Si los líderes políticos de Miami quieren ser realmente serios a la hora de solucionar la crisis cada vez más grave de contar con viviendas asequibles, a continuación lo que, según un nuevo y ambicioso plan que se dará a conocer el miércoles, tienen que hacer:
Crear un banco para financiar la construcción y la renovación de viviendas asequibles, agilizar los permisos y modificar las leyes de zonificación, y luego hacer que compañías urbanizadoras pequeñas y medianas construyan 3,200 unidades todos los años durante 10 años, a un ritmo que los autores del plan califican como “algo sin precedentes”.
Si el plan parece ambicioso, de cualquier modo es necesario para resolver una aguda crisis que no solo hace que cada vez sea más difícil para los miamenses encuentren viviendas que puedan pagar, sino que también obliga a muchos residentes a abandonar sus barriadas. El problema también es afecta la economía local, ya que los residentes solo pueden gastar dinero en la vivienda, dijeron los autores del plan.
Esta es la esencia del Plan Maestro para Viviendas Asequibles de Miami, que le pidió la ciudad al Centro Metropolitano Jorge M. Pérez, de la Universidad Internacional de la Florida (FIU). El plan, en el que se trabajó el año pasado con gran participación de funcionarios de la ciudad, líderes comunitarios y reuniones con banqueros y urbanistas, se discutirá en un seminario público el miércoles antes de que el jueves los comisionados de la ciudad consideren si lo adoptan o no.
El plan señala las necesidades de los residentes de la Ciudad de Miami que integran el 80 por ciento o menos del ingreso medio del área, que es $33,999. (El ingreso promedio de los residentes del Condado Miami-Dade es de $49,930.)
El plan se enfoca exclusivamente en los 470,000 residentes de la Ciudad de Miami. La FIU está trabajando en otro plan de viviendas, que está enfocado en solucionar la crisis de viviendas del Condado Miami-Dade, el cual se dará a conocer en febrero.
“Se trata de un problema económico verdaderamente crítico”, dijo Kevin T. Greiner, directivo del Centro y autor principal del estudio. “Si la ciudad no maneja este problema de forma directa y de la forma correcta, habrá consecuencias para la futura viabilidad de Miami. La mezcla de barrios que hacen a Miami una ciudad única, desaparecerá en un futuro. Corremos el riesgo de que Miami se convierta en una suerte de destino turístico”.
UN EMPEÑO PUBLICO Y PRIVADO
Bajo el innovador plan, el esfuerzo sería principalmente una gestión privada, y la ciudad aportaría un capital inicial de $85 millones que ya están reservados para viviendas asequibles mediante bonos que aprobaron los votantes. El proyecto estaría en manos de empresarios pequeños y medianos que crearían proyectos en lotes pequeños y medianos, no de los grandes urbanizadores que en la actualidad tienen la mayor parte de las construcciones de viviendas en el Condado Miami-Dade.
El enfoque principal consistirá en renovar y remozar las casas y apartamentos que existen, y acompañar el proyecto con nuevos y modestos edificios multifamiliares que tendrían desde cinco hasta 50 unidades. Greiner calificó el concepto un “lugar ideal” para las viviendas urbanas que, por varias razones, es muy extraño que se construya dentro de los límites de la ciudad.
El plan de FIU señala pasos concretos que la ciudad debe tomar lo antes posible:
▪ Crear una Corporación Miami Affordable Housing Finance que funcionaría como una compañía independiente para coordinar y otorgar préstamos, así como para brindar financiamiento a los urbanizadores y dueños de propiedades;
▪ Crear un Fondo de Innovación de Viviendas para Miami para crear una reserva de $1,000 millones mediante una combinación de inversiones y préstamos del sector público, privado y filantrópico;
▪ Enfocarse en renovar las viviendas que hay en la actualidad, y construir nuevos complejos a pequeña y mediana escala cerca de los corredores de transporte;
▪ Optimizar la revisión del proceso de permisos y leyes de zonificación para los urbanizadores encargados de construir viviendas asequibles.
El plan representa una revisión radical en la forma en que el gobierno local ha buscado apoyar la construcción de casas y apartamentos asequibles para los residentes del área. El lento y engorroso proceso, que con frecuencia exige discusiones y financiamiento de varias fuentes, podría ser agilizarse bajo la propuesta Miami Affordable Housing Finance Corporation.
“La ciudad necesita afrontar la crisis de asequibilidad con construcciones a pequeña escala, que se harían al mismo tiempo que las más grandes”, dijo Albert Milo, presidente de Related Urban, la división de Related Group, que en la actualidad está trabajando en los proyectos de ingresos medios Liberty Square y River Parc.
“Hay pequeños lugares dispersados por toda la ciudad que llevan años vacíos”, dijo Milo. “Las grandes firmas urbanizadoras no toman en cuenta estos lugares porque son demasiado pequeños. Sin embargo, hay muchos pequeños urbanizadores que podrían estar interesados si la ciudad contara con un buen plan que pudiese acelerar el proceso y evitarle a estos urbanizadores toda la demora burocrática que comprenden obtener los permisos y los documentos de zonificación que a la larga terminan costando mucho dinero”.
AUMENTAR LAS EXISTENCIAS
El abarcador plan aumentaría la proporción de propietarios de casas y de viviendas de alquiler en el mercado local de del existente 20 por ciento de todas las unidades a 25 por ciento de todas las unidades para el año 2030, según contempla el plan. En estos momentos, el porcentaje de viviendas asequibles en la ciudad está por debajo del 20 por ciento, un nivel que resulta preocupante, dijeron los autores. Todos los años en la ciudad, 1,200 casas “desaparecen” del mercado local de viviendas asequibles, ya que los precios aumentan mucho más de lo que un gran segmento de la población puede pagar de forma cómoda, dijeron.
El plan busca también darle un gran apoyo a los trabajadores y los empresarios del área. Más de 14,000 nuevos empleos se crearían toda vez que se invertiría una parte del Fondo de Innovación en cursos de capacitación, subvenciones para equipos para pequeños contratistas e incentivos para minorías y pequeños negocios en manos de mujeres, señala el reporte.
De acuerdo con el reporte, la crisis de viviendas asequibles de Miami es una “amenaza existencial” que ha convertido a Miami en la ciudad menos asequible de Estados Unidos, con un 57 por ciento de viviendas (94,638) que pagan más de 30 por ciento de su ingreso en costos, y más de 33 por ciento de viviendas (39,112) que gastan más de la mitad de su ingreso en el pago del alquiler.
“Estamos perdiendo residentes que ya no pueden seguir viviendo donde viven”, dijo Ned Murray, director asociado del Centro Metropolitano y principal investigador y autor del plan. “Pagar más de 50 por ciento del ingreso en la vivienda es algo que nadie puede aguantar. Acaba con la calidad de vida”.
Para que el plan resulte más efectivo, señalaron Murray y Greiner, debería ser completamente adoptado como un plan maestro del gobierno. El seminario sobre el plan se celebrará de 10:30 a.m. a 1:30 p.m. el miércoles en el Ayuntamiento de la Ciudad de Miami, ubicado en el 3500 Pan American Drive, Miami.
El Fondo de Innovación propuesto se financiaría mediante $85 millones en bonos que la ciudad ha reservado hasta que se cree un plan donde se puedan usar los fondos. Ese dinero, según el plan, podría aumentar a $1,000 millones en un plazo de 10 años con financiamiento de bancos, incentivos fiscales estatales y federales e inversiones por parte de grupos filantrópicos y corporativos.
No hay dudas de que algunos aspectos del plan maestro son controversiales, como por ejemplo el uno por ciento en impuestos que se propuso a casas para vacaciones y condominios que están vacíos la mayor parte del año, y podrían generar hasta $100 millones anualmente. En el 2017, Vancouver se convirtió en la primer ciudad en América del Norte en poner en vigor un Impuesto a las Casas Vacías (Empty Homes Tax), que generó $38 millones en el primer año.
“Necesitamos un proceso para valorar cuanto antes las propiedades, el capital y el financiamiento”, dijo Mandy Bartle, director ejecutivo de South Florida Community Land Trust, que en la actualidad trabaja en su primera urbanización en Miami-Dade que construiría 13 townhouses en el Pequeño Haití “Los planes de viviendas asequibles más efectivos son ambiciosos y establecen objetivos, necesidades y estándares de comparación. Eso es lo que este plan busca lograr en Ciudad de Miami”.
UN PLAN RADICAL
Greiner y Murray dijeron que el plan es uno de los más radicales de todo el país. Sin embargo, afirman que Miami está en una buena posición para que entre en vigor rápidamente, gracias a la amplia experiencia que tienen los urbanizadores del área, los inversionistas de bienes raíces y bancos que perfeccionado en los últimos 10 años el desarrollo de la ciudad.
El éxito, sin embargo, depende de que los comisionados de la ciudad lo aprueben y lo adopten.
Los elementos claves del plan son una respuesta en parte a un análisis que concluyó que cada vez hay más escasez de terrenos apropiados en los límites de la ciudad para construir nuevas casas, y la necesidad de rapidez y eficiencia, dijeron Murray y Greiner.
El plan busca encontrar una combinación entre las viviendas de alquiler y las casas propias, aunque no se ha dicho qué porcentaje tendría cada cual. Si bien la gran necesidad actual es de alquileres, observaron Murray y Greiner, ser propietario de casa es una idea popular tanto entre los residentes como en los funcionarios, ya que se trata de una vía para aumentar la riqueza y la prosperidad.
ANDRES VIGLUCCI - RENE RODRIGUEZ / El Nuevo Herald
Página Web - 2020/01/08
Fuente: https://www.elnuevoherald.com/