exclusivas en materia de vivienda de la administración de la Generalitat” en el Estatut de 2006 y en la Ley autonómica 18/2007 del Derecho a la Vivienda.

“Todo ello”, advierte, “ sin perjuicio de las posibles medidas fiscales o incentivadoras de la ocupación de viviendas vacías o penalizadoras de la desocupación permanente e injustificada por más de dos años, siempre conforme a las competencias legalmente establecidas con el impuesto sobre viviendas vacías”, aprobado por el Parlament y de “plena vigencia”.
Una decena de casos

Desde diciembre pasado, el Ayuntamiento ha inspeccionado un millar de pisos para comprobar si están vacíos. Hasta ahora, había abierto 21 expedientes e impuesto la tasa en una decena de ocasiones. “Tenemos que ver cómo queda ahora”, afirmó ayer Pisarello. “Lo que no haremos es apartarnos de la política de vivienda del Ayuntamiento, que considera que tener viviendas vacías de manera injustificada en un contexto de emergencia es inaceptable, y no permitiremos que pase, lo diga la banca o quien sea”, dijo. “Si somos firmes en la aplicación de la ley con los pequeños tenemos que serlo con los grandes”, zanjó.

 

 

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Clara Blanchar / El País

Página Web - 2017/07/11

Fuente: https://elpais.com/

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