El plan debería prever que las parcelas a ser rezonificadas adquirieran los espacios requeridos para equipamientos, fueran estos inmuebles patrimoniales o no, menciona Víctor Artis en su artículo
El Plan Especial de Los Chorros y sus alrededores, modificó la Ordenanza de Zonificación vigente, en cuanto a las parcelas “R2”, viviendas unifamiliares más usos complementarios descritos en el capítulo “R-1”. Como es usual la exposición de motivos describe las buenas intenciones en cuanto a mejorar la calidad de vida. El texto está dividido en dos Títulos, el Primero legitima los cambios y crea la contribución por plusvalía, con cuyo rendimiento, de acuerdo con el artículo 180 de la Ley Orgánica del Poder Municipal se lograran los servicios urbanos que determine el Plan y el segundo es la reglamentación en detalle.
El Artículo 6 describe las actuaciones urbanísticas y los inmuebles que, al parecer, por estar ocupados con institutos educacionales, asistenciales o culturales, merecen ser conservados y se les atribuye valor patrimonial. Estos son los equipamientos a proveer cundo se urbaniza y en consecuencia, en Los Chorros las parcelas beneficiadas por aumentos en zonificación, quedarán exentas de esa obligación.
Las propiedades “distinguidas” como patrimoniales, conservan su titularidad pero no reciben compensación por la calidad urbana que aportan ni por lo aportado mientras han sido ocupadas con usos poco rentables. Es evidente que urbanizar, reurbanizar y zonificar no se entienden como sinónimos ni que se reconocen iguales derechos a todos los propietarios, en la proporción que corresponda.
Al efecto el Plan debería prever que las parcelas a ser rezonificadas adquirieran los espacios requeridos para equipamientos, fueran estos inmuebles patrimoniales o no. Por ahora lo propuesto parece una toma indebida de propiedades ajenas, aunque para conservar inmuebles o actividades patrimoniales cabria la alternativa de implantar la transferencia de derechos.
Para ejecutar el plan, los artículos 12 al 16 dictan que el municipio recaudará el 15 % de las plusvalías a generar y establecen valores variables a partir de 11.000 unidades tributarias por tipo de metro cuadrado de construcción, no de área de parcela, expresión confusa, que lleva a preguntas como: ¿es el área a construir o el diferencial entre el derecho existente y el nuevo?; ¿incluye el área bruta (estacionamientos, circulaciones, otros) o es solo el área vendible? ¿Cuál es el costo de las obras?; ¿Cuándo se recauda? ¿Cuándo se eroga?; ¿Cómo se protege el valor de lo recaudado ante la inflación? ¿Ceder el espacio para ampliación vial sin ser aplicable al pago de plusvalía es un doble tributo?
Muy clara la contradicción entre las densidades pautadas y el cálculo del área a construir definida por la envolvente volumétrica resultante del área de ubicación posible y del número de pisos. Para ello basta como ejemplo una parcela V8-CV de 4.000 m2 donde se pueden ocupar 1.200 m2 de suelo (30%) y construir 16 pisos, lo que significa 19.200 m2. Al descontar un 15% para áreas comunes, quedarían 16.000 m2 vendibles, los que ningún promotor despreciará. Como la densidad máxima es de un dormitorio por cada 25 m2 de parcela podrá construir 160 apartamentos de una habitación con 100 metros cuadrados cada uno.
En realidad tendrán entre 2 y 3 habitaciones y el resultado serán mayores déficits y menor calidad de vida.
Para otra ocasión quedan la falta de prioridades y etapas, el exceso de definiciones e ilustraciones, la anómala inclusión de normas superiores que predominan al cambiar y la merma de vegetación. ¿es este el tipo de instrumento apropiado para mejorar las ciudades?
VICTOR ARTIS / El Universal
Página Web - 2020/06/20
Fuente: https://www.eluniversal.com/